Zoek binnen het forum
Vraag: Winkel met woning
Naam: Johan (datum: 29-12-2021 17:09)
Ik heb een pand met de bestemming(en) 'winkel met bovenwoning' zo staat het beschreven in de koopakte. Het bestemmingsplan laat wonen toe op de begane grond. Nu heb ik het voornemen er twee zelfstandige woningen van te maken.
Het standpunt van de gemeente is dat het gezien wordt als één woning met de mogelijkheid voor een winkel/kantoor op de begane grond maar dat vindt plaats vanuit het gebruiksdoel woonfunctie.
Vorige jaar heb ik een uitbreiding gedaan aan de woning waarbij een omgevingsvergunning is verleend. De brandweer heeft de woning en de winkel toen als twee afzonderlijke brandcompartimenten getoetst. In de BAG wordt ook gesproken over twee functies (gebruiksdoel): woonfunctie, winkelfunctie.
In hoeverre kan ik aantonen dat het om twee eenheden gaat i.p.v. één eenheid? Het heeft geen eigen huisnummer maar mijn inziens zou ik dat alsnog kunnen aanvragen. Immers heeft een ziekenhuis ook één huisnummer en wordt de verdeling onderling gemaakt.
Reageer
Naam: Johan (datum: 29-12-2021 17:09)
Ik heb een pand met de bestemming(en) 'winkel met bovenwoning' zo staat het beschreven in de koopakte. Het bestemmingsplan laat wonen toe op de begane grond. Nu heb ik het voornemen er twee zelfstandige woningen van te maken.
Het standpunt van de gemeente is dat het gezien wordt als één woning met de mogelijkheid voor een winkel/kantoor op de begane grond maar dat vindt plaats vanuit het gebruiksdoel woonfunctie.
Vorige jaar heb ik een uitbreiding gedaan aan de woning waarbij een omgevingsvergunning is verleend. De brandweer heeft de woning en de winkel toen als twee afzonderlijke brandcompartimenten getoetst. In de BAG wordt ook gesproken over twee functies (gebruiksdoel): woonfunctie, winkelfunctie.
In hoeverre kan ik aantonen dat het om twee eenheden gaat i.p.v. één eenheid? Het heeft geen eigen huisnummer maar mijn inziens zou ik dat alsnog kunnen aanvragen. Immers heeft een ziekenhuis ook één huisnummer en wordt de verdeling onderling gemaakt.
Reageer
Re: Winkel met woning
Naam: pino (datum: 29-12-2021 19:24)
Wat staat er in het bestemmingsplan?
Wat er in de koopakte staat doet er niet toe in deze.
Naam: pino (datum: 29-12-2021 19:24)
Wat staat er in het bestemmingsplan?
Wat er in de koopakte staat doet er niet toe in deze.
Re: Winkel met woning
Naam: Johan (datum: 29-12-2021 22:46)
Het bestemmingsplan spreekt van gemengde doeleinden maar laat geen nieuwe splitsingen toe. Mijn vraag is feitelijk of de brand compartimenten of de gebruiksdoelen weergegeven in het BAG voldoende zijn om te spreken van een bestaande situatie. Waarin sprake is van twee eenheden.
Naam: Johan (datum: 29-12-2021 22:46)
Het bestemmingsplan spreekt van gemengde doeleinden maar laat geen nieuwe splitsingen toe. Mijn vraag is feitelijk of de brand compartimenten of de gebruiksdoelen weergegeven in het BAG voldoende zijn om te spreken van een bestaande situatie. Waarin sprake is van twee eenheden.
Re: Winkel met woning
Naam: Jack , van SenS (datum: 30-12-2021 09:04)
Aan het kavel/perceel is waarschijnlijk woonbestemming voor slechts één woning toegekend. Dat staat los van een winkel of bedrijf in hetzelfde pand. Het is dus niet vanzelfsprekend dat je daar woonbestemming aan toe mag kennen. Informeer bij de gemeente welke stappen nodig zijn om dat wel te doen.
Ivm leegstand winkels/bedrijfspanden en woningtekort zijn we misschien eerder geneigd medewerking te verlenen?
Naam: Jack , van SenS (datum: 30-12-2021 09:04)
Aan het kavel/perceel is waarschijnlijk woonbestemming voor slechts één woning toegekend. Dat staat los van een winkel of bedrijf in hetzelfde pand. Het is dus niet vanzelfsprekend dat je daar woonbestemming aan toe mag kennen. Informeer bij de gemeente welke stappen nodig zijn om dat wel te doen.
Ivm leegstand winkels/bedrijfspanden en woningtekort zijn we misschien eerder geneigd medewerking te verlenen?
Re: Winkel met woning
Naam: Johan (datum: 30-12-2021 09:39)
Correct, echter gaat de gemeente niet mee in het feit dat het twee eenheden zijn. Met als argumentatie dat het geen eigen huisnummer heeft en het een nevenfunctie van de woonfunctie betreft. Ze staan het wel toe het geheel als één woning te gebruiken.
Kortom zolang ik niet voldoende kan aantonen dat het twee zelfstandige eenheden betreft gaan ze geen medewerking geven aan een functie wijziging voor het winkel gedeelte.
Naam: Johan (datum: 30-12-2021 09:39)
Correct, echter gaat de gemeente niet mee in het feit dat het twee eenheden zijn. Met als argumentatie dat het geen eigen huisnummer heeft en het een nevenfunctie van de woonfunctie betreft. Ze staan het wel toe het geheel als één woning te gebruiken.
Kortom zolang ik niet voldoende kan aantonen dat het twee zelfstandige eenheden betreft gaan ze geen medewerking geven aan een functie wijziging voor het winkel gedeelte.
Re: Winkel met woning
Naam: Alfred (datum: 30-12-2021 12:58)
Volgens mij moet er dan toch gewoon een vergunning worden aangevraagd voor het splitsen van het pand naar twee woningen?
Als het bestemmingsplan dit mogelijk maakt, dan is er geen belemmering om dit aan te vragen. Schakel hiervoor een ter zake deskundige in om e.e.a. te verzorgen.
n.b. hoe de brandweer destijds de vorige verbouwing heeft beoordeeld, doet niet ter zake welke rechten er nu gelden.
Naam: Alfred (datum: 30-12-2021 12:58)
Volgens mij moet er dan toch gewoon een vergunning worden aangevraagd voor het splitsen van het pand naar twee woningen?
Als het bestemmingsplan dit mogelijk maakt, dan is er geen belemmering om dit aan te vragen. Schakel hiervoor een ter zake deskundige in om e.e.a. te verzorgen.
n.b. hoe de brandweer destijds de vorige verbouwing heeft beoordeeld, doet niet ter zake welke rechten er nu gelden.
Re: Winkel met woning
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 30-12-2021 13:00)
Het bouwbesluit geeft technische eisen, en trekt zich daarbij niet zoveel aan van gebruiksbestemmingen.
De BAG is alleen ter vastlegging van adressen en technisch gebruik op die adressen.
Je kunt geen van beide argumenten gebruiken om de bepalingen uit het bestemmingsplan te beïnvloeden. De eisen die daarin staan zijn van stedenbouwkundige aard. In de wetgeving zijn al die aspecten nogal hard van elkaar gescheiden.
Je bestemmingsplan staat één woning toe, en waarschijnlijk alleen als onderdeel van een bijbehorende bedrijfsvoering (die moet passen in de 'gemengde doeleinden' functie.
Je kunt er dus geen losstaande woning van maken, of extra woningen bijmaken. Mocht je dat op dit moment al wel gedaan hebben ben je in strijd met het bestemmingsplan, en kan de gemeente je verplichten dat terug te draaien.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 30-12-2021 13:00)
Het bouwbesluit geeft technische eisen, en trekt zich daarbij niet zoveel aan van gebruiksbestemmingen.
De BAG is alleen ter vastlegging van adressen en technisch gebruik op die adressen.
Je kunt geen van beide argumenten gebruiken om de bepalingen uit het bestemmingsplan te beïnvloeden. De eisen die daarin staan zijn van stedenbouwkundige aard. In de wetgeving zijn al die aspecten nogal hard van elkaar gescheiden.
Je bestemmingsplan staat één woning toe, en waarschijnlijk alleen als onderdeel van een bijbehorende bedrijfsvoering (die moet passen in de 'gemengde doeleinden' functie.
Je kunt er dus geen losstaande woning van maken, of extra woningen bijmaken. Mocht je dat op dit moment al wel gedaan hebben ben je in strijd met het bestemmingsplan, en kan de gemeente je verplichten dat terug te draaien.
Re: Winkel met woning
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 30-12-2021 13:01)
Enige manier om dat voor elkaar te krijgen, is via een ontheffing of wijziging van het bestemmingsplan, en daarbij moet dan van alles onderzocht en onderbouwd worden.
Die vorige vergunning, was dat alleen voor het 'bouwen', of zat daar ook al een afwijking voor de regels ruimtelijke ordening bij?
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 30-12-2021 13:01)
Enige manier om dat voor elkaar te krijgen, is via een ontheffing of wijziging van het bestemmingsplan, en daarbij moet dan van alles onderzocht en onderbouwd worden.
Die vorige vergunning, was dat alleen voor het 'bouwen', of zat daar ook al een afwijking voor de regels ruimtelijke ordening bij?
Re: Winkel met woning
Naam: pino (datum: 30-12-2021 13:49)
Wordt het nu als twee eenheden gebruikt?
heeft de woning bijvoorbeeld een eigen voordeur en meterkast?
Is de bewoner van de woning gebonden aan de winkel of staan die los van elkaar?
Als dat al het geval is zou ik eens beginnen met het splitsen van van de winkel van de woning.
En daarna de winkel in een woning proberen op te zetten.
Er zijn ook veel dorpen/stadjes waar men winkeltjes wil behouden in verband met het leefbaar houden.
Naam: pino (datum: 30-12-2021 13:49)
Wordt het nu als twee eenheden gebruikt?
heeft de woning bijvoorbeeld een eigen voordeur en meterkast?
Is de bewoner van de woning gebonden aan de winkel of staan die los van elkaar?
Als dat al het geval is zou ik eens beginnen met het splitsen van van de winkel van de woning.
En daarna de winkel in een woning proberen op te zetten.
Er zijn ook veel dorpen/stadjes waar men winkeltjes wil behouden in verband met het leefbaar houden.
Re: Winkel met woning
Naam: Johan (datum: 30-12-2021 16:47)
@J.Bolte
Het bestemmingsplan laat splitsen in een bestaande situatie (inderdaad) niet meer toe. Daarom onderzoek ik in hoeverre gebruik gemaakt kan worden van het feit dat het altijd twee gescheiden eenheden zijn geweest.
Hierin hoop(te) ik rechten te kunnen ontlenen aan de gegevens afkomstig uit de BAG. Immers gebruiken (en vertrouwen) banken, notarissen en overheden ook op deze informatie voor het bepalen van bijv. het verstrekken van de hypotheek voor een woning.
@Pino
Het wordt inderdaad nu zo gebruikt althans het is in verbouwing, het heeft één hoofdaansluiting met tussen meters. Een voordeur waarachter twee toegangsdeuren zitten naar de eigen eenheden.
Mijn gedachte was ook om voor één eenheid nu een eigen huisnummer aan te vragen en vervolgens een transformatie aan te vragen van de functie van de eenheid.
Klinkt nogal omslachtig maar ik zie geen andere mogelijkheden.
Naam: Johan (datum: 30-12-2021 16:47)
@J.Bolte
Het bestemmingsplan laat splitsen in een bestaande situatie (inderdaad) niet meer toe. Daarom onderzoek ik in hoeverre gebruik gemaakt kan worden van het feit dat het altijd twee gescheiden eenheden zijn geweest.
Hierin hoop(te) ik rechten te kunnen ontlenen aan de gegevens afkomstig uit de BAG. Immers gebruiken (en vertrouwen) banken, notarissen en overheden ook op deze informatie voor het bepalen van bijv. het verstrekken van de hypotheek voor een woning.
@Pino
Het wordt inderdaad nu zo gebruikt althans het is in verbouwing, het heeft één hoofdaansluiting met tussen meters. Een voordeur waarachter twee toegangsdeuren zitten naar de eigen eenheden.
Mijn gedachte was ook om voor één eenheid nu een eigen huisnummer aan te vragen en vervolgens een transformatie aan te vragen van de functie van de eenheid.
Klinkt nogal omslachtig maar ik zie geen andere mogelijkheden.
Re: Winkel met woning
Naam: Thomas (datum: 30-12-2021 18:26)
Kansloos om rechten aan de BAG te ontlenen. De BAG registreert de feitelijkheid. Maar is geen argument om een illegale situatie te legaliseren.
Overigens is het wel de vraag waarom de gemeente niet wil meewerken, gelet op de grote vraag naar woningen....
Naam: Thomas (datum: 30-12-2021 18:26)
Kansloos om rechten aan de BAG te ontlenen. De BAG registreert de feitelijkheid. Maar is geen argument om een illegale situatie te legaliseren.
Overigens is het wel de vraag waarom de gemeente niet wil meewerken, gelet op de grote vraag naar woningen....
Re: Winkel met woning
Naam: pino (datum: 31-12-2021 12:55)
tussen meters kunnen privé zijn.
Krijgen beide een rekening van het energie bedrijf?
Naam: pino (datum: 31-12-2021 12:55)
tussen meters kunnen privé zijn.
Krijgen beide een rekening van het energie bedrijf?
Re: Winkel met woning
Naam: pino (datum: 31-12-2021 12:57)
je kan overigens gewoon een " zelfstandige kamer" verhuren volgens mij zonder dat het twee woningen zijn.
Naam: pino (datum: 31-12-2021 12:57)
je kan overigens gewoon een " zelfstandige kamer" verhuren volgens mij zonder dat het twee woningen zijn.
Re: Winkel met woning
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 31-12-2021 13:26)
Voor de BAG zijn het twee aparte 'objecten', waarschijnlijk ook met hun eigen huisnummer etc. Maar dat wil niet zeggen dat het BP daarmee buitenspel wordt gezet.
Die woning mag daar bestaan omdat er een bedrijf aan gekoppeld is. Op het moment dat je die koppeling laat vervallen, dus door de woning te laten gebruiken door iemand die geen binding met dat bedrijf heeft, of je haalt het bedrijf weg, vervalt het bestaansrecht van die hele woning.
Voor bedrijfswoningen gelden ook wat lichtere eisen vanuit het BP qua geluidsbelasting, stankcirkels en andere milieu-eisen. Dat voordeel krijg je niet wanneer je er particuliere woningen van maakt, en je zult dus ook moeten beoordelen of er daar wel woningen mogen komen.
Onderzoeken wat er kan, en de ontheffing aanvragen (misschien als schetsplan) mag natuurlijk altijd, maar ik vraag me af wat de kans is dat ze ja zeggen.
Reageer
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 31-12-2021 13:26)
Voor de BAG zijn het twee aparte 'objecten', waarschijnlijk ook met hun eigen huisnummer etc. Maar dat wil niet zeggen dat het BP daarmee buitenspel wordt gezet.
Die woning mag daar bestaan omdat er een bedrijf aan gekoppeld is. Op het moment dat je die koppeling laat vervallen, dus door de woning te laten gebruiken door iemand die geen binding met dat bedrijf heeft, of je haalt het bedrijf weg, vervalt het bestaansrecht van die hele woning.
Voor bedrijfswoningen gelden ook wat lichtere eisen vanuit het BP qua geluidsbelasting, stankcirkels en andere milieu-eisen. Dat voordeel krijg je niet wanneer je er particuliere woningen van maakt, en je zult dus ook moeten beoordelen of er daar wel woningen mogen komen.
Onderzoeken wat er kan, en de ontheffing aanvragen (misschien als schetsplan) mag natuurlijk altijd, maar ik vraag me af wat de kans is dat ze ja zeggen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)