Zoek binnen het forum
Vraag: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Ben (datum: 19-08-2015 15:40)
Voor een particuliere opdrachtgever ben ik op het moment een woning aan het ontwerpen. Nu eist de gemeente (in de overeenkomst voor de grondoverdracht) dat de woning dient te voldoen aan de eisen van Woonkeur.
Dit verbaast mij aangezien het hier dus gaat om een (jonge) opdrachtgever die voor zichzelf een woning wil bouwen. Ik kan hem moeilijk uitleggen dat ik nu al van alles en nog wat moet reserveren zodat hij over 40 jaar (als hij misschien slecht ter been is) in deze woning kan blijven wonen.
Ik ben dit nog niet eerder tegen gekomen en vraag me af of deze eis vaker bij particulier opdrachtgeverschap gesteld wordt.
Reageer
Naam: Ben (datum: 19-08-2015 15:40)
Voor een particuliere opdrachtgever ben ik op het moment een woning aan het ontwerpen. Nu eist de gemeente (in de overeenkomst voor de grondoverdracht) dat de woning dient te voldoen aan de eisen van Woonkeur.
Dit verbaast mij aangezien het hier dus gaat om een (jonge) opdrachtgever die voor zichzelf een woning wil bouwen. Ik kan hem moeilijk uitleggen dat ik nu al van alles en nog wat moet reserveren zodat hij over 40 jaar (als hij misschien slecht ter been is) in deze woning kan blijven wonen.
Ik ben dit nog niet eerder tegen gekomen en vraag me af of deze eis vaker bij particulier opdrachtgeverschap gesteld wordt.
Reageer
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 19-08-2015 16:00)
Tja, deze situatie lijkt een beetje op het verplichten van een GPR-berekening (duurzaamheidsberekening) bij een aanvraag omgevingsvergunning.
Een gemeente mag dergelijke eisen op bestuurlijkniveau niet opleggen aan de indiener van een aanvraag omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning hoeft en moet enkel voldoen aan het Bouwbesluit. (m.b.t. de technische aspecten) Wanneer de particuliere woning dus niet voldoet aan de GPR of woonkeur maar wel aan het bouwbesluit mag de omgevingsvergunning op bestuurlijk niveau niet geweigerd worden!
Wanneer de gemeente ook de verkoper van de grond is, kan ze je als privaatrechtelijk persoon houden aan afspraken in een koopovereenkomst. In een koopovereenkomst van de grond is dan vast een paragraaf opgenomen dat je moet voldoen aan woonkeur of de GPR. Het is een beetje een gemeente met 2 petten op.
Hoe dit juridisch exact zit weet ik niet. Voor zover mij bekend is het gemeenten uitdrukkelijk verboden hogere grenzen te stellen dan in het Bouwbesluit omschreven. Echter op deze wijze heeft men er een juridische omweg voor gevonden om toch (min of meer eenzijdig) aanvullende eisen te kunnen stellen. Persoonlijk vind ik het een onwenselijke en onjuiste situatie. Echter in de praktijk komt het, zeker in relatie tot de GPR, regelmatig voor.
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 19-08-2015 16:00)
Tja, deze situatie lijkt een beetje op het verplichten van een GPR-berekening (duurzaamheidsberekening) bij een aanvraag omgevingsvergunning.
Een gemeente mag dergelijke eisen op bestuurlijkniveau niet opleggen aan de indiener van een aanvraag omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning hoeft en moet enkel voldoen aan het Bouwbesluit. (m.b.t. de technische aspecten) Wanneer de particuliere woning dus niet voldoet aan de GPR of woonkeur maar wel aan het bouwbesluit mag de omgevingsvergunning op bestuurlijk niveau niet geweigerd worden!
Wanneer de gemeente ook de verkoper van de grond is, kan ze je als privaatrechtelijk persoon houden aan afspraken in een koopovereenkomst. In een koopovereenkomst van de grond is dan vast een paragraaf opgenomen dat je moet voldoen aan woonkeur of de GPR. Het is een beetje een gemeente met 2 petten op.
Hoe dit juridisch exact zit weet ik niet. Voor zover mij bekend is het gemeenten uitdrukkelijk verboden hogere grenzen te stellen dan in het Bouwbesluit omschreven. Echter op deze wijze heeft men er een juridische omweg voor gevonden om toch (min of meer eenzijdig) aanvullende eisen te kunnen stellen. Persoonlijk vind ik het een onwenselijke en onjuiste situatie. Echter in de praktijk komt het, zeker in relatie tot de GPR, regelmatig voor.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Jeroen (datum: 19-08-2015 16:02)
Je zou toch denken dat een gemeente zo langzamerhand weet dat het stellen van dergelijke aanvullende eisen niet is toegestaan.
Promoten mag natuurlijk wel.
Naam: Jeroen (datum: 19-08-2015 16:02)
Je zou toch denken dat een gemeente zo langzamerhand weet dat het stellen van dergelijke aanvullende eisen niet is toegestaan.
Promoten mag natuurlijk wel.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Tom (datum: 19-08-2015 16:10)
Ik weet niet aan welk niveau je van woonkeur dient te voldoen, maar bij de laagste eisen zit er niet zo veel bijzonders in, en voldoe je waarschijnlijk al aan.
Naam: Tom (datum: 19-08-2015 16:10)
Ik weet niet aan welk niveau je van woonkeur dient te voldoen, maar bij de laagste eisen zit er niet zo veel bijzonders in, en voldoe je waarschijnlijk al aan.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Ben (datum: 19-08-2015 16:27)
Het niveau staat niet aangegeven dus dat zal waarschijnlijk alleen het basispakket zijn.
Op dit moment beschik ik alleen over een oude versie (2009) en over een paar weken komt er een nieuwe versie uit dus wellicht dat ik oude eisen heb die niet meer gelden. Maar in de 2009 versie kom ik wel wat dingen tegen waaraan ik niet per se voldoe. Denk hierbij aan een overlap van de gebruiksruimten van deuren, minimale breedte van een gang met een trap in de lange wand, etc. Het zijn geen heel grote zaken en ook wel op te lossen maar zoals gezegd; het is raar om aan een jonge opdrachtgever uit te moeten leggen dat ik zijn gang breder moet maken of zijn deuren moet verplaatsen omdat de gemeente vindt dat hij wellicht ooit zijn huis moet kunnen aanpassen aan een rolstoel.
Ik vind het vreemd dat een gemeente zich hiermee gaat bemoeien als het om een particuliere opdrachtgever gaat.
Naam: Ben (datum: 19-08-2015 16:27)
Het niveau staat niet aangegeven dus dat zal waarschijnlijk alleen het basispakket zijn.
Op dit moment beschik ik alleen over een oude versie (2009) en over een paar weken komt er een nieuwe versie uit dus wellicht dat ik oude eisen heb die niet meer gelden. Maar in de 2009 versie kom ik wel wat dingen tegen waaraan ik niet per se voldoe. Denk hierbij aan een overlap van de gebruiksruimten van deuren, minimale breedte van een gang met een trap in de lange wand, etc. Het zijn geen heel grote zaken en ook wel op te lossen maar zoals gezegd; het is raar om aan een jonge opdrachtgever uit te moeten leggen dat ik zijn gang breder moet maken of zijn deuren moet verplaatsen omdat de gemeente vindt dat hij wellicht ooit zijn huis moet kunnen aanpassen aan een rolstoel.
Ik vind het vreemd dat een gemeente zich hiermee gaat bemoeien als het om een particuliere opdrachtgever gaat.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 19-08-2015 16:31)
sterker nog, bij particulier opdrachtgeverschap zijn veel bouwbesluit eisen per 01-07-2015 van dit jaar komen te vervallen. Bijvoorbeeld daglichteisen, maar ook eisen aan de afmetingen van ruimten en de hoogte van plafonds.
Ik vermoed dat deze gemeente wat roomser als de paus is, en het niet op heeft met deze nationaal oplegde versoepeling. Als uitvlucht hebben ze deze manier gevonden om toch de vroegere bouwbesluit-eisen en zelfs een tikkie meer toch af te dwingen.
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 19-08-2015 16:31)
sterker nog, bij particulier opdrachtgeverschap zijn veel bouwbesluit eisen per 01-07-2015 van dit jaar komen te vervallen. Bijvoorbeeld daglichteisen, maar ook eisen aan de afmetingen van ruimten en de hoogte van plafonds.
Ik vermoed dat deze gemeente wat roomser als de paus is, en het niet op heeft met deze nationaal oplegde versoepeling. Als uitvlucht hebben ze deze manier gevonden om toch de vroegere bouwbesluit-eisen en zelfs een tikkie meer toch af te dwingen.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Leon (datum: 19-08-2015 16:34)
Inderdaad eigenlijk een merkwaardige situatie. M.i. zitten er ook twee kanten aan het verhaal. Als bij (ver)koop van de grond duidelijk wordt aangegeven dat je aan extra voorwaarden moet voldoen is het natuurlijk gewoon een helder verhaal: als koper ga je er blijkbaar mee akkoord. Via het bestemmingsplan is er bijvoorbeeld ook het ??n en ander geregeld, dus elke bouwlocatie in Nederland is sowieso verschillend wat dat betreft (ongeacht dat het Bouwbesluit wel voor iedereen geldt). Het makkelijkste is natuurlijk gewoon om er in mee te gaan (simpel gezegd: had je maar geen 'ja' moeten zeggen). Anderzijds ben ik wel benieuwd hoe er gehandeld wordt als er niet aan voldaan wordt. De bouwvergunning kan er inderdaad niet om geweigerd worden, dus er mag gebouwd gaan worden. Bouw- en woningtoezicht heeft feitelijk ook niks te maken met de private afspraken tussen het gemeentelijk grondbedrijf en de aanvrager, dus daar is niks te halen. Maar hoe houdt men dan grip op de zaak? Dwangsom? Een verplichting om alsnog de boel te laten doorrekenen (en waar nodig het reeds opgeleverde pand te laten verbouwen)? Iemand die dat weet?
Naam: Leon (datum: 19-08-2015 16:34)
Inderdaad eigenlijk een merkwaardige situatie. M.i. zitten er ook twee kanten aan het verhaal. Als bij (ver)koop van de grond duidelijk wordt aangegeven dat je aan extra voorwaarden moet voldoen is het natuurlijk gewoon een helder verhaal: als koper ga je er blijkbaar mee akkoord. Via het bestemmingsplan is er bijvoorbeeld ook het ??n en ander geregeld, dus elke bouwlocatie in Nederland is sowieso verschillend wat dat betreft (ongeacht dat het Bouwbesluit wel voor iedereen geldt). Het makkelijkste is natuurlijk gewoon om er in mee te gaan (simpel gezegd: had je maar geen 'ja' moeten zeggen). Anderzijds ben ik wel benieuwd hoe er gehandeld wordt als er niet aan voldaan wordt. De bouwvergunning kan er inderdaad niet om geweigerd worden, dus er mag gebouwd gaan worden. Bouw- en woningtoezicht heeft feitelijk ook niks te maken met de private afspraken tussen het gemeentelijk grondbedrijf en de aanvrager, dus daar is niks te halen. Maar hoe houdt men dan grip op de zaak? Dwangsom? Een verplichting om alsnog de boel te laten doorrekenen (en waar nodig het reeds opgeleverde pand te laten verbouwen)? Iemand die dat weet?
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 19-08-2015 16:49)
Inderdaad Leon, vragen die ik ook heb.
Ik ben echter niet bekend met zaken waarin toekomstige woning-eigenaren het zo hoog lieten oplopen. Ik weet ook niet of er wellicht rechtzaken over gevoerd zijn.
Misschien heeft niemand het ooit aangedurfd op de tijd en kosteninvestering te doen om te kijken of een dergelijke werkwijze van een gemeente bij de rechter wel standhoud en kabbelt het daarom vrolijk voort op deze wijze....
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 19-08-2015 16:49)
Inderdaad Leon, vragen die ik ook heb.
Ik ben echter niet bekend met zaken waarin toekomstige woning-eigenaren het zo hoog lieten oplopen. Ik weet ook niet of er wellicht rechtzaken over gevoerd zijn.
Misschien heeft niemand het ooit aangedurfd op de tijd en kosteninvestering te doen om te kijken of een dergelijke werkwijze van een gemeente bij de rechter wel standhoud en kabbelt het daarom vrolijk voort op deze wijze....
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: pino (datum: 20-08-2015 07:45)
Volgens mij dienen de sancties ook een onderdeel te zijn van het contract tussen de partijen.
Want publiek rechtelijk zijn ze er niet.
Naam: pino (datum: 20-08-2015 07:45)
Volgens mij dienen de sancties ook een onderdeel te zijn van het contract tussen de partijen.
Want publiek rechtelijk zijn ze er niet.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 20-08-2015 08:22)
@pino. Je bedoelt dat de eventuele consequentie van het niet voldoen aan de GPR of woonkeur eis ook in het koopcontract van de grond omschreven moet staan? Als er niets beschreven staat is er dus ook geen sanctie?
Naam: Joost Hartman , van PH bouwadvies (datum: 20-08-2015 08:22)
@pino. Je bedoelt dat de eventuele consequentie van het niet voldoen aan de GPR of woonkeur eis ook in het koopcontract van de grond omschreven moet staan? Als er niets beschreven staat is er dus ook geen sanctie?
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: J. Bolte (datum: 20-08-2015 10:34)
Het is een gemeente wel toegestaan om in twee hoedanigheden op te treden, maar ze moeten er voor oppassen dat ze niet de bestuurlijke weg gebruiken om hun private voorwaarden te handhaven. Dat is een juridische no-no.
Wanneer ze dus dreigen je bouwvergunning af te wijzen of proberen te handhaven via VTH op woonkeur, GPR of een andere aanvullende eis bovenop het bouwbesluit/bestemmingsplan/welstandsnota, mogen ze worden teruggefloten.
Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je er niet aan hoeft te voldoen, omdat ze je anders via de private weg alsnog zullen aanpakken. En met het koopcontract heb je ermee ingestemd dat je zult gaan voldoen aan die zaken.
Naam: J. Bolte (datum: 20-08-2015 10:34)
Het is een gemeente wel toegestaan om in twee hoedanigheden op te treden, maar ze moeten er voor oppassen dat ze niet de bestuurlijke weg gebruiken om hun private voorwaarden te handhaven. Dat is een juridische no-no.
Wanneer ze dus dreigen je bouwvergunning af te wijzen of proberen te handhaven via VTH op woonkeur, GPR of een andere aanvullende eis bovenop het bouwbesluit/bestemmingsplan/welstandsnota, mogen ze worden teruggefloten.
Dat wil natuurlijk niet zeggen dat je er niet aan hoeft te voldoen, omdat ze je anders via de private weg alsnog zullen aanpakken. En met het koopcontract heb je ermee ingestemd dat je zult gaan voldoen aan die zaken.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: pino (datum: 20-08-2015 10:37)
Dat bedoel ik inderdaad.
Maar 100% zeker ben ik daar niet van.
Naam: pino (datum: 20-08-2015 10:37)
Dat bedoel ik inderdaad.
Maar 100% zeker ben ik daar niet van.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: pino (datum: 20-08-2015 10:39)
daarvoor moet je bij een jurist zijn.
Naam: pino (datum: 20-08-2015 10:39)
daarvoor moet je bij een jurist zijn.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: henk odijk , van bureau 1232 (datum: 20-08-2015 22:45)
Is het niet zo dat onze overheid privaatrechtelijk geen zaken mag vragen die publiekrechtelijk zijn geregeld? Zie de publicatie van de VNG https://vng.nl/files/vng/publicaties/2012/201009_factsheet_privaatrechtelijke_handhaving_0.pdf
"Een goed voorbeeld hiervan is artikel 122 Woningwet. In dit artikel is expliciet vastgelegd, dat een gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten aanzien van een aantal aldaar met name genoemde onderwerpen (veiligheid, gezondheid,
bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu)"
Naam: henk odijk , van bureau 1232 (datum: 20-08-2015 22:45)
Is het niet zo dat onze overheid privaatrechtelijk geen zaken mag vragen die publiekrechtelijk zijn geregeld? Zie de publicatie van de VNG https://vng.nl/files/vng/publicaties/2012/201009_factsheet_privaatrechtelijke_handhaving_0.pdf
"Een goed voorbeeld hiervan is artikel 122 Woningwet. In dit artikel is expliciet vastgelegd, dat een gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten aanzien van een aantal aldaar met name genoemde onderwerpen (veiligheid, gezondheid,
bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu)"
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: J. Bolte (datum: 21-08-2015 10:56)
Dat is eerder andersom dan de situatie die hierboven wordt genoemd. Je kunt de eisen uit het bouwbesluit vanwege Woningwet art. 122 niet handhaven via het privaatrecht. Dat wil niet zeggen dat eisen die juist via het privaatrecht bovenop die van het bouwbesluit zijn gelegd niet ook via het privaatrecht gehandhaafd kunnen worden. Dat zal vaak JUIST de enige manier zijn.
De doorkruising waar de gemeente voor moet oppassen werkt juist de andere kant op. Ze mogen het bestuursrecht niet gebruiken om hun private afspraken te handhaven.
Het gaat bij dit soort zaken over de DOORKRUISING van het publiek- en privaatrecht, niet over de vraag of de gemeente van het privaatrecht gebruik mag maken. In sommige hoedanigheden moeten ze dat gewoon doen.
Naam: J. Bolte (datum: 21-08-2015 10:56)
Dat is eerder andersom dan de situatie die hierboven wordt genoemd. Je kunt de eisen uit het bouwbesluit vanwege Woningwet art. 122 niet handhaven via het privaatrecht. Dat wil niet zeggen dat eisen die juist via het privaatrecht bovenop die van het bouwbesluit zijn gelegd niet ook via het privaatrecht gehandhaafd kunnen worden. Dat zal vaak JUIST de enige manier zijn.
De doorkruising waar de gemeente voor moet oppassen werkt juist de andere kant op. Ze mogen het bestuursrecht niet gebruiken om hun private afspraken te handhaven.
Het gaat bij dit soort zaken over de DOORKRUISING van het publiek- en privaatrecht, niet over de vraag of de gemeente van het privaatrecht gebruik mag maken. In sommige hoedanigheden moeten ze dat gewoon doen.
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: Jeroen (datum: 23-08-2015 12:22)
Je mag geen extra eisen opleggen ten opzichte van zaken die al geregeld zijn in het Bouwbesluit!
Naam: Jeroen (datum: 23-08-2015 12:22)
Je mag geen extra eisen opleggen ten opzichte van zaken die al geregeld zijn in het Bouwbesluit!
Re: Woonkeur eis bij particulier opdrachtgeverschap
Naam: J. Bolte (datum: 24-08-2015 12:58)
@Jeroen,
Wie is 'je'? De gemeente in haar publieke hoedanigheid kan dat niet, maar als jij als verkoper iets in die geest afspreekt met de tegenpartij kan dat prima. In de private hoedanigheid kan een gemeente dat dus ook.
Je moet die twee alleen niet gaan mixen.
Reageer
Naam: J. Bolte (datum: 24-08-2015 12:58)
@Jeroen,
Wie is 'je'? De gemeente in haar publieke hoedanigheid kan dat niet, maar als jij als verkoper iets in die geest afspreekt met de tegenpartij kan dat prima. In de private hoedanigheid kan een gemeente dat dus ook.
Je moet die twee alleen niet gaan mixen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)