Zoek binnen het forum
Vraag: Twee maal conceptaanvraag?
Naam: Jan Jaap (datum: 18-02-2013 22:13)
Is het mogelijk om twee maal een conceptaanvraag te doen bij de gemeente, alvorens de aanvraag omgevingsvergunning in te dienen?
Ik ga uit van het volgende:
1. Conceptaanvraag bij gemeente planologische afwijking bestemmingsplan
2. Uitwerking Definitief ontwerp (excl. constructie)
3. Conceptaanvraag bij gemeente activiteit bouwen toetsing welstand
4. Uitwerking constructieberekeningen
5. Aanvraag omgevingsvergunning voor activiteiten bouwen & afwijking bestemmingsplan
Reageer
Naam: Jan Jaap (datum: 18-02-2013 22:13)
Is het mogelijk om twee maal een conceptaanvraag te doen bij de gemeente, alvorens de aanvraag omgevingsvergunning in te dienen?
Ik ga uit van het volgende:
1. Conceptaanvraag bij gemeente planologische afwijking bestemmingsplan
2. Uitwerking Definitief ontwerp (excl. constructie)
3. Conceptaanvraag bij gemeente activiteit bouwen toetsing welstand
4. Uitwerking constructieberekeningen
5. Aanvraag omgevingsvergunning voor activiteiten bouwen & afwijking bestemmingsplan
Reageer
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: tim (datum: 18-02-2013 22:49)
Dit moet je vragen bij de betreffende gemeente. Vooroverleg / conceptaanvraag is niet wettelijk verplicht. De ene gemeente is hierin heel flexibel en bij een andere gemeente is vooroverleg geheel niet mogelijk.
Naam: tim (datum: 18-02-2013 22:49)
Dit moet je vragen bij de betreffende gemeente. Vooroverleg / conceptaanvraag is niet wettelijk verplicht. De ene gemeente is hierin heel flexibel en bij een andere gemeente is vooroverleg geheel niet mogelijk.
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 18-02-2013 23:59)
De meeste gemeenten beoordelen ALS ze een vooroverleg en conceptaanvraag doen ook graag het PROJECT op zich. Vaak zal dat een combinatie van ruimtelijke toets, welstandelijke toets en haalbaarheid van een ruimtelijke ontheffing zijn, maar er wordt nog niet gekeken naar de technische invulling. Dat is helemaal de verantwoordelijkheid van de aanvrager.
Technisch inhoudelijke beoordeling komt pas bij de echt aanvraag.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 18-02-2013 23:59)
De meeste gemeenten beoordelen ALS ze een vooroverleg en conceptaanvraag doen ook graag het PROJECT op zich. Vaak zal dat een combinatie van ruimtelijke toets, welstandelijke toets en haalbaarheid van een ruimtelijke ontheffing zijn, maar er wordt nog niet gekeken naar de technische invulling. Dat is helemaal de verantwoordelijkheid van de aanvrager.
Technisch inhoudelijke beoordeling komt pas bij de echt aanvraag.
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-02-2013 00:03)
Je kunt je omgevingsaanvraag uiteraard wel GEFASEERD doen, dat wil zeggen eerst de activiteit 'afwijken regels ruimtelijke ordening', en wanneer je die binnen hebt de activiteit 'bouwen' (waarin ook welstand zit verweven). Je mag dat 1x doen, dus maximaal 2 fases. En je hebt pas een uitvoerbaar plan wanneer je alle activiteiten binnen hebt.
Kan handig zijn om een ontheffing te laten onderzoeken zonder een plan helemaal bouwkundig uit te hoeven werken. Dingetje is wel, wanneer je er met je technische uitwerking achter komt dat er stedebouwkundige aspecten veranderen, loop je het risico dat de ontheffing moet worden heroverwogen met de kans op weigering.
Goed idee dus om je plan iig tot op DO of besteksniveau uit te werken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-02-2013 00:03)
Je kunt je omgevingsaanvraag uiteraard wel GEFASEERD doen, dat wil zeggen eerst de activiteit 'afwijken regels ruimtelijke ordening', en wanneer je die binnen hebt de activiteit 'bouwen' (waarin ook welstand zit verweven). Je mag dat 1x doen, dus maximaal 2 fases. En je hebt pas een uitvoerbaar plan wanneer je alle activiteiten binnen hebt.
Kan handig zijn om een ontheffing te laten onderzoeken zonder een plan helemaal bouwkundig uit te hoeven werken. Dingetje is wel, wanneer je er met je technische uitwerking achter komt dat er stedebouwkundige aspecten veranderen, loop je het risico dat de ontheffing moet worden heroverwogen met de kans op weigering.
Goed idee dus om je plan iig tot op DO of besteksniveau uit te werken.
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 00:04)
De desbetreffende gemeente biedt (zoals velen) de mogelijkheid tot het hebben van vooroverleg / doen van een conceptaanvraag. Hiervoor zijn leges ingesteld.
Het ging mij om de vraag of het twee keer indienen van een conceptaanvraag voor verschillende onderdelen een mogelijkheid is. Heeft iemand hier ervaring mee?
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 00:04)
De desbetreffende gemeente biedt (zoals velen) de mogelijkheid tot het hebben van vooroverleg / doen van een conceptaanvraag. Hiervoor zijn leges ingesteld.
Het ging mij om de vraag of het twee keer indienen van een conceptaanvraag voor verschillende onderdelen een mogelijkheid is. Heeft iemand hier ervaring mee?
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 00:35)
@heer J. Bolte:
Bedankt voor de tip van het gefaseerd aanvragen. Daarmee bespaar ik me dus eigenlijk de kosten van het vooroverleg voor planologische afwijking bestemmingsplan. Alhoewel: bij afwijzing zijn de leges dan misschien weer hoger, afhankelijke van de bouwkosten.
'Kan handig zijn om een ontheffing te laten onderzoeken zonder een plan helemaal bouwkundig uit te hoeven werken.'
Inderdaad. Dat is precies de bedoeling!
'Dingetje is wel, wanneer je er met je technische uitwerking achter komt dat er stedebouwkundige aspecten veranderen, loop je het risico dat de ontheffing moet worden heroverwogen met de kans op weigering.'
Dat risico durf ik wel te nemen. De kans daarop is van tevoren redelijk goed in te schatten.
'Goed idee dus om je plan iig tot op DO of besteksniveau uit te werken.'
Besteksniveau zou ik nooit aanraden. Wordt de vergunning geweigerd, dan heb je wel erg veel werk verricht.
Voor een volledige vergunningaanvraag ga ik uit van een 'DO+'. Maar dat terzijde.
Voor een conceptaanvraag met welstandtoetsing is een DO zonder de constructieberekeningen en zoals u zegt zelfs zonder 'technische invulling' voldoende. Het lijkt mij dus een beter idee om het project in eerste instantie tot hier uit te werken. Vind u ook niet?
Even terugkomend op uw eerste opmerking:
Het is toch ook mogelijk om een vooroverleg over enkel een planologische afwijking bestemmingsplan te hebben?
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 00:35)
@heer J. Bolte:
Bedankt voor de tip van het gefaseerd aanvragen. Daarmee bespaar ik me dus eigenlijk de kosten van het vooroverleg voor planologische afwijking bestemmingsplan. Alhoewel: bij afwijzing zijn de leges dan misschien weer hoger, afhankelijke van de bouwkosten.
'Kan handig zijn om een ontheffing te laten onderzoeken zonder een plan helemaal bouwkundig uit te hoeven werken.'
Inderdaad. Dat is precies de bedoeling!
'Dingetje is wel, wanneer je er met je technische uitwerking achter komt dat er stedebouwkundige aspecten veranderen, loop je het risico dat de ontheffing moet worden heroverwogen met de kans op weigering.'
Dat risico durf ik wel te nemen. De kans daarop is van tevoren redelijk goed in te schatten.
'Goed idee dus om je plan iig tot op DO of besteksniveau uit te werken.'
Besteksniveau zou ik nooit aanraden. Wordt de vergunning geweigerd, dan heb je wel erg veel werk verricht.
Voor een volledige vergunningaanvraag ga ik uit van een 'DO+'. Maar dat terzijde.
Voor een conceptaanvraag met welstandtoetsing is een DO zonder de constructieberekeningen en zoals u zegt zelfs zonder 'technische invulling' voldoende. Het lijkt mij dus een beter idee om het project in eerste instantie tot hier uit te werken. Vind u ook niet?
Even terugkomend op uw eerste opmerking:
Het is toch ook mogelijk om een vooroverleg over enkel een planologische afwijking bestemmingsplan te hebben?
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-02-2013 11:15)
Ja, is mogelijk, maar dat vooroverleg heeft weinig 'status'. En vooral het onderzoek naar de mogelijkheden voor ontheffing wordt vaak overschat. De gemeente gaat echt geen volledige ruimtelijke onderbouwing doen/beoordelen, die kijken alleen op hoofdlijnen naar de soort van ontheffing die nodig is, en of er al beleid is wat een dergelijke ontheffing makkelijker uit te voeren zou maken. In de uitslag op het verzoek staat dan dat je alsnog een ruimtelijke onderbouwing moet maken die bij de aanvraag beoordeeld zal worden.
Als je die info zelf al weet (ik neem aan dat de ontwikkelaar zelf ook bestemmingsplanonderzoek doet) heeft een principeuitspraak van de gemeente verder weinig nut, die zal alleen bevestigen wat je al weet. Het is dan handiger om rechtstreeks informeel met de afdeling ruimtelijke ontwikkeling te gaan communiceren, en dat contact warm te houden voor en tijdens je aanvraag. Vaak willen ze wel input leveren in je ruimtelijke onderbouwing.
De leges van die ontheffingen zijn meestal ook niet gebaseerd op de bouwkosten, maar een vast tarief afhankelijk van de soort van ontheffing. Hoewel gemeenten nu vaak ook wel zien dat de complexiteit van plannen wel meespeelt, en het toch weer vaak naar m2 gaan omslaan. Maar dat moet je even nakijken in de legesverordening van die gemeente. Het kan ook zijn dat ze nog een 10% toeslag toepassen voor gefaseerd indienen, omdat dit wat administratieve rompslomp met zich meebrengt.
Let bij het gefaseerd indienen wel op de termijnen per fase. Gemeenten zitten er nog neit helemaal lekker in (gebeurt te weinig), en de termijnen zijn anders (vaak korter) dan bij een aanvraag 'ineens'. De gemeente moet de procedure en termijnstelling in haar ontvangstbevestiging aan je uitleggen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-02-2013 11:15)
Ja, is mogelijk, maar dat vooroverleg heeft weinig 'status'. En vooral het onderzoek naar de mogelijkheden voor ontheffing wordt vaak overschat. De gemeente gaat echt geen volledige ruimtelijke onderbouwing doen/beoordelen, die kijken alleen op hoofdlijnen naar de soort van ontheffing die nodig is, en of er al beleid is wat een dergelijke ontheffing makkelijker uit te voeren zou maken. In de uitslag op het verzoek staat dan dat je alsnog een ruimtelijke onderbouwing moet maken die bij de aanvraag beoordeeld zal worden.
Als je die info zelf al weet (ik neem aan dat de ontwikkelaar zelf ook bestemmingsplanonderzoek doet) heeft een principeuitspraak van de gemeente verder weinig nut, die zal alleen bevestigen wat je al weet. Het is dan handiger om rechtstreeks informeel met de afdeling ruimtelijke ontwikkeling te gaan communiceren, en dat contact warm te houden voor en tijdens je aanvraag. Vaak willen ze wel input leveren in je ruimtelijke onderbouwing.
De leges van die ontheffingen zijn meestal ook niet gebaseerd op de bouwkosten, maar een vast tarief afhankelijk van de soort van ontheffing. Hoewel gemeenten nu vaak ook wel zien dat de complexiteit van plannen wel meespeelt, en het toch weer vaak naar m2 gaan omslaan. Maar dat moet je even nakijken in de legesverordening van die gemeente. Het kan ook zijn dat ze nog een 10% toeslag toepassen voor gefaseerd indienen, omdat dit wat administratieve rompslomp met zich meebrengt.
Let bij het gefaseerd indienen wel op de termijnen per fase. Gemeenten zitten er nog neit helemaal lekker in (gebeurt te weinig), en de termijnen zijn anders (vaak korter) dan bij een aanvraag 'ineens'. De gemeente moet de procedure en termijnstelling in haar ontvangstbevestiging aan je uitleggen.
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 12:49)
@heer Bolte:
Wanneer u het heeft over een ruimtelijke onderbouwing, is dat dan in het kader van afwijken van het B.P. volgens art 2.12, lid 1 sub a onder 3?
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 12:49)
@heer Bolte:
Wanneer u het heeft over een ruimtelijke onderbouwing, is dat dan in het kader van afwijken van het B.P. volgens art 2.12, lid 1 sub a onder 3?
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-02-2013 16:47)
zou kunnen, dat is de 'goede ruimtelijke onderbouwing' waarvoor vormvoorschriften vaststaan. Maar ook voor de lichtere ontheffingen (binnenplans, kruimelgeval) zal er een ruimtelijke afweging moeten worden gemaakt, waarvoor de gemeente gegevens van de ontwikkelaar nodig zal hebben. Dat zal niet zo uitgebreid zijn als bij een GRO, maar ze kunnen wel degelijk om een motivatie vragen voor het afwijken. En voorwaarden opleggen ten aanzien van die afwijking.
over wat voor een project gaat het in uw geval?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-02-2013 16:47)
zou kunnen, dat is de 'goede ruimtelijke onderbouwing' waarvoor vormvoorschriften vaststaan. Maar ook voor de lichtere ontheffingen (binnenplans, kruimelgeval) zal er een ruimtelijke afweging moeten worden gemaakt, waarvoor de gemeente gegevens van de ontwikkelaar nodig zal hebben. Dat zal niet zo uitgebreid zijn als bij een GRO, maar ze kunnen wel degelijk om een motivatie vragen voor het afwijken. En voorwaarden opleggen ten aanzien van die afwijking.
over wat voor een project gaat het in uw geval?
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 17:14)
@ J. Bolte
Bedankt voor reactie.
Het gaat hier om een kruimelgeval. (WABO 2.12, lid 1 sub a onder 2 / Bor, bijlage II, art.4, namelijk uitbreiding woning buiten bestemmingsplan.
Ik zie echter vrij vaak 'typische kruimelgevallen' waarbij een gemeente vergunning afgeeft op basis van een GRO en Art. 2.12, lid 1 sub a onder 3 (dus niet 2!) Bijvoorbeeld bij een uitbreiding op de verdieping.
Ik dacht dat 'sub a onder 3' alleen voor grote projecten was. Hoe zit dat nu eigenlijk precies?
Naam: Jan Jaap (datum: 19-02-2013 17:14)
@ J. Bolte
Bedankt voor reactie.
Het gaat hier om een kruimelgeval. (WABO 2.12, lid 1 sub a onder 2 / Bor, bijlage II, art.4, namelijk uitbreiding woning buiten bestemmingsplan.
Ik zie echter vrij vaak 'typische kruimelgevallen' waarbij een gemeente vergunning afgeeft op basis van een GRO en Art. 2.12, lid 1 sub a onder 3 (dus niet 2!) Bijvoorbeeld bij een uitbreiding op de verdieping.
Ik dacht dat 'sub a onder 3' alleen voor grote projecten was. Hoe zit dat nu eigenlijk precies?
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-02-2013 01:38)
val je dan niet ook onder art. 3 van bijlage II Bor, waardoor je geen bouwtoestemming meer nodig hebt, alleen een ruimtelijke toestemming?
het ruimtelijk kader is niet zozeer veranderd sinds de komst van de Wabo. Elke uitbreiding aan een woning kan (binnen de bebouwde kom) met een kruimelgeval worden afgehandeld, ook dakopbouwen en uitbreidingen op verdiepingen.
Buiten de bebouwde kom gelden er wat strengere eisen. Niet hoger dan 5 meter boven maaiveld, en niet meer dan 50% van het erf bebouwen. 'Bebouwde kom' moet je daarbij interpreteren als 'deel van een doorlopende bebouwing', lintbebouwing in het buitengebied valt daar vaak ook onder. Het is niet de 'bebouwde kom' uit de Wegenverkeerswet.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-02-2013 01:38)
val je dan niet ook onder art. 3 van bijlage II Bor, waardoor je geen bouwtoestemming meer nodig hebt, alleen een ruimtelijke toestemming?
het ruimtelijk kader is niet zozeer veranderd sinds de komst van de Wabo. Elke uitbreiding aan een woning kan (binnen de bebouwde kom) met een kruimelgeval worden afgehandeld, ook dakopbouwen en uitbreidingen op verdiepingen.
Buiten de bebouwde kom gelden er wat strengere eisen. Niet hoger dan 5 meter boven maaiveld, en niet meer dan 50% van het erf bebouwen. 'Bebouwde kom' moet je daarbij interpreteren als 'deel van een doorlopende bebouwing', lintbebouwing in het buitengebied valt daar vaak ook onder. Het is niet de 'bebouwde kom' uit de Wegenverkeerswet.
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-02-2013 01:39)
De categorieen van gebouwen die met een kruimelgeval mogen worden afgedaan vindt je trouwens in Bor bijlage II art. 4... wanneer het daar niet in past ben je genoodzaakt een projectbesluit te gaan volgen om het alsnog voor elkaar te krijgen.
Er zijn ook nog een paar mitsen en maren, die staan in art. 5 t/m 8
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-02-2013 01:39)
De categorieen van gebouwen die met een kruimelgeval mogen worden afgedaan vindt je trouwens in Bor bijlage II art. 4... wanneer het daar niet in past ben je genoodzaakt een projectbesluit te gaan volgen om het alsnog voor elkaar te krijgen.
Er zijn ook nog een paar mitsen en maren, die staan in art. 5 t/m 8
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: Jan Jaap (datum: 20-02-2013 10:41)
@heer J. Bolte
'val je dan niet ook onder art. 3 van bijlage II Bor, waardoor je geen bouwtoestemming meer nodig hebt, alleen een ruimtelijke toestemming?'
Nee, het gaat hier om een op de grond staand bijbehorende bouwwerk binnen het bouwvlak, maar op het voorerf.
Naam: Jan Jaap (datum: 20-02-2013 10:41)
@heer J. Bolte
'val je dan niet ook onder art. 3 van bijlage II Bor, waardoor je geen bouwtoestemming meer nodig hebt, alleen een ruimtelijke toestemming?'
Nee, het gaat hier om een op de grond staand bijbehorende bouwwerk binnen het bouwvlak, maar op het voorerf.
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: Jan Jaap (datum: 20-02-2013 10:51)
@heer J.Bolte,
Het vreemde is dat ik hier een voorbeeld heb liggen van een GRO art. 2.12, lid 1 sub a onder 3 (Dit noemt u projectbesluit?).
En dat het gaat om een uitbreiding op de verdieping BINNEN de bebouwde kom. Volgens mij had dit dus 'gewoon' een art 2.12, lid 1 sub a onder 2 procedure kunnen zijn, want het valt binnen de categorie?n van het Bor Art.4, lid 4.
Maar dat even terzijde.
Naam: Jan Jaap (datum: 20-02-2013 10:51)
@heer J.Bolte,
Het vreemde is dat ik hier een voorbeeld heb liggen van een GRO art. 2.12, lid 1 sub a onder 3 (Dit noemt u projectbesluit?).
En dat het gaat om een uitbreiding op de verdieping BINNEN de bebouwde kom. Volgens mij had dit dus 'gewoon' een art 2.12, lid 1 sub a onder 2 procedure kunnen zijn, want het valt binnen de categorie?n van het Bor Art.4, lid 4.
Maar dat even terzijde.
Re: Twee maal conceptaanvraag
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-02-2013 15:14)
Vooral in het begin van de Wabo was er nogal wat onduidelijkheid, en er zijn ook wel wat begripsbepalingen 'gerepareerd' destijds. HEt zou dus kunnen dat er op gornd van de regelgeving destijds twijfel was over de procedure... Als u dat interessant vindt kunt u op http://wetten.overheid.nl een datum invullen om de wetstekst van destijds na te zien.
En daarnaast, wat er op een rapport staat, en dat waarop de vergunning is verleend, dat kan van elkaar afwijken. Ik zou de hele situatie moeten kennen en de besluitsstukken kunnen zien om daar iets over te vinden.
Reageer
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-02-2013 15:14)
Vooral in het begin van de Wabo was er nogal wat onduidelijkheid, en er zijn ook wel wat begripsbepalingen 'gerepareerd' destijds. HEt zou dus kunnen dat er op gornd van de regelgeving destijds twijfel was over de procedure... Als u dat interessant vindt kunt u op http://wetten.overheid.nl een datum invullen om de wetstekst van destijds na te zien.
En daarnaast, wat er op een rapport staat, en dat waarop de vergunning is verleend, dat kan van elkaar afwijken. Ik zou de hele situatie moeten kennen en de besluitsstukken kunnen zien om daar iets over te vinden.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)