Zoek binnen het forum
Vraag: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: Jeff (datum: 22-04-2017 11:37)
Dag,
Ik wil een zolder/berging omvormen naar een eigen woning en deze vervolgens afsplitsen.
Nu heb ik enkele adviseurs benaderd om daadwerkelijke bouwplannen te maken en een omgevingsvergunning op te stellen. Enkele hiervan zijn ook al langs geweest.
Hierbij krijg ik enigszins tegenstrijdige informatie over de bouwkundige eisen waaraan de te vormen woning moet voldoen.
De 1 stelt dat, omdat het om omvorming gaat van niet-verwarmde ruimte naar woonruimte o.a. de isolatiewaarden aan de nieuwbouw normen moeten voldoen. Hij stelt zelfs dat de muren gedeeld met de zolders van de buren ook als gevel geïsoleerd moeten worden omdat dat officieel ook nog onverwarmde ruimtes zijn. In de praktijk wordt daar ook gewoon gewoond, al zijn er nooit vergunningen aangevraagd.
Ook met andere zaken, stelt hij dat de nieuwbouwnormen van toepassing zijn. Zoals bij het formaat van de te vormen badkamer/toilet.
De ander geeft aan dat er aan de verbouw voorschriften voldaan moet worden waarbij naar het rechtens verkregen niveau gekeken wordt. Aangezien het gebouw bijna 100 jaar oud is en er geen bestaande voorzieningen in de berging zijn, betekent dit in veel gevallen de eisen van de bestaande bouw. Zo zou ik dus bijvoorbeeld een iets kleiner toilet kunnen bouwen.
Uiteraard wil ik de boel goed gaan isoleren en brandveilig maken maar het kan zijn dat ik hier en daar vanwege het gebrek aan ruimte de eisen van nieuwbouw net niet kan halen. Ik wil dus graag weten waar ik aan toe ben voordat ik met iemand in zee ga.
Reageer
Naam: Jeff (datum: 22-04-2017 11:37)
Dag,
Ik wil een zolder/berging omvormen naar een eigen woning en deze vervolgens afsplitsen.
Nu heb ik enkele adviseurs benaderd om daadwerkelijke bouwplannen te maken en een omgevingsvergunning op te stellen. Enkele hiervan zijn ook al langs geweest.
Hierbij krijg ik enigszins tegenstrijdige informatie over de bouwkundige eisen waaraan de te vormen woning moet voldoen.
De 1 stelt dat, omdat het om omvorming gaat van niet-verwarmde ruimte naar woonruimte o.a. de isolatiewaarden aan de nieuwbouw normen moeten voldoen. Hij stelt zelfs dat de muren gedeeld met de zolders van de buren ook als gevel geïsoleerd moeten worden omdat dat officieel ook nog onverwarmde ruimtes zijn. In de praktijk wordt daar ook gewoon gewoond, al zijn er nooit vergunningen aangevraagd.
Ook met andere zaken, stelt hij dat de nieuwbouwnormen van toepassing zijn. Zoals bij het formaat van de te vormen badkamer/toilet.
De ander geeft aan dat er aan de verbouw voorschriften voldaan moet worden waarbij naar het rechtens verkregen niveau gekeken wordt. Aangezien het gebouw bijna 100 jaar oud is en er geen bestaande voorzieningen in de berging zijn, betekent dit in veel gevallen de eisen van de bestaande bouw. Zo zou ik dus bijvoorbeeld een iets kleiner toilet kunnen bouwen.
Uiteraard wil ik de boel goed gaan isoleren en brandveilig maken maar het kan zijn dat ik hier en daar vanwege het gebrek aan ruimte de eisen van nieuwbouw net niet kan halen. Ik wil dus graag weten waar ik aan toe ben voordat ik met iemand in zee ga.
Reageer
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: Tim (datum: 22-04-2017 14:35)
Schakel eerst een ter zake deskundige (architect / bouwkundig adviseur) in voor een gedegen plan.
Naam: Tim (datum: 22-04-2017 14:35)
Schakel eerst een ter zake deskundige (architect / bouwkundig adviseur) in voor een gedegen plan.
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: Frits (datum: 22-04-2017 19:46)
Heeft u al geïnformeerd of er wel gesplitst mag worden?
Naam: Frits (datum: 22-04-2017 19:46)
Heeft u al geïnformeerd of er wel gesplitst mag worden?
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: Jeff (datum: 22-04-2017 20:54)
Ja splitsen mag en kan. Zowel de gemeente als notaris hebben aangegeven dat dit zonder vergunning kan. Ook de VVE is akkoord. Een onttrekkingsvergunning woningvorming schijnt ook goed mogelijk te zijn.
Maar de eerste stap is dus een omgevingsvergunning voor de daadwerkelijke bouwwerkzaamheden naar een woning.
De informatie die ik heb, komt dus al van de (deskundige) bouwkundig adviseurs die ik voor deze klus benaderd heb en is dus een beetje tegenstrijdig. Nu probeer ik me zelf er dus een beetje in te verdiepen voordat ik een offerte accepteer. Mijn vraag is dus:
Welk niveau geldt voor het omzetten van een (onverwarmde) berging naar woning?
Naam: Jeff (datum: 22-04-2017 20:54)
Ja splitsen mag en kan. Zowel de gemeente als notaris hebben aangegeven dat dit zonder vergunning kan. Ook de VVE is akkoord. Een onttrekkingsvergunning woningvorming schijnt ook goed mogelijk te zijn.
Maar de eerste stap is dus een omgevingsvergunning voor de daadwerkelijke bouwwerkzaamheden naar een woning.
De informatie die ik heb, komt dus al van de (deskundige) bouwkundig adviseurs die ik voor deze klus benaderd heb en is dus een beetje tegenstrijdig. Nu probeer ik me zelf er dus een beetje in te verdiepen voordat ik een offerte accepteer. Mijn vraag is dus:
Welk niveau geldt voor het omzetten van een (onverwarmde) berging naar woning?
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: Frits (datum: 23-04-2017 13:27)
Volgens mij staat hier alles in
https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/brochures/2012/08/23/infoblad-verbouw-en-functiewijziging-het-bouwbesluit-2012/infoblad-verbouw-en-functiew-herz-apr2013.pdf
Naam: Frits (datum: 23-04-2017 13:27)
Volgens mij staat hier alles in
https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/brochures/2012/08/23/infoblad-verbouw-en-functiewijziging-het-bouwbesluit-2012/infoblad-verbouw-en-functiew-herz-apr2013.pdf
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 24-04-2017 13:32)
Je toetst eerst maar eens aan de eisen voor bestaande bouw van de nieuwe functie. Die zijn tamelijk laag. Wanneer je daaraan niet kunt voldoen moet je gaan 'verbouwen' om wel te kunnen voldoen. Of je verbouwt om een andere reden. Alle nieuwe onderdelen worden dan getoetst aan een speciaal 'verbouwniveau' wat tussen bestaande bouw en nieuwbouw in zit.
Aannemers kunnen goed bouwen, maar over het algemeen is de kennis van het bouwbesluit wat minder aanwezig. Laat je over vooral die bouwfysica-eisen goed voorlichten door een gespecialiseerde adviseur.
Naam: J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 24-04-2017 13:32)
Je toetst eerst maar eens aan de eisen voor bestaande bouw van de nieuwe functie. Die zijn tamelijk laag. Wanneer je daaraan niet kunt voldoen moet je gaan 'verbouwen' om wel te kunnen voldoen. Of je verbouwt om een andere reden. Alle nieuwe onderdelen worden dan getoetst aan een speciaal 'verbouwniveau' wat tussen bestaande bouw en nieuwbouw in zit.
Aannemers kunnen goed bouwen, maar over het algemeen is de kennis van het bouwbesluit wat minder aanwezig. Laat je over vooral die bouwfysica-eisen goed voorlichten door een gespecialiseerde adviseur.
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: jacob (datum: 25-04-2017 10:05)
" Ja splitsen mag en kan. Zowel de gemeente als notaris hebben aangegeven dat dit zonder vergunning kan."
Dit lijkt vooral vd notaris raar. Een woning kan kadastraal niet gesplitst worden, wel kunnen twee woningen kadastraal van elkaar gesplitst worden. Dus in dit geval zal de zolder eerst met een omgevingsvergunning bouwkundig gesplitst moeten worden. ( eigen ; sanitair / keuken / meterkast gas-licht-water/ etc... ).
Hierna kan de notaris de zolder juridisch kadastraal splitsen vd onder verdiepingen, waarbij de zolder een eigen huisnummer krijgt.
Naam: jacob (datum: 25-04-2017 10:05)
" Ja splitsen mag en kan. Zowel de gemeente als notaris hebben aangegeven dat dit zonder vergunning kan."
Dit lijkt vooral vd notaris raar. Een woning kan kadastraal niet gesplitst worden, wel kunnen twee woningen kadastraal van elkaar gesplitst worden. Dus in dit geval zal de zolder eerst met een omgevingsvergunning bouwkundig gesplitst moeten worden. ( eigen ; sanitair / keuken / meterkast gas-licht-water/ etc... ).
Hierna kan de notaris de zolder juridisch kadastraal splitsen vd onder verdiepingen, waarbij de zolder een eigen huisnummer krijgt.
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: Jack , van SenS (datum: 26-04-2017 16:38)
V.w.b. diverse eisen m.b.t. gebruik zal het niet zo'n probleem zijn (als je bijv. 'n voorgeschreven hoogte net niet haalt).
Van groter belang is de brandveiligheid in de nieuwe situatie. Daar moet je zeker goed naar (laten) kijken. Hoe ga je het bijvoorbeeld regelen v.w.b. vluchten vanuit de woning? Biedt die vluchtroute langs de overige woonfunctie(s) voldoende bescherming?
Naam: Jack , van SenS (datum: 26-04-2017 16:38)
V.w.b. diverse eisen m.b.t. gebruik zal het niet zo'n probleem zijn (als je bijv. 'n voorgeschreven hoogte net niet haalt).
Van groter belang is de brandveiligheid in de nieuwe situatie. Daar moet je zeker goed naar (laten) kijken. Hoe ga je het bijvoorbeeld regelen v.w.b. vluchten vanuit de woning? Biedt die vluchtroute langs de overige woonfunctie(s) voldoende bescherming?
Re: Kwaliteitsniveau omvorming zolder naar woning
Naam: Jeff (datum: 28-04-2017 22:32)
Bedankt allen!
@jacob Ik bedoelde dat een splitsingsvergunning niet nodig is gelukkig. Een omgevingsvergunning en woningvorming vergunning staan inderdaad eerst op de agenda voordat ik weer bij de notaris aanklop.
@Jack Brandveiligheid is inderdaad belangrijk. De te vormen woning krijgt gewoon een eigen deur naar het bestaande (beschermde) trappenhuis. Uiteraard laat ik deskundigen alles nog uitwerken wat dat betreft.
Een aantal huisnummers verderop in dit pand zijn overigens voor een praktisch identiek plan alle vergunningen verleend dus wat dat betreft heb ik er vertrouwen in.
Reageer
Naam: Jeff (datum: 28-04-2017 22:32)
Bedankt allen!
@jacob Ik bedoelde dat een splitsingsvergunning niet nodig is gelukkig. Een omgevingsvergunning en woningvorming vergunning staan inderdaad eerst op de agenda voordat ik weer bij de notaris aanklop.
@Jack Brandveiligheid is inderdaad belangrijk. De te vormen woning krijgt gewoon een eigen deur naar het bestaande (beschermde) trappenhuis. Uiteraard laat ik deskundigen alles nog uitwerken wat dat betreft.
Een aantal huisnummers verderop in dit pand zijn overigens voor een praktisch identiek plan alle vergunningen verleend dus wat dat betreft heb ik er vertrouwen in.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)