Zoek binnen het forum
Vraag: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: Sven (datum: 17-07-2018 22:17)
Wij hebben het voornemen om een uitbouw te realiseren van 6 meter diep gemeten vanaf de achtergevel. Het is de bedoeling dat wij de huidige uitbouw die reeds 6 meter diep is en de helft van de breedte van de gevel inneemt te verbreden naar de volledige breedte van de achtergevel met een hoogte van 3m.
Wij hebben een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente voor een opbouw en de bovengenoemde uitbouw. De gemeente heeft de vergunning voor de opbouw verleend en aangegeven dat de uitbouw vergunningsvrij is. Wanneer wij op het omgevingsloket.nl een check doen komt daar ook uit dat de uitbouw vergunningsvrij is.
Nu wil de buurman echter bezwaar maken tegen het feit dat de uitbouw vergunningsvrij is omdat wij dieper gaan dan 4 meter vanaf de achtergevel De aannemer gaf ook al aan dat er waarschijnlijk toch een omgevingsvergunning benodigd is.
Ik heb vandaag contact opgenomen met de gemeente en deze stelt nu dat op basis van BOR bijlage II artikel 2 lid 3 er wel een omgevingsvergunning nodig is omdat op een afstand van 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw functioneel ondergeschikt moet zijn aan het hoofdgebouw, maar dat deze vergunning dan verleend kan worden op basis van het bestemmingsplan.
Al met al is het voor ons inmiddels compleet onduidelijk of een dergelijk uitbouw vergunningsvrij kunnen bouwen en waarbij wij de indruk hebben gekregen dat de wetgeving voor interpretatie vatbaar lijkt te zijn.
Welke regelgeving is hierin lijdend? Is dat BOR bijlage II artikel 2 lid 3, BOR bijlage II artikel 3 lid 1 of het bestemmingsplan welke ik voor de volledigheid hieronder heb toegevoegd.
Ik hoop dat iemand op dit forum ons duidelijkheid kan verschaffen.
Bestemmingsplan:
13.1 bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. tuinen en erven ten dienste van de daarbij behorende hoofdbebouwing en de op hetzelfde bouwperceel toegelaten bestemming;
b. voetpaden en verhardingen;
c. water;
d. parkeervoorzieningen;
e. inpandige parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding
'parkeergarage' op de verbeelding;
f. bijbehorende voorzieningen.
13.2 Bouwregels
1. Op de gronden met de bestemming 'Tuin2' mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:
a. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bij gebouwen per hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 50% van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40m2.
b. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan de begane grond laag van het aangrenzend hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 meter met een maximum bouwhoogte van 4 meter;
c. de bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter;
d. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter;
e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet
meer dan 3 meter bedragen.
Reageer
Naam: Sven (datum: 17-07-2018 22:17)
Wij hebben het voornemen om een uitbouw te realiseren van 6 meter diep gemeten vanaf de achtergevel. Het is de bedoeling dat wij de huidige uitbouw die reeds 6 meter diep is en de helft van de breedte van de gevel inneemt te verbreden naar de volledige breedte van de achtergevel met een hoogte van 3m.
Wij hebben een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente voor een opbouw en de bovengenoemde uitbouw. De gemeente heeft de vergunning voor de opbouw verleend en aangegeven dat de uitbouw vergunningsvrij is. Wanneer wij op het omgevingsloket.nl een check doen komt daar ook uit dat de uitbouw vergunningsvrij is.
Nu wil de buurman echter bezwaar maken tegen het feit dat de uitbouw vergunningsvrij is omdat wij dieper gaan dan 4 meter vanaf de achtergevel De aannemer gaf ook al aan dat er waarschijnlijk toch een omgevingsvergunning benodigd is.
Ik heb vandaag contact opgenomen met de gemeente en deze stelt nu dat op basis van BOR bijlage II artikel 2 lid 3 er wel een omgevingsvergunning nodig is omdat op een afstand van 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw functioneel ondergeschikt moet zijn aan het hoofdgebouw, maar dat deze vergunning dan verleend kan worden op basis van het bestemmingsplan.
Al met al is het voor ons inmiddels compleet onduidelijk of een dergelijk uitbouw vergunningsvrij kunnen bouwen en waarbij wij de indruk hebben gekregen dat de wetgeving voor interpretatie vatbaar lijkt te zijn.
Welke regelgeving is hierin lijdend? Is dat BOR bijlage II artikel 2 lid 3, BOR bijlage II artikel 3 lid 1 of het bestemmingsplan welke ik voor de volledigheid hieronder heb toegevoegd.
Ik hoop dat iemand op dit forum ons duidelijkheid kan verschaffen.
Bestemmingsplan:
13.1 bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. tuinen en erven ten dienste van de daarbij behorende hoofdbebouwing en de op hetzelfde bouwperceel toegelaten bestemming;
b. voetpaden en verhardingen;
c. water;
d. parkeervoorzieningen;
e. inpandige parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding
'parkeergarage' op de verbeelding;
f. bijbehorende voorzieningen.
13.2 Bouwregels
1. Op de gronden met de bestemming 'Tuin2' mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:
a. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bij gebouwen per hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 50% van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40m2.
b. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan de begane grond laag van het aangrenzend hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 meter met een maximum bouwhoogte van 4 meter;
c. de bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter;
d. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter;
e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet
meer dan 3 meter bedragen.
Reageer
Re: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: rr (datum: 17-07-2018 23:48)
Vergunningsvrij bouwen en regelgeving.... blijft een lastige materie.
Zover beoordeelbaar, voldoet het bouwplan aan het bestemmingsplan en aan art.3 b2 Bor dan is het v ergunningsvrij. Met een berichtje op het forum heb je niks aan... de brief met bevestiging vd gemeente wel. Hiertegen kan de buurman bezwaar maken.
Beter is om met de buurman te praten, over wat het probleem is. Wellicht komen jullie er samen uit. Eigenlijk had je dit moeten doen voordat je een vergunning had aangevraagd.
Naam: rr (datum: 17-07-2018 23:48)
Vergunningsvrij bouwen en regelgeving.... blijft een lastige materie.
Zover beoordeelbaar, voldoet het bouwplan aan het bestemmingsplan en aan art.3 b2 Bor dan is het v ergunningsvrij. Met een berichtje op het forum heb je niks aan... de brief met bevestiging vd gemeente wel. Hiertegen kan de buurman bezwaar maken.
Beter is om met de buurman te praten, over wat het probleem is. Wellicht komen jullie er samen uit. Eigenlijk had je dit moeten doen voordat je een vergunning had aangevraagd.
Re: regelgeveing mbt uitbouw
Naam: B. Dover (datum: 18-07-2018 09:55)
Vergunningsvrij bouwen valt uiteen in 2 categorieen. Dit is terug te vinden in de artikelen 2 en 3 van bijlage II van het BOR.
Artikel 2 betreft de mogelijkheden om vergunningsvrij te bouwen in strijd is met het bestemmingsplan. Dit artikel maakt het dus mogelijk om, als het niet van het bestemmingsplan mag, toch te bouwen. Artikel 3 gaat over de mogelijkheden om vergunningsvrij te bouwen als van het bestemmingsplan wel mag. In dit laatste geval is het voordeel dat er dus geen omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.
Soms kun je beide artikelen toepassen. Je kunt dan diegene kiezen die dat wat je wilt mogelijk maakt. Houdt er wel rekening mee dat je aan de regels van het betreffende artikel dient te voldoen. Bijvoorbeeld de regel dat het gebruik op een afstand van meer dan 4 meter inderdaad ondergeschikt dient te zijn.
Je kunt kijken of je een gesprek met de betreffende ambtenaar kunt aanvragen. Met elkaar aan tafel is het meestal snel duidelijk wat er mag en niet mag.
Naam: B. Dover (datum: 18-07-2018 09:55)
Vergunningsvrij bouwen valt uiteen in 2 categorieen. Dit is terug te vinden in de artikelen 2 en 3 van bijlage II van het BOR.
Artikel 2 betreft de mogelijkheden om vergunningsvrij te bouwen in strijd is met het bestemmingsplan. Dit artikel maakt het dus mogelijk om, als het niet van het bestemmingsplan mag, toch te bouwen. Artikel 3 gaat over de mogelijkheden om vergunningsvrij te bouwen als van het bestemmingsplan wel mag. In dit laatste geval is het voordeel dat er dus geen omgevingsvergunning moet worden aangevraagd.
Soms kun je beide artikelen toepassen. Je kunt dan diegene kiezen die dat wat je wilt mogelijk maakt. Houdt er wel rekening mee dat je aan de regels van het betreffende artikel dient te voldoen. Bijvoorbeeld de regel dat het gebruik op een afstand van meer dan 4 meter inderdaad ondergeschikt dient te zijn.
Je kunt kijken of je een gesprek met de betreffende ambtenaar kunt aanvragen. Met elkaar aan tafel is het meestal snel duidelijk wat er mag en niet mag.
Re: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: Sven (datum: 18-07-2018 11:52)
Dank voor jullie antwoorden.
De buren zijn in de gelegenheid om bezwaar te maken dus dat lijkt mij niet meer dan redelijk. Het probleem voor de buren is dat zij bang zijn dat zij een "opgesloten" gevoel krijgen waneer wij 3 meter hoog gaan bouwen, ze struikelen over 30cm hoogte want de huidige schutting met daarop een druivenstruik is 270cm hoog. Het contact met de buren is goed en wij hebben besloten om ons neer te leggen bij het besluit van de gemeente. Het vervelende is nu dat de gemeente geen eenduidig antwoord geeft.
Zoals ik reeds eerder aangaf was de gemeente in eerste instantie van mening dat de uitbouw vergunningsvrij is, het omgevingsloket.nl komt met eenzelfde conclusie waarbij wij aangeven dat het nieuwe bouwwerk niet ondergeschikt is aan het gebruik van de woning en dat het bouwwerk zowel ligt in de zone tot 4 meter van de achtergevel als ook verder dan 4 meter. Dat impliceert ons inziens dat er dan niet naar artikel 2 lid 3 wordt gekeken.
Uit uw antwoord maak ik op dat gezien onze verbouwing binnen het bestemmingsplan valt wij dan ons kunnen beroepen op artikel 3 en dat een omgevingsvergunning dan niet nodig is. Vervalt hiermee dan de regelgeving van artikel 2, of blijven beide artikelen van toepassing en dient het bouwwerk dan ondergeschikt te zijn aan het gebruik van de woning?
Naam: Sven (datum: 18-07-2018 11:52)
Dank voor jullie antwoorden.
De buren zijn in de gelegenheid om bezwaar te maken dus dat lijkt mij niet meer dan redelijk. Het probleem voor de buren is dat zij bang zijn dat zij een "opgesloten" gevoel krijgen waneer wij 3 meter hoog gaan bouwen, ze struikelen over 30cm hoogte want de huidige schutting met daarop een druivenstruik is 270cm hoog. Het contact met de buren is goed en wij hebben besloten om ons neer te leggen bij het besluit van de gemeente. Het vervelende is nu dat de gemeente geen eenduidig antwoord geeft.
Zoals ik reeds eerder aangaf was de gemeente in eerste instantie van mening dat de uitbouw vergunningsvrij is, het omgevingsloket.nl komt met eenzelfde conclusie waarbij wij aangeven dat het nieuwe bouwwerk niet ondergeschikt is aan het gebruik van de woning en dat het bouwwerk zowel ligt in de zone tot 4 meter van de achtergevel als ook verder dan 4 meter. Dat impliceert ons inziens dat er dan niet naar artikel 2 lid 3 wordt gekeken.
Uit uw antwoord maak ik op dat gezien onze verbouwing binnen het bestemmingsplan valt wij dan ons kunnen beroepen op artikel 3 en dat een omgevingsvergunning dan niet nodig is. Vervalt hiermee dan de regelgeving van artikel 2, of blijven beide artikelen van toepassing en dient het bouwwerk dan ondergeschikt te zijn aan het gebruik van de woning?
Re: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 18-07-2018 13:02)
De gemeente kan verklaren wat ze wil, maar daarmee verandert de regelgeving niet. Naar mijn idee hebben ze in eerste instantie een te snelle toets gedaan. De uitbouw zou vergunningsvrij kunnen zijn MITS het gebruik ondergeschikt is, en MITS er geen verblijfsgebied op de verdieping ervan ligt.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 18-07-2018 13:02)
De gemeente kan verklaren wat ze wil, maar daarmee verandert de regelgeving niet. Naar mijn idee hebben ze in eerste instantie een te snelle toets gedaan. De uitbouw zou vergunningsvrij kunnen zijn MITS het gebruik ondergeschikt is, en MITS er geen verblijfsgebied op de verdieping ervan ligt.
Re: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: B. Dover (datum: 18-07-2018 16:23)
@Bolte: Ik zie in artikel 3 nergens iets staan over functioneel ondergeschikt. Dit staat wel in artikel 2 maar daar hoef je niet aan te voldoen als je het onder artikel 3 laat vallen. Of vergis ik me hier en moet het aan beide artikelen voldoen?
Naam: B. Dover (datum: 18-07-2018 16:23)
@Bolte: Ik zie in artikel 3 nergens iets staan over functioneel ondergeschikt. Dit staat wel in artikel 2 maar daar hoef je niet aan te voldoen als je het onder artikel 3 laat vallen. Of vergis ik me hier en moet het aan beide artikelen voldoen?
Re: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: sven (datum: 18-07-2018 23:46)
Na wat verder in de materie te hebben gedoken ben ik tot de conclusie gekomen dat wij geen omgevingsvergunning nodig hebben. Ik citeer uit de brochure “vergunningsvrij bouwen” uit 2016:
“In artikel 3 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is een aanvullende categorie van vergunningvrije bouwwerken gegeven. Deze bouwwerken zijn echter alleen vergunningvrij als ze voldoen aan de regels in het bestemmingsplan. Het kan dan gaan om een op de grond gebouwd bijbehorend bouwwerk, niet hoger dan 5 m, in het achtererfgebied bij een hoofdgebouw. Als zo’n bijbehorend bouwwerk voldoet aan de rand- voorwaarden die in artikel 3 staan èn daarnaast ook voldoet aan de regels in het bestemmingsplan over onder meer de plaatsing, de bouwhoogte en het gebruik, dan is er geen omgevingsvergunning nodig.”
Naam: sven (datum: 18-07-2018 23:46)
Na wat verder in de materie te hebben gedoken ben ik tot de conclusie gekomen dat wij geen omgevingsvergunning nodig hebben. Ik citeer uit de brochure “vergunningsvrij bouwen” uit 2016:
“In artikel 3 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is een aanvullende categorie van vergunningvrije bouwwerken gegeven. Deze bouwwerken zijn echter alleen vergunningvrij als ze voldoen aan de regels in het bestemmingsplan. Het kan dan gaan om een op de grond gebouwd bijbehorend bouwwerk, niet hoger dan 5 m, in het achtererfgebied bij een hoofdgebouw. Als zo’n bijbehorend bouwwerk voldoet aan de rand- voorwaarden die in artikel 3 staan èn daarnaast ook voldoet aan de regels in het bestemmingsplan over onder meer de plaatsing, de bouwhoogte en het gebruik, dan is er geen omgevingsvergunning nodig.”
Re: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 19-07-2018 11:25)
check, ik dacht even dat de opbouw bovenop de aanbouw kwam, maar dat is blijkbaar elders op de woning.
Als je aan het bestemmingsplan voldoet, dus ook aan de 40 m2 regel (gevel dus maximaal 6.66 mtr. breed en geen andere bij-, aan- of uitbouwen op het perceel), de 50% regel en de hoogtebepaling van max 25 cm boven je verdiepingsvloer, dan zou dit inderdaad onder Bor bijlage 2 art. 3 vallen en hoef je geen vergunningen aan te vragen.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 19-07-2018 11:25)
check, ik dacht even dat de opbouw bovenop de aanbouw kwam, maar dat is blijkbaar elders op de woning.
Als je aan het bestemmingsplan voldoet, dus ook aan de 40 m2 regel (gevel dus maximaal 6.66 mtr. breed en geen andere bij-, aan- of uitbouwen op het perceel), de 50% regel en de hoogtebepaling van max 25 cm boven je verdiepingsvloer, dan zou dit inderdaad onder Bor bijlage 2 art. 3 vallen en hoef je geen vergunningen aan te vragen.
Re: Regelgeving mbt uitbouw
Naam: Sven (datum: 19-07-2018 11:31)
De opbouw wordt inderdaad niet gerealiseerd op de uitbouw, dat had ik wellicht even moeten vermelden aangezien dat wel degelijk relevant is.
Dank voor uw hulp!
Reageer
Naam: Sven (datum: 19-07-2018 11:31)
De opbouw wordt inderdaad niet gerealiseerd op de uitbouw, dat had ik wellicht even moeten vermelden aangezien dat wel degelijk relevant is.
Dank voor uw hulp!
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)