Zoek binnen het forum
Vraag: dakterras - bijbehorend bouwwerk?
Naam: r.J. baken, van DAARI (datum: 25-01-2014 12:55)
Onze achterburen hebben een vergunning gekregen voor een dakterras op een uitbouw - het terras beslaat de gehele uitbouw, meet 40 m2 en biedt een riant uitzicht op het priv?leven (woonkamers, keukens, slaapkamers en tuinen) van 2 buurthuishoudens. Daarvoor hebben ze ontheffing gekregen van het bestemmingsplan op basis van artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2 van de Wabo. Hier gaat het om een zgn. bijbehorende bouwwerk waarvan ??n van de wettelijke kenmerken is dat het een dak heeft - het dakterras van de buren heeft geen dak.
Voor het betreffende bestemmingsplangebied staan in het bestemmingsplan uitwerkingsregels die de primaire bouwregels die elders in dit stadsdeel gelden van toepassing verklaren, o.a. de regel dat de uitbouwen niet hoger mogen zijn dan 3,52 m + maaiveld. De uitbouw van de buren heeft een hoogte van circa 3,20 m. Dit betekent de facto dat een dakterras volgens het plan niet is toegestaan.
De vergunningverlener heeft terecht opgemerkt dat er in het betreffende gebied uitsluitend mag worden gebouwd krachtens een goedgekeurd uitwerkingsplan (vandaar de bovengenoemde uitwerkingsregels - de woning van de achterburen maakt deel uit van een bouwplan dat is gerealiseerd middels een artikel 19.2 WRO procedure). Op basis van deze constatering - 'er is geen bouwtitel' - is er ontheffing verleend. Er is in de vergunning niet opgemerkt dat het dakterras in strijd is met de eerdergenoemde regel uit het bestemmingsplan.
vragen:
In het gehele stadsdeel geldt voor de bestemming woondoeleinden bovengenoemde regel aangaande de hoogte van uitbouwen. Voor de achterburen geldt dat de uitwerkingsregels precies dezelfde regel van toepassing verklaren. Heeft deze regel dezelfde status als een 'gewone, directe' bestemmingsplanregel?
Als deze regel inderdaad geldig is, kun je je afvragen hoe het mogelijk is dat een jurist op de afdeling Vegunningen dit over het hoofd heeft gezien. Heeft dat juridische consequenties? en zo ja, welke?
Is het logisch om in dit geval - waarin privacy aspecten en tegengestelde private belangen overduidelijk een rol spelen - ontheffing te verlenen? Bestaat de bestemmingsplanregel niet juist om privaatrechtelijke (privacy) problemen te voorkomen?
Is het wettelijk gezien verantwoord om die ontheffing mogelijk te maken middels de korte ontheffingsprocedure (artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2 van de Wabo)? Kan een dakterras worden aangemerkt als een bijbehorend gebouw (artikel 1.1 Bijlage II BOR)?
Reageer
Naam: r.J. baken, van DAARI (datum: 25-01-2014 12:55)
Onze achterburen hebben een vergunning gekregen voor een dakterras op een uitbouw - het terras beslaat de gehele uitbouw, meet 40 m2 en biedt een riant uitzicht op het priv?leven (woonkamers, keukens, slaapkamers en tuinen) van 2 buurthuishoudens. Daarvoor hebben ze ontheffing gekregen van het bestemmingsplan op basis van artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2 van de Wabo. Hier gaat het om een zgn. bijbehorende bouwwerk waarvan ??n van de wettelijke kenmerken is dat het een dak heeft - het dakterras van de buren heeft geen dak.
Voor het betreffende bestemmingsplangebied staan in het bestemmingsplan uitwerkingsregels die de primaire bouwregels die elders in dit stadsdeel gelden van toepassing verklaren, o.a. de regel dat de uitbouwen niet hoger mogen zijn dan 3,52 m + maaiveld. De uitbouw van de buren heeft een hoogte van circa 3,20 m. Dit betekent de facto dat een dakterras volgens het plan niet is toegestaan.
De vergunningverlener heeft terecht opgemerkt dat er in het betreffende gebied uitsluitend mag worden gebouwd krachtens een goedgekeurd uitwerkingsplan (vandaar de bovengenoemde uitwerkingsregels - de woning van de achterburen maakt deel uit van een bouwplan dat is gerealiseerd middels een artikel 19.2 WRO procedure). Op basis van deze constatering - 'er is geen bouwtitel' - is er ontheffing verleend. Er is in de vergunning niet opgemerkt dat het dakterras in strijd is met de eerdergenoemde regel uit het bestemmingsplan.
vragen:
In het gehele stadsdeel geldt voor de bestemming woondoeleinden bovengenoemde regel aangaande de hoogte van uitbouwen. Voor de achterburen geldt dat de uitwerkingsregels precies dezelfde regel van toepassing verklaren. Heeft deze regel dezelfde status als een 'gewone, directe' bestemmingsplanregel?
Als deze regel inderdaad geldig is, kun je je afvragen hoe het mogelijk is dat een jurist op de afdeling Vegunningen dit over het hoofd heeft gezien. Heeft dat juridische consequenties? en zo ja, welke?
Is het logisch om in dit geval - waarin privacy aspecten en tegengestelde private belangen overduidelijk een rol spelen - ontheffing te verlenen? Bestaat de bestemmingsplanregel niet juist om privaatrechtelijke (privacy) problemen te voorkomen?
Is het wettelijk gezien verantwoord om die ontheffing mogelijk te maken middels de korte ontheffingsprocedure (artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2 van de Wabo)? Kan een dakterras worden aangemerkt als een bijbehorend gebouw (artikel 1.1 Bijlage II BOR)?
Reageer
Re: dakterras - bijbehorend bouwwerk
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 26-01-2014 01:45)
U zegt het zelf al, in het bestemmingsplan staan UITWERKINGSregels. Die gelden voor uitwerkingen, niet voor ontheffingen van het bestemmingsplan.
Of een bijbehorend bouwwerk volgens de definitie van dat bestemmingsplan een dak moet hebben, dat moet u in het bestemmingsplan zelf nakijken. Bij vergunningvrij bouwen is dat een cirterium vanuit het Bor, maar het Bor heeft hier alleen iets me te maken in de zin dat het voorschrijft dat hier inderdaad van de 'kruimelgevalprocedure' gebruik mag worden gemaakt. als het gaat om afwijkingen van bestemmingsplannen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 26-01-2014 01:45)
U zegt het zelf al, in het bestemmingsplan staan UITWERKINGSregels. Die gelden voor uitwerkingen, niet voor ontheffingen van het bestemmingsplan.
Of een bijbehorend bouwwerk volgens de definitie van dat bestemmingsplan een dak moet hebben, dat moet u in het bestemmingsplan zelf nakijken. Bij vergunningvrij bouwen is dat een cirterium vanuit het Bor, maar het Bor heeft hier alleen iets me te maken in de zin dat het voorschrijft dat hier inderdaad van de 'kruimelgevalprocedure' gebruik mag worden gemaakt. als het gaat om afwijkingen van bestemmingsplannen.
Re: dakterras - bijbehorend bouwwerk
Naam: r.J. baken , van DAARI (datum: 28-01-2014 09:54)
Hartelijk dank voor uw reactie. Die reactie roept nieuwe vragen op.
Zoals ik al vertelde is de woning van onze achterburen onderdeel van een bouwplan dat tot stand is gekomen middels een artikel 19.2 WRO procedure. Er is vrijstelling verleend van het oude bestemmingsplan (dat niet voldoende objectiveerbare criteria bevatte waardoor aan een uitwerkingsverplichting geen gevolg kon worden gegeven) vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan waarin uitwerkingsregels zijn opgenomen voor een uitwerkingsplan dat nooit zal worden gemaakt, laat staan gerealiseerd - het bouwplan is immers al gerealiseerd.
Het nieuwe bestemmingsplan kent bouwvoorschriften die gelden voor woondoeleinden. Deels zijn die bouwvoorschriften (m.n. die voor aan- en uitbouwen e.d.) ook opgenomen in de uitwerkingsregels, onder het kopje/artikel 'woondoeleinden uit te werken' dat geldt voor het bouwplan bij ons achter.
De bijzondere bepalingen schrijven voor dat er slechts mag worden gebouwd krachtens een goedgekeurd uitwerkingsplan dat voldoet aan genoemde regels.
Het lijkt niet logisch dat ontheffing op basis van het ontbreken van een bouwtitel (er is geen uitwerkingsplan en er zal nooit zo'n plan komen) betekent dat je alles mag bouwen wat je wilt. Als de uitwerkingsregels in dit geval niet geldig zijn, zijn er nl. helemaal geen bouwvoorschriften. Dat lijkt me toch sterk. Of begrijp ik dat verkeerd?
Misschien goed om op te merken dat het vrijstellingsbesluit aangaande het bouwplan waarvan het huis van de achterburen deel uitmaakt, is gebaseerd op verschillende gronden: o.a.
- dat het project past binnen de uitwerkingsregels van het (toen nog ontwerp) nieuwe bestemmingsplan... en ..
- dat naar de bestaande woningen toe rekening is gehouden met de bouwhoogte van de patiowoning (van onze achterburen), zodat aspecten van privacy en beperking van zonlicht geen rol spelen..
Reageer
Naam: r.J. baken , van DAARI (datum: 28-01-2014 09:54)
Hartelijk dank voor uw reactie. Die reactie roept nieuwe vragen op.
Zoals ik al vertelde is de woning van onze achterburen onderdeel van een bouwplan dat tot stand is gekomen middels een artikel 19.2 WRO procedure. Er is vrijstelling verleend van het oude bestemmingsplan (dat niet voldoende objectiveerbare criteria bevatte waardoor aan een uitwerkingsverplichting geen gevolg kon worden gegeven) vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan waarin uitwerkingsregels zijn opgenomen voor een uitwerkingsplan dat nooit zal worden gemaakt, laat staan gerealiseerd - het bouwplan is immers al gerealiseerd.
Het nieuwe bestemmingsplan kent bouwvoorschriften die gelden voor woondoeleinden. Deels zijn die bouwvoorschriften (m.n. die voor aan- en uitbouwen e.d.) ook opgenomen in de uitwerkingsregels, onder het kopje/artikel 'woondoeleinden uit te werken' dat geldt voor het bouwplan bij ons achter.
De bijzondere bepalingen schrijven voor dat er slechts mag worden gebouwd krachtens een goedgekeurd uitwerkingsplan dat voldoet aan genoemde regels.
Het lijkt niet logisch dat ontheffing op basis van het ontbreken van een bouwtitel (er is geen uitwerkingsplan en er zal nooit zo'n plan komen) betekent dat je alles mag bouwen wat je wilt. Als de uitwerkingsregels in dit geval niet geldig zijn, zijn er nl. helemaal geen bouwvoorschriften. Dat lijkt me toch sterk. Of begrijp ik dat verkeerd?
Misschien goed om op te merken dat het vrijstellingsbesluit aangaande het bouwplan waarvan het huis van de achterburen deel uitmaakt, is gebaseerd op verschillende gronden: o.a.
- dat het project past binnen de uitwerkingsregels van het (toen nog ontwerp) nieuwe bestemmingsplan... en ..
- dat naar de bestaande woningen toe rekening is gehouden met de bouwhoogte van de patiowoning (van onze achterburen), zodat aspecten van privacy en beperking van zonlicht geen rol spelen..
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)