Zoek binnen het forum
Vraag: Planschade berekening
Naam: Huiseiegenaar (datum: 28-01-2014 09:09)
Heren,
We hebben een jaar geleden ons huis verbouwd. We hebben onder andere een (vergunningsvrije) uitbouw op de begane grond gedaan, tot maximale toegestane grootte. 50% van achtertuin.
Door een rekenfout van de ontwerper hebben we echter 5cm te veel uitgebouwd.
De buren eisen dat we de uitbouw met 5cm inkorten. De bouw en inrichting is helemaal af. Om deze 5cm in te korten gaat bijna zoveel kosten als de verbouwing zelf.
De gemeente heeft aangegeven bereid te zijn een vergunning voor de uitbouw te willen geven. (Met aanpassing bestemmingsplan)
Ik weet 100% zeker dat de buren dan met een planschade eis gaan komen. Nu is mijn vraag: word de planschade berekend op de hele verbouwing, of alleen op de 5cm overschrijding van de bestemmingsplan?
Als u mij kunt leiden naar wetten of regels waar dit beschrijf wordt, ben ik u dankbaar.
Reageer
Naam: Huiseiegenaar (datum: 28-01-2014 09:09)
Heren,
We hebben een jaar geleden ons huis verbouwd. We hebben onder andere een (vergunningsvrije) uitbouw op de begane grond gedaan, tot maximale toegestane grootte. 50% van achtertuin.
Door een rekenfout van de ontwerper hebben we echter 5cm te veel uitgebouwd.
De buren eisen dat we de uitbouw met 5cm inkorten. De bouw en inrichting is helemaal af. Om deze 5cm in te korten gaat bijna zoveel kosten als de verbouwing zelf.
De gemeente heeft aangegeven bereid te zijn een vergunning voor de uitbouw te willen geven. (Met aanpassing bestemmingsplan)
Ik weet 100% zeker dat de buren dan met een planschade eis gaan komen. Nu is mijn vraag: word de planschade berekend op de hele verbouwing, of alleen op de 5cm overschrijding van de bestemmingsplan?
Als u mij kunt leiden naar wetten of regels waar dit beschrijf wordt, ben ik u dankbaar.
Reageer
Re: Planschade berekening
Naam: Huiseiegenaar (datum: 28-01-2014 09:14)
Het gaat om m̶i̶e̶r̶e̶n̶ ̶n̶e̶u̶k̶e̶n̶ 5cm op een achtergevel van 4m, oftewel 0,2m2.
Naam: Huiseiegenaar (datum: 28-01-2014 09:14)
Het gaat om m̶i̶e̶r̶e̶n̶ ̶n̶e̶u̶k̶e̶n̶ 5cm op een achtergevel van 4m, oftewel 0,2m2.
Re: Planschade berekening
Naam: Tim (datum: 28-01-2014 10:38)
Planschade is een zaak van de buren met de gemeente, zolang de gemeente geen planschasderisico overeenkomst heeft afgesloten. Er zijn uitspraken van rechters waarin wordt aangegeven dat gemeenten niet op 5 cm te hoeven handhaven. Dient ( normaalgesproken ) geen doel. Mits niet op grond van buren gebouwd.
Naam: Tim (datum: 28-01-2014 10:38)
Planschade is een zaak van de buren met de gemeente, zolang de gemeente geen planschasderisico overeenkomst heeft afgesloten. Er zijn uitspraken van rechters waarin wordt aangegeven dat gemeenten niet op 5 cm te hoeven handhaven. Dient ( normaalgesproken ) geen doel. Mits niet op grond van buren gebouwd.
Re: Planschade berekening
Naam: pino (datum: 28-01-2014 11:02)
Planschade is de waarde vermindering van het pand van u buren
In verband met de planwijziging.
Het feitelijke bouwwerk staat er eigenlijk los van.
5 cm uitbouw meer levert m.i. geen waardevermindering op van meer dan 2% van de waarde van hun huis (Omdat de gemeente meestal ook meewerkt met gelijksoortige verbouwingen kan het zelfs positief zijn voor de waarde van hun huis)
Voor een planschade claim moet de indiener een onderbouwing leveren en een paar honderd euro leges betalen.
Al met al weet ik eigenlijk 100% zeker dat die claim er niet komt.
Naam: pino (datum: 28-01-2014 11:02)
Planschade is de waarde vermindering van het pand van u buren
In verband met de planwijziging.
Het feitelijke bouwwerk staat er eigenlijk los van.
5 cm uitbouw meer levert m.i. geen waardevermindering op van meer dan 2% van de waarde van hun huis (Omdat de gemeente meestal ook meewerkt met gelijksoortige verbouwingen kan het zelfs positief zijn voor de waarde van hun huis)
Voor een planschade claim moet de indiener een onderbouwing leveren en een paar honderd euro leges betalen.
Al met al weet ik eigenlijk 100% zeker dat die claim er niet komt.
Re: Planschade berekening
Naam: Patrick (datum: 28-01-2014 18:03)
fijne buren.
maak je geen zorgen. De planschade zal berekend worden over die extra 5cm. De waardevermindering van hun woning zal niet meetbaar zijn.
En bovendien zoals gemeld: de gemeente is de betaler van de planschade-claim.
U zou een claim moeten indienen bij de buren. Uw woning is minder waard omdat u naast deze mensen woont.
Naam: Patrick (datum: 28-01-2014 18:03)
fijne buren.
maak je geen zorgen. De planschade zal berekend worden over die extra 5cm. De waardevermindering van hun woning zal niet meetbaar zijn.
En bovendien zoals gemeld: de gemeente is de betaler van de planschade-claim.
U zou een claim moeten indienen bij de buren. Uw woning is minder waard omdat u naast deze mensen woont.
Re: Planschade berekening
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 10:15)
Ik denk dat jullie over het hoofd zien dat bij planschade de gemaximaliseerde situatie in het bestemmingsplan wordt vergeleken met de vergunde situatie. Daarbij wordt NIET gekeken naar vergunningvrij bouwen.
Wanneer het bestemmingsplan dus geen uitbouw toestaat, en je zet er vervolgens een uitbouw van 4,05 meter aan met een buitenplanse ontheffing, dan zal voor planschade de waardevermindering door de gehele uitbouw worden meegewogen.
Wanneer het bestemmingplan een binnenplanse mogelijkheid heeft om tot 2,5 meter uit te bouwen, zal alleen de laatste 1,55 worden meegewogen. etc.
Dan nog kun je je afvragen of je een dusdanige waardevermindering krijgt dat je boven die 2% drempel uitkomt. Een uitkering van planschade zal ook alleen het bedrag zijn wat boven die 2% van de taxatiewaarde uitgaat. Je moet daarvoor dus ook taxatierapporten laten opstellen. En er is nog een procedeerdrempel van ik dacht 350,-, dat moeten de buren ook bereid zijn om te betalen voordat ze zelfs maar een verzoek kunnen doen.
Al met al lijkt me dat de kosten hier boven de baten uitgaan voor de buren. Wanneer ze slim zijn doen ze dus geen planschadeverzoek.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 10:15)
Ik denk dat jullie over het hoofd zien dat bij planschade de gemaximaliseerde situatie in het bestemmingsplan wordt vergeleken met de vergunde situatie. Daarbij wordt NIET gekeken naar vergunningvrij bouwen.
Wanneer het bestemmingsplan dus geen uitbouw toestaat, en je zet er vervolgens een uitbouw van 4,05 meter aan met een buitenplanse ontheffing, dan zal voor planschade de waardevermindering door de gehele uitbouw worden meegewogen.
Wanneer het bestemmingplan een binnenplanse mogelijkheid heeft om tot 2,5 meter uit te bouwen, zal alleen de laatste 1,55 worden meegewogen. etc.
Dan nog kun je je afvragen of je een dusdanige waardevermindering krijgt dat je boven die 2% drempel uitkomt. Een uitkering van planschade zal ook alleen het bedrag zijn wat boven die 2% van de taxatiewaarde uitgaat. Je moet daarvoor dus ook taxatierapporten laten opstellen. En er is nog een procedeerdrempel van ik dacht 350,-, dat moeten de buren ook bereid zijn om te betalen voordat ze zelfs maar een verzoek kunnen doen.
Al met al lijkt me dat de kosten hier boven de baten uitgaan voor de buren. Wanneer ze slim zijn doen ze dus geen planschadeverzoek.
Re: Planschade berekening
Naam: pino (datum: 29-01-2014 12:09)
De TS schrijft dat de overschrijding t.o.v. het bestemmingsplan 5 cm is.
overigens zou ik verwachten dat de vergunningsvije mogelijkheden juist wel in de berekening worden mee gewogen
Naam: pino (datum: 29-01-2014 12:09)
De TS schrijft dat de overschrijding t.o.v. het bestemmingsplan 5 cm is.
overigens zou ik verwachten dat de vergunningsvije mogelijkheden juist wel in de berekening worden mee gewogen
Re: Planschade berekening
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 14:32)
Nee hoor, zijn uitspraken over geweest dat je de regels niet op gedeeltes van gebouwen mag toepassen. De HELE uitbouw is door die 5 cm overschrijding niet meer vergunningvrij. Een ontheffing zal dan ook gaan over de hele uitbouw, en planschade zal gaan over het verschil tussen de ontheffing en dat wat er volgens het bestemmingsplan mogelijk is.
De status van je uitbouw is daarna ook in zijn geheel 'vergund', en niet vergunningvrij.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 14:32)
Nee hoor, zijn uitspraken over geweest dat je de regels niet op gedeeltes van gebouwen mag toepassen. De HELE uitbouw is door die 5 cm overschrijding niet meer vergunningvrij. Een ontheffing zal dan ook gaan over de hele uitbouw, en planschade zal gaan over het verschil tussen de ontheffing en dat wat er volgens het bestemmingsplan mogelijk is.
De status van je uitbouw is daarna ook in zijn geheel 'vergund', en niet vergunningvrij.
Re: Planschade berekening
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 14:33)
waar lees je trouwens dat de overschrijding van het BP 5 cm is? Ik lees alleen maar over criteria in het Bor waar overheen wordt gegaan...
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 14:33)
waar lees je trouwens dat de overschrijding van het BP 5 cm is? Ik lees alleen maar over criteria in het Bor waar overheen wordt gegaan...
Re: Planschade berekening
Naam: pino (datum: 29-01-2014 19:01)
starttropic 3e regel van onder
Naam: pino (datum: 29-01-2014 19:01)
starttropic 3e regel van onder
Re: Planschade berekening
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 22:49)
Ah daar ja! Maar hoe rijm je dat met 'vergunningvrije uitbouw' in de eerste paragraaf. Het zou kunnen, maar je moet het wel 100% zeker weten.
Wanneer het bestemmingsplan de uitbouw tot 50% van het erf toestaat zal een ontheffing waarschijnlijk binnenplans kunnen (10% overschrijding?) en is er van een planschade geen sprake omdat je het bestemmingsplan gemaximaliseerd moet uitleggen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-01-2014 22:49)
Ah daar ja! Maar hoe rijm je dat met 'vergunningvrije uitbouw' in de eerste paragraaf. Het zou kunnen, maar je moet het wel 100% zeker weten.
Wanneer het bestemmingsplan de uitbouw tot 50% van het erf toestaat zal een ontheffing waarschijnlijk binnenplans kunnen (10% overschrijding?) en is er van een planschade geen sprake omdat je het bestemmingsplan gemaximaliseerd moet uitleggen.
Re: Planschade berekening
Naam: tim tuinte (datum: 30-01-2014 17:04)
Het gemakkelijkste is om vooraf een planschadeanalyse te laten opstellen.
Deze kosten zijn niet extreem hoog en je weet vooraf waar het schip strand. Neem wel een bij de gemeente bekend adviseur. Meestal is dit een rentmeester.
Naam: tim tuinte (datum: 30-01-2014 17:04)
Het gemakkelijkste is om vooraf een planschadeanalyse te laten opstellen.
Deze kosten zijn niet extreem hoog en je weet vooraf waar het schip strand. Neem wel een bij de gemeente bekend adviseur. Meestal is dit een rentmeester.
Re: Planschade berekening
Naam: Huiseigenaar (datum: 03-02-2014 12:41)
Heren,
Bedankt voor alle reacties. Het is echter nog meer grimmig geworden aan mijn kant.
De uitbouw is helemaal niet toegestaan onder de huidige bestemmingsplan. Echter is de BP buiten spel gezet, omdat vergunningsvrije bouw niet worden gemeten aan de BP.
Ik denk dat ik het antwoord op mijn vraag nu zelf weet - niet dat ik er blij van word...
Groeten
Naam: Huiseigenaar (datum: 03-02-2014 12:41)
Heren,
Bedankt voor alle reacties. Het is echter nog meer grimmig geworden aan mijn kant.
De uitbouw is helemaal niet toegestaan onder de huidige bestemmingsplan. Echter is de BP buiten spel gezet, omdat vergunningsvrije bouw niet worden gemeten aan de BP.
Ik denk dat ik het antwoord op mijn vraag nu zelf weet - niet dat ik er blij van word...
Groeten
Re: Planschade berekening
Naam: Leon (datum: 03-02-2014 13:22)
Dat zeg je nu wel, maar dit verhaal kan nog wel eens een staartje krijgen. Sinds 2010 is de Wabo namelijk actief, en daarin zijn de activiteiten 'bouwen' en 'handelen in strijd met de regels van ruimtelijke ordening' gescheiden. En zoals je zelf al aangeeft: volgens het bestemmingsplan mag die uitbouw daar niet staan. Als dat het geval is dan was het dus ook niet vergunningsvrij...
Naam: Leon (datum: 03-02-2014 13:22)
Dat zeg je nu wel, maar dit verhaal kan nog wel eens een staartje krijgen. Sinds 2010 is de Wabo namelijk actief, en daarin zijn de activiteiten 'bouwen' en 'handelen in strijd met de regels van ruimtelijke ordening' gescheiden. En zoals je zelf al aangeeft: volgens het bestemmingsplan mag die uitbouw daar niet staan. Als dat het geval is dan was het dus ook niet vergunningsvrij...
Re: Planschade berekening
Naam: Huiseigenaar (datum: 03-02-2014 15:29)
Leon, ik snap niet wat je zegt. De gemeente zelf heeft gezegd dat het een vergunningsvrije uitbouw is en daarom niet aan de BP onderhevig is.
Word vergunningsvrije bouw sinds 2010 ook getest aan de BP?
We hebben in 2012 gebouwd.
Naam: Huiseigenaar (datum: 03-02-2014 15:29)
Leon, ik snap niet wat je zegt. De gemeente zelf heeft gezegd dat het een vergunningsvrije uitbouw is en daarom niet aan de BP onderhevig is.
Word vergunningsvrije bouw sinds 2010 ook getest aan de BP?
We hebben in 2012 gebouwd.
Re: Planschade berekening
Naam: Leon (datum: 03-02-2014 15:38)
Ik begrijp de verwarring, het komt er eigenlijk op neer dat sec jouw uitbouw wel (bouw)vergunningsvrij is, maar niet op die plek. Feitelijk zou je dus geen bouwvergunning nodig hebben (om maar even in oude termen te blijven), maar wel een ontheffing op - of wijziging van - het bestemmingsplan. Maar als de gemeente van mening is dat het allemaal mag dan zou ik daar gauw in mee gaan :)
Naam: Leon (datum: 03-02-2014 15:38)
Ik begrijp de verwarring, het komt er eigenlijk op neer dat sec jouw uitbouw wel (bouw)vergunningsvrij is, maar niet op die plek. Feitelijk zou je dus geen bouwvergunning nodig hebben (om maar even in oude termen te blijven), maar wel een ontheffing op - of wijziging van - het bestemmingsplan. Maar als de gemeente van mening is dat het allemaal mag dan zou ik daar gauw in mee gaan :)
Re: Planschade berekening
Naam: Leon (datum: 03-02-2014 15:39)
Aanvullend: je zou eens de vergunningscheck kunnen doen op omgevingsloket.nl. Even kijken wat daar uit komt. Als het goed is krijg je vanzelf de melding dat je handelt in strijd met de regels voor ruimtelijke ordening en dat het op dat vlak derhalve niet vergunningsvrij is.
Naam: Leon (datum: 03-02-2014 15:39)
Aanvullend: je zou eens de vergunningscheck kunnen doen op omgevingsloket.nl. Even kijken wat daar uit komt. Als het goed is krijg je vanzelf de melding dat je handelt in strijd met de regels voor ruimtelijke ordening en dat het op dat vlak derhalve niet vergunningsvrij is.
Re: Planschade berekening
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 06-02-2014 13:07)
Niet mensen blij maken met een dode mus...
Je hebt verschillende 'smaken' vergunningvrij. Ten eerste gebouwen waarbij zowel de vergunningplicht voor 'bouwen' als voor 'afwijken van het BP' vervalt. Deze staan in Bijlage II art. 2 van het Bor.
Ten tweede gevallen waarbij je vergunningplicht voor 'bouwen' vervalt, maar je bij strijdigheid met het BP nog wel een vergunning daarvoor moet hebben. Bijlage II art. 3 Bor.
Als ik het goed begrijp valt de uitbouw bij de vraagsteller in de eerste categorie. Volledig verguningvrij dus, en toetsing aan het BP niet relevant.
Wat nu nog wel belangrijk is, is om te weten waar die "5 cm overschrijding" op slaat. Maar de kans is groot dat dat wat er staat ook echt vergunningvrij is.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 06-02-2014 13:07)
Niet mensen blij maken met een dode mus...
Je hebt verschillende 'smaken' vergunningvrij. Ten eerste gebouwen waarbij zowel de vergunningplicht voor 'bouwen' als voor 'afwijken van het BP' vervalt. Deze staan in Bijlage II art. 2 van het Bor.
Ten tweede gevallen waarbij je vergunningplicht voor 'bouwen' vervalt, maar je bij strijdigheid met het BP nog wel een vergunning daarvoor moet hebben. Bijlage II art. 3 Bor.
Als ik het goed begrijp valt de uitbouw bij de vraagsteller in de eerste categorie. Volledig verguningvrij dus, en toetsing aan het BP niet relevant.
Wat nu nog wel belangrijk is, is om te weten waar die "5 cm overschrijding" op slaat. Maar de kans is groot dat dat wat er staat ook echt vergunningvrij is.
Re: Planschade berekening
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 06-02-2014 13:11)
... of dat die 5 cm er juist voor zorgt dat dat wat gebouwd is niet meer vergunningvrij kan zijn.
Dat is dan inderdaad wel zuur. Maar alsnog heb je al de toezegging van de gemeente dat ze bereid zijn een ontheffing te verlenen van het BP. Dat is dan alles wat je nodig hebt. Het risico van planschade is klein.
de verhouding met de buren is al niet goed, daarvoor hoeft u het dus niet te doen of te laten.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 06-02-2014 13:11)
... of dat die 5 cm er juist voor zorgt dat dat wat gebouwd is niet meer vergunningvrij kan zijn.
Dat is dan inderdaad wel zuur. Maar alsnog heb je al de toezegging van de gemeente dat ze bereid zijn een ontheffing te verlenen van het BP. Dat is dan alles wat je nodig hebt. Het risico van planschade is klein.
de verhouding met de buren is al niet goed, daarvoor hoeft u het dus niet te doen of te laten.
Re: Planschade berekening
Naam: Huiseigenaar (datum: 07-02-2014 16:00)
Bedankt voor de reacties.
De BOR is voor me heel moeilijk lezen. Ik heb er al van tevoren in gekeken, maar ik weet al snel mijn weg niet meer.
Ik ben in ieder geval vol moed dat het gaat lukken de 5cm te legaliseren, zonder de buuf rijk te maken...
Ik ga (voorzichtig) contact met de gemeente opnemen.
Reageer
Naam: Huiseigenaar (datum: 07-02-2014 16:00)
Bedankt voor de reacties.
De BOR is voor me heel moeilijk lezen. Ik heb er al van tevoren in gekeken, maar ik weet al snel mijn weg niet meer.
Ik ben in ieder geval vol moed dat het gaat lukken de 5cm te legaliseren, zonder de buuf rijk te maken...
Ik ga (voorzichtig) contact met de gemeente opnemen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)