Zoek binnen het forum
Vraag: sloop - nieuwbouw = verbouw?
Naam: B. Dover (datum: 12-02-2025 15:46)
Enige tijd geleden stelde ik op dit forum de vraag of je 'zomaar' een kopwoning van een jaren '30 rijtje mag slopen om er een nieuwe woning voor terug te zetten. Inmiddels is er contact geweest met de gemeente en deze heeft aangegeven, mits er voldaan wordt aan het omgevingsplan en de redelijke eisen van welstand, zij er geen bezwaar tegen hebben.
Hierbij gaven zij terecht aan dat het wellicht lastig wordt om aan te sluiten op de bestaande, naastgelegen woning (wat de wens is) aangezien de eisen enorm gewijzigd zijn waardoor het wellicht niet mogelijk is om een gelijk lijkende detaillering toe te passen. De aannemer opperde dat dit te voorkomen is door de fundering te laten liggen zodat er sprake is van verbouwing en niet van nieuwbouw. Hierdoor kun je, waar nodig/gewenst, de oude detaillering gebruiken.
Nu ik wat dieper in de materie gedoken ben lees ik dat op de website van het Informatiepunt Leefomgeving dat de definitie van verbouw het alleen laten staan van de fundering specifiek uitsluit. Mijn vraag is nu; hoeveel moet je dan laten staan zodat er nog sprake is van verbouw? In dit geval zou de gehele kelder bijvoorbeeld kunnen blijven staan.
Heeft iemand hier ervaring mee?
Reageer
Naam: B. Dover (datum: 12-02-2025 15:46)
Enige tijd geleden stelde ik op dit forum de vraag of je 'zomaar' een kopwoning van een jaren '30 rijtje mag slopen om er een nieuwe woning voor terug te zetten. Inmiddels is er contact geweest met de gemeente en deze heeft aangegeven, mits er voldaan wordt aan het omgevingsplan en de redelijke eisen van welstand, zij er geen bezwaar tegen hebben.
Hierbij gaven zij terecht aan dat het wellicht lastig wordt om aan te sluiten op de bestaande, naastgelegen woning (wat de wens is) aangezien de eisen enorm gewijzigd zijn waardoor het wellicht niet mogelijk is om een gelijk lijkende detaillering toe te passen. De aannemer opperde dat dit te voorkomen is door de fundering te laten liggen zodat er sprake is van verbouwing en niet van nieuwbouw. Hierdoor kun je, waar nodig/gewenst, de oude detaillering gebruiken.
Nu ik wat dieper in de materie gedoken ben lees ik dat op de website van het Informatiepunt Leefomgeving dat de definitie van verbouw het alleen laten staan van de fundering specifiek uitsluit. Mijn vraag is nu; hoeveel moet je dan laten staan zodat er nog sprake is van verbouw? In dit geval zou de gehele kelder bijvoorbeeld kunnen blijven staan.
Heeft iemand hier ervaring mee?
Reageer
Re: sloop - nieuwbouw = verbouw
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 13-02-2025 10:31)
Je moet een reden hebben om op een bestaand gebouw aan te willen haken. Dus dan moet er iets blijven staan wat als 'gebouw' kan worden aangemerkt. minimaal 2 wanden en een dak. Maar je mag verbouwingen natuurlijk ook 'stapelen', dus als je het gefaseerd zou bekijken, eerst de helft sloopt/aanbouwt en dan de andere helft, is het resultaat hetzelfde.
Maar zelfs al zou je het hele gebouw slopen, dat wat er terugkomt mag geen lager kwaliteitsniveau hebben dan het gebouw vóór verbouwing, en zal op sommige punten beter/anders MOETEN zijn om dat de verbouwregels het niveau boven 'bestaande bouw' opkrikken. Dan kun je dus niet je oorspronkelijke details/afmetingen gebruiken, met misschien ook gevolgen voor uiterlijk en volume gebouw, waardoor je weer met welstand en RO komt te zitten.
Ik vraag me dus af of het überhaupt wel zou kunnen. Als je exact hetzelfde terug wilt bouwen, waarom zou je het dan slopen? Ga dan renoveren...
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 13-02-2025 10:31)
Je moet een reden hebben om op een bestaand gebouw aan te willen haken. Dus dan moet er iets blijven staan wat als 'gebouw' kan worden aangemerkt. minimaal 2 wanden en een dak. Maar je mag verbouwingen natuurlijk ook 'stapelen', dus als je het gefaseerd zou bekijken, eerst de helft sloopt/aanbouwt en dan de andere helft, is het resultaat hetzelfde.
Maar zelfs al zou je het hele gebouw slopen, dat wat er terugkomt mag geen lager kwaliteitsniveau hebben dan het gebouw vóór verbouwing, en zal op sommige punten beter/anders MOETEN zijn om dat de verbouwregels het niveau boven 'bestaande bouw' opkrikken. Dan kun je dus niet je oorspronkelijke details/afmetingen gebruiken, met misschien ook gevolgen voor uiterlijk en volume gebouw, waardoor je weer met welstand en RO komt te zitten.
Ik vraag me dus af of het überhaupt wel zou kunnen. Als je exact hetzelfde terug wilt bouwen, waarom zou je het dan slopen? Ga dan renoveren...
Re: sloop - nieuwbouw = verbouw
Naam: B. Dover (datum: 13-02-2025 11:36)
Dank voor de reactie.
Wat bedoel je precies met de eerste twee zinnen?
Korte achtergrond: De opdrachtgever is voornemens een bestaande jaren '30 hoekwoning te kopen. De vraagprijs ligt rond de €2mln. wat de opdrachtgever er toe zet dat hij, als hij zoveel geld uitgeeft, hij ook een woning wil die voldoet aan alle comforteisen (mede op het gebied van isolatie en energieverbruik). Isoleren aan de buitenzijde van de steensmuur is geen optie aangezien de gevel dan t.o.v. de overige woning zal verspringen. De binnenzijde isoleren kan, echter dan zal de gehele vloerconstructie (houten balken) los gemaakt moeten worden van de buitenwanden om koudebruggen (en vochtproblemen) te voorkomen. Aangezien de gehele woning inclusief installaties zeer gedateerd zijn (denk jaren '50) moet deze ook volledig gestript worden en zullen er diverse grote doorbraken gemaakt worden om grotere ruimten te kunnen creëren. Alles bij elkaar kom je dan waarschijnlijk op het punt dat het geheel slopen en opnieuw opbouwen van het pand weinig duurder zal zijn maar wel een aanzienlijke winst in bouwkwaliteit, energiezuinigheid en indeelbaarheid zal opleveren. Daar is de opdrachtgever bereid voor te betalen. (Let op; het betreft een gebied waar geen bouwgrond beschikbaar is en ook niet zal komen, dit soort ruime panden vrij schaars zijn en de opdrachtgever om diverse redenen graag wilt wonen).
De gemeente is hier niet op tegen alleen wil wel dat het geheel goed aansluit op het bestaande rijtje woningen. De kwaliteit hiervan ligt met name in het geheel (zoals vaak bij jaren '30 architectuur) en er zal dus moeten worden aangesloten op horizontale lijnen zoals die van de borstwering van de balkons en de dakrand, etc. Dit laatste kan dus lastig worden met de hedendaagse eisen (overigens inderdaad ook al met de eisen voor bestaande bouw zoals J. Bolte al aangaf).
Een goed voorbeeld hiervan is de hoogte van de borstwering van het balkon dat over de gehele breedte van het rijtje woningen ononderbroken doorloopt. Onder het balkon steekt de woonkamer uit (buitengevel bg = buitenzijde balkon). Het balkon is nu van ongeïsoleerd beton. Zodra je deze gaat isoleren zal de bovenzijde van het balkon omhoog komen en voldoe je niet meer aan de minimale hoogte van een borstwering.
Op dit moment werk ik aan een voorstel voor de gemeente om te zien of zij hier hun medewerking aan willen verlenen en de opdrachtgever een bod kan doen op de woning.
Naam: B. Dover (datum: 13-02-2025 11:36)
Dank voor de reactie.
Wat bedoel je precies met de eerste twee zinnen?
Korte achtergrond: De opdrachtgever is voornemens een bestaande jaren '30 hoekwoning te kopen. De vraagprijs ligt rond de €2mln. wat de opdrachtgever er toe zet dat hij, als hij zoveel geld uitgeeft, hij ook een woning wil die voldoet aan alle comforteisen (mede op het gebied van isolatie en energieverbruik). Isoleren aan de buitenzijde van de steensmuur is geen optie aangezien de gevel dan t.o.v. de overige woning zal verspringen. De binnenzijde isoleren kan, echter dan zal de gehele vloerconstructie (houten balken) los gemaakt moeten worden van de buitenwanden om koudebruggen (en vochtproblemen) te voorkomen. Aangezien de gehele woning inclusief installaties zeer gedateerd zijn (denk jaren '50) moet deze ook volledig gestript worden en zullen er diverse grote doorbraken gemaakt worden om grotere ruimten te kunnen creëren. Alles bij elkaar kom je dan waarschijnlijk op het punt dat het geheel slopen en opnieuw opbouwen van het pand weinig duurder zal zijn maar wel een aanzienlijke winst in bouwkwaliteit, energiezuinigheid en indeelbaarheid zal opleveren. Daar is de opdrachtgever bereid voor te betalen. (Let op; het betreft een gebied waar geen bouwgrond beschikbaar is en ook niet zal komen, dit soort ruime panden vrij schaars zijn en de opdrachtgever om diverse redenen graag wilt wonen).
De gemeente is hier niet op tegen alleen wil wel dat het geheel goed aansluit op het bestaande rijtje woningen. De kwaliteit hiervan ligt met name in het geheel (zoals vaak bij jaren '30 architectuur) en er zal dus moeten worden aangesloten op horizontale lijnen zoals die van de borstwering van de balkons en de dakrand, etc. Dit laatste kan dus lastig worden met de hedendaagse eisen (overigens inderdaad ook al met de eisen voor bestaande bouw zoals J. Bolte al aangaf).
Een goed voorbeeld hiervan is de hoogte van de borstwering van het balkon dat over de gehele breedte van het rijtje woningen ononderbroken doorloopt. Onder het balkon steekt de woonkamer uit (buitengevel bg = buitenzijde balkon). Het balkon is nu van ongeïsoleerd beton. Zodra je deze gaat isoleren zal de bovenzijde van het balkon omhoog komen en voldoe je niet meer aan de minimale hoogte van een borstwering.
Op dit moment werk ik aan een voorstel voor de gemeente om te zien of zij hier hun medewerking aan willen verlenen en de opdrachtgever een bod kan doen op de woning.
Re: sloop - nieuwbouw = verbouw
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 13-02-2025 13:47)
Dat is misschien het beste. Ik zou vooraf wel goed nakijken in hoofdstuk 5 BBL waar de ophogingen van het niveau bestaande bouw zitten.
Bijvoorbeeld onder 5.20 lid 4, waarmee je opeens aan de nieuwbouwvoorschriften voor isolatie mag gaan voldoen.
Of onder 5.17 t/m 5.19 voor wat betreft de vrije hoogte in sommige van je ruimtes.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 13-02-2025 13:47)
Dat is misschien het beste. Ik zou vooraf wel goed nakijken in hoofdstuk 5 BBL waar de ophogingen van het niveau bestaande bouw zitten.
Bijvoorbeeld onder 5.20 lid 4, waarmee je opeens aan de nieuwbouwvoorschriften voor isolatie mag gaan voldoen.
Of onder 5.17 t/m 5.19 voor wat betreft de vrije hoogte in sommige van je ruimtes.
Re: sloop - nieuwbouw = verbouw
Naam: Tim (datum: 14-02-2025 09:12)
Dit is gewijzigd t.o.v. het bouwbesluit 2012 dus met wijziging naar het BBL (2024) is dit aangepast dus nu gelden de nieuwbouweisen
Begripsbepaling BBl:
verbouwen: gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten, anders dan vernieuwen na sloop waarbij alleen de oorspronkelijke fundering resteert;
Zie ook artikel 4.1 lid 2 BBl:
Lid 2.
Met het bouwen van nieuwe bouwwerken wordt gelijkgesteld het vernieuwen na sloop waarbij alleen de oorspronkelijke fundering resteert.
Naam: Tim (datum: 14-02-2025 09:12)
Dit is gewijzigd t.o.v. het bouwbesluit 2012 dus met wijziging naar het BBL (2024) is dit aangepast dus nu gelden de nieuwbouweisen
Begripsbepaling BBl:
verbouwen: gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten, anders dan vernieuwen na sloop waarbij alleen de oorspronkelijke fundering resteert;
Zie ook artikel 4.1 lid 2 BBl:
Lid 2.
Met het bouwen van nieuwe bouwwerken wordt gelijkgesteld het vernieuwen na sloop waarbij alleen de oorspronkelijke fundering resteert.
Re: sloop - nieuwbouw = verbouw
Naam: pino (datum: 14-02-2025 10:34)
Je hebt in een rijtje minimaal 1 gemeenschappelijke bouwmuur die blijft staan.
en dus niet alleen de fundering.
Het betreft particulier opdrachtgeverschap
Netjes aansluiten wil niet zeggen dat het exact het zelfde moet zijn.
Reageer
Naam: pino (datum: 14-02-2025 10:34)
Je hebt in een rijtje minimaal 1 gemeenschappelijke bouwmuur die blijft staan.
en dus niet alleen de fundering.
Het betreft particulier opdrachtgeverschap
Netjes aansluiten wil niet zeggen dat het exact het zelfde moet zijn.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)