Zoek binnen het forum
Vraag: slapen in een berging, mag dat?
Naam: joanna (datum: 23-10-2012 15:52)
Hallo,
Hierbij mijn vraag. Ik verhuur een appartement. Het appartement is 40 m2 groot, en heeft een berging van 10 m2 groot. De berging is ruim 2.30 hoog en heeft daglichttoetreding (maar niet heel veel). De cv ketel staat ook in de berging. Op de bouwtekening is de ruimte van 10m2 dus een berging maar in de praktijk slapen de huurders van mijn appartement in de berging. Het appartement is in 2010 verbouwd en opgeleverd. Verder geen problemen met mijn huurders. Prima huurders, goed mee te praten en ze betalen altijd netjes op tijd. Ik lig helaas al langer overhoop met mijn buren. Ze waren destijds ook fel tegen de verbouwing. Nu hebben mijn buren een handhavingsverzoek gestuurd naar de Gemeente, twee jaar na oplevering van de bouw, de buren stellen dat er wordt geslapen in de de berging en dat dit niet mag. Moet de Gemeente handhavend optreden? De Gemeente zegt van wel. De Gemeente stelt dat ze er eigenlijk geen probleem van willen maken, maar niet anders kunnen omdat ze wel moeten handhaven als er een dergelijk verzoek binnen komt. Mag ik zo maar van mijn huurders eisen, of moet ik zelfs van mijn huurders eisen, dat ze niet langer meer in de berging slapen, terwijl ik daar zelf eigenlijk helemaal geen problemen mee heb?
Reageer
Naam: joanna (datum: 23-10-2012 15:52)
Hallo,
Hierbij mijn vraag. Ik verhuur een appartement. Het appartement is 40 m2 groot, en heeft een berging van 10 m2 groot. De berging is ruim 2.30 hoog en heeft daglichttoetreding (maar niet heel veel). De cv ketel staat ook in de berging. Op de bouwtekening is de ruimte van 10m2 dus een berging maar in de praktijk slapen de huurders van mijn appartement in de berging. Het appartement is in 2010 verbouwd en opgeleverd. Verder geen problemen met mijn huurders. Prima huurders, goed mee te praten en ze betalen altijd netjes op tijd. Ik lig helaas al langer overhoop met mijn buren. Ze waren destijds ook fel tegen de verbouwing. Nu hebben mijn buren een handhavingsverzoek gestuurd naar de Gemeente, twee jaar na oplevering van de bouw, de buren stellen dat er wordt geslapen in de de berging en dat dit niet mag. Moet de Gemeente handhavend optreden? De Gemeente zegt van wel. De Gemeente stelt dat ze er eigenlijk geen probleem van willen maken, maar niet anders kunnen omdat ze wel moeten handhaven als er een dergelijk verzoek binnen komt. Mag ik zo maar van mijn huurders eisen, of moet ik zelfs van mijn huurders eisen, dat ze niet langer meer in de berging slapen, terwijl ik daar zelf eigenlijk helemaal geen problemen mee heb?
Reageer
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-10-2012 16:03)
Je moet op twee dingen letten:
1. mag je die berging volgens het bestemmingsplan als woonfunctie gebruiken?
2. voldoet de ruimte aan de technische eisen die voor woonfuncties worden gesteld?
Meestal geeft een van die twee problemen, omdat bergingen er nu eenmaal niet op ontworpen zijn om in te verblijven. De gemeente moet met elk handhavingsverzoek serieus omgaan, en wanneer ze een strijd met een van de punten ontdekken zullen ze je daarop moeten aanspreken. Sommige strijdigheden zijn makkelijker op te lossen dan andere, maar over het algemeen is net moeilijk zo'n ruimte geschikt te maken.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-10-2012 16:03)
Je moet op twee dingen letten:
1. mag je die berging volgens het bestemmingsplan als woonfunctie gebruiken?
2. voldoet de ruimte aan de technische eisen die voor woonfuncties worden gesteld?
Meestal geeft een van die twee problemen, omdat bergingen er nu eenmaal niet op ontworpen zijn om in te verblijven. De gemeente moet met elk handhavingsverzoek serieus omgaan, en wanneer ze een strijd met een van de punten ontdekken zullen ze je daarop moeten aanspreken. Sommige strijdigheden zijn makkelijker op te lossen dan andere, maar over het algemeen is net moeilijk zo'n ruimte geschikt te maken.
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: joanna (datum: 23-10-2012 16:15)
Hallo,
Het appartement is een echte woning, met huisnummer, en dergelijke. Dus ik mag het appartement ook gewoon verhuren en er rust woonbestemming op. Alleen de berging is duidelijk omschreven als berging, als je de tekening bestudeerd (zowel benaming als functieomschrijving van de ruimte). Volgens mij is de ruimte omschreven als berging en niet als slaapkamer omdat de daglichttoetreding niet voldoet aan daglichteisen voor nieuwbouw (het voldoet volgens mij wel aan de eisen voor daglichteisen bestaande bouw). In hoeverre kan de Gemeente handhavend optreden, tegen mij, als mijn huurders die al twee jaar in de bergruimte slapen die ruim 10m2 groot is, daar ook in de toekomst willen blijven slapen?
Naam: joanna (datum: 23-10-2012 16:15)
Hallo,
Het appartement is een echte woning, met huisnummer, en dergelijke. Dus ik mag het appartement ook gewoon verhuren en er rust woonbestemming op. Alleen de berging is duidelijk omschreven als berging, als je de tekening bestudeerd (zowel benaming als functieomschrijving van de ruimte). Volgens mij is de ruimte omschreven als berging en niet als slaapkamer omdat de daglichttoetreding niet voldoet aan daglichteisen voor nieuwbouw (het voldoet volgens mij wel aan de eisen voor daglichteisen bestaande bouw). In hoeverre kan de Gemeente handhavend optreden, tegen mij, als mijn huurders die al twee jaar in de bergruimte slapen die ruim 10m2 groot is, daar ook in de toekomst willen blijven slapen?
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: pino (datum: 23-10-2012 16:38)
Er is geen enkele publiek rechtelijke wet die iemand kan verbieden in de berging van zijn eigen (huur) woning te te slapen volgens mij.
uiteraadt mag de berging niet als slaapkamer worden verhuurt maar dat is iets anders
Naam: pino (datum: 23-10-2012 16:38)
Er is geen enkele publiek rechtelijke wet die iemand kan verbieden in de berging van zijn eigen (huur) woning te te slapen volgens mij.
uiteraadt mag de berging niet als slaapkamer worden verhuurt maar dat is iets anders
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: J. Bolte , van YACHT (datum: 23-10-2012 16:47)
Je feitelijke gebruik geeft aan aan wat voor eisen je moet voldoen, en wanneer je daar slaapt moet BWT het toetsen als woonfunctie. Bij een dergelijke wijziging van alleen het gebruik toets je niet aan nieuwbouw maar aan bestaande bouw. Dat houdt in dat er minimale eisen gelden, 0,5 m2 Ae daglicht, klein beetje ventilatie, niet heel hoogdravend. Wanneer je daaraan al niet kunt voldoen is de ruimte daadwerkelijk niet geschikt als slaapkamer, en kan de gemeente dat gebruik verbieden via het publieksrecht.
Je ziet het 'truukje' van het aangeven van overige functie of onbenoemd GO wel vaker wanneer er (net) niet aan de nieuwbouw-eis kan worden voldaan. Daarbij wordt echter nooit verteld dat het gebruik ALTIJD aan de eisen van bestaande bouw moet voldoen.
Niet dat de gemeente hier actief op controleert, maar goed, bij een handhavingsverzoek moeten ze wel...
Naam: J. Bolte , van YACHT (datum: 23-10-2012 16:47)
Je feitelijke gebruik geeft aan aan wat voor eisen je moet voldoen, en wanneer je daar slaapt moet BWT het toetsen als woonfunctie. Bij een dergelijke wijziging van alleen het gebruik toets je niet aan nieuwbouw maar aan bestaande bouw. Dat houdt in dat er minimale eisen gelden, 0,5 m2 Ae daglicht, klein beetje ventilatie, niet heel hoogdravend. Wanneer je daaraan al niet kunt voldoen is de ruimte daadwerkelijk niet geschikt als slaapkamer, en kan de gemeente dat gebruik verbieden via het publieksrecht.
Je ziet het 'truukje' van het aangeven van overige functie of onbenoemd GO wel vaker wanneer er (net) niet aan de nieuwbouw-eis kan worden voldaan. Daarbij wordt echter nooit verteld dat het gebruik ALTIJD aan de eisen van bestaande bouw moet voldoen.
Niet dat de gemeente hier actief op controleert, maar goed, bij een handhavingsverzoek moeten ze wel...
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: Joanna (datum: 23-10-2012 17:25)
Wat houdt dit concreet in? Moet ik nu een functiewijziging aanvragen bij de Gemeente voor wat betreft de berging?
Ik denk dat ik wel kan voldoen aan de eisen voor bestaande bouw...
Naam: Joanna (datum: 23-10-2012 17:25)
Wat houdt dit concreet in? Moet ik nu een functiewijziging aanvragen bij de Gemeente voor wat betreft de berging?
Ik denk dat ik wel kan voldoen aan de eisen voor bestaande bouw...
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 23-10-2012 22:33)
Wacht even af waar handhaving mee komt. Als gemeente wil dat je aantoont dat de ruimte voldoet als slaapkamer hoor je dat wel en kun je alsnog de nodige gegevens aandragen.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 23-10-2012 22:33)
Wacht even af waar handhaving mee komt. Als gemeente wil dat je aantoont dat de ruimte voldoet als slaapkamer hoor je dat wel en kun je alsnog de nodige gegevens aandragen.
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 24-10-2012 11:09)
Als het bestemmingsplan geen probleem is, en je hoeft niet te gaan bouwen om aan de eisen bestaande bouw te voldoen, is de situatie in orde, hoef je geen vergunning aan te vragen, en hebben je buren ook geen reden om handhaving op je af te sturen.
Controleer wel goed of je kunt voldoen aan de technische eisen, 'ik denk' is niet voldoende... vooral daglicht en ventilatie zijn vaak bottlenecks.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 24-10-2012 11:09)
Als het bestemmingsplan geen probleem is, en je hoeft niet te gaan bouwen om aan de eisen bestaande bouw te voldoen, is de situatie in orde, hoef je geen vergunning aan te vragen, en hebben je buren ook geen reden om handhaving op je af te sturen.
Controleer wel goed of je kunt voldoen aan de technische eisen, 'ik denk' is niet voldoende... vooral daglicht en ventilatie zijn vaak bottlenecks.
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: Joanna (datum: 29-10-2012 21:47)
Hallo!
Allereerst bedankt voor het meedenken.
Ondertussen heb in het een en ander uitgezocht.
Het ziet er niet zo gunstig uit.
De bouw is in januari 2010 gereedgemeld, maar mijn buren hebben vanaf 2009 tot en net nu tegen mij lopen procederen. Nu dus weer iets nieuws er boven op...
Blijkbaar is om die reden de bouwvergunning nooit ingeroeplijk en geworden. Dus moet ik wel voldoen aan de eisen voor nieuwbouw blijkbaar...
En dat lukt me helaas toch niet. De ramen namelijk, die ruimschoots licht door laten mag ik blijkbaar niet meetellen omdat ze op de perceelsgrens staan. Ze staan op de achtergevel. De achtergevel grenst aan de achteruitgangweg die van een van mijn buren is...
Naam: Joanna (datum: 29-10-2012 21:47)
Hallo!
Allereerst bedankt voor het meedenken.
Ondertussen heb in het een en ander uitgezocht.
Het ziet er niet zo gunstig uit.
De bouw is in januari 2010 gereedgemeld, maar mijn buren hebben vanaf 2009 tot en net nu tegen mij lopen procederen. Nu dus weer iets nieuws er boven op...
Blijkbaar is om die reden de bouwvergunning nooit ingeroeplijk en geworden. Dus moet ik wel voldoen aan de eisen voor nieuwbouw blijkbaar...
En dat lukt me helaas toch niet. De ramen namelijk, die ruimschoots licht door laten mag ik blijkbaar niet meetellen omdat ze op de perceelsgrens staan. Ze staan op de achtergevel. De achtergevel grenst aan de achteruitgangweg die van een van mijn buren is...
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: Joanna (datum: 29-10-2012 21:48)
En wat nu? Iemand idee?n?
Naam: Joanna (datum: 29-10-2012 21:48)
En wat nu? Iemand idee?n?
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: Joanna (datum: 29-10-2012 21:56)
De Gemeente heeft aangegeven dat, als ik de huidige situatie niet kan legaliseren, mijn huurders absoluut niet meer in de berging mogen blijven slapen. Blijven ze dat toch doen, dan krijgen zowel mijn huurders als ik een fikse dwangsom opgelegd, heeft de Gemeente laten weten. Het handhavingsverzoek is een maand geleden door mijn buren ingediend. De Gemeente moet dus in de komende 4 weken beslissen.
Wat nu...
Naam: Joanna (datum: 29-10-2012 21:56)
De Gemeente heeft aangegeven dat, als ik de huidige situatie niet kan legaliseren, mijn huurders absoluut niet meer in de berging mogen blijven slapen. Blijven ze dat toch doen, dan krijgen zowel mijn huurders als ik een fikse dwangsom opgelegd, heeft de Gemeente laten weten. Het handhavingsverzoek is een maand geleden door mijn buren ingediend. De Gemeente moet dus in de komende 4 weken beslissen.
Wat nu...
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: Leon (datum: 30-10-2012 08:48)
Tijdelijk het bed in de woonkamer zetten. Je denkt toch niet dat de gemeente elke week op bezoek komt om te controleren? Ik zou wel even de gordijnen van de 'slaapkamer' dicht laten. Just in case... :)
Naam: Leon (datum: 30-10-2012 08:48)
Tijdelijk het bed in de woonkamer zetten. Je denkt toch niet dat de gemeente elke week op bezoek komt om te controleren? Ik zou wel even de gordijnen van de 'slaapkamer' dicht laten. Just in case... :)
Re: slapen in een berging, mag dat
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 30-10-2012 13:23)
@Leon,
Wat is dat nou voor een flutadvies... denk je dat de gemeente niet meer komt controleren wanneer er een bezwaarzaak heeft gelopen? En dat de buren de zaak niet in de gaten blijven houden en gewoon weer een handhavingsverzoek doen bij overtreding? |:(
Wanneer je die woning op die manier hebt aangevraagd, had je ontwikkelaar je op de hoogte moeten brengen van de (on)mogelijkheden van het gebruik van die ruimtes. Het werken met 'overige functies' en 'onbenoemde ruimte' biedt wat mazen in de wet, maar daar zitten grenzen aan. Tegen die grenzen loop je nu op.
Wanneer je zeker weet dat het bestemmingsplan geen problemen geeft, kun je misschien de technische problemen oplossen door het plaatsen van een lichtkoepeltje (als het een 1-laags aanbouw is). Ventilatie kun je vaak ook door het dak oplossen.
Reageer
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 30-10-2012 13:23)
@Leon,
Wat is dat nou voor een flutadvies... denk je dat de gemeente niet meer komt controleren wanneer er een bezwaarzaak heeft gelopen? En dat de buren de zaak niet in de gaten blijven houden en gewoon weer een handhavingsverzoek doen bij overtreding? |:(
Wanneer je die woning op die manier hebt aangevraagd, had je ontwikkelaar je op de hoogte moeten brengen van de (on)mogelijkheden van het gebruik van die ruimtes. Het werken met 'overige functies' en 'onbenoemde ruimte' biedt wat mazen in de wet, maar daar zitten grenzen aan. Tegen die grenzen loop je nu op.
Wanneer je zeker weet dat het bestemmingsplan geen problemen geeft, kun je misschien de technische problemen oplossen door het plaatsen van een lichtkoepeltje (als het een 1-laags aanbouw is). Ventilatie kun je vaak ook door het dak oplossen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)