Zoek binnen het forum
Vraag: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning?
Naam: Jacob (datum: 08-07-2015 20:31)
Wij zijn in het bezit van een kavel waarvoor we een eigen bestemmingsplan hebben laten vaststellen. De kavel heeft de bestemming ?kantoor?. In het bestemmingsplan staat dat er op de kavel een kantoor met in- of aanpandige bedrijfswoning mag worden gerealiseerd.
Ons doel is een gebouw te bouwen waarin zowel een woning als kantoor zit. Voor ons bedrijf stellen we geen hoge eisen aan het kantoor. Ik heb aan een ruimte van 4x5 meter waarin een bureau en een paar kasten passen meer dan voldoende. Een eigen toegang vanaf de buitenkant zou voor de kantoorruimte niet noodzakelijk zijn.
Ik kan mij echter voorstellen dat bovengenoemde door de gemeente wordt ge?nterpreteerd als een woning met een kantoor aan huis terwijl het bestemmingsplan het omgekeerde eist, namelijk een kantoor met een in- of aanpandige bedrijfswoning.
Als ik een plan maak zoals bovenstaand beschreven, kan de gemeente dit vergunnen of zijn er regels/richtlijnen waaraan het kantoor minimaal moet voldoen. Het bestemmingsplan stelt geen minimale regels aan het kantoor. Wel een maximale oppervlakte voor de bedrijfswoning.
Reageer
Naam: Jacob (datum: 08-07-2015 20:31)
Wij zijn in het bezit van een kavel waarvoor we een eigen bestemmingsplan hebben laten vaststellen. De kavel heeft de bestemming ?kantoor?. In het bestemmingsplan staat dat er op de kavel een kantoor met in- of aanpandige bedrijfswoning mag worden gerealiseerd.
Ons doel is een gebouw te bouwen waarin zowel een woning als kantoor zit. Voor ons bedrijf stellen we geen hoge eisen aan het kantoor. Ik heb aan een ruimte van 4x5 meter waarin een bureau en een paar kasten passen meer dan voldoende. Een eigen toegang vanaf de buitenkant zou voor de kantoorruimte niet noodzakelijk zijn.
Ik kan mij echter voorstellen dat bovengenoemde door de gemeente wordt ge?nterpreteerd als een woning met een kantoor aan huis terwijl het bestemmingsplan het omgekeerde eist, namelijk een kantoor met een in- of aanpandige bedrijfswoning.
Als ik een plan maak zoals bovenstaand beschreven, kan de gemeente dit vergunnen of zijn er regels/richtlijnen waaraan het kantoor minimaal moet voldoen. Het bestemmingsplan stelt geen minimale regels aan het kantoor. Wel een maximale oppervlakte voor de bedrijfswoning.
Reageer
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: tim (datum: 08-07-2015 22:19)
Jammer dat je dit niet voordat het bestemmingsplan hebt (laten) maken hebt uitgezocht.
Een goede architect kan een plan ontwikkelen binnen de kaders van het bestemmingsplan en volgens de wensen van de opdrachtgever en dit als vooroverleg laten toetsen door de gemeente. Indien akkoord, verder uitwerken voor vergunningsaanvraag. En anders aanpassen voor nieuw vooroverlegplan.
Naam: tim (datum: 08-07-2015 22:19)
Jammer dat je dit niet voordat het bestemmingsplan hebt (laten) maken hebt uitgezocht.
Een goede architect kan een plan ontwikkelen binnen de kaders van het bestemmingsplan en volgens de wensen van de opdrachtgever en dit als vooroverleg laten toetsen door de gemeente. Indien akkoord, verder uitwerken voor vergunningsaanvraag. En anders aanpassen voor nieuw vooroverlegplan.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: Jacob (datum: 08-07-2015 22:59)
Door verandering van inzichten is de geschetste situatie ontstaan. Bestaan er regels of richtlijnen waarmee de gemeente kan toetsen of de bedrijfswoning "voldoende" in- of aanpandig is?
Naam: Jacob (datum: 08-07-2015 22:59)
Door verandering van inzichten is de geschetste situatie ontstaan. Bestaan er regels of richtlijnen waarmee de gemeente kan toetsen of de bedrijfswoning "voldoende" in- of aanpandig is?
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: Tim (datum: 09-07-2015 06:54)
Ja, die moeten in het bestemmingsplan staan. Kijk ook eens onder artikel 1 of 2, begripsbepaling en wijze van meten.
Naam: Tim (datum: 09-07-2015 06:54)
Ja, die moeten in het bestemmingsplan staan. Kijk ook eens onder artikel 1 of 2, begripsbepaling en wijze van meten.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: JH (datum: 09-07-2015 10:10)
naast bouwregelgeving, bestemmingsplan en eigen wensen krijg je ook te maken met de regels vanuit de belastingdienst.
Een kantoor aan huis altijd uitvoeren met aparte ingang en pantry en toilet. Anders wordt het voor de belastingdienst niet als kantoor gezien, en kan je er niet de fiscale voordelen (zoals doorbereken huur e.d.) voor hanteren.
Naam: JH (datum: 09-07-2015 10:10)
naast bouwregelgeving, bestemmingsplan en eigen wensen krijg je ook te maken met de regels vanuit de belastingdienst.
Een kantoor aan huis altijd uitvoeren met aparte ingang en pantry en toilet. Anders wordt het voor de belastingdienst niet als kantoor gezien, en kan je er niet de fiscale voordelen (zoals doorbereken huur e.d.) voor hanteren.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: J. Bolte (datum: 09-07-2015 11:39)
De hoofdbestemming is kantoor, dat maakt een bedrijfswoning een ondergeschikt onderdeel daarvan. Als gemeente zou je dan waarschijnlijk er van uit gaan dat er ten minste een 50% verdeling zou moeten zijn tussen kantoor een woning. Ook zou de woning 'optioneel' zijn, en zou een kantoor zonder woning ook moeten kunnen bestaan.
Naam: J. Bolte (datum: 09-07-2015 11:39)
De hoofdbestemming is kantoor, dat maakt een bedrijfswoning een ondergeschikt onderdeel daarvan. Als gemeente zou je dan waarschijnlijk er van uit gaan dat er ten minste een 50% verdeling zou moeten zijn tussen kantoor een woning. Ook zou de woning 'optioneel' zijn, en zou een kantoor zonder woning ook moeten kunnen bestaan.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: Jacob (datum: 09-07-2015 15:24)
In het bestemmingsplan staat zowel in de begripsbepaling als de wijze van meten niets over de minimale verhouding tussen kantoor en bedrijfswoning.
@J. Bolte
Is de 50% verhouding een vaste regel/richtlijn of is dit naar eigen oordeel van de ambtenaar? Dat betekend dat het kantoor naast een eigen ingang ook een toilet en meterkast moet hebben of mag dat gezamenlijk gebruik met een bedrijfswoning. Je zou tenslotte de woning er bij weg kunnen slopen en de hal, toilet en meterkast kunnen laten bestaan.
Naam: Jacob (datum: 09-07-2015 15:24)
In het bestemmingsplan staat zowel in de begripsbepaling als de wijze van meten niets over de minimale verhouding tussen kantoor en bedrijfswoning.
@J. Bolte
Is de 50% verhouding een vaste regel/richtlijn of is dit naar eigen oordeel van de ambtenaar? Dat betekend dat het kantoor naast een eigen ingang ook een toilet en meterkast moet hebben of mag dat gezamenlijk gebruik met een bedrijfswoning. Je zou tenslotte de woning er bij weg kunnen slopen en de hal, toilet en meterkast kunnen laten bestaan.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: J. Bolte (datum: 09-07-2015 15:49)
Als iets 'ondergeschikt' moet zijn is het niet meer dan logisch om minder dan de helft van een gebouw ervoor aan te wijzen. Dat zie je bijvoorbeeld ook terug bij de omgekeerde situatie, kantoor aan huis, waarbij je in bestemmingsplannen toegestane oppervlaktes tussen de 10% en 40% van de woonfunctie ziet terugkomen. Op die manier blijft het wonen de hoofdfunctie.
Je kantoorfunctie moet in jouw geval de hoofdfunctie blijven. Wanneer je een bedrijfswoning gaat maken moet je er ook vanuit gaan dat die woning haar eigen voorzieningen heeft, in plaats van te gaan delen met het kantoor.
Kortom; Wat je wilt kan denk ik niet.
Naam: J. Bolte (datum: 09-07-2015 15:49)
Als iets 'ondergeschikt' moet zijn is het niet meer dan logisch om minder dan de helft van een gebouw ervoor aan te wijzen. Dat zie je bijvoorbeeld ook terug bij de omgekeerde situatie, kantoor aan huis, waarbij je in bestemmingsplannen toegestane oppervlaktes tussen de 10% en 40% van de woonfunctie ziet terugkomen. Op die manier blijft het wonen de hoofdfunctie.
Je kantoorfunctie moet in jouw geval de hoofdfunctie blijven. Wanneer je een bedrijfswoning gaat maken moet je er ook vanuit gaan dat die woning haar eigen voorzieningen heeft, in plaats van te gaan delen met het kantoor.
Kortom; Wat je wilt kan denk ik niet.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: J. Bolte (datum: 09-07-2015 15:50)
En je moet ook bedenken, de woning bestaat bij de gratie van de aanwezigheid van een kantoor op dat kavel. Je kunt dus ook nooit die kantoorfunctie laten vervallen zonder dat de aanwezigheid van je woning tegelijk illegaal wordt.
Naam: J. Bolte (datum: 09-07-2015 15:50)
En je moet ook bedenken, de woning bestaat bij de gratie van de aanwezigheid van een kantoor op dat kavel. Je kunt dus ook nooit die kantoorfunctie laten vervallen zonder dat de aanwezigheid van je woning tegelijk illegaal wordt.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: Jacob (datum: 09-07-2015 16:19)
In de omgekeerde voorbeeldsituatie zou de verhouding in het bestemmingsplan staan, dat is in ons situatie niet aan de orde.
Waar het ons om gaat is of er (geschreven) richtlijnen of regels zijn waar we rekening mee moeten houden of dat we te maken hebben met ongeschreven regels waardoor we dus van de interpretatie van de beoordelende ambtenaar afhankelijk zijn.
Eventuele richtlijnen zouden we direct in het ontwerp kunnen verwerken, anders lijkt het mij verstandig om vooraf met de gemeente in overleg gaan hoe zij omgaan met een dergelijke (vage) bepaling in het bestemmingsplan.
Naam: Jacob (datum: 09-07-2015 16:19)
In de omgekeerde voorbeeldsituatie zou de verhouding in het bestemmingsplan staan, dat is in ons situatie niet aan de orde.
Waar het ons om gaat is of er (geschreven) richtlijnen of regels zijn waar we rekening mee moeten houden of dat we te maken hebben met ongeschreven regels waardoor we dus van de interpretatie van de beoordelende ambtenaar afhankelijk zijn.
Eventuele richtlijnen zouden we direct in het ontwerp kunnen verwerken, anders lijkt het mij verstandig om vooraf met de gemeente in overleg gaan hoe zij omgaan met een dergelijke (vage) bepaling in het bestemmingsplan.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: Patrick (datum: 09-07-2015 23:25)
Je wilt dus een woning met een werkkamer maken. Als je heel eerlijk bent weet je natuurlijk eigenlijk wel dat dat niet aan het bestemmingplan voldoet omdat de verhoudingen omgedraaid zijn (ook al staan deze vehoudingen niet exact omschreven). Overleg met de gemeente voordat je veel tijd gaat stoppen in een kansloos plan lijkt me dan wel zinvol. Misschien zijn er mogelijkheden om het bestemmingsplan te laten wijzigen.
Naam: Patrick (datum: 09-07-2015 23:25)
Je wilt dus een woning met een werkkamer maken. Als je heel eerlijk bent weet je natuurlijk eigenlijk wel dat dat niet aan het bestemmingplan voldoet omdat de verhoudingen omgedraaid zijn (ook al staan deze vehoudingen niet exact omschreven). Overleg met de gemeente voordat je veel tijd gaat stoppen in een kansloos plan lijkt me dan wel zinvol. Misschien zijn er mogelijkheden om het bestemmingsplan te laten wijzigen.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: J. Bolte (datum: 10-07-2015 09:09)
er is genoeg jurisprudentie vindbaar over hoe je termen zoals 'ondergeschikt' en 'bedrijfswoning'moet interpreteren, zelfs wanneer dit niet exact met verhoudingen omschreven staat in het bestemmingsplan.
Naam: J. Bolte (datum: 10-07-2015 09:09)
er is genoeg jurisprudentie vindbaar over hoe je termen zoals 'ondergeschikt' en 'bedrijfswoning'moet interpreteren, zelfs wanneer dit niet exact met verhoudingen omschreven staat in het bestemmingsplan.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: Jacob (datum: 13-07-2015 07:43)
@Patrick: Natuurlijk weet ik dat het op het randje van het bestemmingsplan is, maar omdat er geen verhouding in het bestemmingsplan zijn omschreven deze vraag.
Uit de reacties maak ik op dat er geen regels/richtlijnen zijn die een minimale verhouding vaststellen tussen kantoor en een in- of aanpandige bedrijfswoning. Wel is er jurisprudentie beschikbaar die mogelijk meer duidelijkheid verschaft.
Iedereen bedankt voor de reacties, wij gaan een plan laten maken en zullen hiermee in overleg treden met de gemeente.
Naam: Jacob (datum: 13-07-2015 07:43)
@Patrick: Natuurlijk weet ik dat het op het randje van het bestemmingsplan is, maar omdat er geen verhouding in het bestemmingsplan zijn omschreven deze vraag.
Uit de reacties maak ik op dat er geen regels/richtlijnen zijn die een minimale verhouding vaststellen tussen kantoor en een in- of aanpandige bedrijfswoning. Wel is er jurisprudentie beschikbaar die mogelijk meer duidelijkheid verschaft.
Iedereen bedankt voor de reacties, wij gaan een plan laten maken en zullen hiermee in overleg treden met de gemeente.
Re: Wanneer in- of aanpandige bedrijfswoning
Naam: Patrick (datum: 13-07-2015 22:17)
tip: ga als het kan in een vroeg stadium in overleg, want je omschreven plan is niet op het randje van het bestemmingsplan, maar er echt een heel stuk vanaf.
Reageer
Naam: Patrick (datum: 13-07-2015 22:17)
tip: ga als het kan in een vroeg stadium in overleg, want je omschreven plan is niet op het randje van het bestemmingsplan, maar er echt een heel stuk vanaf.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)