Zoek binnen het forum
Vraag: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: jose (datum: 01-12-2013 22:10)
We hebben een vergunning gekregen voor onze plannen voor een opbouw. De buren hebben bezwaar. Ze hebben moeite met de afname van zonlicht aan het eind van de dag in het voor en najaar. Indien hun zonstudie niet te nadelig uitpakt is er niets aan de hand, anders willen ze naar de civiele rechter. Heeft dat zin voor hun? Of kunnen we straks gewoon aan de slag?
Reageer
Naam: jose (datum: 01-12-2013 22:10)
We hebben een vergunning gekregen voor onze plannen voor een opbouw. De buren hebben bezwaar. Ze hebben moeite met de afname van zonlicht aan het eind van de dag in het voor en najaar. Indien hun zonstudie niet te nadelig uitpakt is er niets aan de hand, anders willen ze naar de civiele rechter. Heeft dat zin voor hun? Of kunnen we straks gewoon aan de slag?
Reageer
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: Spock (datum: 02-12-2013 14:10)
Als jullie vergunning hebben gekregen voor de opbouw is dat waarschijnlijk omdat de uitbreiding binnen alle regelgeving paste (o.a. bestemmingsplan). Uw buren hadden dan kunnen weten dat de mogelijkheid van uitbreiden aanwezig was en dus heeft bezwaar maken geen zin.
Bij de gemeente zijn ze meestal wel bereid deze procedures toe te lichten.
Naam: Spock (datum: 02-12-2013 14:10)
Als jullie vergunning hebben gekregen voor de opbouw is dat waarschijnlijk omdat de uitbreiding binnen alle regelgeving paste (o.a. bestemmingsplan). Uw buren hadden dan kunnen weten dat de mogelijkheid van uitbreiden aanwezig was en dus heeft bezwaar maken geen zin.
Bij de gemeente zijn ze meestal wel bereid deze procedures toe te lichten.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: Patrick (datum: 02-12-2013 16:35)
Als de opbouw binnen het bestemmingsplan valt (in de vergunning staat of dat zo is) of binnen de vergunningsvrije regels, dan kunnen ze door tot de hoogste rechter, maar zullen ze telkens bot vangen.
Naam: Patrick (datum: 02-12-2013 16:35)
Als de opbouw binnen het bestemmingsplan valt (in de vergunning staat of dat zo is) of binnen de vergunningsvrije regels, dan kunnen ze door tot de hoogste rechter, maar zullen ze telkens bot vangen.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: Robert (datum: 02-12-2013 17:08)
Als u de vergunning in bezit heeft kunt u gewoon bouwen ,wens uw buren wel even succes met de gang naar de rechter want dit heeft geen enkele zin meer.
Naam: Robert (datum: 02-12-2013 17:08)
Als u de vergunning in bezit heeft kunt u gewoon bouwen ,wens uw buren wel even succes met de gang naar de rechter want dit heeft geen enkele zin meer.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 03-12-2013 10:31)
nou ja, 'in bezit' wil nog niet zoveel zeggen. Er is altijd bezwaar mogelijk, en er bestaat ook een kansje dat de gemeente haar werk niet goed heeft gedaan.
Wanneer de dakopbouw in het bestemmingsplan is toegestaan is er geen probleem. Wanneer ze NIET is toegestaan is er als het goed is een ontheffing daarvoor afgegeven, en onderdeel van die ontheffing had een belangenoverweging moeten zijn die ingaat op de afname van privacy en zonlicht voor de buurt. Uitzicht is geen echt belangrijke factor.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 03-12-2013 10:31)
nou ja, 'in bezit' wil nog niet zoveel zeggen. Er is altijd bezwaar mogelijk, en er bestaat ook een kansje dat de gemeente haar werk niet goed heeft gedaan.
Wanneer de dakopbouw in het bestemmingsplan is toegestaan is er geen probleem. Wanneer ze NIET is toegestaan is er als het goed is een ontheffing daarvoor afgegeven, en onderdeel van die ontheffing had een belangenoverweging moeten zijn die ingaat op de afname van privacy en zonlicht voor de buurt. Uitzicht is geen echt belangrijke factor.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: pino (datum: 03-12-2013 11:35)
@bolte geldt dat ook nog als de vergunning reeds onherroepelijk is?
Naam: pino (datum: 03-12-2013 11:35)
@bolte geldt dat ook nog als de vergunning reeds onherroepelijk is?
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: henk (datum: 03-12-2013 13:17)
pino, waarom de vraag stellen als je het antwoord wel weet
Naam: henk (datum: 03-12-2013 13:17)
pino, waarom de vraag stellen als je het antwoord wel weet
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: pino (datum: 04-12-2013 11:14)
@Henk,
De vraag is serieus bedoeld.
Bolte komt vaak met goed beargumenteerde antwoorden waarmee ik af en toe onze opdrachtgevers van dienst kan zijn.
Ik zou graag weten of de aanvrager nog een partij is
Als hij een onheroepelijke vergunning uitvoerd waarvan achteraf blijkt dat de gemeente een steekje heeft laten vallen.
op bestuurlijk vlak.
Naam: pino (datum: 04-12-2013 11:14)
@Henk,
De vraag is serieus bedoeld.
Bolte komt vaak met goed beargumenteerde antwoorden waarmee ik af en toe onze opdrachtgevers van dienst kan zijn.
Ik zou graag weten of de aanvrager nog een partij is
Als hij een onheroepelijke vergunning uitvoerd waarvan achteraf blijkt dat de gemeente een steekje heeft laten vallen.
op bestuurlijk vlak.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: henk (datum: 04-12-2013 14:24)
@Pino
Een onherroepelijke vergunning heeft rechtskracht en is onaantastbaar. Ook al zou de gemeente daarbij een fout hebben gemaak, bijvoorbeeld over het hoofd gezien hebben dat een ontheffing bestemmingsplan nodig was.
Wat echter wel zou kunnen is dat bij veel hinder/verdwijnen van zon en dergelijke er sprake zou kunnen zijn van een onrechtmatige daad van de buurman, civiel rechterlijk.
Er zijn uitspraken dat een dergelijke claim werd toegewezen en dar daardoor een vergunning die niet geweigerd kon worden (limitatief en imperatief) waardeloos werd.
BV: Het arrest Bouwvergunning Heemstede, (HR 21-10-2005, NJ 2006, 418).
en
Het is vaste rechtspraak dat het hebben van een bouwvergunning met formele rechtskracht de houder, die overeenkomstig die bouwvergunning bouwt, niet vrijwaart van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder (HR 21 oktober 2005 JOR 2006/116).
Naam: henk (datum: 04-12-2013 14:24)
@Pino
Een onherroepelijke vergunning heeft rechtskracht en is onaantastbaar. Ook al zou de gemeente daarbij een fout hebben gemaak, bijvoorbeeld over het hoofd gezien hebben dat een ontheffing bestemmingsplan nodig was.
Wat echter wel zou kunnen is dat bij veel hinder/verdwijnen van zon en dergelijke er sprake zou kunnen zijn van een onrechtmatige daad van de buurman, civiel rechterlijk.
Er zijn uitspraken dat een dergelijke claim werd toegewezen en dar daardoor een vergunning die niet geweigerd kon worden (limitatief en imperatief) waardeloos werd.
BV: Het arrest Bouwvergunning Heemstede, (HR 21-10-2005, NJ 2006, 418).
en
Het is vaste rechtspraak dat het hebben van een bouwvergunning met formele rechtskracht de houder, die overeenkomstig die bouwvergunning bouwt, niet vrijwaart van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder (HR 21 oktober 2005 JOR 2006/116).
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-12-2013 15:21)
precies, daarom begon ik mijn post ook met 'het bezit', als tegenstelling tot de post daarvoor.
Het is van belang dat de vergunning onherroeppelijk wordt voordat ze echt 'veilig' is. Maar zelfs onherroeppelijke vergunningen kunnen nog niet-uitvoerbaar worden door strijd met andere regels. En niet alleen privacy etc.
Stel je voor de gemeente doet het ECHT goed fout, en geeft een vergunning af voor een niveau wat onder bestaande bouw uitkomt. Die kan dan wel onherroeppelijk zijn, maar je kunt haar niet uitvoeren zonder rechtstreeks in strijd te zijn met een verbod uit de woningwet.
Of (wat je bij dakopbouwen vaker ziet) je krijgt een vergunning waarbij de zijkanten van je bouwsel iets over de erfgrens heen komen. De gemeente kan de vergunning niet weigeren, die toetst niet aan de eigendom. Met het BW in de hand kunnen je buren je wel verbieden dat uit te voeren.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-12-2013 15:21)
precies, daarom begon ik mijn post ook met 'het bezit', als tegenstelling tot de post daarvoor.
Het is van belang dat de vergunning onherroeppelijk wordt voordat ze echt 'veilig' is. Maar zelfs onherroeppelijke vergunningen kunnen nog niet-uitvoerbaar worden door strijd met andere regels. En niet alleen privacy etc.
Stel je voor de gemeente doet het ECHT goed fout, en geeft een vergunning af voor een niveau wat onder bestaande bouw uitkomt. Die kan dan wel onherroeppelijk zijn, maar je kunt haar niet uitvoeren zonder rechtstreeks in strijd te zijn met een verbod uit de woningwet.
Of (wat je bij dakopbouwen vaker ziet) je krijgt een vergunning waarbij de zijkanten van je bouwsel iets over de erfgrens heen komen. De gemeente kan de vergunning niet weigeren, die toetst niet aan de eigendom. Met het BW in de hand kunnen je buren je wel verbieden dat uit te voeren.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-12-2013 15:29)
voor wat betreft de technische regels gaat de vergunning boven de wet. Wanneer je door een of andere oorzaak een niveau in die vergunning hebt staan wat afwijkt van wat 'normaal' is, of iets hebt staan wat niet in het BP past, wordt die vergunning ook geacht de toestemming daarvoor in te houden. Ook al staat het er niet expliciet in de tekst.
De rechter gaat er vanuit dat de gemeente haar taken kent en zorgvuldig uitvoert. Ook daar waar het ontheffingsmogelijkheden betreft. Vandaar dat aan dat sluitstuk, de vergunning, zo'n grote waarde wordt toegekend.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-12-2013 15:29)
voor wat betreft de technische regels gaat de vergunning boven de wet. Wanneer je door een of andere oorzaak een niveau in die vergunning hebt staan wat afwijkt van wat 'normaal' is, of iets hebt staan wat niet in het BP past, wordt die vergunning ook geacht de toestemming daarvoor in te houden. Ook al staat het er niet expliciet in de tekst.
De rechter gaat er vanuit dat de gemeente haar taken kent en zorgvuldig uitvoert. Ook daar waar het ontheffingsmogelijkheden betreft. Vandaar dat aan dat sluitstuk, de vergunning, zo'n grote waarde wordt toegekend.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: pino (datum: 05-12-2013 09:06)
bedankt voor jullie reactie
ik doel echt op fouten op bestuurlijk vlak.
Niet op onuitvoerbare vergunningen of technische fouten welke in het beginsel te verwijten zijn aan de aanvrager.
@Henk,
ik heb die uitspraak gelezen het meest verbazingwekkende aan het verhaal vind ik dat er wordt gesteld dat de buren aan de andere zijde een gelijksoortige uitbouw hebben.
en dat dit als bezwaarlijk wordt uitgelegd terwijl je zou verwachten dat dit juist in het voordeel van de bouwer zou werken.
Naam: pino (datum: 05-12-2013 09:06)
bedankt voor jullie reactie
ik doel echt op fouten op bestuurlijk vlak.
Niet op onuitvoerbare vergunningen of technische fouten welke in het beginsel te verwijten zijn aan de aanvrager.
@Henk,
ik heb die uitspraak gelezen het meest verbazingwekkende aan het verhaal vind ik dat er wordt gesteld dat de buren aan de andere zijde een gelijksoortige uitbouw hebben.
en dat dit als bezwaarlijk wordt uitgelegd terwijl je zou verwachten dat dit juist in het voordeel van de bouwer zou werken.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 05-12-2013 09:52)
@pino
Wat is volgens jou dan een fout op bestuurlijk vlak?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 05-12-2013 09:52)
@pino
Wat is volgens jou dan een fout op bestuurlijk vlak?
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: pino (datum: 05-12-2013 11:17)
bijvoorbeeld een net op tijd binnen gekomen bezwaar per abuis niet in behandeling genomen.
Naam: pino (datum: 05-12-2013 11:17)
bijvoorbeeld een net op tijd binnen gekomen bezwaar per abuis niet in behandeling genomen.
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: Bouwer (datum: 06-12-2013 16:36)
Jose,
Als je buren het niet eens zijn met je opbouw, moet je heel goed kijken dat alles volgens wetten in de BW klopt. Gemeente toets alleen aan de bestemmingsplan en kijkt helemaal niet naar burgerrechtelijke zaken als licht en privacy.
In het BW staat dat je niet onrechtmatige hinder mag toebrengen, maar helaas niet precieze richtlijnen van wanneer is het onrechtmatig.
Ik zit nu met de buren en hun advocaat op mijn dak hierdoor. Zo moes ik ook een van mijn prachtige openslaande deuren vastzetten en ondoorzichtig maken, omdat deze binnen 2 meter van de erfgrens is. Vergunning is wel goedgekeurd door de gemeente...
Mijn raad is: zorg dat je rechtsbijstandverzekering het v??r je de eerste paal in de grond slaat! Voor mij is het nu te laat :(
Naam: Bouwer (datum: 06-12-2013 16:36)
Jose,
Als je buren het niet eens zijn met je opbouw, moet je heel goed kijken dat alles volgens wetten in de BW klopt. Gemeente toets alleen aan de bestemmingsplan en kijkt helemaal niet naar burgerrechtelijke zaken als licht en privacy.
In het BW staat dat je niet onrechtmatige hinder mag toebrengen, maar helaas niet precieze richtlijnen van wanneer is het onrechtmatig.
Ik zit nu met de buren en hun advocaat op mijn dak hierdoor. Zo moes ik ook een van mijn prachtige openslaande deuren vastzetten en ondoorzichtig maken, omdat deze binnen 2 meter van de erfgrens is. Vergunning is wel goedgekeurd door de gemeente...
Mijn raad is: zorg dat je rechtsbijstandverzekering het v??r je de eerste paal in de grond slaat! Voor mij is het nu te laat :(
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: Jos (datum: 08-12-2013 22:31)
Wanneer is de vergunning onherroepelijk?
We wachten nu op het besluit van de gemeente. Het bezwaar is afgewezen. We nemen geen daglicht weg alleen zon aan het eind van de dag vnl. in het voor en najaar. We zijn ook niet de eerste met een opbouw in de straat, alleen de eerste aan deze kant van de straat. Zon en privacy waren geen grond voor het bezwaar. Hoe groot is de kans bij een civiel rechter?
Naam: Jos (datum: 08-12-2013 22:31)
Wanneer is de vergunning onherroepelijk?
We wachten nu op het besluit van de gemeente. Het bezwaar is afgewezen. We nemen geen daglicht weg alleen zon aan het eind van de dag vnl. in het voor en najaar. We zijn ook niet de eerste met een opbouw in de straat, alleen de eerste aan deze kant van de straat. Zon en privacy waren geen grond voor het bezwaar. Hoe groot is de kans bij een civiel rechter?
Re: Opbouw (bezwaar van de buren ondanks vergunning)
Naam: Jos (datum: 08-12-2013 22:32)
Sorry ik lees dat de kans dus niet zo groot is! Dank voor de reacties
Reageer
Naam: Jos (datum: 08-12-2013 22:32)
Sorry ik lees dat de kans dus niet zo groot is! Dank voor de reacties
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)