Zoek binnen het forum
Vraag: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 15-12-2012 21:13)
Onze woning opgeleverd in 2008 vertoont steeds meer verborgen gebreken ten aanzien van de vergunningafgifte, bouwbesluit, Epc en brochure. De woning is op dit moment onverkoopbaar, als verkopende partij heb je immers meldplicht.
De woning zoals is afgebouwd mist volgens de EPC,verkregen na veel geleur bij de gemeente,het heeft ongeveer 3jaar geduurd voor we ze hadden ze waren er niet of kwijt, vloerverwarming op drie verdiepingen gevoed door een collectieve warmtepomp voor verwarming en in de zomer koeling daar ons huis veel glas en een grote vide bezit. zonnecollectoren, kalkzandsteen binnenspouwbladen deze zijn nu uitgevoerd als houtskelet en er staat ineens een staalconstructie in de spouw en deze is grotendeels niet geisoleerd. Tevens is de zonnewering aan de buitengevel in de vorm van betonnen overstekken verandert naar opengewerkte roosters. De woning zou beschikken over geisoleerde fundering deze is ook weggelaten waardoor er gigantisch veel koudebruggen op de begane grond zijn. De keuken wordt momenteel niet warmer dan 16 a 17 graden en dan is deze achteraf extra voorzien van designradiator van 2600 watt, zelf hebben we er nog een oliekacheltje van 2000 watt bijgezet en nog sorteert het geen effect. Al deze verborgen gebreken zijn ontstaan door de doorgevoerdr bezuinigingen.
Nu is mijn vraag, wat moet er gebeuren om de woning weer goed te krijgen daar hij volgens het bouwbesluit aan de EPC moet voldoen.
( de gemeente heeft het natuurlijk ook verslapen ze hadden het met de periodieke controle er natuurlijk zo uit kunnen halen. Zelfs op de tekeningen hadden ze het al kunnen zien, want er had immers een collectief warmte huisje gebouwd moeten worden voor 66 woningeenheden.)
Alvast bedankt voor de antwoorden.
Reageer
Naam: de Vries (datum: 15-12-2012 21:13)
Onze woning opgeleverd in 2008 vertoont steeds meer verborgen gebreken ten aanzien van de vergunningafgifte, bouwbesluit, Epc en brochure. De woning is op dit moment onverkoopbaar, als verkopende partij heb je immers meldplicht.
De woning zoals is afgebouwd mist volgens de EPC,verkregen na veel geleur bij de gemeente,het heeft ongeveer 3jaar geduurd voor we ze hadden ze waren er niet of kwijt, vloerverwarming op drie verdiepingen gevoed door een collectieve warmtepomp voor verwarming en in de zomer koeling daar ons huis veel glas en een grote vide bezit. zonnecollectoren, kalkzandsteen binnenspouwbladen deze zijn nu uitgevoerd als houtskelet en er staat ineens een staalconstructie in de spouw en deze is grotendeels niet geisoleerd. Tevens is de zonnewering aan de buitengevel in de vorm van betonnen overstekken verandert naar opengewerkte roosters. De woning zou beschikken over geisoleerde fundering deze is ook weggelaten waardoor er gigantisch veel koudebruggen op de begane grond zijn. De keuken wordt momenteel niet warmer dan 16 a 17 graden en dan is deze achteraf extra voorzien van designradiator van 2600 watt, zelf hebben we er nog een oliekacheltje van 2000 watt bijgezet en nog sorteert het geen effect. Al deze verborgen gebreken zijn ontstaan door de doorgevoerdr bezuinigingen.
Nu is mijn vraag, wat moet er gebeuren om de woning weer goed te krijgen daar hij volgens het bouwbesluit aan de EPC moet voldoen.
( de gemeente heeft het natuurlijk ook verslapen ze hadden het met de periodieke controle er natuurlijk zo uit kunnen halen. Zelfs op de tekeningen hadden ze het al kunnen zien, want er had immers een collectief warmte huisje gebouwd moeten worden voor 66 woningeenheden.)
Alvast bedankt voor de antwoorden.
Reageer
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: rene (datum: 15-12-2012 23:28)
Maar als e.e.a zo erg afwijkt. ook t.o.v. de brochure, waarom dan wel overgegaan tot koop/overdracht? Toen was immers ook het moment de bouwer en/of ontwikkelaar hierop aan te spreken.
dit zijn denk ik ook nu nog de partijen die u eventueel hiervoor aansprakelijk kunt/moet stellen.
Tenzij u heeft getekend het eens te zijn met de aanpassingen, dan heeft dit geen zin meer lijkt mij.
De gemeente heeft inderdaad verzuimt goede controle te voeren. Maar volgens mij is die moeilijk aansprakelijk te stellen (helaas soms) ze controleren, maar proberen naar mijn mening verantwoording altijd elders onder te brengen.
Naam: rene (datum: 15-12-2012 23:28)
Maar als e.e.a zo erg afwijkt. ook t.o.v. de brochure, waarom dan wel overgegaan tot koop/overdracht? Toen was immers ook het moment de bouwer en/of ontwikkelaar hierop aan te spreken.
dit zijn denk ik ook nu nog de partijen die u eventueel hiervoor aansprakelijk kunt/moet stellen.
Tenzij u heeft getekend het eens te zijn met de aanpassingen, dan heeft dit geen zin meer lijkt mij.
De gemeente heeft inderdaad verzuimt goede controle te voeren. Maar volgens mij is die moeilijk aansprakelijk te stellen (helaas soms) ze controleren, maar proberen naar mijn mening verantwoording altijd elders onder te brengen.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Jeroen (datum: 15-12-2012 23:45)
??????????????????????
Naam: Jeroen (datum: 15-12-2012 23:45)
??????????????????????
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Patrick (datum: 16-12-2012 15:06)
onverkoopbaar valt wel mee denk ik. De woning is gereedgemeld en valt nu in de categorie bestaande woningen. Dan hoeft hij niet aan de EPC te voldoen.
Je kan voor een paar honderd euro een energieprestatiecertificaat laten maken en dan voldoe je aan al je verplichtingen.
Dat neemt niet weg dat er als ik het zo hoor op een schandalige manier is bezuinigd door de ontwikkelaar en/of bouwer. De gemeente had hier bij de gereedmelding toch iets moeten zien. Ze zijn echter niet aansprakelijk. Dat is degene met wie u een contract heeft afgesloten.
Vreemd dat er bij al die 66 woningen niet een professional bij de oplevering is geweest die er werk van heeft gemaakt.
Naam: Patrick (datum: 16-12-2012 15:06)
onverkoopbaar valt wel mee denk ik. De woning is gereedgemeld en valt nu in de categorie bestaande woningen. Dan hoeft hij niet aan de EPC te voldoen.
Je kan voor een paar honderd euro een energieprestatiecertificaat laten maken en dan voldoe je aan al je verplichtingen.
Dat neemt niet weg dat er als ik het zo hoor op een schandalige manier is bezuinigd door de ontwikkelaar en/of bouwer. De gemeente had hier bij de gereedmelding toch iets moeten zien. Ze zijn echter niet aansprakelijk. Dat is degene met wie u een contract heeft afgesloten.
Vreemd dat er bij al die 66 woningen niet een professional bij de oplevering is geweest die er werk van heeft gemaakt.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Jeroen (datum: 16-12-2012 15:27)
66 woningen?
Dan worden het hele grote vraagtekens.
Naam: Jeroen (datum: 16-12-2012 15:27)
66 woningen?
Dan worden het hele grote vraagtekens.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 16-12-2012 15:43)
U schrijft dat deze wijzigingen als onderdeel van bezuinigingen zijn doorgevoerd... wie had de verantwoordelijkheid over de bouwkosten? Wie heeft het initiatief genomen die woningen anders uit te gaan voeren? Ik denk toch echt wel de ontwikkelaar... En wanneer hij u iets verkocht heeft wat niet is wat hij in eerste instantie heeft aangeboden, heeft u met hem een probleem.
De gemeente had dit nooit mogen toestaan, omdat het gebouw zoals het er uiteindelijk staat nooit vergunbaar was geweest op papier. Maar tegelijk moet je ook niet van een gemeente verwachten dat ze 24/7 op de bouwplaats aanwezig zijn. Verantwoordelijkheid ligt bij de ontwikkelaar. Vaak zie je dat aangevraagde vergunningen ook 'mooi' worden opgeschreven om maar vergunning te krijgen, terwijl eigenlijk allang duidelijk is dat er zo niet gebouwd gaat worden.
Hoe lang is het trouwens geleden dat die woningen door de gemeente voor het laatst bezocht zijn? Wellicht is er nog een mogelijkheid de gemeente erop te wijzen dat er dusdanig in afwijking is gebouwd dat er sprake is van een andere aanvraag... alleen heb je dan wel het probleem dat je nu eigenaar bent, en een handhavingstraject dus op jouw bordje terecht komt.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 16-12-2012 15:43)
U schrijft dat deze wijzigingen als onderdeel van bezuinigingen zijn doorgevoerd... wie had de verantwoordelijkheid over de bouwkosten? Wie heeft het initiatief genomen die woningen anders uit te gaan voeren? Ik denk toch echt wel de ontwikkelaar... En wanneer hij u iets verkocht heeft wat niet is wat hij in eerste instantie heeft aangeboden, heeft u met hem een probleem.
De gemeente had dit nooit mogen toestaan, omdat het gebouw zoals het er uiteindelijk staat nooit vergunbaar was geweest op papier. Maar tegelijk moet je ook niet van een gemeente verwachten dat ze 24/7 op de bouwplaats aanwezig zijn. Verantwoordelijkheid ligt bij de ontwikkelaar. Vaak zie je dat aangevraagde vergunningen ook 'mooi' worden opgeschreven om maar vergunning te krijgen, terwijl eigenlijk allang duidelijk is dat er zo niet gebouwd gaat worden.
Hoe lang is het trouwens geleden dat die woningen door de gemeente voor het laatst bezocht zijn? Wellicht is er nog een mogelijkheid de gemeente erop te wijzen dat er dusdanig in afwijking is gebouwd dat er sprake is van een andere aanvraag... alleen heb je dan wel het probleem dat je nu eigenaar bent, en een handhavingstraject dus op jouw bordje terecht komt.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: pino (datum: 16-12-2012 19:37)
Als eigenaar heeft u in principe alleen met de verkoop brochure te maken.
indien daar inderdaad andere materialen zijn omschreven heeft u een punt.
(meestal zijn die dingen niet per ongeluk nogal vaag)
Het vergunnings traject is iets tussen de ontwikkelaar en de gemeente.
het is best mogelijk dat de wijzigingen en bezuinigingen gewoon vergund zijn.
Naam: pino (datum: 16-12-2012 19:37)
Als eigenaar heeft u in principe alleen met de verkoop brochure te maken.
indien daar inderdaad andere materialen zijn omschreven heeft u een punt.
(meestal zijn die dingen niet per ongeluk nogal vaag)
Het vergunnings traject is iets tussen de ontwikkelaar en de gemeente.
het is best mogelijk dat de wijzigingen en bezuinigingen gewoon vergund zijn.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:29)
Allereerst bedankt voor jullie reacties.
Rene gelukkig hebben wij niet getekend voor al deze veranderingen.
De woning die wij gekocht hebben is in de brochure anders voor gedaan dan er bij de vergunningsafgifte is afgegeven.
Dit kwam pas aan het licht bij de eerste winter daar wij de woning niet warm kregen en voornamenlijk in de vide.
Daarop heeft de tegenpartij wat aanpassingen gedaan in de vorm van de designradiator en het plafond van de garage geisoleerd.Hier hadden wij tevens gevraagd naar de epc berekeningen deze kregen wij uiteraard niet zo ook niet bij de gemeente. Je begrijpt dat het dan zo een sleepende kwestie wordt. De epc hebben we pas enkele maanden in huis en we moeten nu overgaan tot actie vandaar deze vragen op dit forum.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:29)
Allereerst bedankt voor jullie reacties.
Rene gelukkig hebben wij niet getekend voor al deze veranderingen.
De woning die wij gekocht hebben is in de brochure anders voor gedaan dan er bij de vergunningsafgifte is afgegeven.
Dit kwam pas aan het licht bij de eerste winter daar wij de woning niet warm kregen en voornamenlijk in de vide.
Daarop heeft de tegenpartij wat aanpassingen gedaan in de vorm van de designradiator en het plafond van de garage geisoleerd.Hier hadden wij tevens gevraagd naar de epc berekeningen deze kregen wij uiteraard niet zo ook niet bij de gemeente. Je begrijpt dat het dan zo een sleepende kwestie wordt. De epc hebben we pas enkele maanden in huis en we moeten nu overgaan tot actie vandaar deze vragen op dit forum.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:33)
Jeroen jou reactie begrijp ik ook.
De eerste reatie die ik kreeg van een bouwkundige bij vereniging eigen huis was het zelfde en volgens de bouwmeter van VeH zou ik op dit moment een hondenhok bezitten.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:33)
Jeroen jou reactie begrijp ik ook.
De eerste reatie die ik kreeg van een bouwkundige bij vereniging eigen huis was het zelfde en volgens de bouwmeter van VeH zou ik op dit moment een hondenhok bezitten.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Jeroen (datum: 16-12-2012 20:36)
Het blijft een uitzonderlijk vreemd en wat ongeloogwaardig verhaal.
Uitgaande dat het verhaal klopt:
Aktie 1:
Uitzoeken of er is gebouwd met SWK-garantie.
Naam: Jeroen (datum: 16-12-2012 20:36)
Het blijft een uitzonderlijk vreemd en wat ongeloogwaardig verhaal.
Uitgaande dat het verhaal klopt:
Aktie 1:
Uitzoeken of er is gebouwd met SWK-garantie.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:37)
Patrick op het moment dat ik de woning verkoop gaat de potentiele koper ook navraag doen bij het gemeentehuis en krijgt hij een heel ander beeld van het huis. Tevens heb ik als verkopende partij ook meldplicht van de verborgen gebreken. De gebreken die er nu liggen zijn nog niet opgelost.De woning is dus op dit moment niet warm te krijgen en dat met 2 kleine kinderen. Onverkoopbaar.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:37)
Patrick op het moment dat ik de woning verkoop gaat de potentiele koper ook navraag doen bij het gemeentehuis en krijgt hij een heel ander beeld van het huis. Tevens heb ik als verkopende partij ook meldplicht van de verborgen gebreken. De gebreken die er nu liggen zijn nog niet opgelost.De woning is dus op dit moment niet warm te krijgen en dat met 2 kleine kinderen. Onverkoopbaar.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:45)
Jeroen nog even terugkomend op het aantal woningen het zijn 7 koopwoningen waarvan er 4 verkocht zijn. De rest van de woningen zijn huur. De tegenpartij heeft aangeboden te naisoleren en dat bij houtskelet en een nieuwbouwwoning uit 2008!!! Zou niet moeten. Tevens komt bij naisolatie het damppunt op een andere plek te liggen wat weer vochtproblemen met zich mee kan brengen.
Ze willen uit coulance ook nog vloerverwarming op de begane grond aanbrengen, maar bij ons moet dan de houten vloer verwijderd worden, bestaande leidingen worden kapot gefraisd, warm en koud moet verlegd worden, electra gaat kapot ongeveer 5 groepen voor de keuken en er moet dan weer een nieuwe vloer in maar ze willen dit wel met algehele kwijting over en weer.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 20:45)
Jeroen nog even terugkomend op het aantal woningen het zijn 7 koopwoningen waarvan er 4 verkocht zijn. De rest van de woningen zijn huur. De tegenpartij heeft aangeboden te naisoleren en dat bij houtskelet en een nieuwbouwwoning uit 2008!!! Zou niet moeten. Tevens komt bij naisolatie het damppunt op een andere plek te liggen wat weer vochtproblemen met zich mee kan brengen.
Ze willen uit coulance ook nog vloerverwarming op de begane grond aanbrengen, maar bij ons moet dan de houten vloer verwijderd worden, bestaande leidingen worden kapot gefraisd, warm en koud moet verlegd worden, electra gaat kapot ongeveer 5 groepen voor de keuken en er moet dan weer een nieuwe vloer in maar ze willen dit wel met algehele kwijting over en weer.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 21:03)
Bolte de gemeente had dit op papier al kunnen zien gebeuren daar er op de plattegrond van de wijk geen ruimte is voor een dergelijk warmtehuisje voor de warmtepomp en vloerverwarming op alle etagges. En dan heeft de gemeente toch de tool om tijdens de bouw er een bouwstop op te gooien. De gemeente valt in deze toch ook wat te verwijten.
Zou het niet mogelijk zijn om het handhavingstraject in te gaan en als de brief van de gemeente komt met handhaving dan een procedure te starten tegen de tegenpartij zij hebben ook nog 62 woningen in de portefeuille.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 21:03)
Bolte de gemeente had dit op papier al kunnen zien gebeuren daar er op de plattegrond van de wijk geen ruimte is voor een dergelijk warmtehuisje voor de warmtepomp en vloerverwarming op alle etagges. En dan heeft de gemeente toch de tool om tijdens de bouw er een bouwstop op te gooien. De gemeente valt in deze toch ook wat te verwijten.
Zou het niet mogelijk zijn om het handhavingstraject in te gaan en als de brief van de gemeente komt met handhaving dan een procedure te starten tegen de tegenpartij zij hebben ook nog 62 woningen in de portefeuille.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 21:12)
Pino de wijzigingen zijn niet vergund.
De woning zoals hij er nu bijstaat haalt nooit de gevraagde epc van 0,8 uit 2008.Tevens zijn in de brochure de wanden van kalk zand en niet van houtskelet. De woning heeft nu een standaard verwarmings installatie en dit lukt niet met een vide.
Als de woning exact gebouwd zou zijn volgens brochure dan zou hij nog steeds niet voldoen aan het bouwbesluit. Bij de brochure kan de epc nooit 0.8 zijn wat wel in het bouwbesluit omschreven staat. We kunnen nu wel concluderen dat er verschillen zijn t.o.v. vergund, gebouwd en brochure.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 21:12)
Pino de wijzigingen zijn niet vergund.
De woning zoals hij er nu bijstaat haalt nooit de gevraagde epc van 0,8 uit 2008.Tevens zijn in de brochure de wanden van kalk zand en niet van houtskelet. De woning heeft nu een standaard verwarmings installatie en dit lukt niet met een vide.
Als de woning exact gebouwd zou zijn volgens brochure dan zou hij nog steeds niet voldoen aan het bouwbesluit. Bij de brochure kan de epc nooit 0.8 zijn wat wel in het bouwbesluit omschreven staat. We kunnen nu wel concluderen dat er verschillen zijn t.o.v. vergund, gebouwd en brochure.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Jeroen (datum: 16-12-2012 21:22)
Even voor de duidelijkheid:
1. Jullie hebben gekocht op basis van bepaalde informatie die onderdeel is van de koopovereenkomst?
2. Dat er was afgeweken van die informatie was bij jullie niet bekend en had ook niet bekend kunnen zijn bij jullie ten tijde van de oplevering?
3. Bij de oplevering zijn er door jullie geen opmerkingen gemaakt over de afwijking van de koopinformatie?
Als dat klopt dan denk ik dat je privaatrechterlijk je weg moet zoeken. Nogmaals: Bekijk of er gebouwd is met garantie.
Maak zelf geen afspraken met die aannemer of projectontwikkelaar maar zoek medestanders (buren) en deskundige ondersteuning.
Verwacht niets van de gemeentelijke afdeling vergunningen. Die zitten natuurlijk compleet fout, maar zullen waarschijnlijk niets voor jullie oplossen.
Breng het t.z.t. goed onderbouwd in de publiciteit. Mogelijk dat er via de politiek dan vragen komen en akties.
Naam: Jeroen (datum: 16-12-2012 21:22)
Even voor de duidelijkheid:
1. Jullie hebben gekocht op basis van bepaalde informatie die onderdeel is van de koopovereenkomst?
2. Dat er was afgeweken van die informatie was bij jullie niet bekend en had ook niet bekend kunnen zijn bij jullie ten tijde van de oplevering?
3. Bij de oplevering zijn er door jullie geen opmerkingen gemaakt over de afwijking van de koopinformatie?
Als dat klopt dan denk ik dat je privaatrechterlijk je weg moet zoeken. Nogmaals: Bekijk of er gebouwd is met garantie.
Maak zelf geen afspraken met die aannemer of projectontwikkelaar maar zoek medestanders (buren) en deskundige ondersteuning.
Verwacht niets van de gemeentelijke afdeling vergunningen. Die zitten natuurlijk compleet fout, maar zullen waarschijnlijk niets voor jullie oplossen.
Breng het t.z.t. goed onderbouwd in de publiciteit. Mogelijk dat er via de politiek dan vragen komen en akties.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 22:34)
Jeroen bedankt voor je reactie.
Op het moment van oplevering waren al deze problemen er nog niet, deze kwamen er pas na ongeveer een jaar toen de koude periode aanbrak. Na 4jr hebben we pas alle gegevens compleet hoe er gebouwd had moeten worden.
En nee er is niet gebouwd onder garantie.We zijn te goed van vertrouwen geweest.
Misschien is in de publiciteit brengen nog wel een laatste redmiddel.
Naam: de Vries (datum: 16-12-2012 22:34)
Jeroen bedankt voor je reactie.
Op het moment van oplevering waren al deze problemen er nog niet, deze kwamen er pas na ongeveer een jaar toen de koude periode aanbrak. Na 4jr hebben we pas alle gegevens compleet hoe er gebouwd had moeten worden.
En nee er is niet gebouwd onder garantie.We zijn te goed van vertrouwen geweest.
Misschien is in de publiciteit brengen nog wel een laatste redmiddel.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: B (datum: 16-12-2012 23:47)
De genoemde gebreken maken de woning kwalitatief minder dan gedacht, maar je woning voldoet er nog steeds mee aan het Bouwbesluit. Zelfs aan de nieuwbouwvoorschriften zo te lezen.
De gemeente kun je nooit aansprakelijk stellen. Woningbezitter is altijd de eindaansprakelijke.
Is er testijds bouwtoezicht op de aannemer geweest?
Naam: B (datum: 16-12-2012 23:47)
De genoemde gebreken maken de woning kwalitatief minder dan gedacht, maar je woning voldoet er nog steeds mee aan het Bouwbesluit. Zelfs aan de nieuwbouwvoorschriften zo te lezen.
De gemeente kun je nooit aansprakelijk stellen. Woningbezitter is altijd de eindaansprakelijke.
Is er testijds bouwtoezicht op de aannemer geweest?
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 17-12-2012 00:11)
Als het merendeel van de woningen nog niet is verkocht is het vast wel mogelijk om een handhavingstraject tegen de ontwikkelaar op te starten.... maar ik vraag me af wie daar dan iets mee wint. Tuurlijk, de situatie zoals ze nu is kan niet, maar wat wilt u bereiken?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 17-12-2012 00:11)
Als het merendeel van de woningen nog niet is verkocht is het vast wel mogelijk om een handhavingstraject tegen de ontwikkelaar op te starten.... maar ik vraag me af wie daar dan iets mee wint. Tuurlijk, de situatie zoals ze nu is kan niet, maar wat wilt u bereiken?
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 17-12-2012 00:14)
Daarnaast weet ik niet hoe de woning u is aangeboden, maar over het algemeen staan er in brochures geen bouwmaterialen... en zelfs al stond dat er wel in, op het moment dat u de woning koopt, accepteert u de staat van de woning. Veel van de zaken die u noemt kan ik toch geen 'verborgen gebrek' noemen. Je weet toch wel of je woning een bepaald type verwarming heeft of niet?
Dat wat u aangeboden is staat daarnaast los van wat er vergund is. Of u moet daadwerkelijk op basis van de vergunningstekeningen de koop hebben gesloten.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 17-12-2012 00:14)
Daarnaast weet ik niet hoe de woning u is aangeboden, maar over het algemeen staan er in brochures geen bouwmaterialen... en zelfs al stond dat er wel in, op het moment dat u de woning koopt, accepteert u de staat van de woning. Veel van de zaken die u noemt kan ik toch geen 'verborgen gebrek' noemen. Je weet toch wel of je woning een bepaald type verwarming heeft of niet?
Dat wat u aangeboden is staat daarnaast los van wat er vergund is. Of u moet daadwerkelijk op basis van de vergunningstekeningen de koop hebben gesloten.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Leon (datum: 17-12-2012 08:27)
Ah, een collectieve warmtepomp. Fantastisch systeem. Op papier. In de praktijk kan het ook een prachtig systeem zijn, maar dan moet het wel juist bedacht en uitgevoerd worden en daar gaat het vaak mis. Ben geen deskundige op het gebied van die systemen, maar wat ik wel weet is dat er vaak te gunstig wordt gerekend waardoor een zo'n systeem in de parktijk niet werkt. Warmtepompen werken op basis van temperatuurverschillen in de bodem of eventueel in de lucht, als er daar wat mis zit dan werkt het dus niet. Op die manier zijn er ook meerdere verhalen bekend van woningen die zowel een warmtepomp hebben i.c.m. een reguliere CV-ketel (beiden al dan niet collectief). Koper krijgt een mooi verhaal voorgeschoteld over lage energiekosten en vervolgens staat die ketel de hele winter maximaal te stoken omdat de warmtepomp niet aan de bak kan. Weet niet of dat hier ook aan de orde is, wellicht is het slechts onderdeel van het totale probleem, maar het lijkt me wel een aanknopingspunt.
Naam: Leon (datum: 17-12-2012 08:27)
Ah, een collectieve warmtepomp. Fantastisch systeem. Op papier. In de praktijk kan het ook een prachtig systeem zijn, maar dan moet het wel juist bedacht en uitgevoerd worden en daar gaat het vaak mis. Ben geen deskundige op het gebied van die systemen, maar wat ik wel weet is dat er vaak te gunstig wordt gerekend waardoor een zo'n systeem in de parktijk niet werkt. Warmtepompen werken op basis van temperatuurverschillen in de bodem of eventueel in de lucht, als er daar wat mis zit dan werkt het dus niet. Op die manier zijn er ook meerdere verhalen bekend van woningen die zowel een warmtepomp hebben i.c.m. een reguliere CV-ketel (beiden al dan niet collectief). Koper krijgt een mooi verhaal voorgeschoteld over lage energiekosten en vervolgens staat die ketel de hele winter maximaal te stoken omdat de warmtepomp niet aan de bak kan. Weet niet of dat hier ook aan de orde is, wellicht is het slechts onderdeel van het totale probleem, maar het lijkt me wel een aanknopingspunt.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: pino (datum: 17-12-2012 10:08)
Als de woningen inderdaad niet vergund zijn begrijp ik helemaal niets van de gang van zaken daar bij de gemeente.
(Ik heb het daarbij niet over de epc van die is niet zo heel zichtbaar in de bouwfase)
Ik maak uit u verhaal echter op dat is de constructie van de woning compleet op de schop is gegaan.
je zou toch verwachten dat voor de constructie zoals toegepast een vergunning is aangevraagd/afgegeven.
Het al dan niet plaatsen van de warmtepomp heeft geen enkele invloed op het warm krijgen van de woning dat is slechts een warmtebron
Als de woning niet warm wordt is het aanwezige vermogen simpelweg te laag.
Zelfs een nagenoeg ongeisoleerde woning met enkel glas is zonder meer warm te stoken (daar zijn er namelijk nog heel wat van)
Naam: pino (datum: 17-12-2012 10:08)
Als de woningen inderdaad niet vergund zijn begrijp ik helemaal niets van de gang van zaken daar bij de gemeente.
(Ik heb het daarbij niet over de epc van die is niet zo heel zichtbaar in de bouwfase)
Ik maak uit u verhaal echter op dat is de constructie van de woning compleet op de schop is gegaan.
je zou toch verwachten dat voor de constructie zoals toegepast een vergunning is aangevraagd/afgegeven.
Het al dan niet plaatsen van de warmtepomp heeft geen enkele invloed op het warm krijgen van de woning dat is slechts een warmtebron
Als de woning niet warm wordt is het aanwezige vermogen simpelweg te laag.
Zelfs een nagenoeg ongeisoleerde woning met enkel glas is zonder meer warm te stoken (daar zijn er namelijk nog heel wat van)
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Leon (datum: 17-12-2012 11:47)
@pino
Dat bedoel ik dus. Mogelijk functioneert die warmtepomp dan niet naar behoren, dus dan heb je geen verwarming... Maar dat blijft gissen natuurlijk via een forum.
Naam: Leon (datum: 17-12-2012 11:47)
@pino
Dat bedoel ik dus. Mogelijk functioneert die warmtepomp dan niet naar behoren, dus dan heb je geen verwarming... Maar dat blijft gissen natuurlijk via een forum.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: B. van den Broek (datum: 18-12-2012 08:47)
een houtskeletbouw woning heeft de eigenschap sneller op te warmen omdat de wanden de warmte niet absorberen zoals bij kalkzandsteen/ beton wel gebeurd.
Ik vind het trouwens geen verborgen gebreken. U heeft een koop-aannemeingovereenkomst getekend. Er dient volgens die stukken gebouwd te zijn. Dat is contract, als dat afwijkt heeft u een punt.
Het niet warm krijgen staat los van de geisoleerde fundering, er zijn zoals gezegd heel veel woningen ongeisloeerde funderingen hebben. Ook die zijn warm te krijgen.
Staan er nergens ontwerp temperaturen genoemd in de overeenkomst? Lag er geen technische omschrijving ten grondslag aan de overeenkomst?
Naam: B. van den Broek (datum: 18-12-2012 08:47)
een houtskeletbouw woning heeft de eigenschap sneller op te warmen omdat de wanden de warmte niet absorberen zoals bij kalkzandsteen/ beton wel gebeurd.
Ik vind het trouwens geen verborgen gebreken. U heeft een koop-aannemeingovereenkomst getekend. Er dient volgens die stukken gebouwd te zijn. Dat is contract, als dat afwijkt heeft u een punt.
Het niet warm krijgen staat los van de geisoleerde fundering, er zijn zoals gezegd heel veel woningen ongeisloeerde funderingen hebben. Ook die zijn warm te krijgen.
Staan er nergens ontwerp temperaturen genoemd in de overeenkomst? Lag er geen technische omschrijving ten grondslag aan de overeenkomst?
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 18-12-2012 19:47)
Onze woningen zijn met een bepaalde vergunning afgegeven met bijbehorende epc waar wettelijk aan voldaan moet worden mijn inziens. Daarna heeft de ontwikkelaar een brochure ontwikkeld waarin heel veel in weg is bezuinigd.
Dit kwam voor ons pas later aan het licht doordat wij onze woning niet warm kregen ook niet na de vele aanpassingen.
EPC pas na 4,5 jaar gekregen. Dus nu hebben we een vergelijk gebouwde situatie en epc situatie.
De eerste 10jr hebben wij onze epc nodig om ons huis te verkopen, daar klopt nu niets van.
Dus de woning voldoet nu niet aan de vergunningafgifte. En is dus geen energie zuinig huis wat wel is gebouwd in 2008.
Naam: de Vries (datum: 18-12-2012 19:47)
Onze woningen zijn met een bepaalde vergunning afgegeven met bijbehorende epc waar wettelijk aan voldaan moet worden mijn inziens. Daarna heeft de ontwikkelaar een brochure ontwikkeld waarin heel veel in weg is bezuinigd.
Dit kwam voor ons pas later aan het licht doordat wij onze woning niet warm kregen ook niet na de vele aanpassingen.
EPC pas na 4,5 jaar gekregen. Dus nu hebben we een vergelijk gebouwde situatie en epc situatie.
De eerste 10jr hebben wij onze epc nodig om ons huis te verkopen, daar klopt nu niets van.
Dus de woning voldoet nu niet aan de vergunningafgifte. En is dus geen energie zuinig huis wat wel is gebouwd in 2008.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 18-12-2012 19:54)
Nog een opmerking:op de warmtepomp zou vloerverwarming gevoed worden op alle 3 de etagges. Wat is nu het geval, bij ons is er een hr ketel geplaatst met radiatoren met veel te weinig cap. Er is in de vide al 2600 watt bijgezet en nog niet warm te krijgen. En aan de vide zit ook nog eens 30m2 glasoppervlakte staand op een kademuur, dus de kou trekt uit het water zo de vloer in en kou langs het glas valt weer naar beneden.
Naam: de Vries (datum: 18-12-2012 19:54)
Nog een opmerking:op de warmtepomp zou vloerverwarming gevoed worden op alle 3 de etagges. Wat is nu het geval, bij ons is er een hr ketel geplaatst met radiatoren met veel te weinig cap. Er is in de vide al 2600 watt bijgezet en nog niet warm te krijgen. En aan de vide zit ook nog eens 30m2 glasoppervlakte staand op een kademuur, dus de kou trekt uit het water zo de vloer in en kou langs het glas valt weer naar beneden.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Leon (datum: 18-12-2012 20:52)
Ik denk echt dat de warmtepomp hier het probleem is. Deze zal een zekere basiswarmte moeten leveren, de CV-ketel is er dan om (naast het tapwater) te voorzien in de piekmomenten. Als de vloerverwarming niet functioneert zal het beperkte aantal radiatoren de boel niet warm krijgen. Logisch, daar zijn ze dan ook niet op berekend. Gebrekkige isolatie zal wellicht meespelen in de problematiek, maar vooralsnog zet ik mijn geld in op die warmtepomp.
Naam: Leon (datum: 18-12-2012 20:52)
Ik denk echt dat de warmtepomp hier het probleem is. Deze zal een zekere basiswarmte moeten leveren, de CV-ketel is er dan om (naast het tapwater) te voorzien in de piekmomenten. Als de vloerverwarming niet functioneert zal het beperkte aantal radiatoren de boel niet warm krijgen. Logisch, daar zijn ze dan ook niet op berekend. Gebrekkige isolatie zal wellicht meespelen in de problematiek, maar vooralsnog zet ik mijn geld in op die warmtepomp.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 18-12-2012 21:57)
Bedankt Leon, dan moet de warmtepomp achteraf nog aangebracht worden mits mogelijk deze is namelijk wegbezuinigd bij 66 woningen.
Naam: de Vries (datum: 18-12-2012 21:57)
Bedankt Leon, dan moet de warmtepomp achteraf nog aangebracht worden mits mogelijk deze is namelijk wegbezuinigd bij 66 woningen.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: Leon (datum: 19-12-2012 08:13)
Huh? Nu snap ik het even niet meer. In je openingsvraag geef je aan dat je op alle verdiepingen vloerverwarming hebt, gevoed door een collectieve warmtepomp. Maar die is er dus helemaal niet? Het wordt een beetje een warrig verhaal zo...
Naam: Leon (datum: 19-12-2012 08:13)
Huh? Nu snap ik het even niet meer. In je openingsvraag geef je aan dat je op alle verdiepingen vloerverwarming hebt, gevoed door een collectieve warmtepomp. Maar die is er dus helemaal niet? Het wordt een beetje een warrig verhaal zo...
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-12-2012 15:40)
De woning was daarmee vergund, maar het is zo te lezen niet uitgevoerd. Er is blijkbaar een compleet andere woning dan vergund neergezet.
Voordat je de gemeente daarop gaat aanspreken, is het wel van belang dat je duidelijkheid krijgt wat er nou precies in die vergunning staat. Wanneer er daadwerkelijk dat soort veranderingen zijn doorgevoerd, en er is geen aanvullende toestemming gegeven door de gemeente, is die ontwikkelaar illegaal bezig geweest en had hij daarop aangesproken moeten worden.
Daarvoor mag u nu alsnog bij de gemeente langs, en wanneer zij u niet afdoende helpen maakt u er desnoods een ombudsman-zaak van.
Het zou echter ook zo kunnen zijn dat de woning correct is vergund, maar dat u iets anders is aangeboden. Op dat moment zit het probleem tussen u en de aanbieder.
Wat als derde optie nog zou kunnen: de EPC komt niet overeen met de vergunde tekeningen, en de gemeente heeft dit niet opgemerkt. op die manier is de vergunning met zichzelf in tegenspraak, en is het de fout van de gemeente in de zin dat er niet duidelijk is wat er nu gebouwd had moeten worden. Ook dat is voer voor de ombudsman, een gemeente moet een aanvraag zo zorgvuldig behandelen dat dit soort fouten niet kunnen ontstaan.
Wat mij niet helemaal duidelijk is, is wat er nu waar is geregeld. Uw verhaal is warrig in de zin dat u blijkbaar niet precies weet wat u heeft gekocht, en hoe dat in verhouding staat tot dat wat er is vergund.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-12-2012 15:40)
De woning was daarmee vergund, maar het is zo te lezen niet uitgevoerd. Er is blijkbaar een compleet andere woning dan vergund neergezet.
Voordat je de gemeente daarop gaat aanspreken, is het wel van belang dat je duidelijkheid krijgt wat er nou precies in die vergunning staat. Wanneer er daadwerkelijk dat soort veranderingen zijn doorgevoerd, en er is geen aanvullende toestemming gegeven door de gemeente, is die ontwikkelaar illegaal bezig geweest en had hij daarop aangesproken moeten worden.
Daarvoor mag u nu alsnog bij de gemeente langs, en wanneer zij u niet afdoende helpen maakt u er desnoods een ombudsman-zaak van.
Het zou echter ook zo kunnen zijn dat de woning correct is vergund, maar dat u iets anders is aangeboden. Op dat moment zit het probleem tussen u en de aanbieder.
Wat als derde optie nog zou kunnen: de EPC komt niet overeen met de vergunde tekeningen, en de gemeente heeft dit niet opgemerkt. op die manier is de vergunning met zichzelf in tegenspraak, en is het de fout van de gemeente in de zin dat er niet duidelijk is wat er nu gebouwd had moeten worden. Ook dat is voer voor de ombudsman, een gemeente moet een aanvraag zo zorgvuldig behandelen dat dit soort fouten niet kunnen ontstaan.
Wat mij niet helemaal duidelijk is, is wat er nu waar is geregeld. Uw verhaal is warrig in de zin dat u blijkbaar niet precies weet wat u heeft gekocht, en hoe dat in verhouding staat tot dat wat er is vergund.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 19-12-2012 19:42)
Sorry voor de verwarring. De woning is aangeboden middels brochure, in de brochure staat een hr-ketel vermeld met radiatoren. Tevens zouden de wanden voorzien zijn van kalkzandsteen.
De woning is voorzien van bovengenoemde installatie alleen niet met kalkzandsteen maar met houtskelet dit is nooit aan ons gemeld.
Volgens de vergunning ( EPC ) zou er een collectieve warmtepomp zijn voor de voeding van vloerverwarming.
Warm tapwater zou plaats vinden door middel van zonnecollectoren aangevuld met een HR-ketel.(ketel met hoog tapwater rendement)
De fundering zou ook nog geisoleerd zijn.
Tevens zou er koeling zijn door de warmtepomp in zomerbedrijf door het vele glas is er temp.overschrijding.
En er zou zonnewering toegepast worden.
De woning zou traditioneel gemengd zwaar worden gebouwd.
Dit alles zou een EPC uitkomst geven van 0,8 dit vraagt de eis.
Mijn woning is nu dus niet energiezuinig en voldoet dus niet aan de vergunning en bouwbesluit.
Hoe nu verder?
Naam: de Vries (datum: 19-12-2012 19:42)
Sorry voor de verwarring. De woning is aangeboden middels brochure, in de brochure staat een hr-ketel vermeld met radiatoren. Tevens zouden de wanden voorzien zijn van kalkzandsteen.
De woning is voorzien van bovengenoemde installatie alleen niet met kalkzandsteen maar met houtskelet dit is nooit aan ons gemeld.
Volgens de vergunning ( EPC ) zou er een collectieve warmtepomp zijn voor de voeding van vloerverwarming.
Warm tapwater zou plaats vinden door middel van zonnecollectoren aangevuld met een HR-ketel.(ketel met hoog tapwater rendement)
De fundering zou ook nog geisoleerd zijn.
Tevens zou er koeling zijn door de warmtepomp in zomerbedrijf door het vele glas is er temp.overschrijding.
En er zou zonnewering toegepast worden.
De woning zou traditioneel gemengd zwaar worden gebouwd.
Dit alles zou een EPC uitkomst geven van 0,8 dit vraagt de eis.
Mijn woning is nu dus niet energiezuinig en voldoet dus niet aan de vergunning en bouwbesluit.
Hoe nu verder?
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-12-2012 07:53)
U heeft zo te horen gekregen wat u gekocht heeft. Daar is weinig mee te doen. De EPC schrijft bepaalde zaken voor, maar heeft u ook in de rest van de vergunning gekeken? Wanneer daarin hetzelfde staat als in de EPC is er zwaar in afwijking gebouwd, en kunt u de gemeente (afdeling handhaving en toezicht) daarop aanspreken.
Wanneer de tekeningen in strijd zijn met de EPC heeft de gemeente (afdeling vergunningen) de fout gemaakt in eerste instantie niet goed te controleren. Daarmee hebben ze een onduidelijkheid geschapen die nu niet goed is aan te vechten, maar u kunt deze zaak wel voorleggen aan bijvoorbeeld de ombudsman.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-12-2012 07:53)
U heeft zo te horen gekregen wat u gekocht heeft. Daar is weinig mee te doen. De EPC schrijft bepaalde zaken voor, maar heeft u ook in de rest van de vergunning gekeken? Wanneer daarin hetzelfde staat als in de EPC is er zwaar in afwijking gebouwd, en kunt u de gemeente (afdeling handhaving en toezicht) daarop aanspreken.
Wanneer de tekeningen in strijd zijn met de EPC heeft de gemeente (afdeling vergunningen) de fout gemaakt in eerste instantie niet goed te controleren. Daarmee hebben ze een onduidelijkheid geschapen die nu niet goed is aan te vechten, maar u kunt deze zaak wel voorleggen aan bijvoorbeeld de ombudsman.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-12-2012 07:54)
Ik zou het bij de gemeente sowieso naar het niveau van de afdelingsmanager of directeur tillen, dit lijkt me niet iets wat je met de gemiddelde ambtenaar wilt afhandelen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-12-2012 07:54)
Ik zou het bij de gemeente sowieso naar het niveau van de afdelingsmanager of directeur tillen, dit lijkt me niet iets wat je met de gemiddelde ambtenaar wilt afhandelen.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: henk odijk , van bureau 1232 (datum: 21-12-2012 08:51)
Verspil uw energie a.u.b. niet aan ambtenaren. U hebt in beginsel niks met de bouwvergunning te maken, dat is een kwestie tussen de aanvrager en de vergunningverlener.
Bovendien is er nu sprake van een bestaande woning en is de bouwvergunning een afgedane zaak, dat is voor de ambtenaren een archiefstuk. Ambtenaren hebben ook de fijne positie dat ze niet aansprakelijk zijn voor hun fouten.
Een heel ander punt is dat u (wellicht) iets anders heeft gekregen dan u heeft gekocht. Als de EPC-berekening (en de bouwvergunning) onderdeel zijn van uw koopovereenkomst, dan kunt u daar rechten aan ontlenen. Dat is iets wat u privaatrechtelijk moet uitvechten. De gemeente kan (en mag m.i.) daar niks aan bijdragen.
Als ik uw bijdragen goed begrijp is de verkoper zich ook al enigszins bewust van zijn fouten. Er is blijkbaar een aanbod om van alles te herstellen. Ik zou proberen daar het maximale uit te halen, bent u niet tevreden dan moet u naar de rechter.
Naam: henk odijk , van bureau 1232 (datum: 21-12-2012 08:51)
Verspil uw energie a.u.b. niet aan ambtenaren. U hebt in beginsel niks met de bouwvergunning te maken, dat is een kwestie tussen de aanvrager en de vergunningverlener.
Bovendien is er nu sprake van een bestaande woning en is de bouwvergunning een afgedane zaak, dat is voor de ambtenaren een archiefstuk. Ambtenaren hebben ook de fijne positie dat ze niet aansprakelijk zijn voor hun fouten.
Een heel ander punt is dat u (wellicht) iets anders heeft gekregen dan u heeft gekocht. Als de EPC-berekening (en de bouwvergunning) onderdeel zijn van uw koopovereenkomst, dan kunt u daar rechten aan ontlenen. Dat is iets wat u privaatrechtelijk moet uitvechten. De gemeente kan (en mag m.i.) daar niks aan bijdragen.
Als ik uw bijdragen goed begrijp is de verkoper zich ook al enigszins bewust van zijn fouten. Er is blijkbaar een aanbod om van alles te herstellen. Ik zou proberen daar het maximale uit te halen, bent u niet tevreden dan moet u naar de rechter.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-12-2012 09:20)
Hoezo niets mee te maken, Henk? De vraagsteller heeft er wel degelijk een belang bij dat de vergunning wordt uitgevoerd zoals ze is verleend, en mag daar ook gerust vragen over stellen.
Ik zou er niet al te zeker op gaan dat de situatie nu 'bestaand' is. Wanneer er in afwijking van de vergunning is gebouwd is de situatie gewoon illegaal en kan er alsnog iets aan gedaan worden. Een gebouw wordt juridisch gezien pas 'bestaand' wanneer er ook een juridische bestaansrecht aan vast zit.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-12-2012 09:20)
Hoezo niets mee te maken, Henk? De vraagsteller heeft er wel degelijk een belang bij dat de vergunning wordt uitgevoerd zoals ze is verleend, en mag daar ook gerust vragen over stellen.
Ik zou er niet al te zeker op gaan dat de situatie nu 'bestaand' is. Wanneer er in afwijking van de vergunning is gebouwd is de situatie gewoon illegaal en kan er alsnog iets aan gedaan worden. Een gebouw wordt juridisch gezien pas 'bestaand' wanneer er ook een juridische bestaansrecht aan vast zit.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: henk odijk , van bureau 1232 (datum: 21-12-2012 11:53)
De bewoner heeft er natuurlijk belang bij dat e.e.a. volgens de vergunning gebouwd is, maar dat is een privaatrechtelijk belang, de bewoner moet datgene krijgen wat is afgesproken. Als de vergunning of de EPC daar deel van uitmaakt is dat helder.
De bewoner is op geen enkele wijze partij in de publiekrechtelijke discussie tussen aanvrager en vergunningverlener.
Naam: henk odijk , van bureau 1232 (datum: 21-12-2012 11:53)
De bewoner heeft er natuurlijk belang bij dat e.e.a. volgens de vergunning gebouwd is, maar dat is een privaatrechtelijk belang, de bewoner moet datgene krijgen wat is afgesproken. Als de vergunning of de EPC daar deel van uitmaakt is dat helder.
De bewoner is op geen enkele wijze partij in de publiekrechtelijke discussie tussen aanvrager en vergunningverlener.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-12-2012 12:46)
nog niet, maar dat wordt 'ie wel wanneer hij een handhavingsverzoek doet.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-12-2012 12:46)
nog niet, maar dat wordt 'ie wel wanneer hij een handhavingsverzoek doet.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: de Vries (datum: 22-12-2012 13:47)
Alvast bedankt voor de tips.
Nu het volgende, wij zitten er over na te denken om met z'n allen een handhavingsverzoek in te dienen bij de gemeente. Wat voor gevolgen heeft dit voor ons?
Tevens denken we er over na om dit alles op te stellen in een brief richting nationale ombudsman. We worden bij de gemeente immers steeds van het kastje naar de muur gestuurd.
Naam: de Vries (datum: 22-12-2012 13:47)
Alvast bedankt voor de tips.
Nu het volgende, wij zitten er over na te denken om met z'n allen een handhavingsverzoek in te dienen bij de gemeente. Wat voor gevolgen heeft dit voor ons?
Tevens denken we er over na om dit alles op te stellen in een brief richting nationale ombudsman. We worden bij de gemeente immers steeds van het kastje naar de muur gestuurd.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: pino (datum: 22-12-2012 15:11)
wat schiet je op met handhaving.
(jullie wonen er in dus de vergunning is normaal gesproken afgesloten)
Stel de gemeente werkt mee een je vind een handhavings bevel compleet met dwangsom in je brievenbus jij bent immers de eigenaar
Je zal dan nog steeds zelf moeten zorgen dat de problemen door de ontwikkelaar wordend opgelost.
Mocht dit mislukken dan zitten jullie met nog grotere problemen.
mijn advies zoek gelijk professionele (betaalde) hulp en ga dan daarmee op zoek naar het beste stappen plan.
Naam: pino (datum: 22-12-2012 15:11)
wat schiet je op met handhaving.
(jullie wonen er in dus de vergunning is normaal gesproken afgesloten)
Stel de gemeente werkt mee een je vind een handhavings bevel compleet met dwangsom in je brievenbus jij bent immers de eigenaar
Je zal dan nog steeds zelf moeten zorgen dat de problemen door de ontwikkelaar wordend opgelost.
Mocht dit mislukken dan zitten jullie met nog grotere problemen.
mijn advies zoek gelijk professionele (betaalde) hulp en ga dan daarmee op zoek naar het beste stappen plan.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: rene (datum: 23-12-2012 00:05)
ik sluit mij aan bij de laatste reactie van pino.
Naam: rene (datum: 23-12-2012 00:05)
ik sluit mij aan bij de laatste reactie van pino.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 24-12-2012 12:10)
Ik niet, de laatste reactie van pino geeft geen oplossingsrichting... En als je niet wilt dat de gemeente gaat handhaven, maar ook geen poot hebt om op te staan omdat je gekregen hebt wat je gekocht hebt, tja, dan kun je juridische hulp inroepen wat je wilt maar kom je er toch niet uit.
vooral wanneer die vergunningen niet goed zijn afgeschouwd (waar het op lijkt) zal de gemeente in eerste instantie verhaal halen bij de vergunninghouder, en daarna pas bij de eigenaar. Wanneer ze de eigenaar aanspreken hebben ze te grote kans dat ze zichzelf in de voet schieten, omdat dan heel duidelijk blijkt dat hun toezicht tekortschoot.
Je moet natuurlijk wel eerst weten hoe dat toezicht is uitgevoerd. Maar daarover heb ik het eerder al gehad.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 24-12-2012 12:10)
Ik niet, de laatste reactie van pino geeft geen oplossingsrichting... En als je niet wilt dat de gemeente gaat handhaven, maar ook geen poot hebt om op te staan omdat je gekregen hebt wat je gekocht hebt, tja, dan kun je juridische hulp inroepen wat je wilt maar kom je er toch niet uit.
vooral wanneer die vergunningen niet goed zijn afgeschouwd (waar het op lijkt) zal de gemeente in eerste instantie verhaal halen bij de vergunninghouder, en daarna pas bij de eigenaar. Wanneer ze de eigenaar aanspreken hebben ze te grote kans dat ze zichzelf in de voet schieten, omdat dan heel duidelijk blijkt dat hun toezicht tekortschoot.
Je moet natuurlijk wel eerst weten hoe dat toezicht is uitgevoerd. Maar daarover heb ik het eerder al gehad.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: henk (datum: 24-12-2012 13:14)
Verhaal halen bij de vergunninghouder heeft weinig zin als de vergunninghouder de bouwer/projectontwikkelaard was, lijkt mij. De woning is opgeleverd in 2008. De vergunninghouder is geen juridisch eigenaar meer en heeft het niet meer in zijn "macht" om de tekortkomingen te verhelpen. Dus zal de (huidige) eigenaar aangesproken worden.
Naam: henk (datum: 24-12-2012 13:14)
Verhaal halen bij de vergunninghouder heeft weinig zin als de vergunninghouder de bouwer/projectontwikkelaard was, lijkt mij. De woning is opgeleverd in 2008. De vergunninghouder is geen juridisch eigenaar meer en heeft het niet meer in zijn "macht" om de tekortkomingen te verhelpen. Dus zal de (huidige) eigenaar aangesproken worden.
Re: vele verborgen bouwgebreken.
Naam: pino (datum: 24-12-2012 13:34)
@Bolte goed lezen ik schrijf niet dat de te bewandelen weg juridische moet zijn of wat dan ook
ik raad alleen af om de gemeente als ongeleid projectiel te gebruiken
Michien is het beste oplossing wel voor eigen kosten een instalateur inschakelen om de problemen te verhelpen. (om maar een gek voorbeeld te geven.)
wij hebben te gewoon kort info om goed beoordeel wat de gevolgen van de diverse gegeven adviesen zijn vandaar mijn advies een deskundige met alle info te laten uitzoeken wat de beste optie is voor de TS. en zijn buren
Reageer
Naam: pino (datum: 24-12-2012 13:34)
@Bolte goed lezen ik schrijf niet dat de te bewandelen weg juridische moet zijn of wat dan ook
ik raad alleen af om de gemeente als ongeleid projectiel te gebruiken
Michien is het beste oplossing wel voor eigen kosten een instalateur inschakelen om de problemen te verhelpen. (om maar een gek voorbeeld te geven.)
wij hebben te gewoon kort info om goed beoordeel wat de gevolgen van de diverse gegeven adviesen zijn vandaar mijn advies een deskundige met alle info te laten uitzoeken wat de beste optie is voor de TS. en zijn buren
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)