Zoek binnen het forum
Vraag: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: G vd W (datum: 27-06-2017 18:08)
Ik probeer vergunning te krijgen voor de bouw van een garage in mijn achtertuin. De gemeente blijft in de voorgesprekken oordelen dat de oorspronkelijk meegebouwde enkellaagse uitbouw aan de zijgevel niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw hoort en derhalve moet worden gerekend als reeds bestaand bijbehorend bouwwerk zodat er onvoldoende ruimte meer is voor de gewenste garage.
Ik ben van mening dat het oorspronkelijke hoofdgebouw het gebouw is zoals dat tijdens de bouw is opgeleverd. Dit zou betekenen dat er nog voldoende ruimte is voor de garage.
Is er voldoende grond om de gemeente te overtuigen en wat is de beste manier om dit aan te pakken?
Reageer
Naam: G vd W (datum: 27-06-2017 18:08)
Ik probeer vergunning te krijgen voor de bouw van een garage in mijn achtertuin. De gemeente blijft in de voorgesprekken oordelen dat de oorspronkelijk meegebouwde enkellaagse uitbouw aan de zijgevel niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw hoort en derhalve moet worden gerekend als reeds bestaand bijbehorend bouwwerk zodat er onvoldoende ruimte meer is voor de gewenste garage.
Ik ben van mening dat het oorspronkelijke hoofdgebouw het gebouw is zoals dat tijdens de bouw is opgeleverd. Dit zou betekenen dat er nog voldoende ruimte is voor de garage.
Is er voldoende grond om de gemeente te overtuigen en wat is de beste manier om dit aan te pakken?
Reageer
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: rr (datum: 27-06-2017 22:53)
Wellicht is dit de beoordeling vanuit het bestemmingsplan? Hierin staat wat onder een hoofd- en wat onder een bijgebouw wordt volstaan. Meestal in artikel 1.
Naam: rr (datum: 27-06-2017 22:53)
Wellicht is dit de beoordeling vanuit het bestemmingsplan? Hierin staat wat onder een hoofd- en wat onder een bijgebouw wordt volstaan. Meestal in artikel 1.
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: G vd W (datum: 27-06-2017 23:53)
Dank voor uw reactie!
In het bestemmingsplan staat inderdaad een plattegrond met daarop het bouwvlak, ofwel het hoofdgebouw zoals dat door de gemeente wordt geinterpreteerd. Hier wordt verder geen toelichting op gegeven.
Mijn vraag is ook eigenlijk: is deze indicatie op het bestemmingsplan dan leidend? Of maak ik nog kans om mij te beroepen op de definitie van het <<oorspronkelijke hoofdgebouw>> ?
Deze luidt volgens Stb. 2010, 143, blz 136-137 (nota van toelichting op het Bor):
​"In de zin van deze regeling is het «oorspronkelijk hoofdgebouw» het
hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaam-
heden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning,
is opgeleverd. Het is dus het hoofdgebouw zoals dat in eerste instantie is
gebouwd. ​
Van het hoofdgebouw te onderscheiden aan- en uitbouwen (bijvoor-
beeld een keuken, bijkeuken of serre), die als functioneel onderdeel van
het hoofdgebouw op basis van de vergunning tegelijkertijd met het
hoofdgebouw zijn meegebouwd, worden geacht deel uit te maken van het
«oorspronkelijk hoofdgebouw»."
Naam: G vd W (datum: 27-06-2017 23:53)
Dank voor uw reactie!
In het bestemmingsplan staat inderdaad een plattegrond met daarop het bouwvlak, ofwel het hoofdgebouw zoals dat door de gemeente wordt geinterpreteerd. Hier wordt verder geen toelichting op gegeven.
Mijn vraag is ook eigenlijk: is deze indicatie op het bestemmingsplan dan leidend? Of maak ik nog kans om mij te beroepen op de definitie van het <<oorspronkelijke hoofdgebouw>> ?
Deze luidt volgens Stb. 2010, 143, blz 136-137 (nota van toelichting op het Bor):
​"In de zin van deze regeling is het «oorspronkelijk hoofdgebouw» het
hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaam-
heden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning,
is opgeleverd. Het is dus het hoofdgebouw zoals dat in eerste instantie is
gebouwd. ​
Van het hoofdgebouw te onderscheiden aan- en uitbouwen (bijvoor-
beeld een keuken, bijkeuken of serre), die als functioneel onderdeel van
het hoofdgebouw op basis van de vergunning tegelijkertijd met het
hoofdgebouw zijn meegebouwd, worden geacht deel uit te maken van het
«oorspronkelijk hoofdgebouw»."
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: pino (datum: 28-06-2017 09:24)
een functioneel onderdeel wordt meestal gelezen als een onmisbaar onderdeel
om e.a aan het bouwbesluit te laten voldoen.
Als het er af kan hoeft het geen onderdeel van het hoofdgebouw te zijn.
(Het bestemmingsplan is niet indicatief het laat zien wat er is vastgelegd.)
Naam: pino (datum: 28-06-2017 09:24)
een functioneel onderdeel wordt meestal gelezen als een onmisbaar onderdeel
om e.a aan het bouwbesluit te laten voldoen.
Als het er af kan hoeft het geen onderdeel van het hoofdgebouw te zijn.
(Het bestemmingsplan is niet indicatief het laat zien wat er is vastgelegd.)
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 28-06-2017 09:40)
Er kan een verschil zitten tussen de interpretatie van het bestemmingsplan (waar je bij vergunningplichtig bouwen mee te maken hebt) en de interpretatie van het BOR (voor vergunningsvrij bouwen).
Wanneer je wilt zien of een gebouw vergunningvrij kan worden gebouwd heb je helemaal gelijk met je interpretatie. Wanneer je echter een vergunning hebt aangevraagd, val je blijkbaar buiten de reikwijdte van het BOR en moet je die aanvraag toetsen aan het BP. En dan kan het zijn dat ze 'hoofdgebouw' bestempelen als een architectonische of visuele eenheid, en de garage als bijgebouw zien.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 28-06-2017 09:40)
Er kan een verschil zitten tussen de interpretatie van het bestemmingsplan (waar je bij vergunningplichtig bouwen mee te maken hebt) en de interpretatie van het BOR (voor vergunningsvrij bouwen).
Wanneer je wilt zien of een gebouw vergunningvrij kan worden gebouwd heb je helemaal gelijk met je interpretatie. Wanneer je echter een vergunning hebt aangevraagd, val je blijkbaar buiten de reikwijdte van het BOR en moet je die aanvraag toetsen aan het BP. En dan kan het zijn dat ze 'hoofdgebouw' bestempelen als een architectonische of visuele eenheid, en de garage als bijgebouw zien.
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: E.vdMeulen (datum: 03-07-2017 23:02)
Uit de vraagstelling begrijp ik dat het gaat om vergunningvrij bouwen. In dat geval kun je het beste de vergunningcheck doen op www.omgevingsloket.nl. Hierin staat ook een uitleg over het oorspronkelijk hoofdgebouw. Als een aanbouw bij de bouw van de woning is meegenomen en het is niet functioneel ondergeschikt aan de woning hoort het bij het oorspronkelijk hoofdgebouw. Een aangebouwde garage of berging is dus geen onderdeel van het oorspronkelijk hoofdgebouw maar een gelijktijdig meegebouwde keuken of slaapkamer wel.
Overigens hoef je bij vergunningvrij bouwen helemaal niets te vragen aan de gemeente. Zolang je je aan de wet houdt kun je je gang gaan.
Naam: E.vdMeulen (datum: 03-07-2017 23:02)
Uit de vraagstelling begrijp ik dat het gaat om vergunningvrij bouwen. In dat geval kun je het beste de vergunningcheck doen op www.omgevingsloket.nl. Hierin staat ook een uitleg over het oorspronkelijk hoofdgebouw. Als een aanbouw bij de bouw van de woning is meegenomen en het is niet functioneel ondergeschikt aan de woning hoort het bij het oorspronkelijk hoofdgebouw. Een aangebouwde garage of berging is dus geen onderdeel van het oorspronkelijk hoofdgebouw maar een gelijktijdig meegebouwde keuken of slaapkamer wel.
Overigens hoef je bij vergunningvrij bouwen helemaal niets te vragen aan de gemeente. Zolang je je aan de wet houdt kun je je gang gaan.
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 04-07-2017 13:05)
De eerste zin van de post is 'ik probeer vergunning te krijgen'... Waaruit maak je op dat het om vergunnigsvrije bouw gaat?
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 04-07-2017 13:05)
De eerste zin van de post is 'ik probeer vergunning te krijgen'... Waaruit maak je op dat het om vergunnigsvrije bouw gaat?
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: Jack , van SenS (datum: 04-07-2017 13:42)
Dan is het van belang om er achter te komen of die oorspronkelijke meegebouwde uitbouw onderdeel van de vergunning was. Het is nl. ook mogelijk dat die uitbouw vergunningsvrij was, maar wel meteen met de nieuwbouw is gerealiseerd.
Dus; op zoek naar de oorspronkelijk aanvraag / vergunning.
Naam: Jack , van SenS (datum: 04-07-2017 13:42)
Dan is het van belang om er achter te komen of die oorspronkelijke meegebouwde uitbouw onderdeel van de vergunning was. Het is nl. ook mogelijk dat die uitbouw vergunningsvrij was, maar wel meteen met de nieuwbouw is gerealiseerd.
Dus; op zoek naar de oorspronkelijk aanvraag / vergunning.
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: Leon (datum: 04-07-2017 14:18)
@Jack
Zou kunnen, maar die mogelijkheid bestaat nog niet zo lang (even uit mijn hoofd: sinds 2010). Dat zou toch wel in de (gemeente)archieven terug te vinden moeten zijn. Voor die tijd kon je bij de nieuwbouw geen vergunningsvrije delen opnemen. Niet legaal althans :)
Naam: Leon (datum: 04-07-2017 14:18)
@Jack
Zou kunnen, maar die mogelijkheid bestaat nog niet zo lang (even uit mijn hoofd: sinds 2010). Dat zou toch wel in de (gemeente)archieven terug te vinden moeten zijn. Voor die tijd kon je bij de nieuwbouw geen vergunningsvrije delen opnemen. Niet legaal althans :)
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: Jack , van SenS (datum: 04-07-2017 16:52)
Als het voor die tijd is gebouwd, en de uitbouw is (legaal) tijdens de oorspronkelijke bouw meegenomen, dan moet dat toch terug te vinden zijn? Dan maakt het m.i. geen onderdeel uit van de 'vergunningsvrije' bouwwerken.
Los van deze discussie; is dit van belang voor de bouw van de garage? Zit je zo op het randje qua m²?
Naam: Jack , van SenS (datum: 04-07-2017 16:52)
Als het voor die tijd is gebouwd, en de uitbouw is (legaal) tijdens de oorspronkelijke bouw meegenomen, dan moet dat toch terug te vinden zijn? Dan maakt het m.i. geen onderdeel uit van de 'vergunningsvrije' bouwwerken.
Los van deze discussie; is dit van belang voor de bouw van de garage? Zit je zo op het randje qua m²?
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: G vd W (datum: 04-07-2017 18:02)
Dank voor jullie waardevolle reacties!
Om ter illustratie een situatieschets bij van de gemeente bij te kunnen voegen heb ik een nieuwe vraag gesteld. Deze tekening toont aan dat de zijgevel een grote impact heeft op de toegestane aan te bouwen oppervlakte.
@Jack: Als de 39m2 van de zijgevel als aanbouw wordt meegerekend, kan ik geen garage meer bouwen van 25 m2. Behoort dit tot het hoofdgebouw, dan is er ruimte genoeg voor een garage...
Zodra een bouwwerk tegen de erfgrens aankomt, gaat het volgens mij om vergunningsplichtige bouwwerken. Zodoende ga ik er vanuit dat ik voor een garage over de volledige breedte van mijn achtertuin, altijd een vergunning nodig heb.
De uitgebouwde zijgevel kan om diezelfde reden mijns inziens nooit vergunningvrij zijn gebouwd. Echter, in de gemeentearchieven zijn geen vergunningen terug te vinden om aan te tonen dat de zijgevel later is aangebouwd/vergund.
Bij de oorspronkelijke bouwtekening moet worden genoteerd dat de zijgevel slechts voor de eerste vier meter als garage is uitgetekend, de overige ruimte is onmiskenbaar 'woonruimte'.
Welke verdere stappen kan ik ondernemen of wat zou de beste manier zijn om de gemeente te overtuigen?
Naam: G vd W (datum: 04-07-2017 18:02)
Dank voor jullie waardevolle reacties!
Om ter illustratie een situatieschets bij van de gemeente bij te kunnen voegen heb ik een nieuwe vraag gesteld. Deze tekening toont aan dat de zijgevel een grote impact heeft op de toegestane aan te bouwen oppervlakte.
@Jack: Als de 39m2 van de zijgevel als aanbouw wordt meegerekend, kan ik geen garage meer bouwen van 25 m2. Behoort dit tot het hoofdgebouw, dan is er ruimte genoeg voor een garage...
Zodra een bouwwerk tegen de erfgrens aankomt, gaat het volgens mij om vergunningsplichtige bouwwerken. Zodoende ga ik er vanuit dat ik voor een garage over de volledige breedte van mijn achtertuin, altijd een vergunning nodig heb.
De uitgebouwde zijgevel kan om diezelfde reden mijns inziens nooit vergunningvrij zijn gebouwd. Echter, in de gemeentearchieven zijn geen vergunningen terug te vinden om aan te tonen dat de zijgevel later is aangebouwd/vergund.
Bij de oorspronkelijke bouwtekening moet worden genoteerd dat de zijgevel slechts voor de eerste vier meter als garage is uitgetekend, de overige ruimte is onmiskenbaar 'woonruimte'.
Welke verdere stappen kan ik ondernemen of wat zou de beste manier zijn om de gemeente te overtuigen?
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: Jack , van SenS (datum: 05-07-2017 10:53)
Is inderdaad toch lastiger dan ik had gedacht. Als je de vergunningcheck doorloopt, dan komt er doorgaans uit dat het omgevingsvergunning plichtig is, maar wel met de kanttekening dat er mogelijk welstandseisen gelden én dat het moet passen binnen bestemmingsplan. Met name dat laatste is hier blijkbaar punt van discussie.
Ondanks de tekening (andere topic) is niet duidelijk wat de oorspronkelijke bouw is/was. Misschien zat de garage er standaard bij en is de aanbouw achter de garage toch 'n optie (en tijdens de bouw al meegenomen)? Wellicht levert het niet meetellen van de garage als 'later gebouwd' je nog enige 'winst' op (alhoewel garage niet als oorspronkelijk hoofdgebouw gezien zal worden.
Maak een afspraak met ambtenaar bouwzaken, leg de situatie uit, reken e.e.a. samen nog eens uit. Hij kan je ook informeren welke overschrijdingen binnen bestemmingsplan zijn toegestaan, en/of het misschien zin heeft in de aanvraag ook 'bouwen in strijd met ruimtelijke regels' aan te vragen?
Naam: Jack , van SenS (datum: 05-07-2017 10:53)
Is inderdaad toch lastiger dan ik had gedacht. Als je de vergunningcheck doorloopt, dan komt er doorgaans uit dat het omgevingsvergunning plichtig is, maar wel met de kanttekening dat er mogelijk welstandseisen gelden én dat het moet passen binnen bestemmingsplan. Met name dat laatste is hier blijkbaar punt van discussie.
Ondanks de tekening (andere topic) is niet duidelijk wat de oorspronkelijke bouw is/was. Misschien zat de garage er standaard bij en is de aanbouw achter de garage toch 'n optie (en tijdens de bouw al meegenomen)? Wellicht levert het niet meetellen van de garage als 'later gebouwd' je nog enige 'winst' op (alhoewel garage niet als oorspronkelijk hoofdgebouw gezien zal worden.
Maak een afspraak met ambtenaar bouwzaken, leg de situatie uit, reken e.e.a. samen nog eens uit. Hij kan je ook informeren welke overschrijdingen binnen bestemmingsplan zijn toegestaan, en/of het misschien zin heeft in de aanvraag ook 'bouwen in strijd met ruimtelijke regels' aan te vragen?
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: pino (datum: 05-07-2017 11:40)
Het doet er m.i. niet toe of de garage en aanbouw wel op geen optie waren.
Op die manier maak je het veel te ingewikkeld.
Je kan en kon prima de mogelijkheden van het kavel tijdens de bouw benutten door bijgebouwen en aanbouwen gelijk met de oprichting te realiseren.
Vroeger met vergunning tegenwoordig soms ook zonder.
Dat maakt die delen echter niet automatisch hoofdgebouw. Dat blijft gewoon ongewijzigd
Je mag een niet tot het hoofgebouw behorende uitbouw (in de aanvraag dan ook niet gebruiken voor bijvoorbeeld je keuken of je verplichte wc, een extra wc of keuken mag uiteraard wel)
Naam: pino (datum: 05-07-2017 11:40)
Het doet er m.i. niet toe of de garage en aanbouw wel op geen optie waren.
Op die manier maak je het veel te ingewikkeld.
Je kan en kon prima de mogelijkheden van het kavel tijdens de bouw benutten door bijgebouwen en aanbouwen gelijk met de oprichting te realiseren.
Vroeger met vergunning tegenwoordig soms ook zonder.
Dat maakt die delen echter niet automatisch hoofdgebouw. Dat blijft gewoon ongewijzigd
Je mag een niet tot het hoofgebouw behorende uitbouw (in de aanvraag dan ook niet gebruiken voor bijvoorbeeld je keuken of je verplichte wc, een extra wc of keuken mag uiteraard wel)
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: G vd W (datum: 05-07-2017 22:10)
Heeft er iemand ervaring of jurisprudentie vwb : "In de zin van deze regeling is het «oorspronkelijk hoofdgebouw» het
hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaam-
heden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning,
is opgeleverd. Het is dus het hoofdgebouw zoals dat in eerste instantie is gebouwd"
Want dit is volgens mij mijn enige troef.
Tenzij een artikel 19 soelaas kan bieden..?
Naam: G vd W (datum: 05-07-2017 22:10)
Heeft er iemand ervaring of jurisprudentie vwb : "In de zin van deze regeling is het «oorspronkelijk hoofdgebouw» het
hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaam-
heden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning,
is opgeleverd. Het is dus het hoofdgebouw zoals dat in eerste instantie is gebouwd"
Want dit is volgens mij mijn enige troef.
Tenzij een artikel 19 soelaas kan bieden..?
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: pino (datum: 06-07-2017 07:46)
in die omschrijving staat het ook letterlijk als hoofdgebouw benoemd.
Dat wil zeggen dat aanbouwen bijgebouwen etc. gelijktijdig gerealiseerd met de oprichting daar niet onder vallen
Naam: pino (datum: 06-07-2017 07:46)
in die omschrijving staat het ook letterlijk als hoofdgebouw benoemd.
Dat wil zeggen dat aanbouwen bijgebouwen etc. gelijktijdig gerealiseerd met de oprichting daar niet onder vallen
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 06-07-2017 16:38)
zoek eens op 'veelgestelde vragen vrom'. in die database staan artikelen daarover. als je zoekt op hoofdgebouw vind je vast wel iets.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 06-07-2017 16:38)
zoek eens op 'veelgestelde vragen vrom'. in die database staan artikelen daarover. als je zoekt op hoofdgebouw vind je vast wel iets.
Re: Interpretatie oorspronkelijk hoofdgebouw
Naam: E.vdMeulen (datum: 11-07-2017 00:38)
Als de garage vergunningplichtig is heeft de hele discussie over oorspronkelijk hoofdgebouw volgens het Bor geen enkele zin. Dan is namelijk de definitie in het bestemmingsplan maatgevend en moet worden voldaan aan de bestemmingsplanregels om een vergunning te kunnen krijgen.
Overigens zijn er ook vergunningvrije bouwwerken mogelijk op de erfgrens met de buren dus dat hoeft geen reden te zijn dat het vergunningplichtig is.
Reageer
Naam: E.vdMeulen (datum: 11-07-2017 00:38)
Als de garage vergunningplichtig is heeft de hele discussie over oorspronkelijk hoofdgebouw volgens het Bor geen enkele zin. Dan is namelijk de definitie in het bestemmingsplan maatgevend en moet worden voldaan aan de bestemmingsplanregels om een vergunning te kunnen krijgen.
Overigens zijn er ook vergunningvrije bouwwerken mogelijk op de erfgrens met de buren dus dat hoeft geen reden te zijn dat het vergunningplichtig is.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)