Zoek binnen het forum
Vraag: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 09:34)
Beste mensen, ik heb een vraag met betrekking tot de aansprakelijkheid van de architect in relatie tot een onjuiste offerte van een bij de bouw betrokken onderaannemer. Ik ben benieuwd naar hoe jullie hier tegenaan kijken.
Achtergrond
Het betreft de bouw van een in particulier opdrachtgeverschap ontwikkelde woning.
Het project is als bouwteam opgezet.
Op dit ogenblik is de aannemer bezig met de afbouw.
In de woning is een flinke hoeveelheid aluminium zetwerk voorzien voor onder andere de dakrand/-overstek, nokafwerking en gevel. De aannemer heeft dit uitbesteed aan een onderaannemer die hiervoor een offerte heeft afgegeven. Na de afgifte van de offerte is de onderaannemer 2x bij de bouwvergadering aanwezig geweest om een aantal punten in de uitvoering te overleggen. Op basis hiervan heeft hij de opdracht gekregen.
Nu is deze onderaannemer, net voordat hij de werkzaamheden begon, met een meerwerk offerte gekomen omdat hij er achter kwam dat hij een deel van het bijgebouw niet in zijn offerte had opgenomen. De eerste offerte bedroeg €60.000 excl. btw, het meerwerk €37.000 excl. btw. Nu is er een geschil ontstaan over wie verantwoordelijk is voor het meerwerk.
Onderaannemer:
Het verweer van de onderaannemer is dat op de tekeningen die hij als eerste ontvangen heeft, en waarop hij zijn offerte gemaakt heeft, het bijgebouw rood gearceerd stond en hij er als zodanig vanuit gegaan is dat dit niet in de offerte meegenomen moest worden. Het betrof de tekeningen van de bouwaanvraag waarop het bijgebouw inderdaad gearceerd stond met daarbij aangegeven dat dit deel vergunningsvrij is. De latere tekeningen en detail sets (waarbij de arcering verwijderd is) heeft hij ontvangen alleen zijn deze uitsluitend door zijn tekenafdeling gebruikt ten behoeve van de verdere uitwerking. Er is door niemand binnen zijn bedrijf opgemerkt dat de arcering verdwenen was. Volgens de onderaannemer is er tijdens de overleggen verder nooit specifiek gesproken over het bijgebouw. Hij acht zich dan ook niet verantwoordelijk voor het meerwerk.
Aannemer:
De aannemer heeft aangegeven de offerte van de onderaannemer gecontroleerd te hebben op materiaal, vorm, kleur maar niet op hoeveelheid. Hij is van mening dat dit de verantwoordelijkheid van de onderaannemer zelf is. Tevens geeft hij aan dat hij het vreemd vindt dat de nok van het bijgebouw wel in de offerte zat (ondanks dat deze ook gearceerd was) en de rest van het bijgebouw niet is meegenomen. Daarnaast wijst hij erop dat de onderaannemer alle tekeningen ontvangen heeft en dus had moeten opmerken dat de arcering bij het bijgebouw verdwenen was. Zeker ook omdat dit zichtbaar was op de tekeningen in de bouwkeet tijdens de 2 overleggen. Als laatste verwijst de aannemer ook naar de architect en de opdrachtgever die beiden de offerte gecontroleerd hebben en niet hebben opgemerkt dat het bijgebouw niet was meegenomen.
Opdrachtgever:
De opdrachtgever heeft aangegeven dat hij zich niet verantwoordelijk acht voor de gemaakte fout. Hij heeft immers, net als de aannemer en de architect, de offerte gecontroleerd maar is zijns inziens niet verantwoordelijk voor het controleren van de offertes die onderaannemers uitbrengen naar de hoofdaannemer
Architect:
De architect acht zich niet aansprakelijk, het heeft van het begin af aan duidelijk op tekening gestaan en is ook tijdens de overleggen in de bouwvergadering duidelijk zichtbaar geweest. Daarnaast heeft de architect de tekeningen van de onderaannemer gecontroleerd op vorm, kleur en detaillering. Het controleren van de hoeveelheden is zijns inziens voor de aannemer.
Al met al wijst iedereen dus naar iedereen. De onderaannemer heeft inmiddels aangegeven een deel van het meerwerk voor zijn rekening te nemen echter, er blijft nog steeds een behoorlijk bedrag over. De onderaannemer heeft verder aangegeven dat hij pas gaat beginnen als er een oplossing voor het meerwerk is. Wat zeker ook meespeelt is dat het totale project behoorlijk over het budget heen is en hierover nog geen overeenstemming tussen de hoofdaannemer en de opdrachtgever is.
Wie is hier nu de hoofdverantwoordelijke en dus verantwoordelijk voor het betalen van het meerwerk? Ik ben benieuwd naar jullie meningen.
Reageer
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 09:34)
Beste mensen, ik heb een vraag met betrekking tot de aansprakelijkheid van de architect in relatie tot een onjuiste offerte van een bij de bouw betrokken onderaannemer. Ik ben benieuwd naar hoe jullie hier tegenaan kijken.
Achtergrond
Het betreft de bouw van een in particulier opdrachtgeverschap ontwikkelde woning.
Het project is als bouwteam opgezet.
Op dit ogenblik is de aannemer bezig met de afbouw.
In de woning is een flinke hoeveelheid aluminium zetwerk voorzien voor onder andere de dakrand/-overstek, nokafwerking en gevel. De aannemer heeft dit uitbesteed aan een onderaannemer die hiervoor een offerte heeft afgegeven. Na de afgifte van de offerte is de onderaannemer 2x bij de bouwvergadering aanwezig geweest om een aantal punten in de uitvoering te overleggen. Op basis hiervan heeft hij de opdracht gekregen.
Nu is deze onderaannemer, net voordat hij de werkzaamheden begon, met een meerwerk offerte gekomen omdat hij er achter kwam dat hij een deel van het bijgebouw niet in zijn offerte had opgenomen. De eerste offerte bedroeg €60.000 excl. btw, het meerwerk €37.000 excl. btw. Nu is er een geschil ontstaan over wie verantwoordelijk is voor het meerwerk.
Onderaannemer:
Het verweer van de onderaannemer is dat op de tekeningen die hij als eerste ontvangen heeft, en waarop hij zijn offerte gemaakt heeft, het bijgebouw rood gearceerd stond en hij er als zodanig vanuit gegaan is dat dit niet in de offerte meegenomen moest worden. Het betrof de tekeningen van de bouwaanvraag waarop het bijgebouw inderdaad gearceerd stond met daarbij aangegeven dat dit deel vergunningsvrij is. De latere tekeningen en detail sets (waarbij de arcering verwijderd is) heeft hij ontvangen alleen zijn deze uitsluitend door zijn tekenafdeling gebruikt ten behoeve van de verdere uitwerking. Er is door niemand binnen zijn bedrijf opgemerkt dat de arcering verdwenen was. Volgens de onderaannemer is er tijdens de overleggen verder nooit specifiek gesproken over het bijgebouw. Hij acht zich dan ook niet verantwoordelijk voor het meerwerk.
Aannemer:
De aannemer heeft aangegeven de offerte van de onderaannemer gecontroleerd te hebben op materiaal, vorm, kleur maar niet op hoeveelheid. Hij is van mening dat dit de verantwoordelijkheid van de onderaannemer zelf is. Tevens geeft hij aan dat hij het vreemd vindt dat de nok van het bijgebouw wel in de offerte zat (ondanks dat deze ook gearceerd was) en de rest van het bijgebouw niet is meegenomen. Daarnaast wijst hij erop dat de onderaannemer alle tekeningen ontvangen heeft en dus had moeten opmerken dat de arcering bij het bijgebouw verdwenen was. Zeker ook omdat dit zichtbaar was op de tekeningen in de bouwkeet tijdens de 2 overleggen. Als laatste verwijst de aannemer ook naar de architect en de opdrachtgever die beiden de offerte gecontroleerd hebben en niet hebben opgemerkt dat het bijgebouw niet was meegenomen.
Opdrachtgever:
De opdrachtgever heeft aangegeven dat hij zich niet verantwoordelijk acht voor de gemaakte fout. Hij heeft immers, net als de aannemer en de architect, de offerte gecontroleerd maar is zijns inziens niet verantwoordelijk voor het controleren van de offertes die onderaannemers uitbrengen naar de hoofdaannemer
Architect:
De architect acht zich niet aansprakelijk, het heeft van het begin af aan duidelijk op tekening gestaan en is ook tijdens de overleggen in de bouwvergadering duidelijk zichtbaar geweest. Daarnaast heeft de architect de tekeningen van de onderaannemer gecontroleerd op vorm, kleur en detaillering. Het controleren van de hoeveelheden is zijns inziens voor de aannemer.
Al met al wijst iedereen dus naar iedereen. De onderaannemer heeft inmiddels aangegeven een deel van het meerwerk voor zijn rekening te nemen echter, er blijft nog steeds een behoorlijk bedrag over. De onderaannemer heeft verder aangegeven dat hij pas gaat beginnen als er een oplossing voor het meerwerk is. Wat zeker ook meespeelt is dat het totale project behoorlijk over het budget heen is en hierover nog geen overeenstemming tussen de hoofdaannemer en de opdrachtgever is.
Wie is hier nu de hoofdverantwoordelijke en dus verantwoordelijk voor het betalen van het meerwerk? Ik ben benieuwd naar jullie meningen.
Reageer
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Alfred (datum: 11-11-2022 11:38)
Ik zou dit bij de aannemer en diens onderaannemer laten. Maar ja, dat komt natuurlijk de verstandhouding niet ten goede.
Zou die onderaannemer de opdracht hebben gekregen, indien deze initieel €97k had geoffreerd? (ben wel benieuwd naar wat voor woning dit wordt bij dergelijke bedragen voor het zetwerk...).
Naam: Alfred (datum: 11-11-2022 11:38)
Ik zou dit bij de aannemer en diens onderaannemer laten. Maar ja, dat komt natuurlijk de verstandhouding niet ten goede.
Zou die onderaannemer de opdracht hebben gekregen, indien deze initieel €97k had geoffreerd? (ben wel benieuwd naar wat voor woning dit wordt bij dergelijke bedragen voor het zetwerk...).
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 12:27)
Dit is iets tussen aannemer en onderaannemer. Ik zie niet in hoe de architect hier een rol in zou kunnen hebben. Hoeveelheden/offertes controleren is een taak voor de aannemer maar die heeft dat dus verzuimd.
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 12:27)
Dit is iets tussen aannemer en onderaannemer. Ik zie niet in hoe de architect hier een rol in zou kunnen hebben. Hoeveelheden/offertes controleren is een taak voor de aannemer maar die heeft dat dus verzuimd.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 12:30)
En los daarvan: kern van het probleem is dus eigenlijk die budgetoverschrijding. Ik mis in deze kwestie ook even de rol van de directievoerder want die heeft de boel dus niet in de vingers. Ik snap niet hoe je een bouw door kan laten modderen met een financieel probleem waar blijkbaar nog geen oplossing voor is.
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 12:30)
En los daarvan: kern van het probleem is dus eigenlijk die budgetoverschrijding. Ik mis in deze kwestie ook even de rol van de directievoerder want die heeft de boel dus niet in de vingers. Ik snap niet hoe je een bouw door kan laten modderen met een financieel probleem waar blijkbaar nog geen oplossing voor is.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 13:34)
@Leon,
Dat is een goed punt. Ik heb de aannemer ook aangeraden om eerst overeenstemming met de opdrachtgever over de budgetoverschrijding te bereiken en daarna de post van het zetwerk nogmaals te bespreken (of liever in 1x integraal te bespreken). Maar dit blijft de aannemer, ondanks herhaaldelijk vragen en behoorlijk stevig aandringen voor zich uitschuiven.
Inmiddels ligt er wel een lijst met meer- en minderwerk en een lijst met de aangepaste stelposten maar deze is nog lastig te correleren met de begroting ten tijde van het verstrekken van de opdracht. We wachten nog op een duidelijker overzicht van de posten.
Qua directievoering, dit wordt gedaan door mij (de architect) samen met de opdrachtgever. 1x Per 2 weken is er een bouwvergadering.
Ik ben gewend dat de opdrachtgever en de aannemer regelmatig aan tafel zitten om de begroting te bespreken. Dit heb ik de opdrachtgever en de aannemer ook aangeraden bij het begin van de bouw. Ik ben er dan ook vanuit gegaan dat dit overleg plaatsvond. Helaas bleek dit niet het geval.
Nadat bekend werd dat dit dus niet gebeurd is er door opdrachtgever en architect direct besloten om dit punt op te nemen in het 2 wekelijkse bouwoverleg.
Wat het lastig maakt is dat de opdrachtgever er binnen niet al te lange tijd in moet omdat hij zijn huidige woning verkocht heeft. Stilleggen van de bouw is dus geen optie. Ik heb de opdrachtgever uiteraard geadviseerd de volgende termijn van de opdrachtgever vooralsnog niet te betalen. Naar verwachting zal de aannemer de factuur hiervoor binnenkort indienen.
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 13:34)
@Leon,
Dat is een goed punt. Ik heb de aannemer ook aangeraden om eerst overeenstemming met de opdrachtgever over de budgetoverschrijding te bereiken en daarna de post van het zetwerk nogmaals te bespreken (of liever in 1x integraal te bespreken). Maar dit blijft de aannemer, ondanks herhaaldelijk vragen en behoorlijk stevig aandringen voor zich uitschuiven.
Inmiddels ligt er wel een lijst met meer- en minderwerk en een lijst met de aangepaste stelposten maar deze is nog lastig te correleren met de begroting ten tijde van het verstrekken van de opdracht. We wachten nog op een duidelijker overzicht van de posten.
Qua directievoering, dit wordt gedaan door mij (de architect) samen met de opdrachtgever. 1x Per 2 weken is er een bouwvergadering.
Ik ben gewend dat de opdrachtgever en de aannemer regelmatig aan tafel zitten om de begroting te bespreken. Dit heb ik de opdrachtgever en de aannemer ook aangeraden bij het begin van de bouw. Ik ben er dan ook vanuit gegaan dat dit overleg plaatsvond. Helaas bleek dit niet het geval.
Nadat bekend werd dat dit dus niet gebeurd is er door opdrachtgever en architect direct besloten om dit punt op te nemen in het 2 wekelijkse bouwoverleg.
Wat het lastig maakt is dat de opdrachtgever er binnen niet al te lange tijd in moet omdat hij zijn huidige woning verkocht heeft. Stilleggen van de bouw is dus geen optie. Ik heb de opdrachtgever uiteraard geadviseerd de volgende termijn van de opdrachtgever vooralsnog niet te betalen. Naar verwachting zal de aannemer de factuur hiervoor binnenkort indienen.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 13:45)
En waarom ga je niet betalen dan? Ik neem toch aan dat er een betalingsregeling is op basis van de stand van het werk, gebaseerd op de inschrijfbegroting (middels percentages of een puntensysteem o.i.d.). Dan is het toch niet meer dan redelijk dan dat er een factuur betaald wordt. Niet betalen lijkt me dan helemaal niet bevorderlijk.
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 13:45)
En waarom ga je niet betalen dan? Ik neem toch aan dat er een betalingsregeling is op basis van de stand van het werk, gebaseerd op de inschrijfbegroting (middels percentages of een puntensysteem o.i.d.). Dan is het toch niet meer dan redelijk dan dat er een factuur betaald wordt. Niet betalen lijkt me dan helemaal niet bevorderlijk.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 13:46)
Daarbij: hoe is er opdracht verstrekt dan? Ik neem toch aan op basis van een aanneemsom i.c.m. een bestek (als in tekeningen met bijbehorende werkomschrijving).
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 13:46)
Daarbij: hoe is er opdracht verstrekt dan? Ik neem toch aan op basis van een aanneemsom i.c.m. een bestek (als in tekeningen met bijbehorende werkomschrijving).
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Jack , van SenS (datum: 11-11-2022 14:39)
Volgens mij is beoordeling meer-/minderwerk en controle op overschrijding van de begroting een wezenlijk onderdeel van de taken van de directievoerder.
Het meningsverschil tussen onderaannemer en hoofdaannemer m.b.t. zetwerk bijgebouw moet in eerste instantie tussen die partijen worden opgelost. Beetje vreemd dat de aannemer zelf de hoeveelheden niet controleert, maar wel van mening is dat de architect dat zou moeten doen.
Naam: Jack , van SenS (datum: 11-11-2022 14:39)
Volgens mij is beoordeling meer-/minderwerk en controle op overschrijding van de begroting een wezenlijk onderdeel van de taken van de directievoerder.
Het meningsverschil tussen onderaannemer en hoofdaannemer m.b.t. zetwerk bijgebouw moet in eerste instantie tussen die partijen worden opgelost. Beetje vreemd dat de aannemer zelf de hoeveelheden niet controleert, maar wel van mening is dat de architect dat zou moeten doen.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 15:30)
@Leon
De opdracht is verstrekt op basis van een set tekeningen met bijbehorende (open) begroting van de aannemer. Er is geen bestek geschreven.
Het inhouden van de betaling is bedoeld om de aannemer te dwingen om met controleerbare stukken te komen zodat we kunnen herleiden waarom de bouwkosten zoveel hoger zijn dan de begroting op basis waarvan hij opdracht gekregen heeft. Het overleg hierover wordt vanuit de kant van de aannemer steeds tegengehouden dan wel vertraagd. De opdrachtgever wil graag de boel controleren om te zien waar het probleem zit en wie daar verantwoordelijk voor is.
Kort door de bocht; de opdrachtgever krijgt na veel vragen ineens €300.000 aan extra kosten (meer werk en te laag ingeschatte stelposten)op zijn bord. Op de vraag hoe dit kan, waarom er niet eerder door de aannemer aan de bel getrokken is komt geen duidelijk antwoord. Ook op het verzoek om langs te komen om dit te bespreken wordt geen gehoor gegeven. En na heel veel vragen en aandringen is er eindelijk een lijstje verstrekt met de stelposten en het meerwerk alleen deze is niet te controleren met de oorspronkelijke begroting. Na herhaaldelijk vragen en hem wijzen op de mogelijke gevolgen blijven er dan maar weinig mogelijkheden open om de aannemer er toe te zetten mee te werken.
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 15:30)
@Leon
De opdracht is verstrekt op basis van een set tekeningen met bijbehorende (open) begroting van de aannemer. Er is geen bestek geschreven.
Het inhouden van de betaling is bedoeld om de aannemer te dwingen om met controleerbare stukken te komen zodat we kunnen herleiden waarom de bouwkosten zoveel hoger zijn dan de begroting op basis waarvan hij opdracht gekregen heeft. Het overleg hierover wordt vanuit de kant van de aannemer steeds tegengehouden dan wel vertraagd. De opdrachtgever wil graag de boel controleren om te zien waar het probleem zit en wie daar verantwoordelijk voor is.
Kort door de bocht; de opdrachtgever krijgt na veel vragen ineens €300.000 aan extra kosten (meer werk en te laag ingeschatte stelposten)op zijn bord. Op de vraag hoe dit kan, waarom er niet eerder door de aannemer aan de bel getrokken is komt geen duidelijk antwoord. Ook op het verzoek om langs te komen om dit te bespreken wordt geen gehoor gegeven. En na heel veel vragen en aandringen is er eindelijk een lijstje verstrekt met de stelposten en het meerwerk alleen deze is niet te controleren met de oorspronkelijke begroting. Na herhaaldelijk vragen en hem wijzen op de mogelijke gevolgen blijven er dan maar weinig mogelijkheden open om de aannemer er toe te zetten mee te werken.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 15:39)
@Jack,
Klopt dat de directie die controle moet doen. Alleen als de aannemer niet met de gegevens komt dan is er weinig te controleren voor de directie.
Het balletje is uiteindelijk gaan rollen met die discussie over het meerwerk van het aluminium, toen kwam de aannemer er mee dat er nog €300.00 aan extra kosten (stelposten / meerwerk) lag. Een klein deel hiervan was bij de opdrachtgever overigens wel bekend aangezien het hier ging om keuzes van de opdrachtgever die duurder waren dan de stelposten die er voor waren opgenomen (o.a. de baksteen).
Je verwacht in een bouwteam waar met een open begroting gewerkt wordt toch wel dat de aannemer overschrijdingen van meer dan enkele duizenden euro's met de rest van het bouwteam deelt. Zeker als dit van te voren ook nadrukkelijk gevraagd is.
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 15:39)
@Jack,
Klopt dat de directie die controle moet doen. Alleen als de aannemer niet met de gegevens komt dan is er weinig te controleren voor de directie.
Het balletje is uiteindelijk gaan rollen met die discussie over het meerwerk van het aluminium, toen kwam de aannemer er mee dat er nog €300.00 aan extra kosten (stelposten / meerwerk) lag. Een klein deel hiervan was bij de opdrachtgever overigens wel bekend aangezien het hier ging om keuzes van de opdrachtgever die duurder waren dan de stelposten die er voor waren opgenomen (o.a. de baksteen).
Je verwacht in een bouwteam waar met een open begroting gewerkt wordt toch wel dat de aannemer overschrijdingen van meer dan enkele duizenden euro's met de rest van het bouwteam deelt. Zeker als dit van te voren ook nadrukkelijk gevraagd is.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 15:44)
@Jack
Overigens heb ik in mijn taakomschrijving (CR2013) het controleren en bijhouden van de financiële aspecten niet aangekruist. Dit omdat in al mijn projecten dit door de opdrachtgever zelf wordt bijgehouden.
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 15:44)
@Jack
Overigens heb ik in mijn taakomschrijving (CR2013) het controleren en bijhouden van de financiële aspecten niet aangekruist. Dit omdat in al mijn projecten dit door de opdrachtgever zelf wordt bijgehouden.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 16:22)
Hmm dat zijn geen leuke trajecten dan zo. Bouwen kan, ook in lastige tijden zoals nu, een mooie onderneming zijn voor alle betrokkenen. Maar dan moet iedereen wel z'n steentje er aan bijdragen natuurlijk. Dit voorspelt weinig goed voor het verdere verloop zo...
Naam: Leon (datum: 11-11-2022 16:22)
Hmm dat zijn geen leuke trajecten dan zo. Bouwen kan, ook in lastige tijden zoals nu, een mooie onderneming zijn voor alle betrokkenen. Maar dan moet iedereen wel z'n steentje er aan bijdragen natuurlijk. Dit voorspelt weinig goed voor het verdere verloop zo...
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 16:42)
Klopt Leon.
Ik heb eigenlijk ook nog niet meegemaakt dat het vervelend was/werd.
Wat ik jammer vind is dat dit helemaal geen slechte aannemer is. Hij verstaat zijn vak goed, het resultaat tot nu toe is prima en hij denkt echt mee. Er is ook zeker geen sprake van kwade wil. Alleen het project-management deel van zijn werk (planning en kosten) blijft door de gebrekkige communicatie achter hetgeen tot vervelende situaties leidt.
Ik vermoed ook dat hij zich op het project verkeken heeft waardoor hij meer tijd op de bouw moet spenderen en daardoor geen tijd heeft om het bovengenoemde management goed te doen.
Al met al voor alle partijen jammer.
Naam: P. Gianni (datum: 11-11-2022 16:42)
Klopt Leon.
Ik heb eigenlijk ook nog niet meegemaakt dat het vervelend was/werd.
Wat ik jammer vind is dat dit helemaal geen slechte aannemer is. Hij verstaat zijn vak goed, het resultaat tot nu toe is prima en hij denkt echt mee. Er is ook zeker geen sprake van kwade wil. Alleen het project-management deel van zijn werk (planning en kosten) blijft door de gebrekkige communicatie achter hetgeen tot vervelende situaties leidt.
Ik vermoed ook dat hij zich op het project verkeken heeft waardoor hij meer tijd op de bouw moet spenderen en daardoor geen tijd heeft om het bovengenoemde management goed te doen.
Al met al voor alle partijen jammer.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: pino (datum: 12-11-2022 12:18)
Meerwerk is iets anders dan een fout in de offerte.
Zeker als deze ook de uitgetrokken hoeveelheden bevatten en niet uitsluitend een eindprijs.
De eerste vraag is of of die extra kosten reel zijn. waren er nog meer offertes?
Het kan niet zo zijn dat de opdrachtgever een cadeautje krijgt zeker niet in een bouwteam.
Naam: pino (datum: 12-11-2022 12:18)
Meerwerk is iets anders dan een fout in de offerte.
Zeker als deze ook de uitgetrokken hoeveelheden bevatten en niet uitsluitend een eindprijs.
De eerste vraag is of of die extra kosten reel zijn. waren er nog meer offertes?
Het kan niet zo zijn dat de opdrachtgever een cadeautje krijgt zeker niet in een bouwteam.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 13-11-2022 10:39)
@Pino,
Je hebt gelijk. Er is voor een kleine €30.000 aan meerwerk en voor €270.000 aan extra kosten m.b.t. de stelposten.
Over een deel van de stelposten (circa €60.000 is geen discussie, deze komen voort uit de keuzes van de opdrachtgever (o.a. een duurdere baksteen, luxere trappen). Maar dan blijft er dus nog steeds ruim €200.000 overschrijding op de stelposten.
Als ik op het internet zoek op de gemiddelde prijsstijging van de bouwmaterialen over 2022 dan bedraagt deze circa 8-10%. Het project is oorspronkelijk begroot op €1.100.000 dus dat is dan ongeveer €100.000 extra.
Het vervelende is dat ook nog niet alle stelposten ingevuld zijn en de kosten dus nog verder kunnen stijgen. Doordat de aannemer weinig openheid biedt ontneemt hij dus de mogelijkheid om bij te kunnen sturen.
Naam: P. Gianni (datum: 13-11-2022 10:39)
@Pino,
Je hebt gelijk. Er is voor een kleine €30.000 aan meerwerk en voor €270.000 aan extra kosten m.b.t. de stelposten.
Over een deel van de stelposten (circa €60.000 is geen discussie, deze komen voort uit de keuzes van de opdrachtgever (o.a. een duurdere baksteen, luxere trappen). Maar dan blijft er dus nog steeds ruim €200.000 overschrijding op de stelposten.
Als ik op het internet zoek op de gemiddelde prijsstijging van de bouwmaterialen over 2022 dan bedraagt deze circa 8-10%. Het project is oorspronkelijk begroot op €1.100.000 dus dat is dan ongeveer €100.000 extra.
Het vervelende is dat ook nog niet alle stelposten ingevuld zijn en de kosten dus nog verder kunnen stijgen. Doordat de aannemer weinig openheid biedt ontneemt hij dus de mogelijkheid om bij te kunnen sturen.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 14-11-2022 08:27)
Hoeveel stelposten zitten er dan wel niet in? Waarom de boel niet specifieker omschrijven?
Naam: Leon (datum: 14-11-2022 08:27)
Hoeveel stelposten zitten er dan wel niet in? Waarom de boel niet specifieker omschrijven?
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 14-11-2022 21:43)
en als er zoveel stelposten zijn, is er dan ook een flinke post voor risico-/faalkosten opgenomen? Bij een grove voorbereiding kun je zo tegen 20% oplopen, ook zonder prijsstijgingen in de markt.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 14-11-2022 21:43)
en als er zoveel stelposten zijn, is er dan ook een flinke post voor risico-/faalkosten opgenomen? Bij een grove voorbereiding kun je zo tegen 20% oplopen, ook zonder prijsstijgingen in de markt.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 09:41)
@J.Bolte
In het kostenoverzicht dat ik ontvangen heb kan ik helaas geen winst- en riscopost vinden. Ik zal de aannemer nog eens vragen zijn complete begroting op te sturen.
De aannemer is begonnen met begroten op basis van de vergunningsaanvraag tekeningen en heeft deze later bijgesteld op basis van de uitvoeringstekeningen. Er is geen bestek / technische omschrijving gemaakt i.v.m. de voortgang van het project
Ik denk dan ook dat de volgende 3 punten te samen de oorzaak van het probleem zijn:
- te vroeg begonnen met de uitvoering zonder dat alles volledig uitgewerkt was (gevolg: stelposten)
- een aannemer die het te druk heeft met de bouwwerkzaamheden zelf waardoor de werkvoorbereiding / bouwmanagement blijft liggen (geen duidelijk zicht op overschrijding van de stelposten)
- een aannemer die hierover niet met de rest van het bouwteam communiceert (opdrachtgever en architect denken dat alles op orde is).
Blijft het nog steeds de vraag waarom de aannemer de stelposten blijkbaar veel te laag heeft ingeschat. De hoeveelheden zijn niet veranderd, de materialen en de detaillering was voor een grootdeel al in vergunningsfase bekend en stond ook als zodanig op tekening.
Een voorbeeld hiervan zijn de kozijnen. Deze hebben vanaf het definitief ontwerp met merk en type op tekening gestaan. Hieraan is later nauwelijks iets gewijzigd. Stelpost: €75.000 werkelijke kosten €119.500. Dat vind ik toch een behoorlijke misser die volgens mij niet alleen te verklaren is uit de prijsstijging.
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 09:41)
@J.Bolte
In het kostenoverzicht dat ik ontvangen heb kan ik helaas geen winst- en riscopost vinden. Ik zal de aannemer nog eens vragen zijn complete begroting op te sturen.
De aannemer is begonnen met begroten op basis van de vergunningsaanvraag tekeningen en heeft deze later bijgesteld op basis van de uitvoeringstekeningen. Er is geen bestek / technische omschrijving gemaakt i.v.m. de voortgang van het project
Ik denk dan ook dat de volgende 3 punten te samen de oorzaak van het probleem zijn:
- te vroeg begonnen met de uitvoering zonder dat alles volledig uitgewerkt was (gevolg: stelposten)
- een aannemer die het te druk heeft met de bouwwerkzaamheden zelf waardoor de werkvoorbereiding / bouwmanagement blijft liggen (geen duidelijk zicht op overschrijding van de stelposten)
- een aannemer die hierover niet met de rest van het bouwteam communiceert (opdrachtgever en architect denken dat alles op orde is).
Blijft het nog steeds de vraag waarom de aannemer de stelposten blijkbaar veel te laag heeft ingeschat. De hoeveelheden zijn niet veranderd, de materialen en de detaillering was voor een grootdeel al in vergunningsfase bekend en stond ook als zodanig op tekening.
Een voorbeeld hiervan zijn de kozijnen. Deze hebben vanaf het definitief ontwerp met merk en type op tekening gestaan. Hieraan is later nauwelijks iets gewijzigd. Stelpost: €75.000 werkelijke kosten €119.500. Dat vind ik toch een behoorlijke misser die volgens mij niet alleen te verklaren is uit de prijsstijging.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: r.r. (datum: 15-11-2022 10:32)
Die aannemer verhaalt de extra (door hem gemiste) kosten van het zetwerk in die stelposten.
Bij een bouwteam constructie is voldoende deskundigheid bij de opdrachtgever van belang. Hoe heeft de opdrachtgever dat georganiseerd?
Naam: r.r. (datum: 15-11-2022 10:32)
Die aannemer verhaalt de extra (door hem gemiste) kosten van het zetwerk in die stelposten.
Bij een bouwteam constructie is voldoende deskundigheid bij de opdrachtgever van belang. Hoe heeft de opdrachtgever dat georganiseerd?
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 11:09)
@RR
De kosten van het extra zetwerk zitten bij de €300.000 meerwerk/overschrijding stelposten waar ik het over heb. Hij hoeft die dus niet over de andere posten uit te smeren (tenzij hij bang is dat hij die extra kosten toch uit eigen zak moet gaan betalen en het alvast uitgesmeerd heeft).
Ik denk dat de deskundigheid in principe ook geen probleem is. Veel van mijn opdrachtgevers zijn zelfstandig ondernemers en weten prima hoe ze begrotingen moeten controleren, hoe afspraken te maken en welke manieren er zijn om belazerd te worden.
Het technische deel neem ik als architect voor mijn rekening.
Daarnaast heb ik al aangegeven dat ik niet geloof dat de aannemer van kwade wil is.
Het grootste probleem zit hem denk ik echt in het feit dat de aannemer, ondanks afspraken over het werken met een open begroting, tijdens het proces niet aangaf dat de overschrijding van de stelposten de pan uit rees.
Nu ligt er in eens €300.000 op tafel die de opdrachtgever en de architect niet zagen aankomen en waar nu niets meer aan gedaan kan worden. Dat doet pijn en gaat in tegen de afspraak om in een bouwteam met open begroting te werken.
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 11:09)
@RR
De kosten van het extra zetwerk zitten bij de €300.000 meerwerk/overschrijding stelposten waar ik het over heb. Hij hoeft die dus niet over de andere posten uit te smeren (tenzij hij bang is dat hij die extra kosten toch uit eigen zak moet gaan betalen en het alvast uitgesmeerd heeft).
Ik denk dat de deskundigheid in principe ook geen probleem is. Veel van mijn opdrachtgevers zijn zelfstandig ondernemers en weten prima hoe ze begrotingen moeten controleren, hoe afspraken te maken en welke manieren er zijn om belazerd te worden.
Het technische deel neem ik als architect voor mijn rekening.
Daarnaast heb ik al aangegeven dat ik niet geloof dat de aannemer van kwade wil is.
Het grootste probleem zit hem denk ik echt in het feit dat de aannemer, ondanks afspraken over het werken met een open begroting, tijdens het proces niet aangaf dat de overschrijding van de stelposten de pan uit rees.
Nu ligt er in eens €300.000 op tafel die de opdrachtgever en de architect niet zagen aankomen en waar nu niets meer aan gedaan kan worden. Dat doet pijn en gaat in tegen de afspraak om in een bouwteam met open begroting te werken.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 15-11-2022 11:40)
Je verlangt een open begroting maar ziet nu pas dat winst en risico niet zijn opgenomen. Ik blijf het een merkwaardig traject vinden. Nee, ik ken niet alle details want ik was er niet bij. En nee, ik ben er niet om je af te zeiken. Maar het klinkt allemaal alsof er in het voortraject teveel op de mooie blauwe ogen van de aannemer is vertrouwd. Toen was alles koek en ei, komt wel goed. Juist in die fase moet je de boel scherp houden en voorsorteren op problemen. In mijn optiek heeft de opdrachtgever/directie/... hier ook liggen slapen. Wellicht niet direct verwijtbaar (het is maar hoe je opdracht in elkaar zit) maar volgens mij hadden er op voorhand wel wat problemen kunnen worden voorkomen.
Naam: Leon (datum: 15-11-2022 11:40)
Je verlangt een open begroting maar ziet nu pas dat winst en risico niet zijn opgenomen. Ik blijf het een merkwaardig traject vinden. Nee, ik ken niet alle details want ik was er niet bij. En nee, ik ben er niet om je af te zeiken. Maar het klinkt allemaal alsof er in het voortraject teveel op de mooie blauwe ogen van de aannemer is vertrouwd. Toen was alles koek en ei, komt wel goed. Juist in die fase moet je de boel scherp houden en voorsorteren op problemen. In mijn optiek heeft de opdrachtgever/directie/... hier ook liggen slapen. Wellicht niet direct verwijtbaar (het is maar hoe je opdracht in elkaar zit) maar volgens mij hadden er op voorhand wel wat problemen kunnen worden voorkomen.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 12:49)
@Leon:
Dat is precies ook de reden dat ik probeer uit te zoeken waar het mis is gegaan; zodat ik dit volgende keer kan voorkomen.
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 12:49)
@Leon:
Dat is precies ook de reden dat ik probeer uit te zoeken waar het mis is gegaan; zodat ik dit volgende keer kan voorkomen.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 15-11-2022 13:19)
Met alle respect, maar dat ga je via een forum niet oplossen ben ik bang. Je hebt blijkbaar totaal geen grip op het hele (financiële) proces. Open begroting zonder winst en risico, stelposten voor zaken die je prima kan (laten) afprijzen, het zijn voor mij alarmbellen/valkuilen die aangeven dat je het projectmanagement op de grote lijnen al niet in de vingers hebt. En zolang het niet fout gaat, gaat het wel goed. Maar dan laat je het gewoon gebeuren, dat is geen management.
Naam: Leon (datum: 15-11-2022 13:19)
Met alle respect, maar dat ga je via een forum niet oplossen ben ik bang. Je hebt blijkbaar totaal geen grip op het hele (financiële) proces. Open begroting zonder winst en risico, stelposten voor zaken die je prima kan (laten) afprijzen, het zijn voor mij alarmbellen/valkuilen die aangeven dat je het projectmanagement op de grote lijnen al niet in de vingers hebt. En zolang het niet fout gaat, gaat het wel goed. Maar dan laat je het gewoon gebeuren, dat is geen management.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: r.r. (datum: 15-11-2022 13:35)
De vraag is dus wel of dit een taak van de architect is. Een (goede) ondernemer moet ook weten waarvan hij /zij geen kennis heeft, en dus moet inhuren. Een groot bouwproject, nota bene voor eigen gebruik (dwz emoties en andere belangen komen erbij), is heel iets anders dan een aanschaf voor eigen onderneming.
Naam: r.r. (datum: 15-11-2022 13:35)
De vraag is dus wel of dit een taak van de architect is. Een (goede) ondernemer moet ook weten waarvan hij /zij geen kennis heeft, en dus moet inhuren. Een groot bouwproject, nota bene voor eigen gebruik (dwz emoties en andere belangen komen erbij), is heel iets anders dan een aanschaf voor eigen onderneming.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 13:54)
@Pino,
Met de opdrachtgever is destijds overeengekomen dat de financiële begeleiding niet onder de architectenwerkzaamheden valt.
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 13:54)
@Pino,
Met de opdrachtgever is destijds overeengekomen dat de financiële begeleiding niet onder de architectenwerkzaamheden valt.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: pino (datum: 15-11-2022 13:56)
in een goed bouwteam heeft de aannemer ook tot taak om binnen het budget het werk op te leveren.
ondernemers om andere vlakken snappen over het algemeen vrij weinig van de loopgraven structuur die de bouw heeft.
zorg zo snel mogelijk voor een goed plan en een definitieve prijs.
anders loopt het nog veel meer uit de klauwen
Naam: pino (datum: 15-11-2022 13:56)
in een goed bouwteam heeft de aannemer ook tot taak om binnen het budget het werk op te leveren.
ondernemers om andere vlakken snappen over het algemeen vrij weinig van de loopgraven structuur die de bouw heeft.
zorg zo snel mogelijk voor een goed plan en een definitieve prijs.
anders loopt het nog veel meer uit de klauwen
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 13:59)
Excuus, ik bedoelde @leon, niet pino.
Naam: P. Gianni (datum: 15-11-2022 13:59)
Excuus, ik bedoelde @leon, niet pino.
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: Leon (datum: 16-11-2022 09:40)
Ah ok, feitelijk sta je dus als toeschouwer langs de zijlijn hier (formeel gezien). Ik weet niet hoe het met jouw kennis zit, maar zoals gezegd haal ik alleen al uit dit topic twee grote missers die je er zo uit vist (zonder de begroting door te hoeven akkeren). Wellicht een cursus/opleiding bouwprojectmanagement o.i.d. overwegen om je kennis te vergroten?
Naam: Leon (datum: 16-11-2022 09:40)
Ah ok, feitelijk sta je dus als toeschouwer langs de zijlijn hier (formeel gezien). Ik weet niet hoe het met jouw kennis zit, maar zoals gezegd haal ik alleen al uit dit topic twee grote missers die je er zo uit vist (zonder de begroting door te hoeven akkeren). Wellicht een cursus/opleiding bouwprojectmanagement o.i.d. overwegen om je kennis te vergroten?
Re: aansprakelijkheid architect bij meerwerk
Naam: P. Gianni (datum: 17-11-2022 16:31)
Dank voor alle input
Reageer
Naam: P. Gianni (datum: 17-11-2022 16:31)
Dank voor alle input
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)