Zoek binnen het forum
Vraag: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: Alice (datum: 17-08-2019 19:52)
Wij hebben vorig jaar een jaren 30 hoekwoning gekocht. Tien jaar geleden heeft de vorige eigenaar een uitbreiding gerealiseerd in de vorm van een aanbouw welke buiten het bouwvlak staat.
De aanbouw heeft een platdak. Aangezien de bovenverdieping vrij klein is, willen wij graag een opbouw op de aanbouw maken en dit bij de rest van de bovenverdieping trekken. In een eerste gesprek hadden onze buren geen bezwaar tegen een opbouw. Inmiddels zijn we bij de welstandscommissie geweest en hebben zij akkoord gegeven op onze tekeningen.
Onze architect is in gesprek met de betreffende ambtenaar van de gemeente om toestemming te verkrijgen om af te mogen wijken van het bestemmingsplan. De gemeente wil meewerken aan ons plan als we schriftelijke goedkeuring van de buren hebben.
In een tweede gesprek met onze buren hebben wij dit gevraagd en onze tekeningen aan hen voorgelegd.
In een derde gesprek met onze buren hebben zij aangegeven niet te willen tekenen en geen opbouw te willen. Zaken die aangehaald zijn:
-waardevermindering
-het wordt dan voor andere bewoners in de straat ook mogelijk dergelijke bebouwingen te doen en dan worden we ingesloten.
-wat doet een zwaardere constructie met de huidige fundering en met ons eigen huis? Het laten berekenen en uitwerken van een verantwoording hiervan biedt volgens de buren geen uitkomst. Hier worden wel vaker fouten in gemaakt.
-privacy: doordat de bovenverdieping verder de tuin in komt, kunnen wij meer in de tuin van de buren kijken. Er is geen compromis mogelijk bijvoorbeeld m.b.t. soort glas.
-onze opbouw krijgt ook een dakkapel. De buren vinden dit niet fraai om vanuit het eigen raam te zien. Ook zonder dakkapel als compromis vinden zij het nog steeds niets.
Kortom: er is besloten en een vervolggesprek heeft geen nut, want er is geen compromis mogelijk.
Aanvullend:
-de zon draait niet langs onze aanbouw, dus de opbouw ontneemt de buren geen zon.
-onze buren hebben zelf ook een aanbouw met plat dak.
-onze perceel oppervlakte is 253 m2
-het huis is 7.82 x 5.11
-de aanbouw is 3.70 x 6.00
-de nokhoogte van de nieuwe aanbouw zal ongeveer 8 meter worden, zo’n 80 cm hoger dan de nokhoogte van het huis nu.
-in het bestemmingsplan staat dat gebouwen uitsluitend gebouwd mogen worden binnen het bouwvlak.
Wat zijn onze mogelijkheden om een opbouw te kunnen realiseren? Ik heb gelezen over kruimelgevallen en weet niet of dit specifiek voor ons van toepassing is.
Onze buren zien helaas alleen bedreigingen i.p.v. bijvoorbeeld een voordeel bij verkoop van hun eigen huis in de toekomst, zodat nieuwe eigenaren ook de bovenverdieping zouden kunnen vergroten.
In de bijlage een afbeelding van de nieuwe situatie voor een betere beeldvorming. Alvast hartelijk dank.
Bijlage: D6863B02-AEE2-4D4F-AA21-A673CED5432E.jpeg Reageer
Naam: Alice (datum: 17-08-2019 19:52)
Wij hebben vorig jaar een jaren 30 hoekwoning gekocht. Tien jaar geleden heeft de vorige eigenaar een uitbreiding gerealiseerd in de vorm van een aanbouw welke buiten het bouwvlak staat.
De aanbouw heeft een platdak. Aangezien de bovenverdieping vrij klein is, willen wij graag een opbouw op de aanbouw maken en dit bij de rest van de bovenverdieping trekken. In een eerste gesprek hadden onze buren geen bezwaar tegen een opbouw. Inmiddels zijn we bij de welstandscommissie geweest en hebben zij akkoord gegeven op onze tekeningen.
Onze architect is in gesprek met de betreffende ambtenaar van de gemeente om toestemming te verkrijgen om af te mogen wijken van het bestemmingsplan. De gemeente wil meewerken aan ons plan als we schriftelijke goedkeuring van de buren hebben.
In een tweede gesprek met onze buren hebben wij dit gevraagd en onze tekeningen aan hen voorgelegd.
In een derde gesprek met onze buren hebben zij aangegeven niet te willen tekenen en geen opbouw te willen. Zaken die aangehaald zijn:
-waardevermindering
-het wordt dan voor andere bewoners in de straat ook mogelijk dergelijke bebouwingen te doen en dan worden we ingesloten.
-wat doet een zwaardere constructie met de huidige fundering en met ons eigen huis? Het laten berekenen en uitwerken van een verantwoording hiervan biedt volgens de buren geen uitkomst. Hier worden wel vaker fouten in gemaakt.
-privacy: doordat de bovenverdieping verder de tuin in komt, kunnen wij meer in de tuin van de buren kijken. Er is geen compromis mogelijk bijvoorbeeld m.b.t. soort glas.
-onze opbouw krijgt ook een dakkapel. De buren vinden dit niet fraai om vanuit het eigen raam te zien. Ook zonder dakkapel als compromis vinden zij het nog steeds niets.
Kortom: er is besloten en een vervolggesprek heeft geen nut, want er is geen compromis mogelijk.
Aanvullend:
-de zon draait niet langs onze aanbouw, dus de opbouw ontneemt de buren geen zon.
-onze buren hebben zelf ook een aanbouw met plat dak.
-onze perceel oppervlakte is 253 m2
-het huis is 7.82 x 5.11
-de aanbouw is 3.70 x 6.00
-de nokhoogte van de nieuwe aanbouw zal ongeveer 8 meter worden, zo’n 80 cm hoger dan de nokhoogte van het huis nu.
-in het bestemmingsplan staat dat gebouwen uitsluitend gebouwd mogen worden binnen het bouwvlak.
Wat zijn onze mogelijkheden om een opbouw te kunnen realiseren? Ik heb gelezen over kruimelgevallen en weet niet of dit specifiek voor ons van toepassing is.
Onze buren zien helaas alleen bedreigingen i.p.v. bijvoorbeeld een voordeel bij verkoop van hun eigen huis in de toekomst, zodat nieuwe eigenaren ook de bovenverdieping zouden kunnen vergroten.
In de bijlage een afbeelding van de nieuwe situatie voor een betere beeldvorming. Alvast hartelijk dank.
Bijlage: D6863B02-AEE2-4D4F-AA21-A673CED5432E.jpeg Reageer
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: tim (datum: 17-08-2019 22:46)
In mijn optiek moet de gemeente zelf de verantwoordelijkheid nemen. Kennelijk is dit aanvaardbaar en willen ze meewerken (bijlage 2 bor denk ik, of binnenplans?).
Ondanks de lelijke dakkapel, maar dat is mijn persoonlijke mening....
De gemeente moet dit niet afschuiven op een handtekening van de buren. Natuurlijk is het van belang om te overleggen. Maar vanuit de optiek dat een dergelijk bouwwerk mogelijk is. De aangehaalde punten zijn of technisch op te lossen, of niet ter zake relevant. Ik neem aan dat u nu ook in de tuin van de buren kan kijken... En waardevermindering kan door de gemeente gecompenseerd worden (planschade) welke wellicht op u verhaald zal worden.
je kunt nog even aan de gemeente vragen wanneer het ruimtelijk plan wordt herzien, waarin het nieuwe beleid wordt opgenomen.
Naam: tim (datum: 17-08-2019 22:46)
In mijn optiek moet de gemeente zelf de verantwoordelijkheid nemen. Kennelijk is dit aanvaardbaar en willen ze meewerken (bijlage 2 bor denk ik, of binnenplans?).
Ondanks de lelijke dakkapel, maar dat is mijn persoonlijke mening....
De gemeente moet dit niet afschuiven op een handtekening van de buren. Natuurlijk is het van belang om te overleggen. Maar vanuit de optiek dat een dergelijk bouwwerk mogelijk is. De aangehaalde punten zijn of technisch op te lossen, of niet ter zake relevant. Ik neem aan dat u nu ook in de tuin van de buren kan kijken... En waardevermindering kan door de gemeente gecompenseerd worden (planschade) welke wellicht op u verhaald zal worden.
je kunt nog even aan de gemeente vragen wanneer het ruimtelijk plan wordt herzien, waarin het nieuwe beleid wordt opgenomen.
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: pino (datum: 18-08-2019 12:03)
Je kan proberen het plan door te zetten door het in te dienen.
De gemeente mag het niet laten afhangen van toestemming van u buren.
die hoeft er namelijk niet te zijn.
ze mogen bezwaar maken, dat wordt beoordeeld (zo nodig door de rechter)
en uiteindelijk komt u er achter of het al dan niet mach.
Naam: pino (datum: 18-08-2019 12:03)
Je kan proberen het plan door te zetten door het in te dienen.
De gemeente mag het niet laten afhangen van toestemming van u buren.
die hoeft er namelijk niet te zijn.
ze mogen bezwaar maken, dat wordt beoordeeld (zo nodig door de rechter)
en uiteindelijk komt u er achter of het al dan niet mach.
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: Alice (datum: 18-08-2019 14:53)
Alvast bedankt voor jullie reacties. Wij weten niet of het zonder handtekening van onze buren, op voorhand al zal mislukken als we een vergunningsaanvraag zouden indienen. Wij vinden het bijzonder dat dit van te voren door de gemeente gevraagd wordt.
Er mag door de gemeente worden afgeweken van het bestemmingsplan. Is jullie bekend exact onder welke voorwaarden het dan terecht komt?
En: voor zover wij op internet hebben kunnen vinden zijn de huidige bezwaren van de buren geen gegronde bezwaren om een vergunning af te wijzen. Wat wel een gegrond bezwaar is, is als het in strijd is met het bestemmingsplan (bouwbesluit of bouwverordening). Betekent bouwen buiten het bouwvlak met een hoogte van 8 meter automatisch dat je “in strijd bent met”? Ons klinkt dit namelijk erg hard en verwacht je dat meer als je bijvoorbeeld iets anders wilt dan wonen (een geheel andere bestemming).
Overigens is er 10 jaar geleden al buiten het bouwvlak gebouwd d.m.v. de aanbouw.
Naam: Alice (datum: 18-08-2019 14:53)
Alvast bedankt voor jullie reacties. Wij weten niet of het zonder handtekening van onze buren, op voorhand al zal mislukken als we een vergunningsaanvraag zouden indienen. Wij vinden het bijzonder dat dit van te voren door de gemeente gevraagd wordt.
Er mag door de gemeente worden afgeweken van het bestemmingsplan. Is jullie bekend exact onder welke voorwaarden het dan terecht komt?
En: voor zover wij op internet hebben kunnen vinden zijn de huidige bezwaren van de buren geen gegronde bezwaren om een vergunning af te wijzen. Wat wel een gegrond bezwaar is, is als het in strijd is met het bestemmingsplan (bouwbesluit of bouwverordening). Betekent bouwen buiten het bouwvlak met een hoogte van 8 meter automatisch dat je “in strijd bent met”? Ons klinkt dit namelijk erg hard en verwacht je dat meer als je bijvoorbeeld iets anders wilt dan wonen (een geheel andere bestemming).
Overigens is er 10 jaar geleden al buiten het bouwvlak gebouwd d.m.v. de aanbouw.
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: pino (datum: 19-08-2019 12:36)
de bezwaren van u buren worden ook verwacht op de afwijking van het bestemmingsplan en daarin wegen ook zaken mee die niet onder de wabo vallen.
Meewerken aan een aanpassing/afwijking van het bestemmingsplan het is de bedoeling dat zij rekening houden met alle belanghebbende.
vanuit dat standpunt bezien is een verklaring van geen bezwaar van de buren zo gek nog niet.
Dat maakt het wel meteen zichtbaar hoe de wind waait en voorkomt ook kosten en tijd
Is de gemeente al op de hoogte dat de buren nuwel bezwaar hebben?
Mogelijk willen ze de wijziging evengoed in behandeling nemen
Naam: pino (datum: 19-08-2019 12:36)
de bezwaren van u buren worden ook verwacht op de afwijking van het bestemmingsplan en daarin wegen ook zaken mee die niet onder de wabo vallen.
Meewerken aan een aanpassing/afwijking van het bestemmingsplan het is de bedoeling dat zij rekening houden met alle belanghebbende.
vanuit dat standpunt bezien is een verklaring van geen bezwaar van de buren zo gek nog niet.
Dat maakt het wel meteen zichtbaar hoe de wind waait en voorkomt ook kosten en tijd
Is de gemeente al op de hoogte dat de buren nuwel bezwaar hebben?
Mogelijk willen ze de wijziging evengoed in behandeling nemen
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: Jack , van SenS (datum: 21-08-2019 09:18)
Als de gemeente met u van oordeel is dat de bezwaren van de buren weerlegd kunnen worden, dan zouden ze m.i. moeten meewerken aan een wijzigingsprocedure.
M.b.t. het ontwerp:
- de nok van de uitbreiding is hoger dan de bestaande bouw. Is aanbouw breder dan bestaande woning?
- de 'gesloten' dakkapel levert weliswaar wat extra ruimte, maar is een relatief dure ingreep en allerminst fraai (maar goed, dat is m'n persoonlijke mening).
Naam: Jack , van SenS (datum: 21-08-2019 09:18)
Als de gemeente met u van oordeel is dat de bezwaren van de buren weerlegd kunnen worden, dan zouden ze m.i. moeten meewerken aan een wijzigingsprocedure.
M.b.t. het ontwerp:
- de nok van de uitbreiding is hoger dan de bestaande bouw. Is aanbouw breder dan bestaande woning?
- de 'gesloten' dakkapel levert weliswaar wat extra ruimte, maar is een relatief dure ingreep en allerminst fraai (maar goed, dat is m'n persoonlijke mening).
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: pino (datum: 21-08-2019 12:25)
de kosten voor de dakkapel hangen sterk samen met de constructie als het een gordingen kap is valt dat wel mee.
wat het aanzien betreft zijn we het eens
Naam: pino (datum: 21-08-2019 12:25)
de kosten voor de dakkapel hangen sterk samen met de constructie als het een gordingen kap is valt dat wel mee.
wat het aanzien betreft zijn we het eens
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 27-08-2019 15:17)
Bij een ontheffing moet de gemeente een ruimtelijke afweging maken of ze iets willen of niet. Een handige manier om zeker te weten dat je geen bezwaar gaat krijgen is zo'n ondertekende verklaring van de buren. Wanneer je die niet hebt, kan de gemeente nog steeds prima die ontheffing afgeven, maar dan gaan de buren bezwaar maken, en moet je dat weer gaan afweren.
Je zou met de gemeente in gesprek kunnen gaan of ze dat risico willen nemen. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn privacyvermindering (geen issue zo te horen), vermindering van het woongenot (vooral door schaduwwerking, ook geen probleem hier. Er is niet zoiets als recht op uitzicht), en algemene waardevermindering. Het kan zijn dat het huis iets in waarde daalt, maar wanneer dat minder dan 2% van de getaxeerde waarde van de woning is, kunnen ze de gemeente daarvoor niet aansprakelijk maken voor planschade.
Zaken zoals constructieve veiligheid en de draagkracht van je fundering zijn onderdeel van je vergunningtraject, dus ik mag aannemen dat je daar goed naar kijkt tijdens de aanvraag.
Al met al lijkt me het risico dus klein. Het zou ook raar zijn wanneer je buren een plan zouden kunnen tegenhouden zonder echt goede reden. Het klinkt nu een beetje alsof de gemeente haar ruimtelijke afweging vooral aan de buren laat afhangen.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 27-08-2019 15:17)
Bij een ontheffing moet de gemeente een ruimtelijke afweging maken of ze iets willen of niet. Een handige manier om zeker te weten dat je geen bezwaar gaat krijgen is zo'n ondertekende verklaring van de buren. Wanneer je die niet hebt, kan de gemeente nog steeds prima die ontheffing afgeven, maar dan gaan de buren bezwaar maken, en moet je dat weer gaan afweren.
Je zou met de gemeente in gesprek kunnen gaan of ze dat risico willen nemen. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn privacyvermindering (geen issue zo te horen), vermindering van het woongenot (vooral door schaduwwerking, ook geen probleem hier. Er is niet zoiets als recht op uitzicht), en algemene waardevermindering. Het kan zijn dat het huis iets in waarde daalt, maar wanneer dat minder dan 2% van de getaxeerde waarde van de woning is, kunnen ze de gemeente daarvoor niet aansprakelijk maken voor planschade.
Zaken zoals constructieve veiligheid en de draagkracht van je fundering zijn onderdeel van je vergunningtraject, dus ik mag aannemen dat je daar goed naar kijkt tijdens de aanvraag.
Al met al lijkt me het risico dus klein. Het zou ook raar zijn wanneer je buren een plan zouden kunnen tegenhouden zonder echt goede reden. Het klinkt nu een beetje alsof de gemeente haar ruimtelijke afweging vooral aan de buren laat afhangen.
Re: Opbouw op een aanbouw buiten het bouwvlak
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 27-08-2019 15:19)
Je zou de zienswijze van de buren al op papier kunnen zetten, en aan de aanvraag toevoegen. Dan kan de gemeente die punten beoordelen, en zien of ze de ontheffing niet willen verlenen ONDANKS die bezwaren.
Reageer
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 27-08-2019 15:19)
Je zou de zienswijze van de buren al op papier kunnen zetten, en aan de aanvraag toevoegen. Dan kan de gemeente die punten beoordelen, en zien of ze de ontheffing niet willen verlenen ONDANKS die bezwaren.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)