Zoek binnen het forum
Vraag: Overkapping op gehuurde gemeente grond
Naam: Miles (datum: 07-11-2020 00:28)
Hallo,
Sorry, lang verhaal, maar ik heb advies nodig.
Mijn ouders hebben zomer 2019 een vrijstaande woning gekocht. Het voor-en achtererf zijn van elkaar gescheiden (we hebben dus geen omringende grond). Het achtererf is ruim 4 meter breder dan de woning, aangezien er (samen met de buurvrouw) een strook grond wordt gehuurd van de gemeente (zie foto; rode markering is onze woning, donkergroen vlak is het druk gehuurde grond, gedeeld met de bevrouw). De grond tussen ons en de buurvrouw is gescheiden door middel van een stenen muur + schutting. De grond wordt al jarenlang gehuurd bij deze woning, ook door vorige eigena(a)r(en). De grond heeft bestemming "Groen", hier staat wat dat betekent in ons geval:
https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0141.BP00062-0601/r_NL.IMRO.0141.BP00062-0601_0010Groen.html#84ceb439-e8da-45aa-8655-e316c5ff2d48
Bij de koopovereenkomst hebben mijn ouders akkoord gegeven om ook dit stuk grond te huren. We hebben geen apart huurcontract ontvangen van de gemeente.
Nu wilden mijn ouders in de achtererf een overkapping bouwen tegen de achterkant van de woning aan. De overkapping zou daarbij ook 4 meter uitsteken op het gehuurde stuk grond, zodat dit stukje gebruik kan worden als schuur/berging (inclusief wanden, geen fundering).
We hebben hiervoor geïnformeerd bij twee medewerkers van de gemeente Almelo. Eén medewerker van de afdeling "Bouwen" gaf telefonisch aan dat een berging geen bouwwerk is, want er is geen sprake van fundering. Hij heeft ons daarom doorverwezen naar een andere dame van de gemeente. Zij is uiteindelijk verantwoordelijk voor de gemeente grond. Zij gaf per e-mail aan dat een bouwwerk niet is toegestaan, zie hieronder. Mijn ouders zijn van plan om dit stuk grond te kopen, maar ook dan is het niet toegestaan om bouwwerken te plaatsen volgens deze medewerker:
----------
"Geachte mevrouw,
De overkapping plaatsen op gehuurde grond staan wij niet toe. Wanneer de gemeente Almelo, om welke reden dan ook, de huurovereenkomst zou beëindigen, zou de gemeente Almelo met een gedeelte overkapping op haar grond blijven zitten. Het is immers niet duidelijk of de nieuwe bewoner het stuk grond ook zou willen huren. Wij kunnen dat in ieder geval niet verplichten. Daarnaast staat in de huurovereenkomst duidelijk aangegeven dat het gehuurde/verhuurde alleen als siertuin gebruikt mag worden.
Wanneer u de grond van ons koopt, heeft u te maken met kwalitatieve verplichtingen.
KWALITATIEVE VERPLICHTING
a. Ten behoeve van verkoper of een door haar aan te wijzen derde en ten laste van het verkochte of een daartoe in de verkoopovereenkomst aangegeven gedeelte daarvan wordt gevestigd de kwalitatieve verplichting tot het hebben, houden, inspecteren, onderhouden en vernieuwen van nutsvoorzieningen op, in of boven het verkochte.
b. Bij deze kwalitatieve verplichting wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven (dat gedeelte van) het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek wordt aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diepwortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling wordt verleend.
c. Aan het vestigen van de kwalitatieve verplichting zijn voor koper geen kosten verbonden.
Bij b. wordt gesproken over bouwwerken. Het is aan u om uit te zoeken of er bij deze constructie sprake is van een bouwwerk (wat is de definitie van een bouwwerk?). Is het alleen een overkapping of bent u van plan om wanden te plaatsten?
Mijn advies aan u: voordat u de grond koopt, maak eerst een afspraak met de afdeling bouwen. Neem uw tekening mee en de tekst van de kwalitatieve verplichting. Ik ben namelijk niet de aangewezen persoon om de wet- en regelgeving omtrent bouwen aan u uit te leggen. Deze kennis ontbreekt bij mij.
Wanneer u duidelijkheid heeft gekregen over uw plannen, help ik u graag verder met de aankoop van het stuk grond."
----------
Na deze twee medewerkers gesproken te hebben, was onze conclusie: overkapping kan wel gebouwd worden, want heeft geen fundering en is dus geen bouwwerk, maar grond moet bij oplevering of bij onderzoek kaal opgeleverd worden. Er zit tenslotte ook een stenen muur op de grond, dit is toch ook niet toegestaan dan?
We hebben de overkapping en berging dus gebouwd.
Nu heeft onze buurvrouw geklaagd bij de gemeente over onze overkapping. Na twee bezoeken van toezichthouders (die allebei geen probleem zagen) is het besluit door een jurist genomen dat we de regels overtreden en wij de schuur moeten verwijderen binnen 4 weken, omdat wij (ik citeer de brief): "door het bouwen van een bouwwerk zonder omgevingsvergunning en het in stand laten van een bouwwerk zonder omgevingsvergunning de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht overtreden". Achteraf een omgevingsvergunning krijgen is ook niet mogelijk staat in de brief. Een medewerker heeft ons tevens telefonisch ingelicht over dit besluit. Ze voegde hier nog aan toe dat er altijd toegang moet zijn tot de grond omdat hier misschien kabels van stoplichten etc. onder kunnen liggen. Aangezien er geen fundering is, snap ik dit argument echter niet. Ik heb het kadaster bekeken, en er zitten geen leidingen of kabels onder deze grond.
Ik probeer mijn emoties hierbuiten te houden, maar er moet toch wel een juridische manier zijn om dit voor mijn ouders op te lossen? Kunnen we de bestemming "Groen" wijzigen? Het bestemmingsplan verloopt volgend jaar (termijn van 10 jaar). Mochten mijn ouders verhuizen of de gemeente moet onderzoek verrichten in de grond, dan zouden we de schuur alsnog kunnen afbreken en de grond kaal kunnen opleveren, aangezien er geen fundering is geplaatst. Dus wij zien het probleem persoonlijk niet.
Het gaat om een berging, waar je in principe zo onder de grond kan komen, mocht dit nodig zijn. De gemeente heeft jarenlang de grond niet nodig gehad, kunnen ze ons daarom verplichten om een levenlang geen berging hier te plaatsen? En waarom mag die stenen muur en schutting dan wel als erfafscheiding? Dat zou dan ook niet mogen.
Ik hoop heel graag wat informatie te ontvangen hier.
Dankjewel!
Bijlage: 20201105_195636.jpg Reageer
Naam: Miles (datum: 07-11-2020 00:28)
Hallo,
Sorry, lang verhaal, maar ik heb advies nodig.
Mijn ouders hebben zomer 2019 een vrijstaande woning gekocht. Het voor-en achtererf zijn van elkaar gescheiden (we hebben dus geen omringende grond). Het achtererf is ruim 4 meter breder dan de woning, aangezien er (samen met de buurvrouw) een strook grond wordt gehuurd van de gemeente (zie foto; rode markering is onze woning, donkergroen vlak is het druk gehuurde grond, gedeeld met de bevrouw). De grond tussen ons en de buurvrouw is gescheiden door middel van een stenen muur + schutting. De grond wordt al jarenlang gehuurd bij deze woning, ook door vorige eigena(a)r(en). De grond heeft bestemming "Groen", hier staat wat dat betekent in ons geval:
https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0141.BP00062-0601/r_NL.IMRO.0141.BP00062-0601_0010Groen.html#84ceb439-e8da-45aa-8655-e316c5ff2d48
Bij de koopovereenkomst hebben mijn ouders akkoord gegeven om ook dit stuk grond te huren. We hebben geen apart huurcontract ontvangen van de gemeente.
Nu wilden mijn ouders in de achtererf een overkapping bouwen tegen de achterkant van de woning aan. De overkapping zou daarbij ook 4 meter uitsteken op het gehuurde stuk grond, zodat dit stukje gebruik kan worden als schuur/berging (inclusief wanden, geen fundering).
We hebben hiervoor geïnformeerd bij twee medewerkers van de gemeente Almelo. Eén medewerker van de afdeling "Bouwen" gaf telefonisch aan dat een berging geen bouwwerk is, want er is geen sprake van fundering. Hij heeft ons daarom doorverwezen naar een andere dame van de gemeente. Zij is uiteindelijk verantwoordelijk voor de gemeente grond. Zij gaf per e-mail aan dat een bouwwerk niet is toegestaan, zie hieronder. Mijn ouders zijn van plan om dit stuk grond te kopen, maar ook dan is het niet toegestaan om bouwwerken te plaatsen volgens deze medewerker:
----------
"Geachte mevrouw,
De overkapping plaatsen op gehuurde grond staan wij niet toe. Wanneer de gemeente Almelo, om welke reden dan ook, de huurovereenkomst zou beëindigen, zou de gemeente Almelo met een gedeelte overkapping op haar grond blijven zitten. Het is immers niet duidelijk of de nieuwe bewoner het stuk grond ook zou willen huren. Wij kunnen dat in ieder geval niet verplichten. Daarnaast staat in de huurovereenkomst duidelijk aangegeven dat het gehuurde/verhuurde alleen als siertuin gebruikt mag worden.
Wanneer u de grond van ons koopt, heeft u te maken met kwalitatieve verplichtingen.
KWALITATIEVE VERPLICHTING
a. Ten behoeve van verkoper of een door haar aan te wijzen derde en ten laste van het verkochte of een daartoe in de verkoopovereenkomst aangegeven gedeelte daarvan wordt gevestigd de kwalitatieve verplichting tot het hebben, houden, inspecteren, onderhouden en vernieuwen van nutsvoorzieningen op, in of boven het verkochte.
b. Bij deze kwalitatieve verplichting wordt bepaald dat op, respectievelijk in of boven (dat gedeelte van) het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek wordt aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diepwortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling wordt verleend.
c. Aan het vestigen van de kwalitatieve verplichting zijn voor koper geen kosten verbonden.
Bij b. wordt gesproken over bouwwerken. Het is aan u om uit te zoeken of er bij deze constructie sprake is van een bouwwerk (wat is de definitie van een bouwwerk?). Is het alleen een overkapping of bent u van plan om wanden te plaatsten?
Mijn advies aan u: voordat u de grond koopt, maak eerst een afspraak met de afdeling bouwen. Neem uw tekening mee en de tekst van de kwalitatieve verplichting. Ik ben namelijk niet de aangewezen persoon om de wet- en regelgeving omtrent bouwen aan u uit te leggen. Deze kennis ontbreekt bij mij.
Wanneer u duidelijkheid heeft gekregen over uw plannen, help ik u graag verder met de aankoop van het stuk grond."
----------
Na deze twee medewerkers gesproken te hebben, was onze conclusie: overkapping kan wel gebouwd worden, want heeft geen fundering en is dus geen bouwwerk, maar grond moet bij oplevering of bij onderzoek kaal opgeleverd worden. Er zit tenslotte ook een stenen muur op de grond, dit is toch ook niet toegestaan dan?
We hebben de overkapping en berging dus gebouwd.
Nu heeft onze buurvrouw geklaagd bij de gemeente over onze overkapping. Na twee bezoeken van toezichthouders (die allebei geen probleem zagen) is het besluit door een jurist genomen dat we de regels overtreden en wij de schuur moeten verwijderen binnen 4 weken, omdat wij (ik citeer de brief): "door het bouwen van een bouwwerk zonder omgevingsvergunning en het in stand laten van een bouwwerk zonder omgevingsvergunning de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht overtreden". Achteraf een omgevingsvergunning krijgen is ook niet mogelijk staat in de brief. Een medewerker heeft ons tevens telefonisch ingelicht over dit besluit. Ze voegde hier nog aan toe dat er altijd toegang moet zijn tot de grond omdat hier misschien kabels van stoplichten etc. onder kunnen liggen. Aangezien er geen fundering is, snap ik dit argument echter niet. Ik heb het kadaster bekeken, en er zitten geen leidingen of kabels onder deze grond.
Ik probeer mijn emoties hierbuiten te houden, maar er moet toch wel een juridische manier zijn om dit voor mijn ouders op te lossen? Kunnen we de bestemming "Groen" wijzigen? Het bestemmingsplan verloopt volgend jaar (termijn van 10 jaar). Mochten mijn ouders verhuizen of de gemeente moet onderzoek verrichten in de grond, dan zouden we de schuur alsnog kunnen afbreken en de grond kaal kunnen opleveren, aangezien er geen fundering is geplaatst. Dus wij zien het probleem persoonlijk niet.
Het gaat om een berging, waar je in principe zo onder de grond kan komen, mocht dit nodig zijn. De gemeente heeft jarenlang de grond niet nodig gehad, kunnen ze ons daarom verplichten om een levenlang geen berging hier te plaatsen? En waarom mag die stenen muur en schutting dan wel als erfafscheiding? Dat zou dan ook niet mogen.
Ik hoop heel graag wat informatie te ontvangen hier.
Dankjewel!
Bijlage: 20201105_195636.jpg Reageer
Re: Overkapping op gehuurde gemeente grond
Naam: Thomas (datum: 07-11-2020 08:52)
Volgens mij wordt hier bestuursrecht (wabo en vergunningvrij bouwen) en privaatrecht (huurovereenkomst) door elkaar gehaald. Als het letterlijk in het contract (privaatrecht) staat dat het niet mag, dan houdt het gewoon op.
Jammer van zo’n klagende buurvrouw....
Als het je waard is, schakel dan rechtsbijstand in.
Naam: Thomas (datum: 07-11-2020 08:52)
Volgens mij wordt hier bestuursrecht (wabo en vergunningvrij bouwen) en privaatrecht (huurovereenkomst) door elkaar gehaald. Als het letterlijk in het contract (privaatrecht) staat dat het niet mag, dan houdt het gewoon op.
Jammer van zo’n klagende buurvrouw....
Als het je waard is, schakel dan rechtsbijstand in.
Re: Overkapping op gehuurde gemeente grond
Naam: pino (datum: 07-11-2020 16:41)
Jouw overkapping staat ergens op dat is de fundering.
ik weet niet met welke receptionist je hebt gesproken maar die heeft duidelijk geen benul van (bouw)regelgeving en moet leren zijn of haar mond te houden.
Het is toch zo duidelijk als wat dat je niet zomaar op een ander zijn grond mag bouwen.
De gemeente is daarbij in principe gewoon een rechtspersonen net als jij en kan dat weigeren zonder opgave van reden.
Dat hoeft niet eens apart te zijn vastgelegd in een contract.
Dat het toevallig ook bestemming groen heeft doet er eigenlijk niet toe wat dat betreft.
Dat je nu wordt aangepakt door bouwtoezicht vonden ze waarschijnlijk makkelijker omdat ze dan zelf kunnen handhaven Maar ze hadden je ook gewoon als grondeigenaar naar de rechter kunnen stappen.
Reageer
Naam: pino (datum: 07-11-2020 16:41)
Jouw overkapping staat ergens op dat is de fundering.
ik weet niet met welke receptionist je hebt gesproken maar die heeft duidelijk geen benul van (bouw)regelgeving en moet leren zijn of haar mond te houden.
Het is toch zo duidelijk als wat dat je niet zomaar op een ander zijn grond mag bouwen.
De gemeente is daarbij in principe gewoon een rechtspersonen net als jij en kan dat weigeren zonder opgave van reden.
Dat hoeft niet eens apart te zijn vastgelegd in een contract.
Dat het toevallig ook bestemming groen heeft doet er eigenlijk niet toe wat dat betreft.
Dat je nu wordt aangepakt door bouwtoezicht vonden ze waarschijnlijk makkelijker omdat ze dan zelf kunnen handhaven Maar ze hadden je ook gewoon als grondeigenaar naar de rechter kunnen stappen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)