Zoek binnen het forum
Vraag: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: Jan (datum: 19-09-2012 08:57)
We zijn bezig met een 2 onder 1 kap woning. De kavel is 10 meter breed en nu willen we graag, samen met de buren, beide een halve meter inleveren zodat er een pad ontstaat van 1 meter.
Dit mag niet volgens het bestemmingsplan, daarin staat dat er ?f op de perceelsgrens wordt gebouwd, of 1 meter eruit.
Nu zoeken we naar een mogelijkheid om dit toch voor elkaar te krijgen.
We zitten er aan te denken om een halve meter grond van de buurman te kopen, zodat onze kavel 10,5 meter is en wij dus 1 meter uit de perceelsgrens bouwen en de buurman een kavel overhoud van 9,5 meter en dus op de grens bouwt.
Nadeel hiervan is dat de een meer betaald als de ander, en dat de kavel van de een groter is dan de ander.
Mijn vraag: Is het mogelijk en wat zijn de consequenties om eerst de grond te kopen en bijv. nadat de bouw is afgerond de grond weer te verkopen?
Of zijn er andere mogelijkheden?
Reageer
Naam: Jan (datum: 19-09-2012 08:57)
We zijn bezig met een 2 onder 1 kap woning. De kavel is 10 meter breed en nu willen we graag, samen met de buren, beide een halve meter inleveren zodat er een pad ontstaat van 1 meter.
Dit mag niet volgens het bestemmingsplan, daarin staat dat er ?f op de perceelsgrens wordt gebouwd, of 1 meter eruit.
Nu zoeken we naar een mogelijkheid om dit toch voor elkaar te krijgen.
We zitten er aan te denken om een halve meter grond van de buurman te kopen, zodat onze kavel 10,5 meter is en wij dus 1 meter uit de perceelsgrens bouwen en de buurman een kavel overhoud van 9,5 meter en dus op de grens bouwt.
Nadeel hiervan is dat de een meer betaald als de ander, en dat de kavel van de een groter is dan de ander.
Mijn vraag: Is het mogelijk en wat zijn de consequenties om eerst de grond te kopen en bijv. nadat de bouw is afgerond de grond weer te verkopen?
Of zijn er andere mogelijkheden?
Reageer
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 19-09-2012 10:01)
Waarom maar 1 meter breed dat pad, lijkt mij vrij smal over de diepte van de woningen. Straks met gft bakken, fietsen, motoren, kruiwagens ? Ook schrijf je 2 ondder 1 kap. Dus de kap loopt door ..... verdieping beiden tegen de erfgrens en begane grond beide 1 meter eruit, is het pad ook 2 meter en dat lijkt mij echt verstandiger.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 19-09-2012 10:01)
Waarom maar 1 meter breed dat pad, lijkt mij vrij smal over de diepte van de woningen. Straks met gft bakken, fietsen, motoren, kruiwagens ? Ook schrijf je 2 ondder 1 kap. Dus de kap loopt door ..... verdieping beiden tegen de erfgrens en begane grond beide 1 meter eruit, is het pad ook 2 meter en dat lijkt mij echt verstandiger.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: Jan (datum: 19-09-2012 10:49)
Ter verduidelijking, we bouwen een 2 onder 1 kap met buurman A, hier komen we mee onder de kap. Nu zit naast ons een andere buurman, buurman C met ook een 2 onder 1 kap.
We willen eigenlijk niet de garages aan elkaar bouwen en de optie van beide 1 meter vinden we te veel ten opzichte van 10 meter kavel breedte (hou je nog maar 9 meter over voor huis+garage).
Vandaar dat we op de halve meter variant uitkomen. Dit is idd niet heel breed, maar prima voor container/fiets etc + dat je niet aan elkaar hoeft te bouwen.
Vraag is dus of we een halve meter grond van buurman C kunnen kopen zodat we aan de voorwaarden voldoen (1 meter uit perceelsgrens bouwen) en we dit een jaar later weer kunnen verkopen?
Naam: Jan (datum: 19-09-2012 10:49)
Ter verduidelijking, we bouwen een 2 onder 1 kap met buurman A, hier komen we mee onder de kap. Nu zit naast ons een andere buurman, buurman C met ook een 2 onder 1 kap.
We willen eigenlijk niet de garages aan elkaar bouwen en de optie van beide 1 meter vinden we te veel ten opzichte van 10 meter kavel breedte (hou je nog maar 9 meter over voor huis+garage).
Vandaar dat we op de halve meter variant uitkomen. Dit is idd niet heel breed, maar prima voor container/fiets etc + dat je niet aan elkaar hoeft te bouwen.
Vraag is dus of we een halve meter grond van buurman C kunnen kopen zodat we aan de voorwaarden voldoen (1 meter uit perceelsgrens bouwen) en we dit een jaar later weer kunnen verkopen?
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 19-09-2012 10:58)
Dat kopen van die halve meter en dan een aanvraag maken die voldoet aan het bestemmingsplan (erop en 1m eruit) kan en krijg je ook nog vergunning voor. Gemeente krijgt straks ook "door" dat dat stukje grond is verkocht aan een andere eigenaar, en als ze op dat moment "wakker" zijn voldoen jullie beide ineens niet meer aan het bestemmingsplan / omgevingsvergunning en zou je in principe veel problemen kunnen krijgen met handhaving en met het uiteindelijk aanpassen en legaliseren van het geheel.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 19-09-2012 10:58)
Dat kopen van die halve meter en dan een aanvraag maken die voldoet aan het bestemmingsplan (erop en 1m eruit) kan en krijg je ook nog vergunning voor. Gemeente krijgt straks ook "door" dat dat stukje grond is verkocht aan een andere eigenaar, en als ze op dat moment "wakker" zijn voldoen jullie beide ineens niet meer aan het bestemmingsplan / omgevingsvergunning en zou je in principe veel problemen kunnen krijgen met handhaving en met het uiteindelijk aanpassen en legaliseren van het geheel.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: pino (datum: 19-09-2012 12:03)
ik denk niet dat je wat opschiet met het aankopen van dat kleine stukje grond.
waarschijlijk wordt er dan een strookje van een halve meter afgesplist met een appart kastraal nummer.
Naam: pino (datum: 19-09-2012 12:03)
ik denk niet dat je wat opschiet met het aankopen van dat kleine stukje grond.
waarschijlijk wordt er dan een strookje van een halve meter afgesplist met een appart kastraal nummer.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: pino (datum: 19-09-2012 12:05)
kan je niet met een dakrand overstek van 50cm bouwen de footprint bevind zich dan ook tegen de erfgrens
Naam: pino (datum: 19-09-2012 12:05)
kan je niet met een dakrand overstek van 50cm bouwen de footprint bevind zich dan ook tegen de erfgrens
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-09-2012 14:14)
Het bestemmingsplan houdt geen rekening met eigendom, alleen met bestemmingsgrenzen. Wanneer de beide kavels op de plankaart met bepaalde grenzen zijn aangegeven, veranderd dit niet wanneer je een stuk grond verkoopt. Het 'kavel' uit het BP blijft leidend.
Het truukje kan dus alleen werken wanneer er in het BP niet al grenzen zijn aangegeven. Wanneer dit wel zo is, zit je aan een ontheffingsprocedure vast, en die kan meer of minder heftig zijn net naargelang het bestemmingsplan al mogelijkheden geeft.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-09-2012 14:14)
Het bestemmingsplan houdt geen rekening met eigendom, alleen met bestemmingsgrenzen. Wanneer de beide kavels op de plankaart met bepaalde grenzen zijn aangegeven, veranderd dit niet wanneer je een stuk grond verkoopt. Het 'kavel' uit het BP blijft leidend.
Het truukje kan dus alleen werken wanneer er in het BP niet al grenzen zijn aangegeven. Wanneer dit wel zo is, zit je aan een ontheffingsprocedure vast, en die kan meer of minder heftig zijn net naargelang het bestemmingsplan al mogelijkheden geeft.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: Jan (datum: 19-09-2012 15:25)
Bedankt voor jullie reacties.
Heb de gemeente de vraag ook voorgelegd maar nog geen antwoord van gekregen.
Het punt is idd dat als we de grond weer verkopen we in strijd zijn met het bestemmingsplan. Dit is dus idd niet de mooiste oplossing.
Blijft volgens mij als enige optie over het recht van overpad te regelen. Of weet nog iemand een andere manier?
Naam: Jan (datum: 19-09-2012 15:25)
Bedankt voor jullie reacties.
Heb de gemeente de vraag ook voorgelegd maar nog geen antwoord van gekregen.
Het punt is idd dat als we de grond weer verkopen we in strijd zijn met het bestemmingsplan. Dit is dus idd niet de mooiste oplossing.
Blijft volgens mij als enige optie over het recht van overpad te regelen. Of weet nog iemand een andere manier?
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-09-2012 15:35)
recht van overpad is een private afspraak, en heeft niets van doen met wat je wilt regelen om de situatie publiekrechtelijk mogelijk te maken.
Ik neem aan dat je voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning aan gaat vragen. Wanneer je daarin aangeeft dat je de woningen een halve meter uit de erfgrens wilt hebben wordt je omgevingsaanvraag tevens gezien als verzoek tot ontheffing van die bestemmingsplanregels. Het is dan handig om eerst te weten of het betemmingsplan zelf een afwijkingsmogelijkheid kent. zo niet zit je in de buitenplanse ontheffingen die wel eens lang kunnen duren en duur kunnen zijn.
U geeft zelf al aan dat je passend in het bp een situatie kunt maken met een tussengang van 1 meter. Ik denk dus niet dat de gemeente er inhoudelijk een probleem van zal maken, maar dat het puur een procedureprobleem is.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-09-2012 15:35)
recht van overpad is een private afspraak, en heeft niets van doen met wat je wilt regelen om de situatie publiekrechtelijk mogelijk te maken.
Ik neem aan dat je voor de bouw van de woningen een omgevingsvergunning aan gaat vragen. Wanneer je daarin aangeeft dat je de woningen een halve meter uit de erfgrens wilt hebben wordt je omgevingsaanvraag tevens gezien als verzoek tot ontheffing van die bestemmingsplanregels. Het is dan handig om eerst te weten of het betemmingsplan zelf een afwijkingsmogelijkheid kent. zo niet zit je in de buitenplanse ontheffingen die wel eens lang kunnen duren en duur kunnen zijn.
U geeft zelf al aan dat je passend in het bp een situatie kunt maken met een tussengang van 1 meter. Ik denk dus niet dat de gemeente er inhoudelijk een probleem van zal maken, maar dat het puur een procedureprobleem is.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: Jeroen (datum: 19-09-2012 17:19)
Je kunt alleen het strookje tussen de woningen + 1 meter voor en achter bij ??n perceel voegen en recht van overpad regelen.
Dat strijdig worden met het bestemmingsplan bij verkoop is helemaal geen probleem.
Er kunnen alleen geen rechten aan ontleend worden om te mogen bouwen tot op de perceelsgrens.
Naam: Jeroen (datum: 19-09-2012 17:19)
Je kunt alleen het strookje tussen de woningen + 1 meter voor en achter bij ??n perceel voegen en recht van overpad regelen.
Dat strijdig worden met het bestemmingsplan bij verkoop is helemaal geen probleem.
Er kunnen alleen geen rechten aan ontleend worden om te mogen bouwen tot op de perceelsgrens.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 19-09-2012 19:44)
@ Jeroen, is dat zo ?
Ik heb voor een opdrachtgever het advies gedaan 2,40m bij te kopen van het naastliggend perceel van hun moeder om zo het maximale te kunnen bebouwen volgens bestemmingsplan, detailhandel. Gemeente gaat hier mee akkoord, alleen willen ze een bevestiging dat het stuk daadwerkelijk is aan gekocht.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 19-09-2012 19:44)
@ Jeroen, is dat zo ?
Ik heb voor een opdrachtgever het advies gedaan 2,40m bij te kopen van het naastliggend perceel van hun moeder om zo het maximale te kunnen bebouwen volgens bestemmingsplan, detailhandel. Gemeente gaat hier mee akkoord, alleen willen ze een bevestiging dat het stuk daadwerkelijk is aan gekocht.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: Jeroen (datum: 19-09-2012 21:55)
Ik bedoel strijdigheid die ontstaat ten gevolge van verkoop.
Naam: Jeroen (datum: 19-09-2012 21:55)
Ik bedoel strijdigheid die ontstaat ten gevolge van verkoop.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: tim (datum: 19-09-2012 22:12)
een garage kan tot 30 m2 vergunningsvrij worden gebouwd, dan zijn de bepalingen van het bestemmingsplan helemaal niet relevant.
voorwaarden:
- op het achtererfgebied;
- maximaal 3 meter hoog;
- zie verder art. 2, bijlage 2 Bor.
dan zet je op tekening dat de garage vergunningsvrij is, en plaats je 'm waar je 'm wil (binnen de voorwaarden).
Naam: tim (datum: 19-09-2012 22:12)
een garage kan tot 30 m2 vergunningsvrij worden gebouwd, dan zijn de bepalingen van het bestemmingsplan helemaal niet relevant.
voorwaarden:
- op het achtererfgebied;
- maximaal 3 meter hoog;
- zie verder art. 2, bijlage 2 Bor.
dan zet je op tekening dat de garage vergunningsvrij is, en plaats je 'm waar je 'm wil (binnen de voorwaarden).
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: Jan (datum: 20-09-2012 12:14)
Inmiddels een reactie van de gemeente gehad. Het aankopen van de halve meter kan meegenomen worden door de gemeente bij de uitgifte van de grond. Zodoende geen (of weinig) extra kosten. Beide woningen zullen dan aan het bestemmingsplan voldoen. In het bestemmingsplan zijn de woningen nog niet ingetekend.
Het recht van overpad dient wel duidelijk beschreven te worden maar kan dan idd gebruikt worden.
Het eventueel terugkopen heb ik ook gevraagd, het wordt dan idd strijdig met het bestemmingsplan maar de gemeente kan er niet zoveel aan doen. Alleen als je ooit een verbouwing aanvraagt voor bijv. uitbouw garage of carport zal dit problemen op gaan leveren.
Financieel moeten we het nog wel regeleen met de buurman. Nu hebben we beide een kavel van 280 m2, stel wij kopen over een lengte van 20 meter een halve meter over, is dat 10 meter X 225 euro = 2250 euro wat de een meer betaald als de ander.
Iemand tips hoe dit financieel goed af te dekken (ook meegenomen de evt. waardevermindering/vermeerdering van beide woningen ivm kavelgrootte)
Alvast bedankt.
Naam: Jan (datum: 20-09-2012 12:14)
Inmiddels een reactie van de gemeente gehad. Het aankopen van de halve meter kan meegenomen worden door de gemeente bij de uitgifte van de grond. Zodoende geen (of weinig) extra kosten. Beide woningen zullen dan aan het bestemmingsplan voldoen. In het bestemmingsplan zijn de woningen nog niet ingetekend.
Het recht van overpad dient wel duidelijk beschreven te worden maar kan dan idd gebruikt worden.
Het eventueel terugkopen heb ik ook gevraagd, het wordt dan idd strijdig met het bestemmingsplan maar de gemeente kan er niet zoveel aan doen. Alleen als je ooit een verbouwing aanvraagt voor bijv. uitbouw garage of carport zal dit problemen op gaan leveren.
Financieel moeten we het nog wel regeleen met de buurman. Nu hebben we beide een kavel van 280 m2, stel wij kopen over een lengte van 20 meter een halve meter over, is dat 10 meter X 225 euro = 2250 euro wat de een meer betaald als de ander.
Iemand tips hoe dit financieel goed af te dekken (ook meegenomen de evt. waardevermindering/vermeerdering van beide woningen ivm kavelgrootte)
Alvast bedankt.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: pino (datum: 20-09-2012 16:00)
Let er wel op dat de gemeente in deze meerdere petten op heeft.
Zorg dat de afspraken op papier komen
De afdeling grondverkoop is niet de afdeling vergunningen
Naam: pino (datum: 20-09-2012 16:00)
Let er wel op dat de gemeente in deze meerdere petten op heeft.
Zorg dat de afspraken op papier komen
De afdeling grondverkoop is niet de afdeling vergunningen
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-09-2012 18:56)
Als de gemeente toch al geneigd is mee te werken, is het op deze manier een hoop moeite voor iets wat met een bestemmingsplan-ontheffing redelijk makkelijk te organiseren is.
En inderdaad, dit klinkt als contact met het grondontwikkelbedrijf van de gemeente. Die kunnen iets 'vinden', maar uiteindelijk moeten de afdelingen vergunningen en ruimtelijke ordening er hun goedkeuring over uitstpreken. En die geven de ECHTE toestemming, van B&W...
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-09-2012 18:56)
Als de gemeente toch al geneigd is mee te werken, is het op deze manier een hoop moeite voor iets wat met een bestemmingsplan-ontheffing redelijk makkelijk te organiseren is.
En inderdaad, dit klinkt als contact met het grondontwikkelbedrijf van de gemeente. Die kunnen iets 'vinden', maar uiteindelijk moeten de afdelingen vergunningen en ruimtelijke ordening er hun goedkeuring over uitstpreken. En die geven de ECHTE toestemming, van B&W...
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: mobiel (datum: 21-09-2012 16:58)
zonder vergunning plaatsen,, niet op tekening zetten. In veel gevallen is geen vergunning nodig. Scheelt ook in de leges.
Naam: mobiel (datum: 21-09-2012 16:58)
zonder vergunning plaatsen,, niet op tekening zetten. In veel gevallen is geen vergunning nodig. Scheelt ook in de leges.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-09-2012 17:04)
OK, spuit 11... :)
Het betreft nieuwbouw van complete woningen he? 'zonder vergunning' en 'niet op tekening zetten' worden dan wat lastig.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-09-2012 17:04)
OK, spuit 11... :)
Het betreft nieuwbouw van complete woningen he? 'zonder vergunning' en 'niet op tekening zetten' worden dan wat lastig.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: mobiel (datum: 21-09-2012 17:10)
dan alleen de garage. Je mag meteen vergunningsvrij bouwen als je een vergunning hebt voor het hoofdgebouw. De garage moet wel voldoen aan de criteria van het bor. Maar dan kun je wel op een halve meter van de erfgrens.
Naam: mobiel (datum: 21-09-2012 17:10)
dan alleen de garage. Je mag meteen vergunningsvrij bouwen als je een vergunning hebt voor het hoofdgebouw. De garage moet wel voldoen aan de criteria van het bor. Maar dan kun je wel op een halve meter van de erfgrens.
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-09-2012 23:11)
Aan de achterkant? Ff nadenken...
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 21-09-2012 23:11)
Aan de achterkant? Ff nadenken...
Re: 1 meter uit perceelsgrens
Naam: Willem (datum: 24-09-2012 15:54)
In het stukje "ter verduidelijking" wordt er inderdaad gezegd "we willen de garages niet aan elkaar bouwen".
Zou dan inderdaad kijken of je die garages vergunningsvrij zou kunnen zetten (artikel 2). Want dan heeft het BP er niks mee te maken.
Zo'n gekke opmerking vind ik dat dus nog niet van "mobiel".
Reageer
Naam: Willem (datum: 24-09-2012 15:54)
In het stukje "ter verduidelijking" wordt er inderdaad gezegd "we willen de garages niet aan elkaar bouwen".
Zou dan inderdaad kijken of je die garages vergunningsvrij zou kunnen zetten (artikel 2). Want dan heeft het BP er niks mee te maken.
Zo'n gekke opmerking vind ik dat dus nog niet van "mobiel".
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)