Zoek binnen het forum
Vraag: aanvullende(?) eisen bij aanvraag omgevingsvergunning
Naam: Joost Hartman, van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 16:10)
Bij verschillende gemeenten kom ik steeds vaker tegen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt aangegeven dat een GPR-berekening moet worden gemaakt.
Ik heb momenteel een project (woonhuis) waarbij het ambitieniveau in de GPR voor 4 van de 5 onderdelen 6,0 is (het bouwbesluitniveau) maar op het onderdeel energie wordt een 7,0 geeist. (dit betekend een EPC van 0,5 halen, of veel andere maatregelen nemen)
De vraag gaat niet over hoe e.e.a. te halen is maar meer of het eigenlijk juridisch wel klopt????
De ambtenaar van de betreffende gemeente geeft aan dat hij mag vragen om een GPR berekening omdat dit in het koopcontract van de grond is overeengekomen. (de grond is door de particulier van de gemeente gekocht). De GPR wordt nu (nog) niet gehaald omdat de woning een EPC van 0,57 heeft. De gemeente wil nu niet de bouwvergunning afgeven omdat door deze "hoge" EPC het ambitineau van de GPR berekening op het hoofdstuk energie niet gehaald wordt. Daarmee wordt niet voldaan aan de eis in het koopcontract.
Mijn opdrachtgever heeft zich als overschillige particulier overigens nooit gerealiseerd dat er technische danwel financiele gevolgen zijn aan deze paragraaf in het koopcontract. De verstrekte informatie aan mijn opdrachtgever door de gemeente is overigens ook erg summier. maar dit terzijde.
concreet is de vraag of de gemeente middels deze constructie aanvullende voorwaarden mag stellen. Ik ben altijd in de veronderstelling geweest dat dit niet mocht en dat op basis van deze paragraaf in de grondovereenkomst al helemaal de vergunning niet mag worden tegengehouden.
weet iemand hoe het zit?
Reageer
Naam: Joost Hartman, van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 16:10)
Bij verschillende gemeenten kom ik steeds vaker tegen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt aangegeven dat een GPR-berekening moet worden gemaakt.
Ik heb momenteel een project (woonhuis) waarbij het ambitieniveau in de GPR voor 4 van de 5 onderdelen 6,0 is (het bouwbesluitniveau) maar op het onderdeel energie wordt een 7,0 geeist. (dit betekend een EPC van 0,5 halen, of veel andere maatregelen nemen)
De vraag gaat niet over hoe e.e.a. te halen is maar meer of het eigenlijk juridisch wel klopt????
De ambtenaar van de betreffende gemeente geeft aan dat hij mag vragen om een GPR berekening omdat dit in het koopcontract van de grond is overeengekomen. (de grond is door de particulier van de gemeente gekocht). De GPR wordt nu (nog) niet gehaald omdat de woning een EPC van 0,57 heeft. De gemeente wil nu niet de bouwvergunning afgeven omdat door deze "hoge" EPC het ambitineau van de GPR berekening op het hoofdstuk energie niet gehaald wordt. Daarmee wordt niet voldaan aan de eis in het koopcontract.
Mijn opdrachtgever heeft zich als overschillige particulier overigens nooit gerealiseerd dat er technische danwel financiele gevolgen zijn aan deze paragraaf in het koopcontract. De verstrekte informatie aan mijn opdrachtgever door de gemeente is overigens ook erg summier. maar dit terzijde.
concreet is de vraag of de gemeente middels deze constructie aanvullende voorwaarden mag stellen. Ik ben altijd in de veronderstelling geweest dat dit niet mocht en dat op basis van deze paragraaf in de grondovereenkomst al helemaal de vergunning niet mag worden tegengehouden.
weet iemand hoe het zit?
Reageer
Re: aanvullende(
Naam: pino (datum: 17-08-2011 16:33)
De gemeente mag met zijn toetsingspet op op een aanvraag geen eisen stellen die verder gaan dan het bouwbesluit.
Maar de gemeente mag volgens mij met zijn groene pet op u opdrachtgever privaatrechtelijk wel aan het contract houden dat hij met ze is aangegaan.
en bijvoorbeeld de santie's toepassen Die waarschijnlijk ook in het contract staan.
Naam: pino (datum: 17-08-2011 16:33)
De gemeente mag met zijn toetsingspet op op een aanvraag geen eisen stellen die verder gaan dan het bouwbesluit.
Maar de gemeente mag volgens mij met zijn groene pet op u opdrachtgever privaatrechtelijk wel aan het contract houden dat hij met ze is aangegaan.
en bijvoorbeeld de santie's toepassen Die waarschijnlijk ook in het contract staan.
Re: aanvullende(
Naam: Jack , van SA (datum: 17-08-2011 16:37)
Het is op zich niet nieuw dat gemeenten een lagere EPC vragen dan bouwbesluit niveau; in het verleden zijn vaker voor bepaalde nieuwbouwwijken specifieke afspraken vastgelegd in convenanten.
Hoe dit juridisch precies zit, en of op grond hiervan de omgevingsvergunning geweigerd mag worden weet ik helaas niet. Ben wel benieuwd.
Je zou deze vraag ook eens kunnen stellen op omgevingsvergunning.com
Naam: Jack , van SA (datum: 17-08-2011 16:37)
Het is op zich niet nieuw dat gemeenten een lagere EPC vragen dan bouwbesluit niveau; in het verleden zijn vaker voor bepaalde nieuwbouwwijken specifieke afspraken vastgelegd in convenanten.
Hoe dit juridisch precies zit, en of op grond hiervan de omgevingsvergunning geweigerd mag worden weet ik helaas niet. Ben wel benieuwd.
Je zou deze vraag ook eens kunnen stellen op omgevingsvergunning.com
Re: aanvullende
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 17:06)
had ik al gedaan! :-)
een reactie van een lezer op omgevingsverginning.com
Op grond van artikel 122 van de Woningwet mag de gemeente niet contracteren over zaken die in het Bouwbesluit of in de Wabo worden geregeld. Dergelijke bepalingen zijn nietig. Ook voor de invoering van de Wabo was dit op vergelijkbare wijze geregeld.
In geen geval mag de gemeente een vergunning weigeren omdat er iets in een overeenkomst staat.
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 17:06)
had ik al gedaan! :-)
een reactie van een lezer op omgevingsverginning.com
Op grond van artikel 122 van de Woningwet mag de gemeente niet contracteren over zaken die in het Bouwbesluit of in de Wabo worden geregeld. Dergelijke bepalingen zijn nietig. Ook voor de invoering van de Wabo was dit op vergelijkbare wijze geregeld.
In geen geval mag de gemeente een vergunning weigeren omdat er iets in een overeenkomst staat.
Re: aanvullende(
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 17:09)
@pino.
ja, ik snap je antwoord. Is het echter zo dat de 2 petten ook tegelijk mogen worden opgezet, bijvoorbeeld bij het behandelen van een aanvraagomgevingsvergunning. En is de niet verlenen van de omgevingsvergunning wel de juiste manier om mensen te houden aan de privaatrechtelijke afspraak. Immers lopen dan publieke en private rechtstpraak door elkaar heen. Iets wat m.i. niet kan....
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 17:09)
@pino.
ja, ik snap je antwoord. Is het echter zo dat de 2 petten ook tegelijk mogen worden opgezet, bijvoorbeeld bij het behandelen van een aanvraagomgevingsvergunning. En is de niet verlenen van de omgevingsvergunning wel de juiste manier om mensen te houden aan de privaatrechtelijke afspraak. Immers lopen dan publieke en private rechtstpraak door elkaar heen. Iets wat m.i. niet kan....
Re: aanvullende(
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 17:47)
@pino,
als ik echter artikel 122 van het woningwet lees, dan staat daar:
Artikel 122 - woningwet
De gemeente kan geen rechtshandelingen naar BURGELIJK RECHT verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur, bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld.
Betekend omdat er staat BURGELIJK RECHT, niet dat die 2e pet dus eigenlijk niet is toegestaan???? volgens mij wel....dat betekend dus dat die 2e pet dus niet mag!
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 17-08-2011 17:47)
@pino,
als ik echter artikel 122 van het woningwet lees, dan staat daar:
Artikel 122 - woningwet
De gemeente kan geen rechtshandelingen naar BURGELIJK RECHT verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur, bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld.
Betekend omdat er staat BURGELIJK RECHT, niet dat die 2e pet dus eigenlijk niet is toegestaan???? volgens mij wel....dat betekend dus dat die 2e pet dus niet mag!
Re: aanvullende(
Naam: tim (datum: 17-08-2011 23:18)
het mag niet. gemeente moet een vergunning verlenen indien aan alle voorwaarden zoals genoemd in de Wabo staan, voldoet. aanvullende voorwaarden stellen mag niet.
melden op deze link: http://www.bwtinfo.nl/bwti_com/if26075c33bc31565c6d98d6fa388cff9.php
Naam: tim (datum: 17-08-2011 23:18)
het mag niet. gemeente moet een vergunning verlenen indien aan alle voorwaarden zoals genoemd in de Wabo staan, voldoet. aanvullende voorwaarden stellen mag niet.
melden op deze link: http://www.bwtinfo.nl/bwti_com/if26075c33bc31565c6d98d6fa388cff9.php
Re: aanvullende eisen
Naam: pino (datum: 18-08-2011 08:08)
Uiteraadt mag de gemeente de vergunning niet weigeren.
en ook tijdens de bouw hier niet op handhaven
Maar dat neemt niet weg dat de actie van de ambenaar mogelijk alleen maar goed bedoeld zijn en u klant later een hoop gezeur besparen.
(Het is heel goed mogelijk dat dezefde ambtenaar moet toetsen/bijhouden of de eigenaren de oveenkomsten naleven)
Na het in gebruik nemen mag de gemeente wel degelijk privaatrechtelijk u klant aanspreken op het naleven van hun onderlinge overeenkomst.
De simpelste oplossing in een dergelijk geval is meestal zorgen dat je de waarde op papier haalt met een toevoeging die in de bouw makkelijk kan worden wegbezuinigd
Naam: pino (datum: 18-08-2011 08:08)
Uiteraadt mag de gemeente de vergunning niet weigeren.
en ook tijdens de bouw hier niet op handhaven
Maar dat neemt niet weg dat de actie van de ambenaar mogelijk alleen maar goed bedoeld zijn en u klant later een hoop gezeur besparen.
(Het is heel goed mogelijk dat dezefde ambtenaar moet toetsen/bijhouden of de eigenaren de oveenkomsten naleven)
Na het in gebruik nemen mag de gemeente wel degelijk privaatrechtelijk u klant aanspreken op het naleven van hun onderlinge overeenkomst.
De simpelste oplossing in een dergelijk geval is meestal zorgen dat je de waarde op papier haalt met een toevoeging die in de bouw makkelijk kan worden wegbezuinigd
Re: aanvullende(
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 18-08-2011 10:46)
@iedereen.
dank voor de reacties. Samenvattend is het inderdaad zo dat vergunning niet kan worden gewijgerd, maar dat de gemeente privaatrechtelijk wel kan/gaat handhaven.
Overigens is nog steeds onduidelijk of ook deze constructie eigenlijk wel legaal is. feitelijk worden namelijk verkapt hogere eisen gesteld dan volgens de wabo kan/mag. In de wabo staat duidelijk dat ook middels procedures die het burgelijk recht volgen aanvullende eisen niet gesteld mogen worden. Mijn juridisch adviseur is derhalve van mening dat ook deze manier van zwaardere eisen stellen feitelijk ook illigaal zou zijn. Hier is voor zover ons bekend echter geen rechtspraak over....
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 18-08-2011 10:46)
@iedereen.
dank voor de reacties. Samenvattend is het inderdaad zo dat vergunning niet kan worden gewijgerd, maar dat de gemeente privaatrechtelijk wel kan/gaat handhaven.
Overigens is nog steeds onduidelijk of ook deze constructie eigenlijk wel legaal is. feitelijk worden namelijk verkapt hogere eisen gesteld dan volgens de wabo kan/mag. In de wabo staat duidelijk dat ook middels procedures die het burgelijk recht volgen aanvullende eisen niet gesteld mogen worden. Mijn juridisch adviseur is derhalve van mening dat ook deze manier van zwaardere eisen stellen feitelijk ook illigaal zou zijn. Hier is voor zover ons bekend echter geen rechtspraak over....
Re: aanvullende(
Naam: pino (datum: 18-08-2011 12:05)
Dat zijn veel mensen met je eens
het is een vrij grijs gebied
Mischien een leuke kans om het uit te zoeken :)
Als de gemeente de vergunning echt afwijst alleen op dit punt.
Naam: pino (datum: 18-08-2011 12:05)
Dat zijn veel mensen met je eens
het is een vrij grijs gebied
Mischien een leuke kans om het uit te zoeken :)
Als de gemeente de vergunning echt afwijst alleen op dit punt.
Re: aanvullende(
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 18-08-2011 13:42)
Ik ben eruit!
het mag niet; zie hieronder recente uitspraak door de hogeraad!
Aanvullende eisen bij grondverkoop
18 augustus 2011
bron: Aedes-Magazine 15-16/2011
Wat is de uitspraak?
Een gemeente verkoopt grond aan een projectontwikkelaar voor de bouw van koopwoningen. De gemeente stelt daarbij als verkoopvoorwaarde toepassing van de garantie-eisen van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW). Dit GIW-model bevat onder meer gedetailleerde eisen over verwarming en warmwaterinstallaties. De projectontwikkelaar verkoopt de grond aan een bouwbedrijf dat het GIW-model vervolgens niet gebruikt. De gemeente vindt dat de projectontwikkelaar de verkoopovereenkomst niet is nagekomen en vraagt de rechtbank om de projectontwikkelaar tot een boete te veroordelen.
De projectontwikkelaar vindt dat de verplichting van de gemeente de woningen onder GIW-garantie te bouwen en te verkopen in strijd is met artikel 122 van de Woningwet. Dit artikel verbiedt de gemeente om overeenkomsten te sluiten over onderwerpen die al in het Bouwbesluit zijn geregeld. Het Bouwbesluit bevat landelijke voorschriften voor te bouwen woningen over onder meer veiligheid, bruikbaarheid en milieu. Artikel 122 moet voorkomen dat gemeenten hun bevoegdheden privaatrechtelijk uitbreiden door bij grondverkoop extra bouw- en woontechnische eisen bovenop het Bouw?besluit te stellen.
Na de rechtbank concludeert uiteindelijk ook de Hoge Raad dat de gemeente handelt in strijd met artikel 122 Woningwet. De Hoge Raad wijst daarom de vordering van de gemeente af.
Wat zijn de praktische gevolgen?
Veel gemeenten nemen in hun grond-uitgifte-contracten voor projectmatige woningbouw soortgelijke voorwaarden als in deze casus op. Vanaf nu is duidelijk dat zij hiermee in strijd handelen met artikel 122 van de Woningwet. Gemeenten mogen dus geen aanvullende bouw- en woontechnische eisen stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit al regelt. Wel kan een gemeente voorwaarden blijven stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit niet regelt, zoals aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van een project.
HR 17 juni 2011, LJN BQ1677.
Poppe Merkus is advocaat bij Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten in Best/Woerden.
http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-bouwen/jurisprudentie/Aanvullende-eisen-bij-grondverkoop.xml?bron=alerts
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 18-08-2011 13:42)
Ik ben eruit!
het mag niet; zie hieronder recente uitspraak door de hogeraad!
Aanvullende eisen bij grondverkoop
18 augustus 2011
bron: Aedes-Magazine 15-16/2011
Wat is de uitspraak?
Een gemeente verkoopt grond aan een projectontwikkelaar voor de bouw van koopwoningen. De gemeente stelt daarbij als verkoopvoorwaarde toepassing van de garantie-eisen van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW). Dit GIW-model bevat onder meer gedetailleerde eisen over verwarming en warmwaterinstallaties. De projectontwikkelaar verkoopt de grond aan een bouwbedrijf dat het GIW-model vervolgens niet gebruikt. De gemeente vindt dat de projectontwikkelaar de verkoopovereenkomst niet is nagekomen en vraagt de rechtbank om de projectontwikkelaar tot een boete te veroordelen.
De projectontwikkelaar vindt dat de verplichting van de gemeente de woningen onder GIW-garantie te bouwen en te verkopen in strijd is met artikel 122 van de Woningwet. Dit artikel verbiedt de gemeente om overeenkomsten te sluiten over onderwerpen die al in het Bouwbesluit zijn geregeld. Het Bouwbesluit bevat landelijke voorschriften voor te bouwen woningen over onder meer veiligheid, bruikbaarheid en milieu. Artikel 122 moet voorkomen dat gemeenten hun bevoegdheden privaatrechtelijk uitbreiden door bij grondverkoop extra bouw- en woontechnische eisen bovenop het Bouw?besluit te stellen.
Na de rechtbank concludeert uiteindelijk ook de Hoge Raad dat de gemeente handelt in strijd met artikel 122 Woningwet. De Hoge Raad wijst daarom de vordering van de gemeente af.
Wat zijn de praktische gevolgen?
Veel gemeenten nemen in hun grond-uitgifte-contracten voor projectmatige woningbouw soortgelijke voorwaarden als in deze casus op. Vanaf nu is duidelijk dat zij hiermee in strijd handelen met artikel 122 van de Woningwet. Gemeenten mogen dus geen aanvullende bouw- en woontechnische eisen stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit al regelt. Wel kan een gemeente voorwaarden blijven stellen over onderwerpen die het Bouwbesluit niet regelt, zoals aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van een project.
HR 17 juni 2011, LJN BQ1677.
Poppe Merkus is advocaat bij Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten in Best/Woerden.
http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/unknown/dossier-bouwen/jurisprudentie/Aanvullende-eisen-bij-grondverkoop.xml?bron=alerts
Re: aanvullende(
Naam: Roy (datum: 18-08-2011 17:11)
GPR score van 7 voor energie staat gelijk aan de EPC-eis van 0,6.
Dus eigenlijk eist de gemeente niets spannends.
Naam: Roy (datum: 18-08-2011 17:11)
GPR score van 7 voor energie staat gelijk aan de EPC-eis van 0,6.
Dus eigenlijk eist de gemeente niets spannends.
Re: aanvullende(
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 18-08-2011 18:17)
@roy,
helaas roy dat is onjuist. voer het maar eens in in de GPR.
Naam: Joost Hartman , van Bouwstudio PelserHartman (datum: 18-08-2011 18:17)
@roy,
helaas roy dat is onjuist. voer het maar eens in in de GPR.
Re: aanvullende(
Naam: Joost Hartman (datum: 18-08-2011 19:17)
@roy
nee, trouwens...je hebt in principe gelijk!
Naam: Joost Hartman (datum: 18-08-2011 19:17)
@roy
nee, trouwens...je hebt in principe gelijk!
Re: aanvullende(
Naam: Roy (datum: 19-08-2011 14:00)
:). Ik had deze vraag eerder gesteld aan GPR of de energiemodule werd aangepast aan de nieuwe epc.
epc gpr-score
0,8 6
0,6 7
0,4 8
0,2 9
0,0 10
Naam: Roy (datum: 19-08-2011 14:00)
:). Ik had deze vraag eerder gesteld aan GPR of de energiemodule werd aangepast aan de nieuwe epc.
epc gpr-score
0,8 6
0,6 7
0,4 8
0,2 9
0,0 10
Re: aanvullende(
Naam: Jack , van SA (datum: 24-08-2011 09:32)
Er is inmiddels een meldpunt voor dergelijke zaken; zie de nieuwsbrief van omgevingsvergunning.com
Naam: Jack , van SA (datum: 24-08-2011 09:32)
Er is inmiddels een meldpunt voor dergelijke zaken; zie de nieuwsbrief van omgevingsvergunning.com
Re: aanvullende(
Naam: dennis (datum: 08-05-2012 15:56)
test
Reageer
Naam: dennis (datum: 08-05-2012 15:56)
test
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)