Zoek binnen het forum
Vraag: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: Carel van Lier, van geen (particulier) (datum: 17-11-2019 13:01)
In 1994-1995 heb ik mbv de gemeente afd. Dienst Bouwtoezicht, Behuur en Vergunningen (DBBV) mijn woning van circa het jaar 1900 intern naar de 20e eeuw gebracht.
Het was een verbouwing en/of opbouw want er was een buitentoilet met put, geen badkamer, riolering diende aangelegd te worden, geen meterkast of normale aansluitingen. De NRE keurde alles af van wat er aanwezig was. Het dak lekte fors, de bordestrap was onveilig geworden etc. en dus diende alles vernieuwd te worden.
Bij de DBBV heb ik zelfgemaakte tekeningen op schaal ingediend, van hoe ik het vervallen pandje wilde opbouwen. Ik kwam hiermee in aanmerking voor een subsidie bedrag en kreeg een ambtenaar die toezicht hield, vergunningen regelde en de contacten met de aannemer, timmerman, nutsbedrijven etc. onderhield.
Deze ambtenaar kwam meestal eens per 2 of 3 weken kijken hoe het ging (was maar 3 straten weg van zijn kantoor) en vond het logisch dat ik 3 appartementen (1 van elke verdieping) zou maken, binnen de bestaande buitenmuren. Dat was niet tegen het toenertijd wonen of bouwen besluit. Ik mocht alleen geen kamers verhuren want de 10% norm was al overschreden in mijn straat.
Dit jaar heb ik ineens een inval gekregen van een handhavings-team van de gemeente. Zij hebben geconstateerd dat ik niet aan kamerverhuur doe, er ook géén illegale personen in mijn pand wonen maar.....
De gemeente heeft aangegeven niets meer in bezit te hebben, geen documentatie, geen vergunning, geen subsidieregeling voor eigenaar/bewoners (deze duurde 4 jaar) en stelt simpelweg dat mijn inpandige appartementjes illegaal zijn.
Ik heb wel nog documentatie maar de gemeente stelt dat deze niet voldoende is.
Indien ik een hedendaagse bouwvergunning dien aan te vragen voor iets dat circa 25 jaar geleden intern gebouwd werd, voldoe ik niet aan de huidige parkeernormen en kan ik mijn betaald parkerenvergunning op mijn auto en bezoekerspas al kwijt raken!
Indien ik mijn pand in origenele staat terug dien te brengen, zoals deze gemeente mij heeft aangegeven, ben ik nog verder 'van huis' want de huidige woz is enorm hoog voor zo'n centrum pandje en dan wordt het onbetaalbaar voor mij alleen zonder huurinkomsten.
Kan iemand mij advies geven wat te doen? Bij voorbaat dank
Reageer
Naam: Carel van Lier, van geen (particulier) (datum: 17-11-2019 13:01)
In 1994-1995 heb ik mbv de gemeente afd. Dienst Bouwtoezicht, Behuur en Vergunningen (DBBV) mijn woning van circa het jaar 1900 intern naar de 20e eeuw gebracht.
Het was een verbouwing en/of opbouw want er was een buitentoilet met put, geen badkamer, riolering diende aangelegd te worden, geen meterkast of normale aansluitingen. De NRE keurde alles af van wat er aanwezig was. Het dak lekte fors, de bordestrap was onveilig geworden etc. en dus diende alles vernieuwd te worden.
Bij de DBBV heb ik zelfgemaakte tekeningen op schaal ingediend, van hoe ik het vervallen pandje wilde opbouwen. Ik kwam hiermee in aanmerking voor een subsidie bedrag en kreeg een ambtenaar die toezicht hield, vergunningen regelde en de contacten met de aannemer, timmerman, nutsbedrijven etc. onderhield.
Deze ambtenaar kwam meestal eens per 2 of 3 weken kijken hoe het ging (was maar 3 straten weg van zijn kantoor) en vond het logisch dat ik 3 appartementen (1 van elke verdieping) zou maken, binnen de bestaande buitenmuren. Dat was niet tegen het toenertijd wonen of bouwen besluit. Ik mocht alleen geen kamers verhuren want de 10% norm was al overschreden in mijn straat.
Dit jaar heb ik ineens een inval gekregen van een handhavings-team van de gemeente. Zij hebben geconstateerd dat ik niet aan kamerverhuur doe, er ook géén illegale personen in mijn pand wonen maar.....
De gemeente heeft aangegeven niets meer in bezit te hebben, geen documentatie, geen vergunning, geen subsidieregeling voor eigenaar/bewoners (deze duurde 4 jaar) en stelt simpelweg dat mijn inpandige appartementjes illegaal zijn.
Ik heb wel nog documentatie maar de gemeente stelt dat deze niet voldoende is.
Indien ik een hedendaagse bouwvergunning dien aan te vragen voor iets dat circa 25 jaar geleden intern gebouwd werd, voldoe ik niet aan de huidige parkeernormen en kan ik mijn betaald parkerenvergunning op mijn auto en bezoekerspas al kwijt raken!
Indien ik mijn pand in origenele staat terug dien te brengen, zoals deze gemeente mij heeft aangegeven, ben ik nog verder 'van huis' want de huidige woz is enorm hoog voor zo'n centrum pandje en dan wordt het onbetaalbaar voor mij alleen zonder huurinkomsten.
Kan iemand mij advies geven wat te doen? Bij voorbaat dank
Reageer
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: JG (datum: 17-11-2019 14:43)
Juridisch gezien is er geen sprake van "verjaring"" Dus illegaal blijft dus na lange tijd illegaal.
Er zij weinig gerechtelijke uitspraken bekend dat bijzondere omstandigheden aanleiding geven tot gedogen van een onrechtmatige toestand.
U zelf beschikt nog over stukken en bij de gemeente zijn er geen gegevens meer aanwezig. Ik weet indien het archief wordt geschoond dat daarvan een register wordt aangelegd.
Wellicht toch verstandig een afspraak met archivaris van de gemeente te maken. Wellicht komt er toch nog iets naar voren waarmee u een lastgeving kan afwenden.
Naam: JG (datum: 17-11-2019 14:43)
Juridisch gezien is er geen sprake van "verjaring"" Dus illegaal blijft dus na lange tijd illegaal.
Er zij weinig gerechtelijke uitspraken bekend dat bijzondere omstandigheden aanleiding geven tot gedogen van een onrechtmatige toestand.
U zelf beschikt nog over stukken en bij de gemeente zijn er geen gegevens meer aanwezig. Ik weet indien het archief wordt geschoond dat daarvan een register wordt aangelegd.
Wellicht toch verstandig een afspraak met archivaris van de gemeente te maken. Wellicht komt er toch nog iets naar voren waarmee u een lastgeving kan afwenden.
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: pino (datum: 18-11-2019 09:30)
U heeft een juriste nodig die goed thuis is in de bouwregelgeving.
ga niet zelf regeren schakel deze gewoon in.
Dit lijkt een beetje op een beunende ambtenaar die zijn eigen vlees keurt.
Maar dat heft niet perse het geval te zijn ik weet dat destijds in bijzondere situatie de gemeente inderdaad wel eens zelf de tekeningen maakte zonder dat er spraken was van betaling.
Probeer ook het archief van de plaatselijke krant waarin de vergunningen gepubliceerd werden.
Naam: pino (datum: 18-11-2019 09:30)
U heeft een juriste nodig die goed thuis is in de bouwregelgeving.
ga niet zelf regeren schakel deze gewoon in.
Dit lijkt een beetje op een beunende ambtenaar die zijn eigen vlees keurt.
Maar dat heft niet perse het geval te zijn ik weet dat destijds in bijzondere situatie de gemeente inderdaad wel eens zelf de tekeningen maakte zonder dat er spraken was van betaling.
Probeer ook het archief van de plaatselijke krant waarin de vergunningen gepubliceerd werden.
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: Jeroen (datum: 18-11-2019 11:34)
Destijds werd er bijna niets gepubliceerd.
Naam: Jeroen (datum: 18-11-2019 11:34)
Destijds werd er bijna niets gepubliceerd.
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 18-11-2019 15:09)
In dit soort gevallen wil het ook wel eens helpen om een gesprek aan te gaan met de wethouder die de portefeuille handhaving onder zich heeft, samen met de afdelingsmanager.
Heeft u zelf ook helemaal niets meer waar de naam van die toezichthouder van destijds op staat, of iets waarmee je terug kunt herleiden wat de gang van zaken toen is geweest?
Bijvoorbeeld de huisnummering. Ze geven geen huisnummers af voor illegale woningen, dus als de appartementen een huisnummer hebben, eigen gemeentebelasting betalen etc. kun je eigenlijk al stellen dat ze op de hoogte waren.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 18-11-2019 15:09)
In dit soort gevallen wil het ook wel eens helpen om een gesprek aan te gaan met de wethouder die de portefeuille handhaving onder zich heeft, samen met de afdelingsmanager.
Heeft u zelf ook helemaal niets meer waar de naam van die toezichthouder van destijds op staat, of iets waarmee je terug kunt herleiden wat de gang van zaken toen is geweest?
Bijvoorbeeld de huisnummering. Ze geven geen huisnummers af voor illegale woningen, dus als de appartementen een huisnummer hebben, eigen gemeentebelasting betalen etc. kun je eigenlijk al stellen dat ze op de hoogte waren.
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: Carol (datum: 18-11-2019 15:38)
Beste JG,
Ruimtelijke Ordening van de gemeente kan niet zomaar ineens besluiten dat mijn 3 app. in een woonhuis illegaal zouden zijn. Dit na meer dan 25 jaar en verbouwd te hebben in samenwerking met de gemeente Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen! Dan gaat een leek er toch vanuit alles goed gedaan te hebben? ...
Ik krijg het Archief of een archivaris niet te spreken van de gemeente, maar krijg wel een telefoontje of email binnen 2 dagen terug volgens belafspraak gemeente.
Stiekem vond ik het wel leuk dat de gemeente aan mij vroeg hoe ik wist dat mijn stukken vernietigd waren en dat een archivaris van de gemeente die dient registreren ;-) .
Inderdaad logisch indien de gemeente stelt niets meer te hebben, maar ik wel en daar dient goed naar gekeken te worden ipv dat de gemeente het botte afschuifsysteem hanteert.
Mocht jij (of een ander) nog een goede bouwkundig adviseur of bouw advocaat weten hoor ik het graag van je.
Alles ligt nu nog bij de gemeente en er is dus (nog) GEEN gerechtelijke uitspraak van de Raad van State of rechtbank.
Last but not least: Jouw tip heeft mij enorm goed gedaan en weer energie gegeven om toch nog even verder te gaan dan zomaar de email van de gemeente met "illegaal en afbreken" te accepteren.
Oprecht dankjewel daarvoor!!! Mijn hutje is als één van mijn kids voor mij & ik weet dat al de bedrijven die bij mij gewerkt hebben, niets fout hebben gedaan.
Groetjes en fijne dag
Naam: Carol (datum: 18-11-2019 15:38)
Beste JG,
Ruimtelijke Ordening van de gemeente kan niet zomaar ineens besluiten dat mijn 3 app. in een woonhuis illegaal zouden zijn. Dit na meer dan 25 jaar en verbouwd te hebben in samenwerking met de gemeente Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen! Dan gaat een leek er toch vanuit alles goed gedaan te hebben? ...
Ik krijg het Archief of een archivaris niet te spreken van de gemeente, maar krijg wel een telefoontje of email binnen 2 dagen terug volgens belafspraak gemeente.
Stiekem vond ik het wel leuk dat de gemeente aan mij vroeg hoe ik wist dat mijn stukken vernietigd waren en dat een archivaris van de gemeente die dient registreren ;-) .
Inderdaad logisch indien de gemeente stelt niets meer te hebben, maar ik wel en daar dient goed naar gekeken te worden ipv dat de gemeente het botte afschuifsysteem hanteert.
Mocht jij (of een ander) nog een goede bouwkundig adviseur of bouw advocaat weten hoor ik het graag van je.
Alles ligt nu nog bij de gemeente en er is dus (nog) GEEN gerechtelijke uitspraak van de Raad van State of rechtbank.
Last but not least: Jouw tip heeft mij enorm goed gedaan en weer energie gegeven om toch nog even verder te gaan dan zomaar de email van de gemeente met "illegaal en afbreken" te accepteren.
Oprecht dankjewel daarvoor!!! Mijn hutje is als één van mijn kids voor mij & ik weet dat al de bedrijven die bij mij gewerkt hebben, niets fout hebben gedaan.
Groetjes en fijne dag
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: Leon (datum: 18-11-2019 16:34)
Het lijkt me vooral zaak om voor jezelf een zo compleet mogelijk dossier op te bouwen. Ik lees iets over gemaakte tekeningen en een ambtenaar, al het papierwerk dat je daar nog van hebt zou ik zeker aandragen. En zoals J. Bolte terecht stelt (soms kan het simpel zijn): als de appartementen een eigen huisnummer hebben dan kan de gemeente nooit ontkennen dat ze van het bestaan geweten hebben. Je kan dan hooguit nog discussie hebben over het feit of het verhuurd is geweest of niet (ik maak uit de vraag op dat dat ook een issue is of is geweest). Maar dat lijkt me niet het grootste probleem. Dat de gemeente geen documentatie in het archief heeft wil natuurlijk niet zeggen dat de aanvraag nooit bestaan heeft, dat is wel erg makkelijk gedacht. En hoe meer bewijs je kan aanleveren dat het gemeentelijk archief hier rammelt, hoe sterker je staat. Ook van deze kant het advies om niet met een ambtenaar om tafel te gaan maar met iemand die wat hoger in de rangorde staat. Zo'n ambtenaar zal doorgaans strikt de regels volgen en constateren dat er geen vergunning is, en dus dat de boel ('inderdaad') illegaal is. Gooi er waar nodig even kreten in als 'onzorgvuldig handelen' en 'onbehoorlijk bestuur', vinden ze in ambtelijke kringen niet zo leuk om te horen ;)
Naam: Leon (datum: 18-11-2019 16:34)
Het lijkt me vooral zaak om voor jezelf een zo compleet mogelijk dossier op te bouwen. Ik lees iets over gemaakte tekeningen en een ambtenaar, al het papierwerk dat je daar nog van hebt zou ik zeker aandragen. En zoals J. Bolte terecht stelt (soms kan het simpel zijn): als de appartementen een eigen huisnummer hebben dan kan de gemeente nooit ontkennen dat ze van het bestaan geweten hebben. Je kan dan hooguit nog discussie hebben over het feit of het verhuurd is geweest of niet (ik maak uit de vraag op dat dat ook een issue is of is geweest). Maar dat lijkt me niet het grootste probleem. Dat de gemeente geen documentatie in het archief heeft wil natuurlijk niet zeggen dat de aanvraag nooit bestaan heeft, dat is wel erg makkelijk gedacht. En hoe meer bewijs je kan aanleveren dat het gemeentelijk archief hier rammelt, hoe sterker je staat. Ook van deze kant het advies om niet met een ambtenaar om tafel te gaan maar met iemand die wat hoger in de rangorde staat. Zo'n ambtenaar zal doorgaans strikt de regels volgen en constateren dat er geen vergunning is, en dus dat de boel ('inderdaad') illegaal is. Gooi er waar nodig even kreten in als 'onzorgvuldig handelen' en 'onbehoorlijk bestuur', vinden ze in ambtelijke kringen niet zo leuk om te horen ;)
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: pino (datum: 18-11-2019 16:52)
Even voor beeld is jouw gemeente in de afgelopen 25 jaar samengevoegd of iets dergelijks.
Hier in de buurt zijn ontzettend veel van die samengevoegde kernen het archief daarvan is over het algemeen een drama.
Naam: pino (datum: 18-11-2019 16:52)
Even voor beeld is jouw gemeente in de afgelopen 25 jaar samengevoegd of iets dergelijks.
Hier in de buurt zijn ontzettend veel van die samengevoegde kernen het archief daarvan is over het algemeen een drama.
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 19-11-2019 11:22)
De Basisadministratie adressen en gebouwen is zo'n beetje de bijbel voor de gemeente waar het vastgoed en adresseringen betreft. Je kunt daarin ook terugvinden hoe adressen en gebouwen tot stand zijn gekomen, wat voor gebruik er plaatsvindt, de documenten die daaraan ten grondslag hebben gelegen, etc.
De gemeente is zelf verantwoordelijk voor het bijhouden hiervan, en voor het koppelen van de verschillende systemen aan elkaar.
Misschien de moeite van het kijken dus wel waard.
http://bagviewer.kadaster.nl
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 19-11-2019 11:22)
De Basisadministratie adressen en gebouwen is zo'n beetje de bijbel voor de gemeente waar het vastgoed en adresseringen betreft. Je kunt daarin ook terugvinden hoe adressen en gebouwen tot stand zijn gekomen, wat voor gebruik er plaatsvindt, de documenten die daaraan ten grondslag hebben gelegen, etc.
De gemeente is zelf verantwoordelijk voor het bijhouden hiervan, en voor het koppelen van de verschillende systemen aan elkaar.
Misschien de moeite van het kijken dus wel waard.
http://bagviewer.kadaster.nl
Re: Legalisatie van 3 appartementjes van circa 25 jaar geleden
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 19-11-2019 11:27)
Ik moet er wel direct bijzeggen dat het vormen van appartementen ook rondom 1994 geen 'ondergeschikte wijziging' was, en dat er eigenlijk een vergunning voor had moeten komen. Die ambtenaar mag dat niet op eigen houtje toestaan, de afdeling vergunningen moet dan via die aanvraag toetsen of je ook aan alle regels uit het bestemmingsplan van destijds, de bouwverordening, welstand en het Bouwbesluit (versie 1992 voor die tijd) voldeed.
Op het moment dat je die vergunning niet hebt, en dan later tegen een probleem aanloopt, is er niet meer aan te tonen dat je situatie 'legaal' is. Dan moet je je in allerlei bochten gaan wringen om aan te tonen dat de gemeente die illegale situatie bewust heeft veroorzaakt, of ten minste bewust heeft toegestaan. Wanneer dat meer dan een jaar of 20 zo is geweest, mag je er vanuit gaan dat ze ook niet meer achteraf gaan handhaven.
Maar dat soort trajecten is inderdaad meer voer voor juristen dan voor een particulier.
Reageer
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 19-11-2019 11:27)
Ik moet er wel direct bijzeggen dat het vormen van appartementen ook rondom 1994 geen 'ondergeschikte wijziging' was, en dat er eigenlijk een vergunning voor had moeten komen. Die ambtenaar mag dat niet op eigen houtje toestaan, de afdeling vergunningen moet dan via die aanvraag toetsen of je ook aan alle regels uit het bestemmingsplan van destijds, de bouwverordening, welstand en het Bouwbesluit (versie 1992 voor die tijd) voldeed.
Op het moment dat je die vergunning niet hebt, en dan later tegen een probleem aanloopt, is er niet meer aan te tonen dat je situatie 'legaal' is. Dan moet je je in allerlei bochten gaan wringen om aan te tonen dat de gemeente die illegale situatie bewust heeft veroorzaakt, of ten minste bewust heeft toegestaan. Wanneer dat meer dan een jaar of 20 zo is geweest, mag je er vanuit gaan dat ze ook niet meer achteraf gaan handhaven.
Maar dat soort trajecten is inderdaad meer voer voor juristen dan voor een particulier.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)