Zoek binnen het forum

Zoeken naar:   
Vraag: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam: Tom Heijnen (datum: 13-06-2018 21:54)

In Roosendaal wordt een distributiecentrum van 95.000m2 gepland.
Nu is er een beperking van de bouwhoogte op een deel van het gebouw van 16m
Dit gedeelte is 240m breed en 96m lang. De zijwanden van dit gedeelte zijn 16m hoog. Het complete gebouw is 432m lang. Nu is het zo dat het dak, dat dus op 16m hoogte ligt, gedragen wordt door een externe constructie van balken. Oftewel de dak hangt aan deze liggers. Een ligger bestaat uit twee hoofd blaken met daar tussen en driehoeksstructuur van buizen. Een ligger is ca. 2m hoog 30cm breed (bovenaan en onderaan) en 96m lang! Er zijn 19 van deze liggers aanwezig om het dak van ca. 23000 m2. Met andere woorden ruim 1800m aan stalen liggers.

Mijn vraag is: Moet de hoogte van deze dakconstructie meegenomen in de bepaling van de bouwhoogte van dit pand.

Link naar de tekening van het pand:Het betreft het linker deel van de bovenste tekening en de tweede tekening is het zicht op de kopse kant.
https://1drv.ms/b/s!AlaJkQpzuN8Cgd0rtE6-mzb6jKK3cw

De op het gebied van toepassing zijnde planteksten melden het volgende:
Artikel 2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;
2.10 toepassing van maten
de in deze regels omtrent plaatsing, afstanden en maten zijn niet van toepassing op goot- en kroonlijsten, schoorstenen, gasafvoer- en ontluchtingskanalen, antennes, balkons, galerijen, noodtrappen, luifels, liftkokers, afvoerpijpen van hemelwater, gevellijsten, pilasters, plinten, stoeptreden, kozijnen, dorpels en dergelijke naar aard en omvang ondergeschikte bouwonderdelen.

De vraag is dus eigenlijk of de externe draagconstructe van het dak zoals beschreven naar aard en omvang een ondergeschikt bouwonderdeel is.

Graag jullie visie hierop.

Link naar de planteksten:
http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1674.2082MAJOPPEVELD-0401/r_NL.IMRO.1674.2082MAJOPPEVELD-0401.html#AA09B289-0AC5-459A-A0E9-FD0B99FF3A69
Reageer
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
Leon (datum: 14-06-2018 00:21)

Zou ik even navragen bij de gemeente, persoonlijk vind ik zoiets niet ondergeschikt. Maar het verschilt sterk per gemeente hoe ze dat aanvliegen. Gezien de toelichting die je geeft schaart men vrij veel zaken onder de noemer 'ondergeschikt', dus wie weet valt het mee...
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 14-06-2018 10:27)

Naar 'aard' zou het misschien nog wel te onderbouwen zijn, maar de 'omvang' is nogal groot hier...

Inderdaad vooraf contact met de gemeente voeren, en dan het liefst rechtstreeks met de mensen van RO en niet met de bouwplantoetser of de vergunningendesk. Dit is een specifiek probleem waar ze waarschijnlijk geen algemeen antwoord voor klaar hebben.

Het helpt ook wel wanneer je je eigen standpunt sterk meeneemt en onderbouwt in zon gesprek, dat het dus iets wordt van 'ik vind het ondergeschikt omdat...', zodat zij de 'maar ...' moeten gaan invullen.
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 14-06-2018 10:31)

De schaal van het gebouw kan ook een argument voor zijn trouwens. 2 meter lijkt een grote overschrijding, maar omdat het open vakwerkliggers zijn (tamelijk 'doorzichtig') en het gebouw zo immens groot is, valt het binnen het geheel een beetje weg.
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 14-06-2018 10:36)

Ik zie nu trouwens dat er onder de bouwtekening van de gevels een stempel staat 'behoort bij het besluit van..'. Als dit project al in de (concept)vergunde fase is, dan mag ik toch aannemen dat de gemeente Roosendaal al die check heeft gedaan, en er waar nodig bepaalde procedures op heeft losgelaten om het mogelijk te maken? Dan hebben ze het daarmee al acceptabel gevonden.

Bent u betrokken bij de aanvraag of de bouw, of bent u juist een zienswijze tegen het plan aan het voorbereiden?
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 14-06-2018 10:43)

IN de BP-regels onder 5.3.1.f zie je ook terug dat er al binnenplans rekening is gehouden met de mogelijkheid grotere hoogtes toe te staan (+4 meter waar nodig). Als dat al in het plan zelf staat, mag je er ook vanuit gaan dat de gemeente deze bevoegdheid eerder wel dan niet wil toepassen met een erg lichte ontheffingsprocedure. Dat geeft eigenlijk al aan dat de gemeente voor industrieterreinen/gebouwen minder zwaar tilt aan het hoogtecriterium.

In het textuele besluit zou trouwens wel moeten zijn aangegeven welke eventuele ontheffingen er zijn afgegeven met welke onderbouwing.
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
pino (datum: 14-06-2018 19:15)

Onder geschikt betekend in mijn ogen dat als je het weglaat er niets gebeurt en het niet opvalt.

dat geldt dus zeker niet voor de hoofddraagstructuur
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
Tom Heijnen , van SenseAnywhere (datum: 14-06-2018 22:56)

Hartelijk dank voor jullie reacties!
Misschien ben ik niet helemaal duidelijk geweest vanuit welk perspectief ik de vraag stel.
Ik ben omwonende en het niet eens met de zienswijze. Wil bezwaar aantekenen en ben op zoek naar argumenten.
Ter verduidelijking:
Het bestemmingsplan stond, voor het deel van het pand waar we het over hebben, toe dat de bouwhoogte max. 12m mag zijn.
In het plan was een mogelijkheid om de bouwhoogte met 4m te verhogen tot 16m. Dat is eigenlijk nog te weinig en daardoor is de 'truuk' verzonnen om de draagconstructie boven het dak te plaatsen (exoskeleton).
De klant heeft een Omgevingsvergunning Fase 1 aangevraagd met het verzoek om de hoogte in het bestemmingsplan aan te passen naar 16m. De gemeente heeft dit verzoek met de tekeningen als bijlagen goedgekeurd.
Ik heb een kopie van deze vergunning aangevraagd en met veel moeite kunnen kopen. Bij het bestuderen van de tekening zag ik geen hoogte op de draagconstructie en noodtrappen. Terwijl elders veelvuldig de hoogte vermeld staat.
Ik heb de ambtenaar in de vergunning gebeld en gevraagd hoe het zat met de bouwhoogte en hij gaf aan dat de draagconstructie van dit dak van ondergeschikt belang was.
Ik vind van niet. En van daar mijn vraag hier aan jullie:
Is deze hoofddraagconstructie van ondergeschikt belang?
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 15-06-2018 08:15)

De gemeente heeft dat blijkbaar zo gevonden, en dat mag. Maar even los van de inhoud, zoals je het verteld lijkt het alsof het besluit al een tijdje geleden genomen is. Dat zou betekenen dat je de zienswijzetermijn of bezwaartermijn voorbij hebt laten gaan, en dan kun je er niet zo heel veel meer tegen beginnen.

En 'omwonende' lijkt me ook relatief bij een industrieterrein... Hoe wordt jij rechtstreeks in je belangen geschaad door het realiseren van dat plan? Je moet wel een dergelijk belang hebben wil je bezwaar kunnen maken tegen zo'n besluit.
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
Tom Heijnen (datum: 15-06-2018 18:48)

De vergunning is 25 Mei afgegeven. De bezwaartermijn loopt dus nog.
Omwonende: Dit perceel ligt aan de oostkant van de stad. Het ligt in de zuid/west hoek van het industriegebied direct grenzend in west- en zuidzijde aan een woonwijk. Er zijn ca. 100 woningen en een flat die direct op dit terrein uitkijken.
Link naar ruimtelijkeplannen.nl:
http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/bestemmingsplannen_p?postcode=4702LA
Hier heb je een overzicht van de situatie. Het betreft het paarse gebied van 21Ha waarop geen gebouwen getekend staan.
Betreffende de aanduiding 'significant onderdeel'heeft dit normaliter betrekking op de constructie of het aanzicht of allebei?
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
Leon (datum: 15-06-2018 18:57)

Ik vraag me oprecht af in hoeverre die spanten jouw woongenot aantasten. Als je er met de neus voor staat zijn het flinke jongens, klopt, maar in verhouding tot het gehele gebouw denk ik dat het best meevalt. Vaak werkt het zelfs als verbetering voor het aangezicht, het breekt de lengte van zo'n schoendoos een beetje. Maar goed, dat is een persoonlijke opvatting. Als ik aanvrager was van dat plan had ik er in ieder geval niet blind op vertrouwd dat men het als ondergeschikt bestempelt, maar zoals al gezegd: het verschilt sterk per gemeente hoe ze dat benaderen. Ik ken ook gemeentes waar de bouwblokhoogte voor een heel appartementencomplex met anderhalve meter wordt verhoogd, simpelweg om een enkele liftopbouw mogelijk te maken. Of dat nou de manier is...
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 18-06-2018 13:18)

Zo te zien is de vergunning op 1-6 verleend.
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/resultaat/?zkt=Eenvoudig&pst=&vrt=2018WB0359&zkd=InDeGeheleText&dpr=AfgelopenDag&sdt=DatumBrief&ap=&pnr=1&rpp=10

Ook zie je dat het reguliere procedure is, dus inderdaad geen zienswijze vooraf maar rechtstreeks bezwaar maken op het besluit. Wat me ook opvalt is dat het een 'fase 1' aanvraag is. dat wil zeggen dat niet alle benodigde activiteiten in een keer zijn aangevraagd, en dat ze nog een 'fase 2' moeten aanvragen voor het resterende deel.

het is dan ook wel belangrijk, ook voor je bezwaar, om te weten welke activiteiten er in deze aanvraag zaten. Wat je wilt weten is of de ruimtelijke procedure er ook bij zat, en op welke manier ze daarvan zijn afgeweken met welke motivatie.

Vaak zoeken bezwaarmakers naar kleine punten of afwijkingen, en verwachten ze dan dat het hele plan daarmee valt of staat. Dat is niet zo. uiteraard is uw woongenot belangrijk, maar u bent tegenover een industrieterrein gaan wonen, of de gemeente heeft dat later zo in een bestemmingsplan bepaalt. Dat zijn al twee momenten (koop woning, vaststellen BP) waarbij u een keuze had kunnen maken of een distributiehal in uw uitzicht acceptabel is. Die race is gelopen, en wat er nu komt te staan is eigenlijk wat er al grotendeels is toegestaan. Het aan de buitenkant leggen van een tamelijk doorzichtige staalconstructie die aan het volume maar minimaal iets veranderd, en waarvan de afwijking al in het BP is verweven, doet daar nu niet zo heel veel aan af.

Dus: gaat het u echt alleen om die kleine overschrijding, of had u liever dat hele distributiecentrum niet in uw zich gehad.
Re: Bepaling bouwhoogte ondergeschikt belang
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 18-06-2018 14:10)

Ah, wacht, op 1-6 gepubliceerd maar op 24-5 verzonden. Dan is de besluitdatum inderdaad 24-5
Reageer

Hoe werkt het?

Selecteer een vraag door te klikken op de onderwerpen van de gestelde vragen, waarna het bijbehorend antwoord zichtbaar wordt samen met daaronder de reacties.

Staat uw vraag er niet bij, dan kunt u deze ingeven

Aangeboden door:


[ S&W Consultancy ]

S&W Consultancy BV
Postbus 5185
4380 KD Vlissingen

Bij klachten of misbruik kunt u mailen naar:
e-mail bouwhelp@s-w.nl

We kunnen vragen helaas niet per e-mail beantwoorden. Antwoorden worden gegeven door gebruikers van de website als u uw vraag toevoegt.

Advies|Indeling|Ontwerp


[ Emma Interieuradvies]


emma-interieuradvies.nl