Zoek binnen het forum
Vraag: strijdig gebruik
Naam: Jack, van SenS (datum: 15-03-2023 11:08)
Een potentiële opdrachtgever vraagt naar de mogelijkheden om de bestemming/functieaanduiding van een (monumentaal) pand buiten de bebouwde kom te wijzigen van 'wonen' naar 'kantoor' (of eigenlijk gemengd gebruik, wonen/kantoor).
Wat zijn concreet de opties?
1) aanvraag omgevingsvergunning 'strijdig gebruik', uitgebreide procedure (26wk);
2) aanvraag omgevingsvergunning, reguliere procedure (8wk). Zgn. 'kruimelprocedure' volgens art.4 van bijlage II BOR. Lid 9 valt blijkbaar af (omdat het buiten de bebouwde kom is gelegen); klopt dat? Misschien is lid 11 mogelijkheid, mits maximaal 10jr volstaat?
3) ik wordt ook gewezen op 'n zgn. omgevingsafwijkingsvergunning? Mij is niet duidelijk wat daarmee bedoeld wordt. Ik kom dit eigenlijk alleen tegen i.c.m. windmolens en huisvesting arbeidsmigranten. Ik krijg de indruk dat dit hetzelfde is als optie 2)?
Alvast dank voor jullie reacties.
Reageer
Naam: Jack, van SenS (datum: 15-03-2023 11:08)
Een potentiële opdrachtgever vraagt naar de mogelijkheden om de bestemming/functieaanduiding van een (monumentaal) pand buiten de bebouwde kom te wijzigen van 'wonen' naar 'kantoor' (of eigenlijk gemengd gebruik, wonen/kantoor).
Wat zijn concreet de opties?
1) aanvraag omgevingsvergunning 'strijdig gebruik', uitgebreide procedure (26wk);
2) aanvraag omgevingsvergunning, reguliere procedure (8wk). Zgn. 'kruimelprocedure' volgens art.4 van bijlage II BOR. Lid 9 valt blijkbaar af (omdat het buiten de bebouwde kom is gelegen); klopt dat? Misschien is lid 11 mogelijkheid, mits maximaal 10jr volstaat?
3) ik wordt ook gewezen op 'n zgn. omgevingsafwijkingsvergunning? Mij is niet duidelijk wat daarmee bedoeld wordt. Ik kom dit eigenlijk alleen tegen i.c.m. windmolens en huisvesting arbeidsmigranten. Ik krijg de indruk dat dit hetzelfde is als optie 2)?
Alvast dank voor jullie reacties.
Reageer
Re: strijdig gebruik
Naam: pino (datum: 15-03-2023 11:25)
Een kantoortje voor werken aan huis
of een kantoor voor een aantal werknemers?
Naam: pino (datum: 15-03-2023 11:25)
Een kantoortje voor werken aan huis
of een kantoor voor een aantal werknemers?
Re: strijdig gebruik
Naam: Jack , van SenS (datum: 15-03-2023 12:41)
Het betreft geen kantoor aan huis; daarvoor zijn in het bestemmingsplan namelijk wel mogelijkheden. Het is wenselijk het gehele pand te gebruiken als kantoorruimte.
Men wil de bestemming 'wonen' niet geheel opgeven, maar aanvullen met de bestemming 'kantoor'. Dat biedt immers meer mogelijkheden bij evt. verkoop in de toekomst.
Naam: Jack , van SenS (datum: 15-03-2023 12:41)
Het betreft geen kantoor aan huis; daarvoor zijn in het bestemmingsplan namelijk wel mogelijkheden. Het is wenselijk het gehele pand te gebruiken als kantoorruimte.
Men wil de bestemming 'wonen' niet geheel opgeven, maar aanvullen met de bestemming 'kantoor'. Dat biedt immers meer mogelijkheden bij evt. verkoop in de toekomst.
Re: strijdig gebruik
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 15-03-2023 14:07)
De term 'omgevingsvergunning' is breed, daaronder vallen allerlei activiteiten zoals bouwen, brandveilig gebruik, slopen enzovoorts.
Voor een project waarvoor je omgevingsvergunning aanvraagt, ga je na wat voor activiteiten je daarvoor moet uitvoeren, en combineer je die in een aanvraag.
Ook het 'afwijken van de regels ruimtelijke ordening' is zo'n activiteit. Als je verder niet hoeft te bouwen, is dat misschien de enige activiteit die je moet aanvragen.
Om die afwijking toe te staan zijn er verschillende soorten ontheffingen, je noemt al het projectbesluit en het 'kruimelgeval' (buitenplans maar lichte procedure). Ook zijn er soms nog binnenplanse mogelijkheden. Dat zou je in het BP moeten nazoeken.
Op het moment dat je gebruikswijzigingen buiten de bebouwde kom wilt uitvoeren, zit je al heel snel in de projectbesluiten. Dan moet bijvoorbeeld ook de provincie om advies worden gevraagd, moet er een ruimtelijke onderbouwing bij je plan etc. etc. En de proceduretermijn is een termijn van orde van 26 weken. het zou dus best wel eens langer kunnen duren.
Voordeel is wel dat zo'n projectbesluit onderdeel wordt van het BP, en bij een volgende revisie erin wordt meegenomen.
De lichtere ontheffingen zijn minder complex, er hoeft minder te worden aangeleverd, en de motivatie ligt vooral bij de gemeente. Die mogen dan ook als reguliere procedure worden opgezet, en kunnen ook 'fataal' worden.
Als je het via een omgevingsvergunning wilt regelen, dan is er nog één optie: de tijdelijke ontheffing. Als je het gebruik voor maar 10 jaar ontheft, mag dat ook via de kruimelgeval-procedure.
Naast de weg van de omgevingsvergunning is er ook nog de mogelijkheid een nieuw stukje bestemingsplan 'los' te laten maken (het postzegelplan), of te onderzoeken of de gemeente een wijzigingsbevoegdheid in het BP heeft staan (de planwijziging). Maar die hebben voor zover ik weet geen kortere looptijden of lichtere voorwaarden, en zijn altijd direct permanente wijzigingen waarmee het oorspronkelijke gebruik vervalt.
dus: eerst onderzoeken welke toestemmingen je allemaal nodig hebt voor de omvorming (vergunningcheck op ruimtelijkeplannen.nl), en daarna met je gemeente in overleg voor de mogelijkheden.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 15-03-2023 14:07)
De term 'omgevingsvergunning' is breed, daaronder vallen allerlei activiteiten zoals bouwen, brandveilig gebruik, slopen enzovoorts.
Voor een project waarvoor je omgevingsvergunning aanvraagt, ga je na wat voor activiteiten je daarvoor moet uitvoeren, en combineer je die in een aanvraag.
Ook het 'afwijken van de regels ruimtelijke ordening' is zo'n activiteit. Als je verder niet hoeft te bouwen, is dat misschien de enige activiteit die je moet aanvragen.
Om die afwijking toe te staan zijn er verschillende soorten ontheffingen, je noemt al het projectbesluit en het 'kruimelgeval' (buitenplans maar lichte procedure). Ook zijn er soms nog binnenplanse mogelijkheden. Dat zou je in het BP moeten nazoeken.
Op het moment dat je gebruikswijzigingen buiten de bebouwde kom wilt uitvoeren, zit je al heel snel in de projectbesluiten. Dan moet bijvoorbeeld ook de provincie om advies worden gevraagd, moet er een ruimtelijke onderbouwing bij je plan etc. etc. En de proceduretermijn is een termijn van orde van 26 weken. het zou dus best wel eens langer kunnen duren.
Voordeel is wel dat zo'n projectbesluit onderdeel wordt van het BP, en bij een volgende revisie erin wordt meegenomen.
De lichtere ontheffingen zijn minder complex, er hoeft minder te worden aangeleverd, en de motivatie ligt vooral bij de gemeente. Die mogen dan ook als reguliere procedure worden opgezet, en kunnen ook 'fataal' worden.
Als je het via een omgevingsvergunning wilt regelen, dan is er nog één optie: de tijdelijke ontheffing. Als je het gebruik voor maar 10 jaar ontheft, mag dat ook via de kruimelgeval-procedure.
Naast de weg van de omgevingsvergunning is er ook nog de mogelijkheid een nieuw stukje bestemingsplan 'los' te laten maken (het postzegelplan), of te onderzoeken of de gemeente een wijzigingsbevoegdheid in het BP heeft staan (de planwijziging). Maar die hebben voor zover ik weet geen kortere looptijden of lichtere voorwaarden, en zijn altijd direct permanente wijzigingen waarmee het oorspronkelijke gebruik vervalt.
dus: eerst onderzoeken welke toestemmingen je allemaal nodig hebt voor de omvorming (vergunningcheck op ruimtelijkeplannen.nl), en daarna met je gemeente in overleg voor de mogelijkheden.
Re: strijdig gebruik
Naam: pino (datum: 15-03-2023 14:12)
Zal er erg van afhangen waar het is.
ik zou eerst de gemeente eens peilen in een gesprek.
Het argument dat het meer oplevert is niet heel sterk daar zou ik iets anders voor zoeken .
(wij hebben de afgelopen paar jaar juist een aantal plannen van kantoor naar woning moeten omzetten omdat deze veel meer opbrachten op de bewuste locatie)
Denk ook even na over het energie label
is dat onveranderd voldoende?
kan me voorstellen dat de gemeente die voorwaarde er aan hangt
Reageer
Naam: pino (datum: 15-03-2023 14:12)
Zal er erg van afhangen waar het is.
ik zou eerst de gemeente eens peilen in een gesprek.
Het argument dat het meer oplevert is niet heel sterk daar zou ik iets anders voor zoeken .
(wij hebben de afgelopen paar jaar juist een aantal plannen van kantoor naar woning moeten omzetten omdat deze veel meer opbrachten op de bewuste locatie)
Denk ook even na over het energie label
is dat onveranderd voldoende?
kan me voorstellen dat de gemeente die voorwaarde er aan hangt
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)