Zoek binnen het forum
Vraag: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 11:44)
In de bijlage een 3d model van een particuliere woning. Het gaat om een blok van meerdere woningen. Er zijn twee woningen afgebeeld. De woning waar je tegenaan kijkt in de afbeelding is de hoekwoning. Je kijkt tegen de zijgevel en de achtergevel aan. Het witte gedeelte is de oorspronkelijke bouw uit 1903. Het rode gedeelte is een aanbouw uit de jaren 80. Het gele gedeelte is een aanbouw die samen met de oorspronkelijke bouw uit 1903 is gerealiseerd. Deze loopt dus onder het rode gedeelte door tot tegen het witte gedeelte.
Wij willen het pand uitbouwen met het groene gedeelte. Afgezien van het gele gedeelte zou het hele pand dan twee uitstralingen krijgen: Het oorspronkelijke hoofdgebouw en een aanbouw over twee verdiepingen die over twee verdiepingen qua uitstraling gelijk is.
De gemeente geeft een negatief advies n.a.v. het ingediende initiatiefplan met de volgende argumentatie:
1. De goothoogte (van het hoofdgebouw)mag volgens het bestemmingplan niet boven de 6 meter uitkomen. De bouwhoogte is maximaal 10 meter. Het platdak van het huidige hoofdgebouw (en dus ook van de geplande aanbouw)is 7,6 meter.
2. Het hoofdgebouw mag niet dieper zijn dan 12 meter. Het huidige hoofdgebouw (witte en rode gedeelte) is reeds 14,2 meter.
3. De uitbreiding is zichtbaar vanuit de openbare weg en dit is niet toegestaan bij een pand wat binnen een 'beschermd stadsgezicht' hoort. De gemeente maakt hier een fout want deze panden zijn GEEN beschermd stadsgezicht. Dit is een issue wat al 10 jaar loopt maar de gemeente is een beetje lui.
Vragen:
1. De gemeente heeft in de jaren 70 (toen de woningen nog gemeente-eigendom waren) op eigen initiatief de woningen 'opgetopt'. Oorspronkelijk was op de achtergevel dezelfde dakconstructie toegepast als bij de voorgevel. Dit heeft geresulteerd in de bestaande hoogte van het platdak. Geeft de huidige 'goothoogte' van het bestaande platdak geen reden tot uitzondering om de aanbouw te mogen plaatsen ook al staat er in het bestemmingplan dat de goothoogte op 6 meter moet zitten?
2. Ditzelfde geldt voor de diepte van het hoofdpand. Momenteel 14,2 meter. De aanbouw op de begane grond is goedgekeurd door de gemeente. Een opbouw mag nu dus niet plaatsvinden omdat het huidige bestemmingsplan voorschrijft dat het hoofdgebouw niet dieper mag zijn dan 12 meter. Geeft het feit dat de bestaande bouw al dieper is dan 12 meter reden tot uitzondering?
3. Wat moet ik zien als hoofdgebouw? Is dit alleen het witte gedeelte? (oorspronkelijk) of is dit inclusief de rode aanbouw?
Dank voor jullie advies.
Bijlage: 3d model aanbouw.jpg Reageer
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 11:44)
In de bijlage een 3d model van een particuliere woning. Het gaat om een blok van meerdere woningen. Er zijn twee woningen afgebeeld. De woning waar je tegenaan kijkt in de afbeelding is de hoekwoning. Je kijkt tegen de zijgevel en de achtergevel aan. Het witte gedeelte is de oorspronkelijke bouw uit 1903. Het rode gedeelte is een aanbouw uit de jaren 80. Het gele gedeelte is een aanbouw die samen met de oorspronkelijke bouw uit 1903 is gerealiseerd. Deze loopt dus onder het rode gedeelte door tot tegen het witte gedeelte.
Wij willen het pand uitbouwen met het groene gedeelte. Afgezien van het gele gedeelte zou het hele pand dan twee uitstralingen krijgen: Het oorspronkelijke hoofdgebouw en een aanbouw over twee verdiepingen die over twee verdiepingen qua uitstraling gelijk is.
De gemeente geeft een negatief advies n.a.v. het ingediende initiatiefplan met de volgende argumentatie:
1. De goothoogte (van het hoofdgebouw)mag volgens het bestemmingplan niet boven de 6 meter uitkomen. De bouwhoogte is maximaal 10 meter. Het platdak van het huidige hoofdgebouw (en dus ook van de geplande aanbouw)is 7,6 meter.
2. Het hoofdgebouw mag niet dieper zijn dan 12 meter. Het huidige hoofdgebouw (witte en rode gedeelte) is reeds 14,2 meter.
3. De uitbreiding is zichtbaar vanuit de openbare weg en dit is niet toegestaan bij een pand wat binnen een 'beschermd stadsgezicht' hoort. De gemeente maakt hier een fout want deze panden zijn GEEN beschermd stadsgezicht. Dit is een issue wat al 10 jaar loopt maar de gemeente is een beetje lui.
Vragen:
1. De gemeente heeft in de jaren 70 (toen de woningen nog gemeente-eigendom waren) op eigen initiatief de woningen 'opgetopt'. Oorspronkelijk was op de achtergevel dezelfde dakconstructie toegepast als bij de voorgevel. Dit heeft geresulteerd in de bestaande hoogte van het platdak. Geeft de huidige 'goothoogte' van het bestaande platdak geen reden tot uitzondering om de aanbouw te mogen plaatsen ook al staat er in het bestemmingplan dat de goothoogte op 6 meter moet zitten?
2. Ditzelfde geldt voor de diepte van het hoofdpand. Momenteel 14,2 meter. De aanbouw op de begane grond is goedgekeurd door de gemeente. Een opbouw mag nu dus niet plaatsvinden omdat het huidige bestemmingsplan voorschrijft dat het hoofdgebouw niet dieper mag zijn dan 12 meter. Geeft het feit dat de bestaande bouw al dieper is dan 12 meter reden tot uitzondering?
3. Wat moet ik zien als hoofdgebouw? Is dit alleen het witte gedeelte? (oorspronkelijk) of is dit inclusief de rode aanbouw?
Dank voor jullie advies.
Bijlage: 3d model aanbouw.jpg Reageer
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: Patrick (datum: 26-02-2016 11:57)
antw 3: Het hoofdgebouw is het witte gedeelte, dus daarmee heb je je antwoord op vraag 2 ook. Het bestaande hoofdgebouw is niet dieper dan 12 meter.
op vraag 1: in het bestemmingsplan zal een oergenagsbepaling staan dat bouwwerken die ten tijde van het ter inzage leggen van het plan hiervan afwijken mogen blijven bestaan, maar dat de afwijking niet groter mag worden.
Je probleem is dat je een opbouw op een uitbouw wil maken en dat mag bijna nooit. En als je het als hoofdgebouw wil gaan uitvoeren, wat op zich heel netjes kan, wordt dat hoofdgebouw te groot voor de bouwvlek.
Naam: Patrick (datum: 26-02-2016 11:57)
antw 3: Het hoofdgebouw is het witte gedeelte, dus daarmee heb je je antwoord op vraag 2 ook. Het bestaande hoofdgebouw is niet dieper dan 12 meter.
op vraag 1: in het bestemmingsplan zal een oergenagsbepaling staan dat bouwwerken die ten tijde van het ter inzage leggen van het plan hiervan afwijken mogen blijven bestaan, maar dat de afwijking niet groter mag worden.
Je probleem is dat je een opbouw op een uitbouw wil maken en dat mag bijna nooit. En als je het als hoofdgebouw wil gaan uitvoeren, wat op zich heel netjes kan, wordt dat hoofdgebouw te groot voor de bouwvlek.
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 13:20)
'beschermd stadsgezicht' kan twee dingen betekenen:
het is een 'officieel' BSG, dan is het met een besluit aangewezen en opgenomen in bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Hierover kan geen onduidelijkheid bestaan
of
Het is in de welstandsnota aangewezen als speciaal gebied waar strengere welstandseisen gelden. Soms noemen ze dat een BSG, maar dat is het officieel niet. Blijft wel staan dat er daar dan strenge eisen voor welstand gelden. Als ze een ruimtelijke afwijking moeten beoordelen zal er zeker ook wel worden gekeken naar de visuele inpassing.
Kleine kans dus dat je de gemeente zover krijgt dat ze hier toestemming voor geven.
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 13:20)
'beschermd stadsgezicht' kan twee dingen betekenen:
het is een 'officieel' BSG, dan is het met een besluit aangewezen en opgenomen in bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Hierover kan geen onduidelijkheid bestaan
of
Het is in de welstandsnota aangewezen als speciaal gebied waar strengere welstandseisen gelden. Soms noemen ze dat een BSG, maar dat is het officieel niet. Blijft wel staan dat er daar dan strenge eisen voor welstand gelden. Als ze een ruimtelijke afwijking moeten beoordelen zal er zeker ook wel worden gekeken naar de visuele inpassing.
Kleine kans dus dat je de gemeente zover krijgt dat ze hier toestemming voor geven.
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 13:22)
Op het moment dat je je aanbouw zo diep maakt dat de totale bouwdiepte 12 meter is, dan zou je alleen nog maar ontheffing voor de goothoogte nodig.
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 13:22)
Op het moment dat je je aanbouw zo diep maakt dat de totale bouwdiepte 12 meter is, dan zou je alleen nog maar ontheffing voor de goothoogte nodig.
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 13:44)
@ Dhr. J. Bolte
Ik heb van zowel de cultureel planoloog als van de Hoofd afdeling Cultureel erfgoed van de desbetreffende gemeente een mail met de bevestiging dat deze woningen GEEN beschermd stadsgezicht zijn. Intern is de communicatie bij de gemeente 'niet al te best' (laten we het netjes houden) Vandaar mijn opmerking in de oorspronkelijke vraag.
Desalniettemin dank voor uw reactie.
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 13:44)
@ Dhr. J. Bolte
Ik heb van zowel de cultureel planoloog als van de Hoofd afdeling Cultureel erfgoed van de desbetreffende gemeente een mail met de bevestiging dat deze woningen GEEN beschermd stadsgezicht zijn. Intern is de communicatie bij de gemeente 'niet al te best' (laten we het netjes houden) Vandaar mijn opmerking in de oorspronkelijke vraag.
Desalniettemin dank voor uw reactie.
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 15:17)
Blijft staan dat er blijkbaar wel een strenger welstandsregime geldt dan 'normaal'. Dat werkt je net zo hard tegen als wanneer het een BSG zou zijn.
Enige toegevoegde waarde wat een BSG de gemeente biedt is dat sloop van gebouwen voorkomen kan worden, en dat je aanlegwerkzaamheden in de openbare ruimte kunt controleren.
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 15:17)
Blijft staan dat er blijkbaar wel een strenger welstandsregime geldt dan 'normaal'. Dat werkt je net zo hard tegen als wanneer het een BSG zou zijn.
Enige toegevoegde waarde wat een BSG de gemeente biedt is dat sloop van gebouwen voorkomen kan worden, en dat je aanlegwerkzaamheden in de openbare ruimte kunt controleren.
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 15:34)
@ Dhr. J. Bolte
Ironisch genoeg is welstand akkoord met het plan. Dit staat immers vermeld in de beoordeling van het initiatiefplan. Het plan is afgekeurd n.a.v. regelgeving binnen het bestemmingsplan.
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 15:34)
@ Dhr. J. Bolte
Ironisch genoeg is welstand akkoord met het plan. Dit staat immers vermeld in de beoordeling van het initiatiefplan. Het plan is afgekeurd n.a.v. regelgeving binnen het bestemmingsplan.
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 16:38)
wat is het adres?
Naam: J. Bolte (datum: 26-02-2016 16:38)
wat is het adres?
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 18:06)
@ Dhr. J. Bolte
Dank voor de getoonde interesse maar dat maak ik liever niet openbaar. Vanwaar de vraag?
Naam: Willems (datum: 26-02-2016 18:06)
@ Dhr. J. Bolte
Dank voor de getoonde interesse maar dat maak ik liever niet openbaar. Vanwaar de vraag?
Re: Verbouwing past niet in bestemmingsplan
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 26-02-2016 19:23)
Als je het adres opgeeft waar het over gaat kunnen we kijken in het bestemmingsplan.
Reageer
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 26-02-2016 19:23)
Als je het adres opgeeft waar het over gaat kunnen we kijken in het bestemmingsplan.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)