Zoek binnen het forum
Vraag: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 11:15)
Ik ben momenteel bezig met een verbouwproject van een woning.
Volgens de BOR voor 1/11/2014 was het plan in mijn ogen vergunningsvrij. Na 1/11/2014 niet meer.
Om dit definitief door de gemeente te laten bevestigen heb ik eerst een voorbespreking gehad en e.e.a. besproken en het plan op gebaseerd. Eind september 2014 hebben we een conceptaanvraag gedaan voor de vergunningsvrije uitbouw. De bedoeling hiervan was dat de gemeente na beoordeling tot de conclusie zou komen dat het plan vergunningsvrij is. Omdat wij er stellig van overtuigd waren zijn we in oktober begonnen met de eerste werkzaamheden, zoals bouwhekken plaatsen, bouwbord plaatsen, sloopwerkzaamheden en uitzetten van de uitbreiding.
Een aantal dagen geleden komt de gemeente eindelijk met een reactie. Helaas het is niet vergunningsvrij was hun conlusie. Na het bestuderen van hun onduidelijke onderbouwing heb ik het vermoeden dat zij de uitbreiding koste wat kost willen voorkomen en het willen gooien op de nieuwe BOR van 1/11 waarin dit plan niet vergunningsvrij gezien kan worden. Ik heb 2 motivaties waarom wij de oude BOR mogen toepassen:
1. we hebben de conceptaanvraag voor 1/11 ingediend.
2. we zijn voor 1/11 begonnen met bovenstaade werkzaamheden.
We zijn dus van mening dat de gemeente het plan moet toetsen op de oude BOR.
Wat is jullie mening hierin?
Waar moet je aan voldoen willen we voldoen aan de definitie van Start Bouwen conform overgangsrecht in de BOR? Is dat eerste schop in de grond of is dat bijvoorbeeld na start/gereed fundering? Waar ligt die grens.
In BOR staat deze zinsnede: ...het tijdstip waarop met dat bouwen is begonnen...
Ik hoop dat jullie me kunnen helpen.
gr Harry.
Reageer
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 11:15)
Ik ben momenteel bezig met een verbouwproject van een woning.
Volgens de BOR voor 1/11/2014 was het plan in mijn ogen vergunningsvrij. Na 1/11/2014 niet meer.
Om dit definitief door de gemeente te laten bevestigen heb ik eerst een voorbespreking gehad en e.e.a. besproken en het plan op gebaseerd. Eind september 2014 hebben we een conceptaanvraag gedaan voor de vergunningsvrije uitbouw. De bedoeling hiervan was dat de gemeente na beoordeling tot de conclusie zou komen dat het plan vergunningsvrij is. Omdat wij er stellig van overtuigd waren zijn we in oktober begonnen met de eerste werkzaamheden, zoals bouwhekken plaatsen, bouwbord plaatsen, sloopwerkzaamheden en uitzetten van de uitbreiding.
Een aantal dagen geleden komt de gemeente eindelijk met een reactie. Helaas het is niet vergunningsvrij was hun conlusie. Na het bestuderen van hun onduidelijke onderbouwing heb ik het vermoeden dat zij de uitbreiding koste wat kost willen voorkomen en het willen gooien op de nieuwe BOR van 1/11 waarin dit plan niet vergunningsvrij gezien kan worden. Ik heb 2 motivaties waarom wij de oude BOR mogen toepassen:
1. we hebben de conceptaanvraag voor 1/11 ingediend.
2. we zijn voor 1/11 begonnen met bovenstaade werkzaamheden.
We zijn dus van mening dat de gemeente het plan moet toetsen op de oude BOR.
Wat is jullie mening hierin?
Waar moet je aan voldoen willen we voldoen aan de definitie van Start Bouwen conform overgangsrecht in de BOR? Is dat eerste schop in de grond of is dat bijvoorbeeld na start/gereed fundering? Waar ligt die grens.
In BOR staat deze zinsnede: ...het tijdstip waarop met dat bouwen is begonnen...
Ik hoop dat jullie me kunnen helpen.
gr Harry.
Reageer
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 12:09)
De gemeente bepaalt niet wat vergunningvrij is of niet. Dat doet de wet (Wabo + Bor). Voor een 'overgang' maakt het dan ook niet uit of u van tevoren iets met de gemeente heeft geregeld, maar meer of het bouwwerk op het moment van inwerkingtreding van het nieuwe Bor al aanwezig was. Als u pas op 1 november bent gaan bouwen moet u dat gewoon volgens de nieuwe regels doen.
Het lijkt me daarbij vreemd dat iets wat onder het oude Bor vergunningvrij was nu opeens vergunningplichtig zou worden. Enige wat ik me kan voorstellen is een zij-uitbouw die nu achter de achtererflijn komt te liggen omdat die parallel aan de straat loopt.
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 12:09)
De gemeente bepaalt niet wat vergunningvrij is of niet. Dat doet de wet (Wabo + Bor). Voor een 'overgang' maakt het dan ook niet uit of u van tevoren iets met de gemeente heeft geregeld, maar meer of het bouwwerk op het moment van inwerkingtreding van het nieuwe Bor al aanwezig was. Als u pas op 1 november bent gaan bouwen moet u dat gewoon volgens de nieuwe regels doen.
Het lijkt me daarbij vreemd dat iets wat onder het oude Bor vergunningvrij was nu opeens vergunningplichtig zou worden. Enige wat ik me kan voorstellen is een zij-uitbouw die nu achter de achtererflijn komt te liggen omdat die parallel aan de straat loopt.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 12:16)
Verder is 'bouwen' het '... van een bouwwerk', en dat is dan weer een 'constructie van enige omvang van een bouwmateriaal bedoeld om ter plaatse te fucntioneren...'. Het lijkt mij dat je al met de constructie van je bouwwerk bezig moet zijn om gebruik te maken van het overgangsrecht. Een put graven of een hek zetten is niet 'bouwen' maar voorbereiden daarop. Wanneer je de fundering al hebt liggen is dat wel 'bouwen'.
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 12:16)
Verder is 'bouwen' het '... van een bouwwerk', en dat is dan weer een 'constructie van enige omvang van een bouwmateriaal bedoeld om ter plaatse te fucntioneren...'. Het lijkt mij dat je al met de constructie van je bouwwerk bezig moet zijn om gebruik te maken van het overgangsrecht. Een put graven of een hek zetten is niet 'bouwen' maar voorbereiden daarop. Wanneer je de fundering al hebt liggen is dat wel 'bouwen'.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Jeroen (datum: 14-11-2014 12:42)
Dus eerst vergunningvrij en nu niet meer. Vreemd.
Als dat correct is dan is dat lekker handig van de wetgever.
Naam: Jeroen (datum: 14-11-2014 12:42)
Dus eerst vergunningvrij en nu niet meer. Vreemd.
Als dat correct is dan is dat lekker handig van de wetgever.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: pino (datum: 14-11-2014 13:01)
Misschien moet je even toelichten waarom het bouwwerk niet meer vergunningsvrij zou zijn.
Stellen dat je al begonnen was gaat op basis van de bestaande toestand bij de bouwaanvraag eigenlijk niet je hebt met het indienen van de aanvraag de gemeente namelijk een stuk toegestuurd waarmee zelf beweerd dat er op 1/11 nog niets gebeurd was.
Naam: pino (datum: 14-11-2014 13:01)
Misschien moet je even toelichten waarom het bouwwerk niet meer vergunningsvrij zou zijn.
Stellen dat je al begonnen was gaat op basis van de bestaande toestand bij de bouwaanvraag eigenlijk niet je hebt met het indienen van de aanvraag de gemeente namelijk een stuk toegestuurd waarmee zelf beweerd dat er op 1/11 nog niets gebeurd was.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:03)
Het gaat om een uitbouw met een verdiepingsvloer en kap daarop.
Volgens de nieuwe BOR bijlage II art. 2.3-f wordt de oppervlakte beperkt tot max. 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken bij het oorspronkelijk hoofdgebouw.Dit was voor 1/11 niet het geval in de BOR.
Voor alle duidelijkeheid: in september we een conceptaanvraag ingediend. Tijdens de beoordeling ervan zijn we voor 1/11 begonnen met de werkzaamheden.
Is er jurisprudentie bekend waarin bepaald is wat nu exacte bedoeld wordt met bouwen van een bouwwerk?
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:03)
Het gaat om een uitbouw met een verdiepingsvloer en kap daarop.
Volgens de nieuwe BOR bijlage II art. 2.3-f wordt de oppervlakte beperkt tot max. 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken bij het oorspronkelijk hoofdgebouw.Dit was voor 1/11 niet het geval in de BOR.
Voor alle duidelijkeheid: in september we een conceptaanvraag ingediend. Tijdens de beoordeling ervan zijn we voor 1/11 begonnen met de werkzaamheden.
Is er jurisprudentie bekend waarin bepaald is wat nu exacte bedoeld wordt met bouwen van een bouwwerk?
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Tim (datum: 14-11-2014 14:24)
Zoals Bolte zegt, de gemeente bepaald niet of het vergunningsvrij is. Staat 'gewoon' in de wet. Indienen van een conceptaanvraag is daarvoor van geen waarde. Datum van bouwen is bepalend.
Naam: Tim (datum: 14-11-2014 14:24)
Zoals Bolte zegt, de gemeente bepaald niet of het vergunningsvrij is. Staat 'gewoon' in de wet. Indienen van een conceptaanvraag is daarvoor van geen waarde. Datum van bouwen is bepalend.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 14:38)
uitbouwen met verdiepingsvloer en kap waren ook voor 1 nov niet vergunningvrij. En bijbehorende bouwwerken hadden een oppervlaktecriterium van 30 m2 max. Dus ik gok zo dat het voor de verandering van het Bor ook niet vergunningvrij was.
Zoals gezegd, de regels zijn best fors VERRUIMD, dus ik denk dat u verkeerd heeft getoetst om mee te beginnen.
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 14:38)
uitbouwen met verdiepingsvloer en kap waren ook voor 1 nov niet vergunningvrij. En bijbehorende bouwwerken hadden een oppervlaktecriterium van 30 m2 max. Dus ik gok zo dat het voor de verandering van het Bor ook niet vergunningvrij was.
Zoals gezegd, de regels zijn best fors VERRUIMD, dus ik denk dat u verkeerd heeft getoetst om mee te beginnen.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:39)
Het is wel van waarde als de gemeente de conclusie trekt dat de conceptaanvraag een vergunningsvrij bouwwerk betreft. Daar krijg je dan een schrijven van.
In dit geval heeft het anders uitgepakt. Adviseert u gewoon verder te gaan met bouwen zoals we voor 1/11 mee zijn begonnen met het risico op handhaving van de gemeente?
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:39)
Het is wel van waarde als de gemeente de conclusie trekt dat de conceptaanvraag een vergunningsvrij bouwwerk betreft. Daar krijg je dan een schrijven van.
In dit geval heeft het anders uitgepakt. Adviseert u gewoon verder te gaan met bouwen zoals we voor 1/11 mee zijn begonnen met het risico op handhaving van de gemeente?
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 14:39)
jurisprudentie krijg je overigens pas wanneer de wetgeving zo onduidelijk is dat je er rechtszaken over moet gaan voeren. Dat is hier niet het geval, uit de opmaak blijkt duidelijk dat het overgangsrecht gaat werken op het moment dat je je bouwwerk aan het bouwen bent. Niet wanneer je met de voorbereidingen ervoor bezig bent.
Naam: J. Bolte (datum: 14-11-2014 14:39)
jurisprudentie krijg je overigens pas wanneer de wetgeving zo onduidelijk is dat je er rechtszaken over moet gaan voeren. Dat is hier niet het geval, uit de opmaak blijkt duidelijk dat het overgangsrecht gaat werken op het moment dat je je bouwwerk aan het bouwen bent. Niet wanneer je met de voorbereidingen ervoor bezig bent.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:44)
Volgens BOR bijlage II art. 3.1: h<5m. het bestemmingsplan hier wel bij betrekken. Dat zegt max. 100 m2 aan bijgebouwen buiten het bouwvlak (dus geen oorspronkelijk hoofdgebouw).
Oorspronkelijk hoofdgebouw valt ruim binnen bouwvlak met daaraan vast een 2-tal later gebouwde garage en keuken.
Garage en keuken wordt in de nieuwe BOR gezien als bijbehorend bouwwerk bij het oorspronkelijk hoofdgebouw. In oude BOR wordt hier niet over gesproken. Dan is alleen bestemmingsplan bepalend.
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:44)
Volgens BOR bijlage II art. 3.1: h<5m. het bestemmingsplan hier wel bij betrekken. Dat zegt max. 100 m2 aan bijgebouwen buiten het bouwvlak (dus geen oorspronkelijk hoofdgebouw).
Oorspronkelijk hoofdgebouw valt ruim binnen bouwvlak met daaraan vast een 2-tal later gebouwde garage en keuken.
Garage en keuken wordt in de nieuwe BOR gezien als bijbehorend bouwwerk bij het oorspronkelijk hoofdgebouw. In oude BOR wordt hier niet over gesproken. Dan is alleen bestemmingsplan bepalend.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:53)
Ik vind dit "wanneer ben je aan het bouwen" een discussiepunt. En ik geloof dat ik niet de eerste ben die dit concreter wilt zien. Ik geloof dat je bezig moet zijn met het "opbouwen" van de uitbouw. Slopen hoort daar niet bij. Maar het uitzetten van de nieuwe fundering tbv de uitbouw vind ik behoren bij "bouwen" van de uitbouw.
Als je vanuit een ander perspectief "bouwen" bekijkt, zoals de UAV, dan ben je begonnen met bouwen als de aannemer de "eerste schop de grond in trapt" of de bouwhekken plaatst.
Naam: Harry (datum: 14-11-2014 14:53)
Ik vind dit "wanneer ben je aan het bouwen" een discussiepunt. En ik geloof dat ik niet de eerste ben die dit concreter wilt zien. Ik geloof dat je bezig moet zijn met het "opbouwen" van de uitbouw. Slopen hoort daar niet bij. Maar het uitzetten van de nieuwe fundering tbv de uitbouw vind ik behoren bij "bouwen" van de uitbouw.
Als je vanuit een ander perspectief "bouwen" bekijkt, zoals de UAV, dan ben je begonnen met bouwen als de aannemer de "eerste schop de grond in trapt" of de bouwhekken plaatst.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Jeroen (datum: 14-11-2014 15:25)
Als het inderdaad allemaal klopt dan zou in overleg met de gemeente dit toch opgelost moeten kunnen worden lijkt mij.
Naam: Jeroen (datum: 14-11-2014 15:25)
Als het inderdaad allemaal klopt dan zou in overleg met de gemeente dit toch opgelost moeten kunnen worden lijkt mij.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: pino (datum: 15-11-2014 11:21)
Even terug.
Je geeft aan dat het om een uitbouw gaat met een kap.
Een uitbouw met meerdere verdiepingen is niet vergunningsvrij.
en was dit ook niet.
Wat maakt die zogenaamde startdatum dan nog uit?
Naam: pino (datum: 15-11-2014 11:21)
Even terug.
Je geeft aan dat het om een uitbouw gaat met een kap.
Een uitbouw met meerdere verdiepingen is niet vergunningsvrij.
en was dit ook niet.
Wat maakt die zogenaamde startdatum dan nog uit?
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Harry (datum: 15-11-2014 23:41)
Waar staat dat? Niet in Bor art. 3. en bestemmingsplan.
Naam: Harry (datum: 15-11-2014 23:41)
Waar staat dat? Niet in Bor art. 3. en bestemmingsplan.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: pino (datum: 17-11-2014 10:35)
Dat staat er niet maar volgt volgens mij wel uit de voorwaarde bij zo ongeveer het grootste deel van de woningen.
De uitbouw mag niet meer dan 30cm boven de verdiepingsvloer bv.
Naam: pino (datum: 17-11-2014 10:35)
Dat staat er niet maar volgt volgens mij wel uit de voorwaarde bij zo ongeveer het grootste deel van de woningen.
De uitbouw mag niet meer dan 30cm boven de verdiepingsvloer bv.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: J. Bolte (datum: 17-11-2014 11:09)
@Pino,
Je moet verder kijken dan art. 2, art. 3 is daar minder strikt in. Nu is dat artikel wel wat uitgebreid ten opzichte van eerst. De aanwezigheid van een verblijfsruimte op de verdieping stond er eerst niet in.
Of er een omgevingsvergunning voor het afwijken regels RO nodig is, dat zal aan het BP liggen, en dat is niet zozeer veranderd. Wel heb je de vraag of er aanvullend nog een bouwtoestemming nodig is. De gemeente kan de aanwezigheid van je uitbouw daarmee niet tegenhouden, maar ze kunnen wel de kwaliteit bewaken.
Ik zou voor deze situatie best wel eens het bestemmingsplan willen zien, want ik kan me eerlijk gezegd niet voorstellen dat je een dergelijke uitbouw zomaar binnen het BP kunt neerzetten.
Naam: J. Bolte (datum: 17-11-2014 11:09)
@Pino,
Je moet verder kijken dan art. 2, art. 3 is daar minder strikt in. Nu is dat artikel wel wat uitgebreid ten opzichte van eerst. De aanwezigheid van een verblijfsruimte op de verdieping stond er eerst niet in.
Of er een omgevingsvergunning voor het afwijken regels RO nodig is, dat zal aan het BP liggen, en dat is niet zozeer veranderd. Wel heb je de vraag of er aanvullend nog een bouwtoestemming nodig is. De gemeente kan de aanwezigheid van je uitbouw daarmee niet tegenhouden, maar ze kunnen wel de kwaliteit bewaken.
Ik zou voor deze situatie best wel eens het bestemmingsplan willen zien, want ik kan me eerlijk gezegd niet voorstellen dat je een dergelijke uitbouw zomaar binnen het BP kunt neerzetten.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: J. Bolte (datum: 17-11-2014 11:12)
De Wabo, Woningwet en het Bor zijn er verder tamelijk duidelijk in wat er onder 'bouwen' wordt verstaan. Dat dit niet is wat er in de volksmond onder wordt verstaan doet niet heel veel ter zake.
Als ik uw redenering zou volgen, zou de gemeente ook volledig in haar recht staan wanneer ze u voor het ontgraven en plaatsen van bouwhekken op zich een omgevingsvergunning bouwen zouden laten aanvragen.
Het gaat dan ook om sec het gebouwtje, niet om de hulpconstructies of de voorbereidingen. Zit de fundering al in de grond, zeg maar.
Naam: J. Bolte (datum: 17-11-2014 11:12)
De Wabo, Woningwet en het Bor zijn er verder tamelijk duidelijk in wat er onder 'bouwen' wordt verstaan. Dat dit niet is wat er in de volksmond onder wordt verstaan doet niet heel veel ter zake.
Als ik uw redenering zou volgen, zou de gemeente ook volledig in haar recht staan wanneer ze u voor het ontgraven en plaatsen van bouwhekken op zich een omgevingsvergunning bouwen zouden laten aanvragen.
Het gaat dan ook om sec het gebouwtje, niet om de hulpconstructies of de voorbereidingen. Zit de fundering al in de grond, zeg maar.
Re: start bouw vw vergunningsvrij bouwen
Naam: Harry (datum: 19-11-2014 21:08)
Bedankt allemaal voor jullie bijdragen.
Ondertussen is nu definitief duidelijk dat de gemeente niet moeilijk doet over moment van start bouwen.
100 m2 uitbouw is in het bestemmingsplan vergunningsvrij toegestaan. Ook met een verdiepingsvloer. Door de beperking van 5 mtr nokhoogte is een verblijfsgebied niet mogelijk. Na 1/11 in de BOR zelfs niet toegestaan.
Het gebruik van de uitbouw was een discussie. Volgens gemeente mag je in een bijbehorend bouwwerk niet Wonen. Oplossing is een atelier te bouwen, wat we dan ook gaan bouwen incl. inpandige bergruimte.
Nogmaals dank voor jullie reacties.
gr Harry
Reageer
Naam: Harry (datum: 19-11-2014 21:08)
Bedankt allemaal voor jullie bijdragen.
Ondertussen is nu definitief duidelijk dat de gemeente niet moeilijk doet over moment van start bouwen.
100 m2 uitbouw is in het bestemmingsplan vergunningsvrij toegestaan. Ook met een verdiepingsvloer. Door de beperking van 5 mtr nokhoogte is een verblijfsgebied niet mogelijk. Na 1/11 in de BOR zelfs niet toegestaan.
Het gebruik van de uitbouw was een discussie. Volgens gemeente mag je in een bijbehorend bouwwerk niet Wonen. Oplossing is een atelier te bouwen, wat we dan ook gaan bouwen incl. inpandige bergruimte.
Nogmaals dank voor jullie reacties.
gr Harry
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)