Zoek binnen het forum

Zoeken naar:   
Vraag: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam: Sarah Verhoef (datum: 25-04-2019 19:31)

Beste heer, mevrouw,

Ik heb onlangs een huurappartement betrokken. Helaas was het niet mogelijk om vooraf te bezichtigen of een ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst op te nemen. Het betreft een bestaand kantoorpand wat is verbouwd tot appartementencomplex.

Nu zijn de slaapkamer wel ramen geplaatst, maar deze kunnen niet open. Enkel het rechter raam heeft een ventilatierooster. De slaapkamer bevindt zich tussen twee buitenmuren waar enkel wandjes zijn voorgezet. In deze wanden bevinden zich wel ventilatiegaten.

Nu heb ik tijdens de kou al gemerkt dat het ijskoud is in de slaapkamer. Er komt ontzettend veel koude lucht door die ventilatiegaten en ook door de stopcontacten. Er is mij verteld dat de wand met de glazen ramen te weinig weerstand bieden voor kou en warmte ten opzichte van een “muur”.

Afgelopen weekend tijdens de warmte was het bizar warm in de slaapkamer. Ik heb het idee dat er dus ook warme lucht door die ventilatiegaten komt. Ik heb dus geen mogelijkheid om snachts een raam open te zetten. In de woonkamer bevindt zich enkel een balkondeur die open kan. De balkondeur snachts open zetten behoort voor mij niet tot de opties omdat ik op begane grond slaap en dit dus inbraakgevoelig is.

Nu heb ik wat gelezen over het bouwbesluit.

1. Een verblijfsgebied heeft een spuivoorziening met een volgens NEN 1087 bepaalde capaciteit van de spuiventilatie van ten minste 6 dm³/s per m² vloeroppervlakte van dat gebied. In een uitwendige scheidingsconstructie van dat gebied zijn beweegbare constructieonderdelen die op die capaciteit zijn afgestemd.
2. Een verblijfsruimte heeft een spuivoorziening met een volgens NEN 1087 bepaalde capaciteit van de spuiventilatie van ten minste 3 dm³/s per m² vloeroppervlakte van die ruimte. In een uitwendige scheidingsconstructie van die ruimte zijn beweegbare constructieonderdelen die op die capaciteit zijn afgestemd. Ten minste een van die beweegbare constructieonderdelen is een beweegbaar raam.

Goed, een heel verhaal. Mijn vraag is dus is het toegestaan dat in de slaapkamer zich geen ramen bevinden die open kunnen en de enige manier voor luchtverversing (naast een rooster in de slaapkamer en in de woonkamer) de balkondeur is. Ik heb de tekening bijgevoegd. Ik hoop dat iemand mij hierin wat duidelijkheid kan verschaffen. De ramen op plattegrond in slaapkamer kunnen dus NIET open.

Hartelijke groet,

Sarah

Bijlage: 1880-appartemen13.pdf Reageer
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Leon (datum: 25-04-2019 22:54)

Een lang verhaal, maar daardoor ook een kort en bondig antwoord: die slaapkamer kan om genoemde reden geen verblijfsruimte zijn en mag derhalve niet als slaapkamer verhuurd worden. Ik zou dit zeker aankaarten bij de verhuurder en indien nodig bij een overkoepelende organisatie. Ik ken een soortgelijk geval waar een onbenoemde ruimte toch als slaapkamer is verhuurd, de betreffende huurder heeft dat met succes aangevochten.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 26-04-2019 08:38)

@Leon

De verhuurder heeft de verblijfsruimte expliciet op de plattegrond benoemd als slaapkamer.

Het is dan juist als ik de verhuurder erop aanspreek dat volgens artikel 3.42 de ruimte niet verhuurd mag worden als slaapkamer omdat er geen raam inzit die open kan en hem op basis van artikel 3.42 bouwbesluit vriendelijk verzoek dit alsnog te creëeren? Indien hij daartoe niet wil overgaan, lijkt mij dat ik de huurovereenkomst kan ontbinden wegens een toerekenbare tekortkoming.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Leon (datum: 26-04-2019 09:37)

Of je de overeenkomst kan ontbinden durf ik niet te zeggen, ik ben geen jurist.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Jack , van SenS (datum: 26-04-2019 10:23)

Mbt tocht, koud of warm is het altijd lastig een oordeel te vellen omdat dat ook heel persoonlijk is.

Ik begrijp niet helemaal goed wat met de 'ventilatiegaten' naast het raamkozijn wordt bedoeld. Er is immers ook een ventilatie rooster voorzien. Misschien een foto uploaden (nieuwe 'vraag' stellen)?

Wel vreemd dat een bezichtiging vooraf niet mogelijk was. Wat voor partij is de verhuurder?
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 26-04-2019 11:08)

@Leon ik wel dus dat is naar alle waarschijnlijkheid wel mogelijk als verhuurder niet overgaat tot het plaatsen van een raam die open kan. Ter controle; de conclusie dat de slaapkamer niet voldoet aan artikel 3.42 bouwbesluit is dus juist?

@Jack
Ik heb een nieuwe vraag geplaatst met foto waarop die ventilatiegaten te zien zijn. Mij is verteld dat die als tunctie ebben dat er geen schimmel ontstaat.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 26-04-2019 11:10)

@Jack verhuurder is een bedrijf in vastgoedbelegging en projectontwikkeling
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
pino (datum: 26-04-2019 11:31)

de conclusie dat de slaapkamer niet aan 3.42 voldoet is correct maar dat hoeft m.i. ook niet.

Aangezien het geen nieuwbouw betreft maar een getransformeerde kantoorruimte
dan hoeft slechts aan bestaande bouw te worden voldaan.

Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Leon (datum: 26-04-2019 11:35)

@Sarah
Feit is de slaapkamer geen verblijfsruimte kan/mag zijn op basis van de ontbrekende spuivoorziening. Ongeacht of je met nieuwbouw, verbouw of bestaande bouw te maken hebt, er moet een spuivoorziening zijn. Die ontbreekt hier.

Enige punt van aandacht is dat de verhuurder het niet zozeer als verblijfsruimte verhuurt maar wel als slaapkamer. Het bouwbesluit kent geen woonkamers/slaapkamers etc., dat werkt alleen met verblijfsruimten, badruimten, toiletruimten etc. Wel stelt het Bouwbesluit bij de algemene bepalingen dat een verblijfsruimte een ruimte is voor het verblijven van personen (verrassend). Stelt het Bouwbesluit dat een slaapkamer een verblijfsruimte is/moet zijn? Nee, dat staat nergens zwart op wit. Maar op basis van het eerder genoemde is dat wel de insteek. Een gemeente zal zoiets normaliter afkeuren (hoe/of het hier is toegestaan in de vergunning is wat dat betreft ook een vraagteken). Je mag het ook gewoon verwachten, als je hier een zaak van gaat maken dan kun je redelijkerwijs verwachten dat je in het gelijk gesteld wordt. Tenzij de verhuurder een goede reden heeft om hier geen raam op te nemen, maar dan zal er op basis van gelijkwaardigheid een voorziening getroffen moeten zijn en die zit er blijkbaar niet. Dit kan soms spelen bij een gevel met zeer zware geluidsbelasting bijvoorbeeld.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 26-04-2019 11:42)

@Leon

Dank voor je verhelderende antwoord! Ik ga naar aanleiding hiervan een brief opstellen voor de verhuurder en zo nodig andere maatregelen nemen.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
pino (datum: 26-04-2019 11:59)

bij bestaand is het m.i. niet vereist dat deze in elke ruimte zit.
alleen dat je vervuilde lucht snel kan afvoeren

het mag dan m.i. ook via de slaapkamerdeur en het raam/deur in de woonkamer

Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 26-04-2019 12:24)

@Pino

Ik ben een leek op het gebied van bouwrecht. Maar het bouwbesluit verwijst bij bestaande bouw bij spuivoorziening toch naar nieuwbouw? Dus dan geldt artikel 3.42 toch? Of maak ik een denkfout. Even los van de vraag of ze de slaapkamer hebben aangemerkt als verblijfsruimte.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
pino (datum: 26-04-2019 14:05)

m.i. wordt er verwezen naar 4.47
en daar is geen eis van een te openen geveldeel aan gekoppeld zoals bij het nieuwbouw artikel
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
pino (datum: 26-04-2019 14:06)

Neemt niet weg dat het kunnen openen van een raam wel erg lekker is en je het ook gewoon kan vragen op basis van gezond verstand zonder met allerlei regels te komen opdraven


Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 26-04-2019 17:17)

@Pino

Vragen met gezond verstand heb ik al gedaan vandaar.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
JG (datum: 27-04-2019 21:35)

Ik neem aan dat door de gemeente een vergunning is afgegeven. Gebouwd of verbouwd dient te worden overeenkomstig de verleende vergunning.Wellicht verstandig om bij de gemeente na te gaan of de bouwwerkzaamheden overeenkomstig de verleende vergunning zijn uitgevoerd. Zo niet dan kan de gemeente ingrijpen.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 29-04-2019 14:03)

Er is voor bestaande bouw (en daarmee voor functiewijzigingen) een eis voor spuivoorziening, maar die is minimaal (3 dm3/s/m2), en hoeft niet gerealiseerd te worden met te openen geveldelen. Wanneer je 'normale' ventilatievoorziening dat debiet dus kan halen, voldoet de situatie aan de regels zonder dat je extra te openen ramen moet gaan maken.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Jack , van SenS (datum: 30-04-2019 09:42)

Aan eisen bestaande bouw vwb spuiventilatie ga je in deze situatie niet voldoen. Minimaal vereist is hier ca.35dm³/s. Dat kun je met slechts één ventilatierooster (ca.60cm?) nooit halen.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 30-04-2019 15:56)

Dat niet, maar wanneer ze het ventilatiesysteem van het oude kantoor hebben hergebruikt kan het op die manier best wel eens mechanisch gehaald worden
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
JP , van Gemeente (datum: 01-05-2019 16:21)

Er zijn voor bestaande bouw geen minimale afmetingen voorgeschreven voor de slaapkamer. Als je voor de woning maar 10 m2 aan verblijfsruimte hebt, met tenminste 1 ruimte van 7,5 m2 met een minimale breedte van 2,4 meter. Alleen de woonkamer voldoet al ruim.
Als je de slaapkamer aanmerkt als verblijfsruimte, dan zou je kunnen zeggen dat bijvoorbeeld 4 m2 (oppervlakte van het bed) aan verblijfsruimte aanwezig is. De rest krijtstreep je weg. 4 m2 vermenigvuldigd met 3 l/s is 12 l/s spuien. Daar kan waarschijnlijk wel aan worden voldaan.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Leon (datum: 01-05-2019 21:17)

@JP
Ik vraag me af of dat überhaupt kan, dat krijtstrepen. Immers, krijtstrepen is niets meer of minder dan het oppervlakte van het verblijfsgebied kleiner maken dan fysiek kan. Het verblijfsgebied is daarbij een fictieve zone die feitelijk niet begrensd hoeft te worden door een bouwkundige constructie (uitgezonderd de voorwaarden rondom hoogte en breedte die bepaald worden door dragende constructiedelen). Een verblijfsruimte is m.i. een fysieke ruimte, begrensd door bouwkundige delen. Daar kun je dus niet krijtstrepen, die kun je hooguit fysiek vergroten of verkleinen. Krijtstrepen kan dus alleen op gebiedniveau. En nu komt het: bestaande bouw kent geen verblijfsgebieden! Kan zijn dat ik het mis heb, maar dit is hoe ik de regels ken.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 02-05-2019 12:09)

'krijtstrepen is vooral ook een theoretisch verhaal, leuk wanneer je het over een gebouw hebt wat er nog niet is, om te zien hoe je binnen het niveau nieuwbouw zo minimaal mogelijk kunt ontwerpen door het gebruiken van je 'vrije indeelbaarheid'.

Bij bestaande bouw zit je sowieso al op je minimale niveau qua voorzieningen. En je hebt het over een bestaande, concrete situatie. Je ruimtes zijn daarbij wat ze zijn, er is geen vrije indeelbaarheid meer, en krijtstrepen is dan ook geen oplossing.

En zelfs al zou het dat wel kunnen zijn, je kunt er niet selectief mee omgaan. Dus wanneer je het voor het ene aspect toepast, moet je het voor alle aspecten uit het bouwbesluit toepassen.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 02-05-2019 12:16)

Als het goed is hebben ze voor die transformatie naar woningen een Omgevingsvergunning Bouwen moeten aanvragen. Daarin zou precies moeten staan of die ruimte als 'verblijfsruimte' was bedoeld, en wat voor voorzieningen erin zijn opgenomen.

Dat zou een beginpunt kunnen zijn om te zien of dat wat je huurt ook zo bedacht en getoetst is. De ontwikkelaar moet volgens die vergunning bouwen.

Mocht er in die vergunning nou niets staan, werken de regels van het Bouwbesluit ook rechtstreeks, en kun je die verhuurder vragen aan te tonen hoe hij daaraan denkt te voldoen.

Hoewel er misschien geen ontbindende voorwaarden zijn, mag je toch wel verwachten dat iets wat als woonruimte wordt verhuurd ook aan de technische voorschriften van een woonruimte voldoet. Ander is het misleidend dat zo aan te bieden.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 15-05-2019 15:01)

Ik kreeg de volgende reactie, de slaapkamer zou voldoende worden geventileerd op basis van onderstaande berekening. Ik heb daar geen verstand van. Ze zijn aan het kijken voor een oplossing voor de warmte ontwikkelingen in de slaapkamer maar volgens mij staan ze niet welwillend tegenover het plaatsen van een raam.

De slaapkamer van appartement 6A-13 is ca. 12,3 m2 groot.
Conform Bouwbesluit moet hier max. 0,9l/s/m2 lucht ververst worden (zie artikel 3.42, lid 3 en hieruit volgend artikel 3.29 lid 1).
Houd in. 12,3 * 0,9 * 3,6 = 39,85 m3/h (uur)

Er zit een Ducomax Medio 20ZR rooster in het raam.
Dit rooster ventileert 25,6 dm3/s/m1 (strekkende meter) = 92,16 m3/h

Er zit een rooster in van ca. 0,52 m = 0,52 * 92,16 = 47,92 m3/h

De norm voor deze slaapkamer conform bouwbesluit is dus is 39,85 m3 per uur.
Het toegepaste rooster ventileert 47,92 m3 per uur

Het rooster is hiermee ruim voldoende.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Tim (datum: 15-05-2019 17:10)

Dit is een berekening van de luchtverversing, niet van spuiventilatie
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 15-05-2019 20:42)

Zij zijn van kennelijk van mening dat spuiventilatie op basis van het bouwbesluit nodig is?
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 15-05-2019 21:57)

* niet nodig is.

Zij zijn van mening dat ze aan het bouwbesluit voldoen en geven daar als enige verklaring bovengenoemde berekening voor.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 16-05-2019 14:03)

TEn eerste: ventilatiedebiet bestaat uit toevoer en afvoer. Wat de maximale capaciteit van je rooster is doet er niet zoveel toe wanneer je er geen lucht door naar binnen kunt zuigen. Is de kamer dus voorzien van een afvoercomponent, en wat is de capaciteit daarvan.

Wanneer we er vanuit gaan dat er een afvoercomponent aanwezig is die kan bijbenen met de toevoercomponent, moeten die voor spuiventilatie een debiet van 12,6 x 3 = 37,8 l/s kunnen realiseren, ofwel 136 m3/h. DAt rooster haalt dat dus bij lange na niet, en je kunt het niet aanmerken als goede spuiventilatie.

Het kan trouwens ook nog eens zo zijn dat de gemeente de ventilatie niet actief toetst. Dat wil niet zeggen dat je niet aan de regels hoeft te voldoen, maar de gemeente gaat het niet in eerste instantie voor je narekenen.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 16-05-2019 14:06)

Vraag ze maar eens hoe ze denken te gaan voldoen aan art. 3.47.

https://www.bouwbesluitonline.nl/Inhoud/docs/wet/bb2012/hfd3/afd3-7/par3-7-2

Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Sarah (datum: 17-05-2019 08:30)

Dank voor je toelichting en berekening J. Bolte.

Ik ga ze opnieuw een inhoudelijke reactie toesturen, waarbij ik jouw opmerking over het ventilatiedebiet zal meenemen en ook de berekening.

Ik heb al gevraagd of ik de tekening kon krijgen op basis waarvan zij de omgevingsvergunning hebben verkregen, maar helaas. Wellicht een stap naar de gemeente als ze niet welwillend zijn.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
Leon (datum: 17-05-2019 08:55)

De tekeningen die bij de vergunning horen kan je gewoon bij de gemeente opvragen, dat is openbaar toegankelijk en gratis in te zien. Kopieën betaal je meestal wel voor, maar dat kan per gemeente verschillen.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 17-05-2019 15:38)

Heb vooral niet de verwachting dat gemeenten elk klein detail controleren in een aanvraag. sommige zaken (en spuiventilatie is er één van) worden alleen als gegeven opgevraagd, of zelfs helemaal niet.

Wil zoals gezegd niet zeggen dat je niet aan de bouwbesluitregel hoeft te voldoen, de eisen voor bestaande bouw gelden altijd en rechtstreeks. Het is alleen wel wat vreemd wanneer de gemeente moet komen handhaven op iets wat ze in een vergunning misschien expliciet hebben toegestaan.
Re: Geen raam in slaapkamer die open kan
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 17-05-2019 15:41)

Over dat rechtstreeks werken: Woningwet, art. 1b lid 2.
Reageer

Hoe werkt het?

Selecteer een vraag door te klikken op de onderwerpen van de gestelde vragen, waarna het bijbehorend antwoord zichtbaar wordt samen met daaronder de reacties.

Staat uw vraag er niet bij, dan kunt u deze ingeven

Aangeboden door:


[ S&W Consultancy ]

S&W Consultancy BV
Postbus 5185
4380 KD Vlissingen

Bij klachten of misbruik kunt u mailen naar:
e-mail bouwhelp@s-w.nl

We kunnen vragen helaas niet per e-mail beantwoorden. Antwoorden worden gegeven door gebruikers van de website als u uw vraag toevoegt.

Advies|Indeling|Ontwerp


[ Emma Interieuradvies]


emma-interieuradvies.nl