Zoek binnen het forum
Vraag: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 10:53)
Er zijn plannen dat er een appartementenbouw op een bestaand bedrijf naast ons worden geplaatst. Hiervoor moet onder andere bestemmingsplan worden aangepast om dit te kunnen realiseren.
Zijn er regels tot het plaatsen van ramen met volledig inkijk in onze tuin? De erfgrens tussen ons tuin en het pand bedraagt ca 7 meter.
Reageer
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 10:53)
Er zijn plannen dat er een appartementenbouw op een bestaand bedrijf naast ons worden geplaatst. Hiervoor moet onder andere bestemmingsplan worden aangepast om dit te kunnen realiseren.
Zijn er regels tot het plaatsen van ramen met volledig inkijk in onze tuin? De erfgrens tussen ons tuin en het pand bedraagt ca 7 meter.
Reageer
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: J. Bolte (datum: 21-04-2015 11:00)
niet echt. Tot een afstand van 2 meter uit de erfgrens zitten er wat beschermingen ingebouwd in het burgerlijke wetboek en het bouwbesluit, maar op grotere afstand mogen die mensen gewoon ramen hebben die in uw richting uitkijken.
Bij nieuwe gebouwen zou ik me eerder druk maken over bezonning e.d.
Naam: J. Bolte (datum: 21-04-2015 11:00)
niet echt. Tot een afstand van 2 meter uit de erfgrens zitten er wat beschermingen ingebouwd in het burgerlijke wetboek en het bouwbesluit, maar op grotere afstand mogen die mensen gewoon ramen hebben die in uw richting uitkijken.
Bij nieuwe gebouwen zou ik me eerder druk maken over bezonning e.d.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 12:07)
Dat is jammer. We hebben nu nog een fijne vrije ligging die straks volledig weg is. Wanneer er op begane grond ramen geplaatst wordt kun je je er tegen "beschermen"door bijv. een haag oid te plaatsen, maar hoogbouw is niet te doen. Vandaar dat ik hier meer regelgeving in dacht gevonden te hebben.
Bedankt voor de reactie.
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 12:07)
Dat is jammer. We hebben nu nog een fijne vrije ligging die straks volledig weg is. Wanneer er op begane grond ramen geplaatst wordt kun je je er tegen "beschermen"door bijv. een haag oid te plaatsen, maar hoogbouw is niet te doen. Vandaar dat ik hier meer regelgeving in dacht gevonden te hebben.
Bedankt voor de reactie.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Patrick (datum: 21-04-2015 12:45)
Het is me niet helemaal duidelijk: Wat is de afstand tussen het nieuwe gebouw en de erfgrens en wat is de afstand tussen jullie woning en de erfgrens? ("De erfgrens tussen ons tuin en het pand bedraagt ca 7 meter.")
Als de gevel van het appartementengebouw minder dan 2 meter van de erfgrens is gelegen,mogen er geen gevelopeningen in worden aangebracht, anders dan ondoorzichtige en vaste elementen.
Naam: Patrick (datum: 21-04-2015 12:45)
Het is me niet helemaal duidelijk: Wat is de afstand tussen het nieuwe gebouw en de erfgrens en wat is de afstand tussen jullie woning en de erfgrens? ("De erfgrens tussen ons tuin en het pand bedraagt ca 7 meter.")
Als de gevel van het appartementengebouw minder dan 2 meter van de erfgrens is gelegen,mogen er geen gevelopeningen in worden aangebracht, anders dan ondoorzichtige en vaste elementen.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 21-04-2015 12:45)
Ga gewoon eens praten met de planmaker. Misschien is er wel begrip.
Ook kun je bezwaar maken bij de gemeente tegen de wijziging van het bestemmingsplan en t.z.t. ook tegen de vergunning.
Probeer met een redelijke opstelling een voor u zo goed mogelijk resultaat te bereiken.
Naam: Jeroen (datum: 21-04-2015 12:45)
Ga gewoon eens praten met de planmaker. Misschien is er wel begrip.
Ook kun je bezwaar maken bij de gemeente tegen de wijziging van het bestemmingsplan en t.z.t. ook tegen de vergunning.
Probeer met een redelijke opstelling een voor u zo goed mogelijk resultaat te bereiken.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 13:46)
Patrick:
Het bestaande pand staat 5 meter van de erfgrens. De te bouwen appartementen worden op het dak ca 7 meter van de erfgrens gebouwd.
Het is verkocht aan iemand die hier appartementenbouw op wil maken.
Jeroen: is inderdaad door onze gedachten gegaan om met de planmaker rond de tafel te gaan zitten, denk dat dat onze enigste optie is.
bestemmingsplan aanvechten kan natuurlijk altijd, maar vaak lukt het niet om het tegen te houden.
groeten van Jeroen
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 13:46)
Patrick:
Het bestaande pand staat 5 meter van de erfgrens. De te bouwen appartementen worden op het dak ca 7 meter van de erfgrens gebouwd.
Het is verkocht aan iemand die hier appartementenbouw op wil maken.
Jeroen: is inderdaad door onze gedachten gegaan om met de planmaker rond de tafel te gaan zitten, denk dat dat onze enigste optie is.
bestemmingsplan aanvechten kan natuurlijk altijd, maar vaak lukt het niet om het tegen te houden.
groeten van Jeroen
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Patrick (datum: 21-04-2015 15:27)
Ok, dat ik duidelijk. Je hebt idd juridisch geen enkele mogelijkheid. Overleg zou een optie kunnen zijn. Weet je al hoe de gemeente tegen een bestemmingsplanwijziging aankijkt?
Naam: Patrick (datum: 21-04-2015 15:27)
Ok, dat ik duidelijk. Je hebt idd juridisch geen enkele mogelijkheid. Overleg zou een optie kunnen zijn. Weet je al hoe de gemeente tegen een bestemmingsplanwijziging aankijkt?
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 15:36)
Gemeente is positief omdat dit een onverkoopbaar groot bedrijfspand is.
We gaan kijken of we een regeling met de planmaker kunnen treffen of het uitzicht naar onze tuin zoveel mogelijk beperkt kan worden.
Bedankt voor de reacties!
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 15:36)
Gemeente is positief omdat dit een onverkoopbaar groot bedrijfspand is.
We gaan kijken of we een regeling met de planmaker kunnen treffen of het uitzicht naar onze tuin zoveel mogelijk beperkt kan worden.
Bedankt voor de reacties!
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 21-04-2015 17:42)
Appartementen met alleen ramen in voor- en achtergevel is toch geen probleem om te realiseren binnen de regelgeving.
Naam: Jeroen (datum: 21-04-2015 17:42)
Appartementen met alleen ramen in voor- en achtergevel is toch geen probleem om te realiseren binnen de regelgeving.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Patrick (datum: 21-04-2015 19:23)
Is dat laatste een vraag van Jeroen de vraagsteller of een stelling van Jeroen de beantwoorder? :)
Naam: Patrick (datum: 21-04-2015 19:23)
Is dat laatste een vraag van Jeroen de vraagsteller of een stelling van Jeroen de beantwoorder? :)
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 19:37)
patrick: dat is de beantwoorder.
Jeroen: binnen welke regelgeving bedoel je?
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 19:37)
patrick: dat is de beantwoorder.
Jeroen: binnen welke regelgeving bedoel je?
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 21-04-2015 20:37)
Bouwbesluit natuurlijk!!!!
Naam: Jeroen (datum: 21-04-2015 20:37)
Bouwbesluit natuurlijk!!!!
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 21:00)
Jeroen: Ben (nog) een enorme leek op bouw en regelgebieden, dat had je al gemerkt.
Je schreef :
Appartementen met alleen ramen in voor- en achtergevel is toch geen probleem om te realiseren binnen de regelgeving lijkt ons een super oplossing.
Hoe moeten we dit realiseren, waar moeten we zijn?
Naam: jeroen (datum: 21-04-2015 21:00)
Jeroen: Ben (nog) een enorme leek op bouw en regelgebieden, dat had je al gemerkt.
Je schreef :
Appartementen met alleen ramen in voor- en achtergevel is toch geen probleem om te realiseren binnen de regelgeving lijkt ons een super oplossing.
Hoe moeten we dit realiseren, waar moeten we zijn?
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 09:18)
Ik vind het een wat vreemde reactie van Jeroen (de beantwoorder). De meeste appartementen hebben alleen ramen in voor- en achterzijde, omdat ze aan de zijkanten zijn ingebouwd. En ik neem aan dat ??n van die zijdes op jullie erf uitkijkt.
Maar zelfs al zou het kunnen, waarom zou die bouwer daarmee in zee gaan? Hij doet niets verkeerd wanneer hij ramen op jullie erf laat uitkijken. Je woont in verstedelijkt gebied, en zult altijd inkijk hebben. En 13 meter tussen de gevels is nog een behoorlijk eind. Met dat soort zaken wordt altijd rekening gehouden bij het beoordelen van zo'n afwijking van het bestemmingsplan.
Als je er nu echt heel erg mee zit, en je hebt het vermoeden dat de waarde van je woning er meer dan 2% op achteruit gaat, kun je altijd nog een planschadeverzoek doen bij de gemeente.
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 09:18)
Ik vind het een wat vreemde reactie van Jeroen (de beantwoorder). De meeste appartementen hebben alleen ramen in voor- en achterzijde, omdat ze aan de zijkanten zijn ingebouwd. En ik neem aan dat ??n van die zijdes op jullie erf uitkijkt.
Maar zelfs al zou het kunnen, waarom zou die bouwer daarmee in zee gaan? Hij doet niets verkeerd wanneer hij ramen op jullie erf laat uitkijken. Je woont in verstedelijkt gebied, en zult altijd inkijk hebben. En 13 meter tussen de gevels is nog een behoorlijk eind. Met dat soort zaken wordt altijd rekening gehouden bij het beoordelen van zo'n afwijking van het bestemmingsplan.
Als je er nu echt heel erg mee zit, en je hebt het vermoeden dat de waarde van je woning er meer dan 2% op achteruit gaat, kun je altijd nog een planschadeverzoek doen bij de gemeente.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 22-04-2015 09:23)
J.Bolte: we wonen niet in de stad maar aan de rand van een dorp. Het klopt dat de zijgevel uitzicht krijgt op onze tuin, vandaar dat we natuurlijk hier enthousiast over zijn
Naam: jeroen (datum: 22-04-2015 09:23)
J.Bolte: we wonen niet in de stad maar aan de rand van een dorp. Het klopt dat de zijgevel uitzicht krijgt op onze tuin, vandaar dat we natuurlijk hier enthousiast over zijn
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 22-04-2015 09:26)
en nog vergeten te vermelden: de plannen zijn dat er zo'n penthouse op gebouwd gaat worden (aan onze zijde) met allemaal grote ramen rondom.
Naam: jeroen (datum: 22-04-2015 09:26)
en nog vergeten te vermelden: de plannen zijn dat er zo'n penthouse op gebouwd gaat worden (aan onze zijde) met allemaal grote ramen rondom.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 22-04-2015 10:14)
Als er geen begrip is van de bouwer en men geen rekening wil houden met jullie situatie dan is de enige optie bezwaren maken zoveel als je kunt en maar hopen dat dat succes heeft. Het levert veel vertraging op voor de bouwer. Je kunt ook nog denken aan planschade.
Ori?nteer je op de mogelijkheden en schakel zo nodig een juridisch adviseur in.
Naam: Jeroen (datum: 22-04-2015 10:14)
Als er geen begrip is van de bouwer en men geen rekening wil houden met jullie situatie dan is de enige optie bezwaren maken zoveel als je kunt en maar hopen dat dat succes heeft. Het levert veel vertraging op voor de bouwer. Je kunt ook nog denken aan planschade.
Ori?nteer je op de mogelijkheden en schakel zo nodig een juridisch adviseur in.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 11:01)
Ik denk dat een juridisch traject hier weggegooid geld is voor de vraagsteller. Je hebt geen recht waarop je je kunt beroepen waarmee je die ramen op die plek tegen kunt houden.
En stad of dorp, je woont met een aantal mensen op een kluitje en dan kijken anderen te tuin en je ramen in, niet zoveel aan te doen.
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 11:01)
Ik denk dat een juridisch traject hier weggegooid geld is voor de vraagsteller. Je hebt geen recht waarop je je kunt beroepen waarmee je die ramen op die plek tegen kunt houden.
En stad of dorp, je woont met een aantal mensen op een kluitje en dan kijken anderen te tuin en je ramen in, niet zoveel aan te doen.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 22-04-2015 12:23)
Volgens mij is planschade in ieder geval wel bij ons aan de orde. De bestemming moet immers veranderd worden van werken naar wonen/werken en er moet nog aangepast worden dat er op het platte dak 14 losstaande appartementen mogen gebouwd worden.
Dit hadden we niet kunnen weten toen we het huis 10 jaar geleden kochten.
We hebben dit huis ook gekocht vanwege de vrije ligging, met geen enkele inkijk in de tuin. We hebben een huis met uitzicht op water en weilanden. Alleen naast ons dus dit pand. Waardevermindering lijkt mij zeker aan de orde.
Naam: Jeroen (datum: 22-04-2015 12:23)
Volgens mij is planschade in ieder geval wel bij ons aan de orde. De bestemming moet immers veranderd worden van werken naar wonen/werken en er moet nog aangepast worden dat er op het platte dak 14 losstaande appartementen mogen gebouwd worden.
Dit hadden we niet kunnen weten toen we het huis 10 jaar geleden kochten.
We hebben dit huis ook gekocht vanwege de vrije ligging, met geen enkele inkijk in de tuin. We hebben een huis met uitzicht op water en weilanden. Alleen naast ons dus dit pand. Waardevermindering lijkt mij zeker aan de orde.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 22-04-2015 14:57)
In een procedure moeten alle aspecten worden meegewogen. Daartoe behoren alle stedebouwkundige aspecten. Natuurlijk kun je ramen daar niet mee tegenhouden als de procedures geheel zijn doorlopen. Wel kun je invloed daarop hebben in de periode voorafgaande aan de afgifte van een vergunning.
Naam: Jeroen (datum: 22-04-2015 14:57)
In een procedure moeten alle aspecten worden meegewogen. Daartoe behoren alle stedebouwkundige aspecten. Natuurlijk kun je ramen daar niet mee tegenhouden als de procedures geheel zijn doorlopen. Wel kun je invloed daarop hebben in de periode voorafgaande aan de afgifte van een vergunning.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 15:35)
De enige manier om dat te weten te komen is zelf een taxatie laten doen. Daarbij moet je uitgaan van de gemaximaliseerde situatie uit het bestaande bestemmingsplan (dus niet wat er daadwerkelijk staat, maar wat er gebouwd had mogen worden), en dat vergelijken met de situatie die met het nieuwe plan mogelijk is.
Alles boven de 2% waardevermindering hierdoor kun je als planschade claimen. Of je het dan krijgt is maar de vraag, en of dat opweegt tegen de kosten van een taxatie plus het drempelbedrag wat je moet betalen om een planschadeclaim te mogen doen weet ik niet.
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 15:35)
De enige manier om dat te weten te komen is zelf een taxatie laten doen. Daarbij moet je uitgaan van de gemaximaliseerde situatie uit het bestaande bestemmingsplan (dus niet wat er daadwerkelijk staat, maar wat er gebouwd had mogen worden), en dat vergelijken met de situatie die met het nieuwe plan mogelijk is.
Alles boven de 2% waardevermindering hierdoor kun je als planschade claimen. Of je het dan krijgt is maar de vraag, en of dat opweegt tegen de kosten van een taxatie plus het drempelbedrag wat je moet betalen om een planschadeclaim te mogen doen weet ik niet.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 15:36)
@Jeroen
Nee, die invloed kun je niet hebben. Je kunt je zienswijze kenbaar maken, maar de gemeente zal pas vragen het plan te veranderen wanneer daar ook een juridische basis voor is. En die heb je hier niet.
Naam: J. Bolte (datum: 22-04-2015 15:36)
@Jeroen
Nee, die invloed kun je niet hebben. Je kunt je zienswijze kenbaar maken, maar de gemeente zal pas vragen het plan te veranderen wanneer daar ook een juridische basis voor is. En die heb je hier niet.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: john (datum: 22-04-2015 21:47)
Praten met een planmaker of projectontwikkelaar is puur energieverspilling. Je kunt hier niets mee als best.plan het toelaat en dus een vergunning wordt verstrekt.
Naam: john (datum: 22-04-2015 21:47)
Praten met een planmaker of projectontwikkelaar is puur energieverspilling. Je kunt hier niets mee als best.plan het toelaat en dus een vergunning wordt verstrekt.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: jeroen (datum: 23-04-2015 09:49)
@ john: bestaande plan laat het niet toe. Er moet juist een bestemmingsplan aangepast worden.
Blijkt nu dat er ook een weg om het pand heen komt die wel ca 2 meter van onze erfgrens komt.
Naam: jeroen (datum: 23-04-2015 09:49)
@ john: bestaande plan laat het niet toe. Er moet juist een bestemmingsplan aangepast worden.
Blijkt nu dat er ook een weg om het pand heen komt die wel ca 2 meter van onze erfgrens komt.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 12:10)
Juridische basis hoeft er niet per definitie te zijn. De planontwikkelaar kan ook begrip tonen voor jullie kijk op het stedebouwkundige plan en/of bouwplan op zich.
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 12:10)
Juridische basis hoeft er niet per definitie te zijn. De planontwikkelaar kan ook begrip tonen voor jullie kijk op het stedebouwkundige plan en/of bouwplan op zich.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: J. Bolte (datum: 23-04-2015 12:55)
Weet je wat aanpassen kost? :) Ik denk dat de belangenafweging dan snel is gemaakt. Maar als je het wilt proberen mag dat natuurlijk. Succes!
Naam: J. Bolte (datum: 23-04-2015 12:55)
Weet je wat aanpassen kost? :) Ik denk dat de belangenafweging dan snel is gemaakt. Maar als je het wilt proberen mag dat natuurlijk. Succes!
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 15:23)
Weet je wat het ernstig vertragen van een bouw kost!!!
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 15:23)
Weet je wat het ernstig vertragen van een bouw kost!!!
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: J. Bolte (datum: 23-04-2015 17:16)
Er valt niets te vertragen, want zienswijze, bezwaar en beroep schorten de werking van je besluit niet op. Dat wordt gewoon onherroeppelijk, en vanaf dan kan die ontwikkelaar bouwen wat hem vergund is.
En de gemeenten zijn ook niet gek, die letten bij het afgeven van ruimtelijke ontheffingen zeker ook wel op privacy-aspecten en planschade risico's.
Naam: J. Bolte (datum: 23-04-2015 17:16)
Er valt niets te vertragen, want zienswijze, bezwaar en beroep schorten de werking van je besluit niet op. Dat wordt gewoon onherroeppelijk, en vanaf dan kan die ontwikkelaar bouwen wat hem vergund is.
En de gemeenten zijn ook niet gek, die letten bij het afgeven van ruimtelijke ontheffingen zeker ook wel op privacy-aspecten en planschade risico's.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 23:29)
De bouw begint, maar als er dan uiteindelijk een ander besluit volgt dan zijn de consequenties wel voor de bouwer/ontwikkelaar.
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 23:29)
De bouw begint, maar als er dan uiteindelijk een ander besluit volgt dan zijn de consequenties wel voor de bouwer/ontwikkelaar.
Re: regelgeving ramen bij appartementenbouw
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 23:30)
Genoeg keer meegemaakt dat de gemeente terug werd gefloten. Dus zo vanzelfsprekend is het niet dat ze met alle aspecten rekening houden.
Reageer
Naam: Jeroen (datum: 23-04-2015 23:30)
Genoeg keer meegemaakt dat de gemeente terug werd gefloten. Dus zo vanzelfsprekend is het niet dat ze met alle aspecten rekening houden.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)