Zoek binnen het forum
Vraag: splitsingseisen
Naam: Arnt (datum: 18-10-2015 22:23)
Ik kocht dit jaar een pand (bouwjaar 1903) in Amsterdam, dat kadastraal in twee appartementsrechten gesplitst gaat worden. Het pand bestaat uit vier verdiepingen, waarvan alleen de zolderverdieping helemaal tot op het casco wordt 'gestript' en opnieuw wordt ingedeeld als slaapverdieping van het uiteindelijk te verkrijgen gesplitste, bovenste appartement (bestaande uit 2e en 3e- of zolderetage). Op de andere verdiepingen hebben geen ingrijpende verbouw- of vernieuwingsaanpassingen plaats. Het rechtens verkregen niveau wordt niet onderschreden maar op enkele punten zelfs verbeterd.
In het kader van de aangevraagde splitsingsvergunning kwam echter een gemeente-inspecteur langs die allerlei aanvullende eisen stelde, o.a. aan de ventilatie. Praktisch komen zijn eisen erop neer dat alle ruimten (w.o. toiletten, badkamer en slaapkamers) van ruime luchtaan- en afvoer voorzien worden, waarbij toiletten en badkamer van mechanische luchtverversing worden voorzien, terwijl de aanwezige en goed werkende suskasten in de huiskamer niet voldoende zouden zijn.
Mijn vragen zijn deze:
1 ervan uitgaande dat men kan spreken van gedeeltelijke vernieuwing van de zolderverdieping: in hoeverre moet de zolderverdieping voldoen aan nieuwbouweisen? Dient daar een hele luchtverversingsinstallatie te worden aangelegd bijvoorbeeld?
2 dient het gehele pand aan de ventilatie-eisen voor nieuwbouw te voldoen of mag ook volstaan worden met het rechtens verkregen niveau van ventilatie, bekeken vanuit het perspectief van de voorgenomen kadastrale splitsing?
3 moet of kan ik ontheffing aanvragen voor de gestelde ventilatie-eisen?
4 kan de gemeente deze (nieuwbouw?)eisen ook stellen ten aanzien van bijvoorbeeld doorvalbeveiligingen, hoogte van balkonhekken, aanleg van rookmelders, verbeteren van afschot van een balkonvloer boven een serre (ja, de inspecteur was een heel veeleisende!) alle onderdeel van de onderste drie, niet te verbouwen verdiepingen?
5 wat heeft de praktijk nu, drie jaren na de invoering van het Bouwbesluit 2012, uitgewezen t.a.v. de eisen die worden gesteld door de gemeente Amsterdam? Probeert de gemeente nog steeds haar eigen eisen op te leggen en doet zij dat met succes?
Reageer
Naam: Arnt (datum: 18-10-2015 22:23)
Ik kocht dit jaar een pand (bouwjaar 1903) in Amsterdam, dat kadastraal in twee appartementsrechten gesplitst gaat worden. Het pand bestaat uit vier verdiepingen, waarvan alleen de zolderverdieping helemaal tot op het casco wordt 'gestript' en opnieuw wordt ingedeeld als slaapverdieping van het uiteindelijk te verkrijgen gesplitste, bovenste appartement (bestaande uit 2e en 3e- of zolderetage). Op de andere verdiepingen hebben geen ingrijpende verbouw- of vernieuwingsaanpassingen plaats. Het rechtens verkregen niveau wordt niet onderschreden maar op enkele punten zelfs verbeterd.
In het kader van de aangevraagde splitsingsvergunning kwam echter een gemeente-inspecteur langs die allerlei aanvullende eisen stelde, o.a. aan de ventilatie. Praktisch komen zijn eisen erop neer dat alle ruimten (w.o. toiletten, badkamer en slaapkamers) van ruime luchtaan- en afvoer voorzien worden, waarbij toiletten en badkamer van mechanische luchtverversing worden voorzien, terwijl de aanwezige en goed werkende suskasten in de huiskamer niet voldoende zouden zijn.
Mijn vragen zijn deze:
1 ervan uitgaande dat men kan spreken van gedeeltelijke vernieuwing van de zolderverdieping: in hoeverre moet de zolderverdieping voldoen aan nieuwbouweisen? Dient daar een hele luchtverversingsinstallatie te worden aangelegd bijvoorbeeld?
2 dient het gehele pand aan de ventilatie-eisen voor nieuwbouw te voldoen of mag ook volstaan worden met het rechtens verkregen niveau van ventilatie, bekeken vanuit het perspectief van de voorgenomen kadastrale splitsing?
3 moet of kan ik ontheffing aanvragen voor de gestelde ventilatie-eisen?
4 kan de gemeente deze (nieuwbouw?)eisen ook stellen ten aanzien van bijvoorbeeld doorvalbeveiligingen, hoogte van balkonhekken, aanleg van rookmelders, verbeteren van afschot van een balkonvloer boven een serre (ja, de inspecteur was een heel veeleisende!) alle onderdeel van de onderste drie, niet te verbouwen verdiepingen?
5 wat heeft de praktijk nu, drie jaren na de invoering van het Bouwbesluit 2012, uitgewezen t.a.v. de eisen die worden gesteld door de gemeente Amsterdam? Probeert de gemeente nog steeds haar eigen eisen op te leggen en doet zij dat met succes?
Reageer
Re: splitsingseisen
Naam: J. Bolte (datum: 19-10-2015 10:42)
Simpele vraag aan de inspecteur: waar staat dat?
Gezien de leeftijd van je gebouw zal je RVN aardig dicht tegen bestaande bouw aan zitten. Dat moet dus zijn toetsingskader zijn.
Wat er vaak mis gaat bij dit soort inspecties is dat ze een soort van 'standaard handboek aanschrijven' hebben. Wat daarin staat is hun 'waarheid', hoewel veel van die punten geen goede juridische basis hebben. En inderdaad wordt er dan vaak nog geprobeerd een gebouw tussen de regels wat 'op te plussen', door hogere eisen dan bestaande bouw te stellen.
Let er trouwens wel op dat je, wanneer je je met splitsen en samenvoegen gaat bezighouden, ook nog in een ander toetsingskader terechtkomt. Het kan zijn dat je om te mogen splitsen aan bepaalde eisen moet voldoen die hoger liggen dan het niveau bestaande bouw.
Naam: J. Bolte (datum: 19-10-2015 10:42)
Simpele vraag aan de inspecteur: waar staat dat?
Gezien de leeftijd van je gebouw zal je RVN aardig dicht tegen bestaande bouw aan zitten. Dat moet dus zijn toetsingskader zijn.
Wat er vaak mis gaat bij dit soort inspecties is dat ze een soort van 'standaard handboek aanschrijven' hebben. Wat daarin staat is hun 'waarheid', hoewel veel van die punten geen goede juridische basis hebben. En inderdaad wordt er dan vaak nog geprobeerd een gebouw tussen de regels wat 'op te plussen', door hogere eisen dan bestaande bouw te stellen.
Let er trouwens wel op dat je, wanneer je je met splitsen en samenvoegen gaat bezighouden, ook nog in een ander toetsingskader terechtkomt. Het kan zijn dat je om te mogen splitsen aan bepaalde eisen moet voldoen die hoger liggen dan het niveau bestaande bouw.
Re: splitsingseisen
Naam: pino (datum: 20-10-2015 08:06)
De gemeente Amsterdam heeft een splitsingsbeleid dat in bepaalde stadsdelen zoals het centrum heel wat verder gaat dan in de meeste andere gemeente.
(En dat is hard nodig ook met de grote hoeveelheid oude panden.)
Naam: pino (datum: 20-10-2015 08:06)
De gemeente Amsterdam heeft een splitsingsbeleid dat in bepaalde stadsdelen zoals het centrum heel wat verder gaat dan in de meeste andere gemeente.
(En dat is hard nodig ook met de grote hoeveelheid oude panden.)
Re: splitsingseisen
Naam: S (datum: 20-10-2015 09:04)
Over welk aspect van ventilatie gaat het? Hebben we het over de luchtcapaciteit, CO2 of geluid? Suskasten en eventuele afzuigpunten zullen voldoen (een reiniging daargelaten) op capaciteit, aangezien een kier van enkele mm doorgaans al volstaat. Heeft de inspecteur een anemometer gebruikt of oordeelt hij slechts op gevoel?
Naam: S (datum: 20-10-2015 09:04)
Over welk aspect van ventilatie gaat het? Hebben we het over de luchtcapaciteit, CO2 of geluid? Suskasten en eventuele afzuigpunten zullen voldoen (een reiniging daargelaten) op capaciteit, aangezien een kier van enkele mm doorgaans al volstaat. Heeft de inspecteur een anemometer gebruikt of oordeelt hij slechts op gevoel?
Re: splitsingseisen
Naam: pino (datum: 20-10-2015 12:09)
@Bolte,
voor zover ik mij het heb laten uitleggen is de splitsingsvergunning in Amsterdam voor panden van voor 1940 gebaseerd op gemeente beleid maar daarom niet minder rechtsgeldig.
De minimum eisen voor het verlenen van de splitsingsvergunning zijn hoger dan bestaande bouw.
Naam: pino (datum: 20-10-2015 12:09)
@Bolte,
voor zover ik mij het heb laten uitleggen is de splitsingsvergunning in Amsterdam voor panden van voor 1940 gebaseerd op gemeente beleid maar daarom niet minder rechtsgeldig.
De minimum eisen voor het verlenen van de splitsingsvergunning zijn hoger dan bestaande bouw.
Re: splitsingseisen
Naam: J. Bolte (datum: 20-10-2015 12:33)
Klopt, dat komt dacht ik omdat je gedurende een bepaalde periode 'onderhoudsvrij' moet zijn, en tegelijk ook aan een bepaalde kwaliteitsgrens moet voldoen voor de kleinere woningen. Dat houdt in dat je voorzieningen of onderhoud (bijv. funderingsherstel) moet gaan plegen wat sec volgens het bouwbesluit (nog) niet nodig zou zijn.
Is ook zeer zeker rechtmatig.
Naam: J. Bolte (datum: 20-10-2015 12:33)
Klopt, dat komt dacht ik omdat je gedurende een bepaalde periode 'onderhoudsvrij' moet zijn, en tegelijk ook aan een bepaalde kwaliteitsgrens moet voldoen voor de kleinere woningen. Dat houdt in dat je voorzieningen of onderhoud (bijv. funderingsherstel) moet gaan plegen wat sec volgens het bouwbesluit (nog) niet nodig zou zijn.
Is ook zeer zeker rechtmatig.
Re: splitsingseisen
Naam: Leon (datum: 20-10-2015 12:48)
Even uit nieuwsgierigheid van mijn kant: Op basis waarvan eist men dit dan? Bouwbesluit is toch landelijke regelgeving, volgens mij hebben we hier al meerdere topics gehad waarbij werd aangegeven dat een gemeente in principe geen aanvullende eisen mag stellen.
Naam: Leon (datum: 20-10-2015 12:48)
Even uit nieuwsgierigheid van mijn kant: Op basis waarvan eist men dit dan? Bouwbesluit is toch landelijke regelgeving, volgens mij hebben we hier al meerdere topics gehad waarbij werd aangegeven dat een gemeente in principe geen aanvullende eisen mag stellen.
Re: splitsingseisen
Naam: pino (datum: 20-10-2015 17:09)
De gemeente eist niet dat je het pand splitst maar stelt slechts voorwaarden voor het verlenen van een splitsingsvergunning.
Als je je hier niet in kan vinden hoeft je het pand niet te splitsen.
en kan je het gewoon als 1 woning blijven gebruiken.
Persoonlijk kan ik me er wel in vinden dat deze "nieuwe" woningen een niveau moeten hebben dat flink boven niveau bestaand uitstijgt.
(er wordt over het algemeen evengoed nog steeds flink aan verdiend)
Wat er met de Wabo aanvraag gebeurd als je dit door Amsterdam gedefinieerde niveau onderscheid terwijl je hebt aangegeven te willen splitsen zou ik niet weten.
Maar de splitsingsvergunning zal niet worden verleend En daarmee is je Wabo aanvraag waardeloos geworden
Naam: pino (datum: 20-10-2015 17:09)
De gemeente eist niet dat je het pand splitst maar stelt slechts voorwaarden voor het verlenen van een splitsingsvergunning.
Als je je hier niet in kan vinden hoeft je het pand niet te splitsen.
en kan je het gewoon als 1 woning blijven gebruiken.
Persoonlijk kan ik me er wel in vinden dat deze "nieuwe" woningen een niveau moeten hebben dat flink boven niveau bestaand uitstijgt.
(er wordt over het algemeen evengoed nog steeds flink aan verdiend)
Wat er met de Wabo aanvraag gebeurd als je dit door Amsterdam gedefinieerde niveau onderscheid terwijl je hebt aangegeven te willen splitsen zou ik niet weten.
Maar de splitsingsvergunning zal niet worden verleend En daarmee is je Wabo aanvraag waardeloos geworden
Re: splitsingseisen
Naam: Arnt (datum: 21-10-2015 00:17)
Dank voor jullie reacties!
In antwoord op:
- J. Bolte: het Bouwbesluit 2012 is leidend.
- Pino: dat merk ik ook, maar hoeveel verder mag het gaan? Gezien de jurisprudentie erover gaan het wel eens te ver
- S: het gaat over lucht(verversings)capaciteit en CO2. Er is geen anemometer gebuikt, ging op gevoel
- Leon: de zgn Bijlage C, die aan het Bouwbesluit 2012 toegevoegd is, toont op veel punten inderdaad geen aanvullende eisen, maar ventilatie en brandwerendheid schijnen wel goed gecontroleerd te worden
Nog een vraag aan allen:
Heeft de aanvraag van een ontheffing bij de gemeente Amsterdam (voor de gestelde ventilatie-eisen) kans van slagen?
Naam: Arnt (datum: 21-10-2015 00:17)
Dank voor jullie reacties!
In antwoord op:
- J. Bolte: het Bouwbesluit 2012 is leidend.
- Pino: dat merk ik ook, maar hoeveel verder mag het gaan? Gezien de jurisprudentie erover gaan het wel eens te ver
- S: het gaat over lucht(verversings)capaciteit en CO2. Er is geen anemometer gebuikt, ging op gevoel
- Leon: de zgn Bijlage C, die aan het Bouwbesluit 2012 toegevoegd is, toont op veel punten inderdaad geen aanvullende eisen, maar ventilatie en brandwerendheid schijnen wel goed gecontroleerd te worden
Nog een vraag aan allen:
Heeft de aanvraag van een ontheffing bij de gemeente Amsterdam (voor de gestelde ventilatie-eisen) kans van slagen?
Re: splitsingseisen
Naam: pino (datum: 21-10-2015 08:29)
Ik geeft je weinig kans op vrijstelling.
de focus van deze splits regels legt op de voorzieningen die de nieuwe bewoner achteraf bijna niet meer zelfstandig kunnen aanbrengen omdat ze door de woning van de onder of bovenburen moeten.
Reageer
Naam: pino (datum: 21-10-2015 08:29)
Ik geeft je weinig kans op vrijstelling.
de focus van deze splits regels legt op de voorzieningen die de nieuwe bewoner achteraf bijna niet meer zelfstandig kunnen aanbrengen omdat ze door de woning van de onder of bovenburen moeten.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)