Zoek binnen het forum
Vraag: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: r. ter voert (datum: 13-06-2004 17:49)
korte vraag ivm een probleem dat aan onze zijde is ontstaan: Bij de koop van een nieuwbouwhuis staan op de stukken van de koopakte en de gegevens van de gemeente nergens maten van de kavel- erfgrenzen aangegeven. Het kadaster heeft (nog) geen metingen gedaan. Bij het betrekken van de woning wordt door de bouwmaatschappij kavelgrenzen aangegeven middels piketpaaltjes. Er wordt begonnen met het inrichten van de tuin en de bouw van een garage (middels afgegeven vergunning). Na 8 maanden komt nu het kadaster en een meetman van de gemeente. Nu blijkt dat er door ons op het onbebouwde kavel van de achterburen wordt gebouwd (ong 1,3 meter)! Nu is de bouw door de gemeente stil gelegd, en lijkt het er op dat we een deel van de garage en erfscheiding moeten afbreken. Wie is er eigenlijk verantwoordelijk voor dit probleem en wat is een goede oplossing??
Reageer
Naam: r. ter voert (datum: 13-06-2004 17:49)
korte vraag ivm een probleem dat aan onze zijde is ontstaan: Bij de koop van een nieuwbouwhuis staan op de stukken van de koopakte en de gegevens van de gemeente nergens maten van de kavel- erfgrenzen aangegeven. Het kadaster heeft (nog) geen metingen gedaan. Bij het betrekken van de woning wordt door de bouwmaatschappij kavelgrenzen aangegeven middels piketpaaltjes. Er wordt begonnen met het inrichten van de tuin en de bouw van een garage (middels afgegeven vergunning). Na 8 maanden komt nu het kadaster en een meetman van de gemeente. Nu blijkt dat er door ons op het onbebouwde kavel van de achterburen wordt gebouwd (ong 1,3 meter)! Nu is de bouw door de gemeente stil gelegd, en lijkt het er op dat we een deel van de garage en erfscheiding moeten afbreken. Wie is er eigenlijk verantwoordelijk voor dit probleem en wat is een goede oplossing??
Reageer
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: henk Odijk , van adviesbureau j.p. van der Weele (datum: 13-06-2004 21:00)
Wie er verantwoordelijk is, is natuurlijk afhankelijk van de onderling afgesloten contracten. Als u zelf alleen de koper bent, lijkt het mij niet uw probleem.
De mooiste oplossing is natuurlijk om dat stukje grond dan van de buren te kopen. Je zou toch verwachten dat ze daar geen bezwaar tegen hebben. Blijkbaar wisten zij ook niet dat die grond van hun was, anders hadden ze zelf weel geklaagd.
N.B. Op grond waarvan heeft de gemeente de bouw stil laten leggen? De gemeente heeft er toch niks mee te maken dat er op de grond van de buren wordt gebouwd? Dat lijkt mij iets tussen de buren en degene die dit foutje op zijn geweten heeft.
Naam: henk Odijk , van adviesbureau j.p. van der Weele (datum: 13-06-2004 21:00)
Wie er verantwoordelijk is, is natuurlijk afhankelijk van de onderling afgesloten contracten. Als u zelf alleen de koper bent, lijkt het mij niet uw probleem.
De mooiste oplossing is natuurlijk om dat stukje grond dan van de buren te kopen. Je zou toch verwachten dat ze daar geen bezwaar tegen hebben. Blijkbaar wisten zij ook niet dat die grond van hun was, anders hadden ze zelf weel geklaagd.
N.B. Op grond waarvan heeft de gemeente de bouw stil laten leggen? De gemeente heeft er toch niks mee te maken dat er op de grond van de buren wordt gebouwd? Dat lijkt mij iets tussen de buren en degene die dit foutje op zijn geweten heeft.
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: r. ter voert (datum: 14-06-2004 00:57)
De bouw is laten stilleggen op grond van het niet voldoen aan de volgens de vergunning bepaalde bouwvoorwaarden. (bouwen op andermans grond).
De "buren" bestaan pas sinds enkele weken; dit is een woningbouwvereniging met verregaande plannen voor bouwen tegen onze erfgrens, dus op de plaats waar onze garage nu staat.
Probleem van deze grens onze zijde ligt omsloten in het feit dat de bouwmaatschappij van ons, ons meedeelde dat de piketpaaltjes de grenzen zijn zoals de gemeente hen heeft meegedeeld. Wij hebben verder geen enkel ferificatie middel op schrift (zelfs nu nog niet) waarop de grens afmetingen opgesteld staan.
Naam: r. ter voert (datum: 14-06-2004 00:57)
De bouw is laten stilleggen op grond van het niet voldoen aan de volgens de vergunning bepaalde bouwvoorwaarden. (bouwen op andermans grond).
De "buren" bestaan pas sinds enkele weken; dit is een woningbouwvereniging met verregaande plannen voor bouwen tegen onze erfgrens, dus op de plaats waar onze garage nu staat.
Probleem van deze grens onze zijde ligt omsloten in het feit dat de bouwmaatschappij van ons, ons meedeelde dat de piketpaaltjes de grenzen zijn zoals de gemeente hen heeft meegedeeld. Wij hebben verder geen enkel ferificatie middel op schrift (zelfs nu nog niet) waarop de grens afmetingen opgesteld staan.
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 14-06-2004 08:05)
De gemeente kan de bouw stilleggen o.b.v. de afgegeven vergunning. Immers de garage wordt niet gebouwd op de plaats waar deze op tekening staat aangegeven.
Vraag is echter wel hoe de gemeente uberhaupt een vergunning hebben kunnen afgeven als ze niet wisten waar de perceelsgrenzen lagen en dus ook geen bestemmingsplanbeoordeling mogelijk was.
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 14-06-2004 08:05)
De gemeente kan de bouw stilleggen o.b.v. de afgegeven vergunning. Immers de garage wordt niet gebouwd op de plaats waar deze op tekening staat aangegeven.
Vraag is echter wel hoe de gemeente uberhaupt een vergunning hebben kunnen afgeven als ze niet wisten waar de perceelsgrenzen lagen en dus ook geen bestemmingsplanbeoordeling mogelijk was.
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: r. ter voert (datum: 14-06-2004 17:29)
de perceelsgrenzen zijn door de gemeente ingetekend op een kaart, doch zonder vermelding van afstanden, dit is in het koop contract als bijlage bijgevoegd.
Volgens de piketpaaltjes van de bouwmaatschappij (enige referentie onzer zijde door het ontbreken van de afstandsmaten, doch met de mondelinge toezegging van hen dat deze correct stonden), zijn wij gaan bouwen. De garage is ingetekend op een kaartje (ook zonder maaten) in de vergunnings aanvraag. Nu heeft de gemeente na 8 maanden nieuwe piketpaaltjes gezet en is het kadaster daags daarop gekomen, en nu blijkt ons kavel kleiner te zijn als eerder is aangegeven. hierdoor valt deze garage nu op een ander kavel.
Hoe dit op te lossen??
Naam: r. ter voert (datum: 14-06-2004 17:29)
de perceelsgrenzen zijn door de gemeente ingetekend op een kaart, doch zonder vermelding van afstanden, dit is in het koop contract als bijlage bijgevoegd.
Volgens de piketpaaltjes van de bouwmaatschappij (enige referentie onzer zijde door het ontbreken van de afstandsmaten, doch met de mondelinge toezegging van hen dat deze correct stonden), zijn wij gaan bouwen. De garage is ingetekend op een kaartje (ook zonder maaten) in de vergunnings aanvraag. Nu heeft de gemeente na 8 maanden nieuwe piketpaaltjes gezet en is het kadaster daags daarop gekomen, en nu blijkt ons kavel kleiner te zijn als eerder is aangegeven. hierdoor valt deze garage nu op een ander kavel.
Hoe dit op te lossen??
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: henk odijk , van Adviesbureau J.P. van der Weele (datum: 14-06-2004 21:26)
Ik begrijp nu dat u de garage zelf laat bouwen, en dat de garage geen onderdeel uitmaakt van de levering van het nieuwbouwhuis. Dan had u dus zelf moeten controleren of die grond wel van u is.
Ik zie drie mogelijkheden:
1. Op de tekening bij het koopcontract is aangegeven dat de grond van u zou zijn. In dat geval lijkt het mij dat u de verkoper aan kunt spreken, hij heeft immers niet geleverd wat is afgesproken.
2. Op de tekening bij het koopcontract is aangegeven dat de grond niet van u is. In dat geval hebt u iets stoms gedaan.
3. Uit de tekening bij het koopcontract blijkt niet van wie de grond is. Ook in dat geval hebt u volgens mij een probleem.
In ieder geval staat blijkbaar nu vast dat de grond niet van u is. De eigenaar van de grond heeft er natuurlijk geen boodschap aan hoe dat zo is gekomen. Als hij de grond niet wil verkopen, zult u de garage af moeten breken. Als u bij de koop verkeerd bent ingelicht (en u kunt dat ook hardmaken, bijvoorbeeld middels die tekening) hebt u een kans iets te verhalen op de verkoper. Helaas.
Naam: henk odijk , van Adviesbureau J.P. van der Weele (datum: 14-06-2004 21:26)
Ik begrijp nu dat u de garage zelf laat bouwen, en dat de garage geen onderdeel uitmaakt van de levering van het nieuwbouwhuis. Dan had u dus zelf moeten controleren of die grond wel van u is.
Ik zie drie mogelijkheden:
1. Op de tekening bij het koopcontract is aangegeven dat de grond van u zou zijn. In dat geval lijkt het mij dat u de verkoper aan kunt spreken, hij heeft immers niet geleverd wat is afgesproken.
2. Op de tekening bij het koopcontract is aangegeven dat de grond niet van u is. In dat geval hebt u iets stoms gedaan.
3. Uit de tekening bij het koopcontract blijkt niet van wie de grond is. Ook in dat geval hebt u volgens mij een probleem.
In ieder geval staat blijkbaar nu vast dat de grond niet van u is. De eigenaar van de grond heeft er natuurlijk geen boodschap aan hoe dat zo is gekomen. Als hij de grond niet wil verkopen, zult u de garage af moeten breken. Als u bij de koop verkeerd bent ingelicht (en u kunt dat ook hardmaken, bijvoorbeeld middels die tekening) hebt u een kans iets te verhalen op de verkoper. Helaas.
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: r. ter voert (datum: 15-06-2004 01:07)
in eerste alinea: hoe hadden we moeten controleren of dez grond bij ons kavel danwel bij een ander kavel behoorde? Immers: geen afstanden vermeldt in de contracten en het kadaster heeft op het tijdstip van aanvang niets ingemeten. Enige in onze handen: vergunning verleend door gemeente (start met bouw binnen 26 weken verplicht en de toezegging van correcte weergave van bouwonderneming
opsomming punten 1,2 en 3: 1 en 2 zijn niet duidelijk gemaakt middels tekeningen ondanks verzoek onzer zijds.
3 blijft staan doch staat de gemeente niet net zo onstabiel in hun motivatie als wij? Men beweert dat deze grond nie van ons is terwijl wij er vanuit gaan dat dit wel zo is? Dank voor uw reactie alvast.
Naam: r. ter voert (datum: 15-06-2004 01:07)
in eerste alinea: hoe hadden we moeten controleren of dez grond bij ons kavel danwel bij een ander kavel behoorde? Immers: geen afstanden vermeldt in de contracten en het kadaster heeft op het tijdstip van aanvang niets ingemeten. Enige in onze handen: vergunning verleend door gemeente (start met bouw binnen 26 weken verplicht en de toezegging van correcte weergave van bouwonderneming
opsomming punten 1,2 en 3: 1 en 2 zijn niet duidelijk gemaakt middels tekeningen ondanks verzoek onzer zijds.
3 blijft staan doch staat de gemeente niet net zo onstabiel in hun motivatie als wij? Men beweert dat deze grond nie van ons is terwijl wij er vanuit gaan dat dit wel zo is? Dank voor uw reactie alvast.
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: r. ter voert (datum: 15-06-2004 01:25)
Aanvullende vraag: hoe zit het eigenlijk met marges van een gekocht kavel; we laten ons vertellen dat dir 5 procent kan zijn; geldt dat dan ook kadastraal gezien?
Met andere woorden, kan een gekocht kavel een aantal procent groter danwel kleiner uitvallen als op de koopovereenkomst is vermeld? Is dit onderdeel van een oplossing?
Naam: r. ter voert (datum: 15-06-2004 01:25)
Aanvullende vraag: hoe zit het eigenlijk met marges van een gekocht kavel; we laten ons vertellen dat dir 5 procent kan zijn; geldt dat dan ook kadastraal gezien?
Met andere woorden, kan een gekocht kavel een aantal procent groter danwel kleiner uitvallen als op de koopovereenkomst is vermeld? Is dit onderdeel van een oplossing?
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 15-06-2004 07:49)
Ik vind het vreemd dat er in het koopcontract geen maten of oppervlakten zijn vermeld. Wat heeft U nu gekocht en hoeveel m2 bedraagt dit ?
In ieder geval maakt het niet uit wie de fout heeft gemaakt. Indien ik Uw buurman was, was het probleem zo opgelost: slopen en bouwen op eigen grond.
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 15-06-2004 07:49)
Ik vind het vreemd dat er in het koopcontract geen maten of oppervlakten zijn vermeld. Wat heeft U nu gekocht en hoeveel m2 bedraagt dit ?
In ieder geval maakt het niet uit wie de fout heeft gemaakt. Indien ik Uw buurman was, was het probleem zo opgelost: slopen en bouwen op eigen grond.
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: Klaas (datum: 15-06-2004 10:29)
Kunt u hard maken, waar de oorspronkelijke piketpaaltjes stonden en dat dit door de aannemer is aangegeven als erfgrenzen. Kunt u ook hard maken dat er na herhaaldelijk verzoek van uw kant geen duidelijkheid is verstrekt over het verloop van de erfgrenzen. In dat geval staat u redelijk sterk en is er sprake van onbehoorlijk bestuur. Kennelijk is de gemeente de verkopende partij van de grond, dus die had moeten aangeven wat ze verkocht hebben.
Naam: Klaas (datum: 15-06-2004 10:29)
Kunt u hard maken, waar de oorspronkelijke piketpaaltjes stonden en dat dit door de aannemer is aangegeven als erfgrenzen. Kunt u ook hard maken dat er na herhaaldelijk verzoek van uw kant geen duidelijkheid is verstrekt over het verloop van de erfgrenzen. In dat geval staat u redelijk sterk en is er sprake van onbehoorlijk bestuur. Kennelijk is de gemeente de verkopende partij van de grond, dus die had moeten aangeven wat ze verkocht hebben.
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: radiation1 (datum: 15-06-2004 18:40)
Waar de piketpaaltjes stonden is niet meer "hard" te maken, sterker nog de bouwmaatschappij geeft toe een fout gemaakt (55 cm) te hebben doch niet voor het volledige deel dat over de grens gebouwd is (1,3m); men neemt dus de stelling in dat men volgens de huidige grenzen geen piketpaaltjes heeft geplaatst. (is dus wel zo).
Herhaaldelijk verzoek; veelal middels mondeling contact me de bouw mij., enkele mededeling was dat de paaltjes goed stonden; doch we hebben nu inmiddels we een fax van andere buren van de bouwmaatschappij waarin globaal hun maten vermeld staan (zelfs tot op de cm), deze hebben ze ons onthouden. Verder heeft de gemeente heeft bij contact gewezen naar de metingen door het kadaster, alleen kwam het kadaster 8-9 maanden na de oplevering pas en was dat toen voor ons al geen verifierende factor meer......
Naam: radiation1 (datum: 15-06-2004 18:40)
Waar de piketpaaltjes stonden is niet meer "hard" te maken, sterker nog de bouwmaatschappij geeft toe een fout gemaakt (55 cm) te hebben doch niet voor het volledige deel dat over de grens gebouwd is (1,3m); men neemt dus de stelling in dat men volgens de huidige grenzen geen piketpaaltjes heeft geplaatst. (is dus wel zo).
Herhaaldelijk verzoek; veelal middels mondeling contact me de bouw mij., enkele mededeling was dat de paaltjes goed stonden; doch we hebben nu inmiddels we een fax van andere buren van de bouwmaatschappij waarin globaal hun maten vermeld staan (zelfs tot op de cm), deze hebben ze ons onthouden. Verder heeft de gemeente heeft bij contact gewezen naar de metingen door het kadaster, alleen kwam het kadaster 8-9 maanden na de oplevering pas en was dat toen voor ons al geen verifierende factor meer......
Reactie: maten van kavel / probleem erfscheiding
Naam: r. ter voert (datum: 15-06-2004 18:42)
Waar de piketpaaltjes stonden is niet meer "hard" te maken, sterker nog de bouwmaatschappij geeft toe een fout gemaakt (55 cm) te hebben doch niet voor het volledige deel dat over de grens gebouwd is (1,3m); men neemt dus de stelling in dat men volgens de huidige grenzen geen piketpaaltjes heeft geplaatst. (is dus wel zo).
Herhaaldelijk verzoek; veelal middels mondeling contact me de bouw mij., enkele mededeling was dat de paaltjes goed stonden; doch we hebben nu inmiddels we een fax van andere buren van de bouwmaatschappij waarin globaal hun maten vermeld staan (zelfs tot op de cm), deze hebben ze ons onthouden. Verder heeft de gemeente heeft bij contact gewezen naar de metingen door het kadaster, alleen kwam het kadaster 8-9 maanden na de oplevering pas en was dat toen voor ons al geen verifierende factor meer......toen was het leed al geschied. (ook: na 26 weken na verlening van de vergunning moet begonnen zijn met de bouw)
Naam: r. ter voert (datum: 15-06-2004 18:42)
Waar de piketpaaltjes stonden is niet meer "hard" te maken, sterker nog de bouwmaatschappij geeft toe een fout gemaakt (55 cm) te hebben doch niet voor het volledige deel dat over de grens gebouwd is (1,3m); men neemt dus de stelling in dat men volgens de huidige grenzen geen piketpaaltjes heeft geplaatst. (is dus wel zo).
Herhaaldelijk verzoek; veelal middels mondeling contact me de bouw mij., enkele mededeling was dat de paaltjes goed stonden; doch we hebben nu inmiddels we een fax van andere buren van de bouwmaatschappij waarin globaal hun maten vermeld staan (zelfs tot op de cm), deze hebben ze ons onthouden. Verder heeft de gemeente heeft bij contact gewezen naar de metingen door het kadaster, alleen kwam het kadaster 8-9 maanden na de oplevering pas en was dat toen voor ons al geen verifierende factor meer......toen was het leed al geschied. (ook: na 26 weken na verlening van de vergunning moet begonnen zijn met de bouw)
Reactie: iemand nog een reactie???
Naam: r. ter voert (datum: 21-06-2004 01:56)
iemand nog een reactie???
Naam: r. ter voert (datum: 21-06-2004 01:56)
iemand nog een reactie???
Reactie: iemand nog een reactie???
Naam: Klaas (datum: 21-06-2004 14:47)
Het wordt allemaal erg gecompliceerd. Ik zou maar eens met een advocaat gaan praten.
Naam: Klaas (datum: 21-06-2004 14:47)
Het wordt allemaal erg gecompliceerd. Ik zou maar eens met een advocaat gaan praten.
Reactie: iemand nog een reactie???
Naam: henk odijk , van Adviesbureau J.P. van der Weele (datum: 21-06-2004 16:48)
Als ik het goed begrijp heb je dus een kavel gekocht zonder dat behoorlijk is vastgelegd hoe groot dat is.
Vervolgens ben je daar gaan bouwen zonder e.e.a. goed te controleren.
Het lijkt mij een geval van dat degene die zijn billen brand dan vervolgens ook echt zelf op de blaren moet zitten.
Naam: henk odijk , van Adviesbureau J.P. van der Weele (datum: 21-06-2004 16:48)
Als ik het goed begrijp heb je dus een kavel gekocht zonder dat behoorlijk is vastgelegd hoe groot dat is.
Vervolgens ben je daar gaan bouwen zonder e.e.a. goed te controleren.
Het lijkt mij een geval van dat degene die zijn billen brand dan vervolgens ook echt zelf op de blaren moet zitten.
Reactie: iemand nog een reactie???
Naam: r. ter voert (datum: 22-06-2004 22:13)
well, diegene die het huis opleverd dient ook duidelijk de kavelgrezen aan te geven. In ons geval viel bij de bouwmaatsschappij niets te verifieren, er waren geen tekeningen verstrekt met maatvoeringen ondanks onze verzoeken. (Overigens hebben anderen in ons blok dit een aantal maanden later wel gekregen).
Het kadaster is bij de aanvang van de bouw nog niet langs geweest, ook daar viel geen verificatie te behalen, en de gemeentewinkel verwees ons voor de kavelmaten naar het kadaster....... Enige toezegging ter verificatie was dat de bouwmij ons heeft gemeldt dat zij de grenzen volgens gegevens verstrekt door de gemeente (GPS coordinaten??) hadden uitgezet.... Niet helemaal goed blijkt nu, en nu is het misschien al te laat
Reageer
Naam: r. ter voert (datum: 22-06-2004 22:13)
well, diegene die het huis opleverd dient ook duidelijk de kavelgrezen aan te geven. In ons geval viel bij de bouwmaatsschappij niets te verifieren, er waren geen tekeningen verstrekt met maatvoeringen ondanks onze verzoeken. (Overigens hebben anderen in ons blok dit een aantal maanden later wel gekregen).
Het kadaster is bij de aanvang van de bouw nog niet langs geweest, ook daar viel geen verificatie te behalen, en de gemeentewinkel verwees ons voor de kavelmaten naar het kadaster....... Enige toezegging ter verificatie was dat de bouwmij ons heeft gemeldt dat zij de grenzen volgens gegevens verstrekt door de gemeente (GPS coordinaten??) hadden uitgezet.... Niet helemaal goed blijkt nu, en nu is het misschien al te laat
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)