Zoek binnen het forum
Vraag: Verjaring? Status leveringsakte versus gebruik
Naam: Erwin (datum: 12-12-2012 09:09)
Onlangs hebben wij een woning met schuur gekocht. De schuur is meegeleverd in de leveringsakte en alleen toegankelijk via onze tuin. De schuur is in 1936 gebouwd. De voormalige bewoners hebben deze schuur eerder meegeleverd gekregen in een akte uit 1958, en altijd exclusief gebruikt. In de leveringsakte is niets vermeld over het geven van recht van overpad voor de buren.
De schuur staat echter kadastraal op grond van de buren. Deze buren zijn hierachter gekomen in 1997, maar maken er nu pas, na verkoop van de voormalige bewoners, aanspraak op (zeggen zelf dat ze het gebruik door de voormalige bewoners hebben gedoogd. Hiervan staat niets op papier).
In de leveringsakte van de buren wordt niet gesproken over het hebben van recht van overpad op ons grondgebied, of het in bruikleen gegeven hebben van een schuur aan ons o.i.d.
De buren overwegen echter naar de rechter te gaan om de schuur (die op hun grondgebied staat) terug te vorderen omdat in de leveringsakte van hun een aantal m2 is geleverd, wat niet actueel het geval is.
Ik heb geen direct belang om naar de rechter te gaan om deze meetfout te laten corrigeren (want dat denk ik dat het is), maar vraag me af of dit op de langere termijn tegen mij werkt (bijv. stuiting van verjaring o.i.d.).
VRAAG:
- Is het verstandig dat ik nu toch actie ondernemen. Bijvoorbeeld door de kadastrale meetfout te laten corrigeren?
- Kan de schuur ooit eigendom worden van de buren gaan wetende dat het in ieder geval vanaf 1958 exclusief in gebruik is geweest door de voormalige bewoners en het niet toegankelijk is voor de buren (zonder verplaatsiing van de toegangsdeur)?
Reageer
Naam: Erwin (datum: 12-12-2012 09:09)
Onlangs hebben wij een woning met schuur gekocht. De schuur is meegeleverd in de leveringsakte en alleen toegankelijk via onze tuin. De schuur is in 1936 gebouwd. De voormalige bewoners hebben deze schuur eerder meegeleverd gekregen in een akte uit 1958, en altijd exclusief gebruikt. In de leveringsakte is niets vermeld over het geven van recht van overpad voor de buren.
De schuur staat echter kadastraal op grond van de buren. Deze buren zijn hierachter gekomen in 1997, maar maken er nu pas, na verkoop van de voormalige bewoners, aanspraak op (zeggen zelf dat ze het gebruik door de voormalige bewoners hebben gedoogd. Hiervan staat niets op papier).
In de leveringsakte van de buren wordt niet gesproken over het hebben van recht van overpad op ons grondgebied, of het in bruikleen gegeven hebben van een schuur aan ons o.i.d.
De buren overwegen echter naar de rechter te gaan om de schuur (die op hun grondgebied staat) terug te vorderen omdat in de leveringsakte van hun een aantal m2 is geleverd, wat niet actueel het geval is.
Ik heb geen direct belang om naar de rechter te gaan om deze meetfout te laten corrigeren (want dat denk ik dat het is), maar vraag me af of dit op de langere termijn tegen mij werkt (bijv. stuiting van verjaring o.i.d.).
VRAAG:
- Is het verstandig dat ik nu toch actie ondernemen. Bijvoorbeeld door de kadastrale meetfout te laten corrigeren?
- Kan de schuur ooit eigendom worden van de buren gaan wetende dat het in ieder geval vanaf 1958 exclusief in gebruik is geweest door de voormalige bewoners en het niet toegankelijk is voor de buren (zonder verplaatsiing van de toegangsdeur)?
Reageer
Re: Verjaring
Naam: Spock (datum: 12-12-2012 09:36)
Dit is meer een vraag voor een forum over civielrecht dan over bouwregelgeving.
Als u een rechtsbijstandsverzekering hebt, zou ik daar eerst eens informeren naar uw rechten en plichten.
En anders bij een rechtswinkel oid.
Naam: Spock (datum: 12-12-2012 09:36)
Dit is meer een vraag voor een forum over civielrecht dan over bouwregelgeving.
Als u een rechtsbijstandsverzekering hebt, zou ik daar eerst eens informeren naar uw rechten en plichten.
En anders bij een rechtswinkel oid.
Re: Verjaring
Naam: John (datum: 12-12-2012 12:15)
U heeft naar mijn mening volledig te goeder trouw gehandeld. Tevens is het aantoonbaar en bewijsbaar dat u in ieder geval uw schuur al langer dan 20 jaar gebruikt en niet beter weet dan dat de schuur uw eigendom is, zo bleek ook uit de vorige acte's en bewoners. De uitspraak van de rechter zal zijn dat in verband met verjaring de grond, en de schuur, uw eigendom zijn geworden.
Naam: John (datum: 12-12-2012 12:15)
U heeft naar mijn mening volledig te goeder trouw gehandeld. Tevens is het aantoonbaar en bewijsbaar dat u in ieder geval uw schuur al langer dan 20 jaar gebruikt en niet beter weet dan dat de schuur uw eigendom is, zo bleek ook uit de vorige acte's en bewoners. De uitspraak van de rechter zal zijn dat in verband met verjaring de grond, en de schuur, uw eigendom zijn geworden.
Re: Verjaring
Naam: pino (datum: 12-12-2012 15:25)
Het is heel jammer dat die verkoop de notaris is gepaseerdt zonder dat u de verkopende eigenaar het probleem heeft laten oplossen.
Mocht het toen niet zijn aangegeven dan kunt u hiervoor m.i. de verkopende makelaar aansprakelijk stellen
Naam: pino (datum: 12-12-2012 15:25)
Het is heel jammer dat die verkoop de notaris is gepaseerdt zonder dat u de verkopende eigenaar het probleem heeft laten oplossen.
Mocht het toen niet zijn aangegeven dan kunt u hiervoor m.i. de verkopende makelaar aansprakelijk stellen
Re: Verjaring
Naam: John (datum: 12-12-2012 16:31)
beste PINO in 1938 was het al verjaard hoe kun je dan iemand verantwoordelijk stellen. Tevens was hij niet eens op de hoogte van het feit kun je ook niemand verantwoordelijk stellen. schoenmaker blijf bij je leest s.v.p.
Naam: John (datum: 12-12-2012 16:31)
beste PINO in 1938 was het al verjaard hoe kun je dan iemand verantwoordelijk stellen. Tevens was hij niet eens op de hoogte van het feit kun je ook niemand verantwoordelijk stellen. schoenmaker blijf bij je leest s.v.p.
Re: Verjaring
Naam: pino (datum: 12-12-2012 16:39)
de man geeft aan de woning onlangs te hebben gekocht
Ik ga er vanuit dat dit ergens tussen gisteren en pak hem beet een jaar geleden is.
Bij aankoop/verkoop van een woning zijn de perceel grenzen 1 van de dingen waarvan de verkopende makelaar zich diend te verzekeren.
Hij moet immers weten wat er verkocht wordt
Naam: pino (datum: 12-12-2012 16:39)
de man geeft aan de woning onlangs te hebben gekocht
Ik ga er vanuit dat dit ergens tussen gisteren en pak hem beet een jaar geleden is.
Bij aankoop/verkoop van een woning zijn de perceel grenzen 1 van de dingen waarvan de verkopende makelaar zich diend te verzekeren.
Hij moet immers weten wat er verkocht wordt
Re: Verjaring
Naam: Erwin123 (datum: 12-12-2012 19:47)
Allen,
Het pand is een maand geleden aan ons geleverd. De buren hebben tijdens de verkoopperiode bij de makelaar aangegeven dat zij de meende eigenaar te zijn van de schuur. De makelaar heeft met de notaris ter plekke gekeken en gezamenlijk beoordeeld dat de levering gewoon plaats kon vinden. Belangrijkste argument was dat de schuur alleen te bereiken is via onze grond, dat er (in beide aktes) geen recht van overpad beschreven staat en dat de schuur ook in 1958 geleverd is. Er is tussentijds geen notari?le wijziging mbt de schuur geweest. Nu de schuur niet leveren zou (volgens notaris en makelaar) tot vervuiling in het register leiden aangezien dan het eigendom van de schuur onbekend is. Hierom is het in 1958 geleverde 1 op 1 tekstueel overgenomen.
Het gaat mij niet om het aansprakelijk stellen o.i.d. Waar het mij om gaat is dat de schuur in 1936 is neergezet, dat deze toen al waarschijnlijk kadastraal op de grond van de buren terecht is gekomen maar nooit gebruikt is door de buren (en kon/kan worden!). Nu 86 jaar later speelt dit op, terwijl de buren het al in 1997 wisten puur omdat er nu een overdracht heeft plaatsgevonden. Ik wil graag mijn rechten weten en horen wat verstandig is om te doen.
Naam: Erwin123 (datum: 12-12-2012 19:47)
Allen,
Het pand is een maand geleden aan ons geleverd. De buren hebben tijdens de verkoopperiode bij de makelaar aangegeven dat zij de meende eigenaar te zijn van de schuur. De makelaar heeft met de notaris ter plekke gekeken en gezamenlijk beoordeeld dat de levering gewoon plaats kon vinden. Belangrijkste argument was dat de schuur alleen te bereiken is via onze grond, dat er (in beide aktes) geen recht van overpad beschreven staat en dat de schuur ook in 1958 geleverd is. Er is tussentijds geen notari?le wijziging mbt de schuur geweest. Nu de schuur niet leveren zou (volgens notaris en makelaar) tot vervuiling in het register leiden aangezien dan het eigendom van de schuur onbekend is. Hierom is het in 1958 geleverde 1 op 1 tekstueel overgenomen.
Het gaat mij niet om het aansprakelijk stellen o.i.d. Waar het mij om gaat is dat de schuur in 1936 is neergezet, dat deze toen al waarschijnlijk kadastraal op de grond van de buren terecht is gekomen maar nooit gebruikt is door de buren (en kon/kan worden!). Nu 86 jaar later speelt dit op, terwijl de buren het al in 1997 wisten puur omdat er nu een overdracht heeft plaatsgevonden. Ik wil graag mijn rechten weten en horen wat verstandig is om te doen.
Re: Verjaring
Naam: John (datum: 12-12-2012 22:57)
U staat in het volste recht wegens verjaring laat de buurman maar naar de rechter gaan.
Naam: John (datum: 12-12-2012 22:57)
U staat in het volste recht wegens verjaring laat de buurman maar naar de rechter gaan.
Re: Verjaring
Naam: pino (datum: 13-12-2012 11:59)
Dat bestrijd ik ook nergens.
Het is alleen jammer dat die verjaring niet is vastgelegd/officeel is gemaakt bij het kadaster
Voor de overdracht van de woning.
nu heb je daar gelijk weer een geschil met de buren door
Naam: pino (datum: 13-12-2012 11:59)
Dat bestrijd ik ook nergens.
Het is alleen jammer dat die verjaring niet is vastgelegd/officeel is gemaakt bij het kadaster
Voor de overdracht van de woning.
nu heb je daar gelijk weer een geschil met de buren door
Re: Verjaring
Naam: Jeroen (datum: 13-12-2012 19:55)
Ik denk niet dat die buurmaan naar de rechter stapt. Ik zou wel proberen de zaak nu goed geregeld te krijgen.
Overleg daartoe met de notaris.
Naam: Jeroen (datum: 13-12-2012 19:55)
Ik denk niet dat die buurmaan naar de rechter stapt. Ik zou wel proberen de zaak nu goed geregeld te krijgen.
Overleg daartoe met de notaris.
Re: Verjaring
Naam: Erwin (datum: 19-12-2012 16:13)
Bedankt voor de reacties. Ik krijg sterk het gevoel dat ik in mijn recht sta, dat is fijn om te horen.
M.b.t. het kadastraal recht laten trekken bij de notaris heb ik begrepen dat dat in principe alleen gaat met medewerking van de buren, op het moment dat de buren niet willen meewerken zal ik e.e.a. eerst civielrechtelijk moeten afdwingen. Ik heb in dat laatste niet echt zin. Weten jullie of dit wellicht ook op een andere manier kan?
Naam: Erwin (datum: 19-12-2012 16:13)
Bedankt voor de reacties. Ik krijg sterk het gevoel dat ik in mijn recht sta, dat is fijn om te horen.
M.b.t. het kadastraal recht laten trekken bij de notaris heb ik begrepen dat dat in principe alleen gaat met medewerking van de buren, op het moment dat de buren niet willen meewerken zal ik e.e.a. eerst civielrechtelijk moeten afdwingen. Ik heb in dat laatste niet echt zin. Weten jullie of dit wellicht ook op een andere manier kan?
Re: Verjaring
Naam: John (datum: 20-12-2012 10:10)
Op 12-12- schrijft u dat met de makelaar en de notaris de zaak bekeken heeft en dat de verkoop gewoon door kon gaan. De notaris, die dus op de hoogte is, had m.b.t. de overdracht al een en ander recht kunnen trekken, immers uit stukken blijkt dat reeds in 1958 dit al toebehoorde aan de toenmalige bewoners. Voor de notaris was dit duidelijk en had hij dit notarieel vast kunnen leggen zelfs zonder overleg met uw buren. Ik heb dit in de praktijk eerder meegemaakt met een erfdienstbaarheid, recht van overpad. Hieruit bleek en was er bewijs dat er al sinds 30 jaar geen doorgang meer was middels een gebouwdde muur zonder doorgang. succes
Naam: John (datum: 20-12-2012 10:10)
Op 12-12- schrijft u dat met de makelaar en de notaris de zaak bekeken heeft en dat de verkoop gewoon door kon gaan. De notaris, die dus op de hoogte is, had m.b.t. de overdracht al een en ander recht kunnen trekken, immers uit stukken blijkt dat reeds in 1958 dit al toebehoorde aan de toenmalige bewoners. Voor de notaris was dit duidelijk en had hij dit notarieel vast kunnen leggen zelfs zonder overleg met uw buren. Ik heb dit in de praktijk eerder meegemaakt met een erfdienstbaarheid, recht van overpad. Hieruit bleek en was er bewijs dat er al sinds 30 jaar geen doorgang meer was middels een gebouwdde muur zonder doorgang. succes
Re: Verjaring
Naam: Erwin (datum: 14-01-2013 09:04)
Afgelopen weekend een brief van de advocaat van de buren gekregen. Stelling wordt ingenomen dat de schuur niet mijn eigendom kan zijn. De voormalige bewoner mocht volgens hen de schuuur gebruiken zonder vergoeding. Hier is overigens niets van vastgelegd.
Bij geen reactie zal kort geding worden aangespannen.
Hoe hiermee om te gaan in de wetenschap dat de schuur wel geleverd is volgens de notariele akte, deze al meer dan 85 jaar in exclusief gebruik is geweest door voormalige bewoners, en de schuur zonder bouwkundige aanpassing niet toegankelijk is voor de buren (toegangsdeur zit namelijk in onze tuin en buren hebben geen recht van overpad).
Is het verstanig dit via een rechtsbijstandverzekering te laten lopen, of is specialistische kennis van belang en kan ik beter een goede advocaat in handen nemen? Hebben jullie ervaring met advocaten die hierin gespecialiseerd zijn? Kan ik (bij winst) de advocaatkosten verhalen op de buren?
Alvast bedankt voor alle reacties.
Naam: Erwin (datum: 14-01-2013 09:04)
Afgelopen weekend een brief van de advocaat van de buren gekregen. Stelling wordt ingenomen dat de schuur niet mijn eigendom kan zijn. De voormalige bewoner mocht volgens hen de schuuur gebruiken zonder vergoeding. Hier is overigens niets van vastgelegd.
Bij geen reactie zal kort geding worden aangespannen.
Hoe hiermee om te gaan in de wetenschap dat de schuur wel geleverd is volgens de notariele akte, deze al meer dan 85 jaar in exclusief gebruik is geweest door voormalige bewoners, en de schuur zonder bouwkundige aanpassing niet toegankelijk is voor de buren (toegangsdeur zit namelijk in onze tuin en buren hebben geen recht van overpad).
Is het verstanig dit via een rechtsbijstandverzekering te laten lopen, of is specialistische kennis van belang en kan ik beter een goede advocaat in handen nemen? Hebben jullie ervaring met advocaten die hierin gespecialiseerd zijn? Kan ik (bij winst) de advocaatkosten verhalen op de buren?
Alvast bedankt voor alle reacties.
Re: Verjaring
Naam: Pieter (datum: 14-01-2013 13:41)
er is geen enkel bewijs dat de buurman de schuur mocht gebruiken.de schuur is volgens akte op uw naam gezet, naar mijn menig terecht en is ook aangenomen door de notaris. Kan de buurman aantonen dat hij hij de schuur in het verleden heeft gebruikt, staan er mogelijk nog spullen van hem in etc? Ik ben van mening dat u in het volste recht staat en de gang naar de rechter in goed vertrouwen tegemoet kunt zien.
Ik geef uw buurman heel weinig kans.Een advocaat in de arm nemen is natuurlijk altijd goed. De advocaat van uw buurman weet best dat hij deze zaak verliest maar niet geschoten is altijd mis en hij heeft weer een zaak als hij het zover laat komen tenminste, wat ik betwijfel. veel succes.
Naam: Pieter (datum: 14-01-2013 13:41)
er is geen enkel bewijs dat de buurman de schuur mocht gebruiken.de schuur is volgens akte op uw naam gezet, naar mijn menig terecht en is ook aangenomen door de notaris. Kan de buurman aantonen dat hij hij de schuur in het verleden heeft gebruikt, staan er mogelijk nog spullen van hem in etc? Ik ben van mening dat u in het volste recht staat en de gang naar de rechter in goed vertrouwen tegemoet kunt zien.
Ik geef uw buurman heel weinig kans.Een advocaat in de arm nemen is natuurlijk altijd goed. De advocaat van uw buurman weet best dat hij deze zaak verliest maar niet geschoten is altijd mis en hij heeft weer een zaak als hij het zover laat komen tenminste, wat ik betwijfel. veel succes.
Re: Verjaring
Naam: hanke , van Lucaris (datum: 08-02-2013 16:49)
samenvattend:
in 1936 is deschuurgebouwd ten behoeve van uw rechtsvoorgangers. In 1958 is de grond hiervan geleverd. U heeft het huis in 2012 geleverd gekregen.
Voorafgaand aan de levering hebben de verkopend makelaar en de transporterend notaris geoordeeld op basis van de feitelijke situatie dat sprake was van verjaring, en hebben ze in de omschrijving van het verkochte de schuur mede benoemd.
Kadastraal staat de schuur echter niet op uw naam, maar op naam van de buren. Deze betwisten de verjaring, en zeggen dat sprake is van een persoonlijk gebuikrsrecht. Geen van de huidige partijen was betrokken bij de oorspronkelijke afspraken (als die uberhaupt ooit gemaakt zijn).
Het standpunt van de buren is dat er sprake is van een persoonlijk gebruiksrecht, zodat er geen verjaring is gestart. Dat gebruiksrecht moet echter wel worden bewezen. En verder, dat gebruiksrecht is overeengekomen tussen de oorpsronkelijke partijen. Als deze verandert, moet er opnieuw een afspraak worden gemaakt. Anders neemt de nieuwe gebruiker namelijk alsnog in bezit.
Ik zou zeggen, laat ze het maar bewijzen.
Reageer
Naam: hanke , van Lucaris (datum: 08-02-2013 16:49)
samenvattend:
in 1936 is deschuurgebouwd ten behoeve van uw rechtsvoorgangers. In 1958 is de grond hiervan geleverd. U heeft het huis in 2012 geleverd gekregen.
Voorafgaand aan de levering hebben de verkopend makelaar en de transporterend notaris geoordeeld op basis van de feitelijke situatie dat sprake was van verjaring, en hebben ze in de omschrijving van het verkochte de schuur mede benoemd.
Kadastraal staat de schuur echter niet op uw naam, maar op naam van de buren. Deze betwisten de verjaring, en zeggen dat sprake is van een persoonlijk gebuikrsrecht. Geen van de huidige partijen was betrokken bij de oorspronkelijke afspraken (als die uberhaupt ooit gemaakt zijn).
Het standpunt van de buren is dat er sprake is van een persoonlijk gebruiksrecht, zodat er geen verjaring is gestart. Dat gebruiksrecht moet echter wel worden bewezen. En verder, dat gebruiksrecht is overeengekomen tussen de oorpsronkelijke partijen. Als deze verandert, moet er opnieuw een afspraak worden gemaakt. Anders neemt de nieuwe gebruiker namelijk alsnog in bezit.
Ik zou zeggen, laat ze het maar bewijzen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)