Zoek binnen het forum
Vraag: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Leon (datum: 02-03-2011 20:08)
Hallo allemaal,
Ik zit met het volgende:
Halverwege 2010 heb ik voor een opdrachtgever een fase 1 bouwaanvraag (dus 'oude stijl') ingediend voor een woningbouwproject. Het bestemmingsplan was wat discutabel, hier is vooroverleg over geweest, opdrachtgever was van mening dat het wel binnen het bestemmingsplan kon, de gemeente vond van niet. Bovendien waren zij ook niet van plan om medewerking te verlenen aan een binnenplanse ontheffing. Ik ben geen jurist, ik weet ook niet wat er zich het afgelopen half jaar heeft afgespeeld maar op de ??n of andere manier is mijn opdrachtgever in het gelijk gesteld: fase 1 is verleend, welstand en bestemmingsplan zijn dus getackeld. Het zat volgens mij vast op een vormfout van de gemeente ofzo, te laat gereageerd, van rechtswege verleend, zoiets. Maar dan de vraag: hoe nu verder?
Ik weet dat er een overgangsregeling is en dat ik dus nog een ouderwetse fase 2 mag indienen. Da's helder. Maar dan de vervolgvragen:
1) Met welke versie van het Bouwbesluit moet/mag ik aan de slag? Of om het praktisch te houden: EPC 0,8 of 0,6?
2) Hoe kunnen we omgaan met de vergunningsvrije mogelijkheden die de Wabo op dit moment biedt? Kan ik daar wel de voordelen van pakken? Dus bij de nieuwbouw al de vergunningsvrije aanbouwtjes en dakkapellen e.d. meepakken?
Alvast bedankt voor het meedenken!
Reageer
Naam: Leon (datum: 02-03-2011 20:08)
Hallo allemaal,
Ik zit met het volgende:
Halverwege 2010 heb ik voor een opdrachtgever een fase 1 bouwaanvraag (dus 'oude stijl') ingediend voor een woningbouwproject. Het bestemmingsplan was wat discutabel, hier is vooroverleg over geweest, opdrachtgever was van mening dat het wel binnen het bestemmingsplan kon, de gemeente vond van niet. Bovendien waren zij ook niet van plan om medewerking te verlenen aan een binnenplanse ontheffing. Ik ben geen jurist, ik weet ook niet wat er zich het afgelopen half jaar heeft afgespeeld maar op de ??n of andere manier is mijn opdrachtgever in het gelijk gesteld: fase 1 is verleend, welstand en bestemmingsplan zijn dus getackeld. Het zat volgens mij vast op een vormfout van de gemeente ofzo, te laat gereageerd, van rechtswege verleend, zoiets. Maar dan de vraag: hoe nu verder?
Ik weet dat er een overgangsregeling is en dat ik dus nog een ouderwetse fase 2 mag indienen. Da's helder. Maar dan de vervolgvragen:
1) Met welke versie van het Bouwbesluit moet/mag ik aan de slag? Of om het praktisch te houden: EPC 0,8 of 0,6?
2) Hoe kunnen we omgaan met de vergunningsvrije mogelijkheden die de Wabo op dit moment biedt? Kan ik daar wel de voordelen van pakken? Dus bij de nieuwbouw al de vergunningsvrije aanbouwtjes en dakkapellen e.d. meepakken?
Alvast bedankt voor het meedenken!
Reageer
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: B.Kok , van Lanten ingenieursbureau (datum: 02-03-2011 21:21)
De eis van epc 0,6 is ingegaan per 1 januari, alle aanvragen die voor die datum ontvangen zijn gaan door onder de oude eis. Bouwbesluit is verder nog 2003 versie. De nieuwe versie is nog verder uitgesteld
Het vergunningsvrij aanvragen van de uit- en opbouwen kan wel, maar dan wel in overeenstemming met betreffende gemeente. Wordt vaak buiten aanvraag gelaten en tijdens de bouw wel uitgevoerd. Maar dit is aan de gemeente hoe soepel zij hierin zijn.
Naam: B.Kok , van Lanten ingenieursbureau (datum: 02-03-2011 21:21)
De eis van epc 0,6 is ingegaan per 1 januari, alle aanvragen die voor die datum ontvangen zijn gaan door onder de oude eis. Bouwbesluit is verder nog 2003 versie. De nieuwe versie is nog verder uitgesteld
Het vergunningsvrij aanvragen van de uit- en opbouwen kan wel, maar dan wel in overeenstemming met betreffende gemeente. Wordt vaak buiten aanvraag gelaten en tijdens de bouw wel uitgevoerd. Maar dit is aan de gemeente hoe soepel zij hierin zijn.
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Jeroen (datum: 02-03-2011 22:43)
Ja en als er dan constructieve aspecten zijn dan wordt het helemaal leuk!
Naam: Jeroen (datum: 02-03-2011 22:43)
Ja en als er dan constructieve aspecten zijn dan wordt het helemaal leuk!
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Peter (datum: 02-03-2011 22:47)
Heeft er niks mee te maken.
Wat vergunningvrij is mag nooit op tekening/berekening komen. Dit is de VERANTWOORDELIJKHEID van aanvrager/aannemer.....die kunnen dat heel goed volgens vrom........ En uiteraard moet aan de eis van 0.6 worden voldaan.
Naam: Peter (datum: 02-03-2011 22:47)
Heeft er niks mee te maken.
Wat vergunningvrij is mag nooit op tekening/berekening komen. Dit is de VERANTWOORDELIJKHEID van aanvrager/aannemer.....die kunnen dat heel goed volgens vrom........ En uiteraard moet aan de eis van 0.6 worden voldaan.
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Leon (datum: 03-03-2011 08:12)
Bedankt voor de reacties.
De werking van de vergunningsvrije opties onder de Wabo is mij bekend, ook de discussie m.b.t. wel of juist niet in de aanvraag meenemen/op tekening zetten. Dit heeft mij overigens ook geleerd dat overleg met de gemeente hieromtrend vaak juist meer onduidelijkheden cre?ert dan dat er opgelost worden, maar dat terzijde.
Dan nog even over de EPC: je weet zeker dat dit moet (dus toetsen aan geldende wetgeving op moment van indiening fase 2)? Heb je misschien een wettekstje o.i.d. waar ik dat uit kan halen? Niet dat ik je niet op je woord geloof hoor :-), maar het is wel handig om de 'offici?le' onderbouwing achter de hand te hebben.
Naam: Leon (datum: 03-03-2011 08:12)
Bedankt voor de reacties.
De werking van de vergunningsvrije opties onder de Wabo is mij bekend, ook de discussie m.b.t. wel of juist niet in de aanvraag meenemen/op tekening zetten. Dit heeft mij overigens ook geleerd dat overleg met de gemeente hieromtrend vaak juist meer onduidelijkheden cre?ert dan dat er opgelost worden, maar dat terzijde.
Dan nog even over de EPC: je weet zeker dat dit moet (dus toetsen aan geldende wetgeving op moment van indiening fase 2)? Heb je misschien een wettekstje o.i.d. waar ik dat uit kan halen? Niet dat ik je niet op je woord geloof hoor :-), maar het is wel handig om de 'offici?le' onderbouwing achter de hand te hebben.
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 03-03-2011 10:40)
@Leon,
Wat zouden volgens jou de voordelen zijn van het opsplitsen in vergunningplichtig en vergunningvrij?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 03-03-2011 10:40)
@Leon,
Wat zouden volgens jou de voordelen zijn van het opsplitsen in vergunningplichtig en vergunningvrij?
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Leon (datum: 03-03-2011 11:07)
@J. Bolte
Het gaat om seriematige woningbouw. Meerwerkopties zijn nog niet bedacht (zitten dus ook niet in fase 1) maar die gaan er zeker wel komen. Uit- en aanbouwtjes, dakkapellen, etc. Die zaken zijn zeer geschikt om als vergunningsvrij aan te merken. Niet alleen omdat je daarmee flexibeler bent richting de kopers, maar ook omdat ik die vergunningsvrije zaken niet in de EPC hoef op te nemen. In de regel is dat een interessante 'besparing' op de noodzakelijke maatregelen.
Naam: Leon (datum: 03-03-2011 11:07)
@J. Bolte
Het gaat om seriematige woningbouw. Meerwerkopties zijn nog niet bedacht (zitten dus ook niet in fase 1) maar die gaan er zeker wel komen. Uit- en aanbouwtjes, dakkapellen, etc. Die zaken zijn zeer geschikt om als vergunningsvrij aan te merken. Niet alleen omdat je daarmee flexibeler bent richting de kopers, maar ook omdat ik die vergunningsvrije zaken niet in de EPC hoef op te nemen. In de regel is dat een interessante 'besparing' op de noodzakelijke maatregelen.
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 03-03-2011 11:53)
ligt een beetje aan de uitvoering van de uitbouw, het kan zelfs zo zijn dat je je EPW verlaagd omdat je voor relatief weinig extra GO er veel goed-geisoleerd oppervlak bij krijgt.
Vaak zie ik dat de opties net niet in de vergunningvrije mogelijkheden passen. Uitbouwen van 3 meter diep bijvoorbeeld, of dakuitbreidingen die net niet aan de afmetingseisen voor dakkapellen voldoen.
In mijn opinie is het het makkelijkst wanneer je je opties in de hoofdvergunning omschrijft, en als voorwaarde opneemt dat voor uitvoering duidelijk moet zijn waar de opties worden uitgevoerd. Toetsen vinden dan plaats op grond van een woning met en zonder opties, en beide situaties moeten voldoen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 03-03-2011 11:53)
ligt een beetje aan de uitvoering van de uitbouw, het kan zelfs zo zijn dat je je EPW verlaagd omdat je voor relatief weinig extra GO er veel goed-geisoleerd oppervlak bij krijgt.
Vaak zie ik dat de opties net niet in de vergunningvrije mogelijkheden passen. Uitbouwen van 3 meter diep bijvoorbeeld, of dakuitbreidingen die net niet aan de afmetingseisen voor dakkapellen voldoen.
In mijn opinie is het het makkelijkst wanneer je je opties in de hoofdvergunning omschrijft, en als voorwaarde opneemt dat voor uitvoering duidelijk moet zijn waar de opties worden uitgevoerd. Toetsen vinden dan plaats op grond van een woning met en zonder opties, en beide situaties moeten voldoen.
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Leon (datum: 04-03-2011 19:15)
Weinig toevoeging van GO (Ag) en juist veel verliesoppervlak er bij. In de EPC's die ik maak is dat niet bijster gunstig hoor :-)
Maar goed, die opties daar kom ik wel uit (al dan niet vergunningsvrij). Als je het niet erg vind wou ik even ontopic blijven. Opzich is het een leuk discussiepunt hoor, maar op deze manier dwalen we een beetje af van de hoofdvraag.
Naam: Leon (datum: 04-03-2011 19:15)
Weinig toevoeging van GO (Ag) en juist veel verliesoppervlak er bij. In de EPC's die ik maak is dat niet bijster gunstig hoor :-)
Maar goed, die opties daar kom ik wel uit (al dan niet vergunningsvrij). Als je het niet erg vind wou ik even ontopic blijven. Opzich is het een leuk discussiepunt hoor, maar op deze manier dwalen we een beetje af van de hoofdvraag.
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Leon (datum: 04-03-2011 19:17)
Dus even voor de duidelijkheid: welke EPC-eis houden we nu aan? 0,6 of 0,8? Ik heb nu twee verschillende antwoorden, beiden zonder onderbouwing :-(
Naam: Leon (datum: 04-03-2011 19:17)
Dus even voor de duidelijkheid: welke EPC-eis houden we nu aan? 0,6 of 0,8? Ik heb nu twee verschillende antwoorden, beiden zonder onderbouwing :-(
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-03-2011 19:24)
De 2e fase wordt qua PROCEDURE volgens de woningwet afgehandeld, maar het is gelijktijdig ook een apart besluit, en zal dus getoetst moeten worden aan de inhoudelijke voorschriften die gelden ten tijde van indiening. Ze valt niet onder het overgangsrecht uit hoofdstuk 7 van het Bouwbesluit. EPC 0,6 dus, met tot gevolg dat je gebouw misschien gaat wijzigen en de kans bestaat dat je de eerste fase opnieuw moet gaan doorlopen.
Dit heeft overigens niet met de Wabo te maken, zelfde situatie zou ontstaan met de gefaseerde bouwvergunning onder de woningwet.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-03-2011 19:24)
De 2e fase wordt qua PROCEDURE volgens de woningwet afgehandeld, maar het is gelijktijdig ook een apart besluit, en zal dus getoetst moeten worden aan de inhoudelijke voorschriften die gelden ten tijde van indiening. Ze valt niet onder het overgangsrecht uit hoofdstuk 7 van het Bouwbesluit. EPC 0,6 dus, met tot gevolg dat je gebouw misschien gaat wijzigen en de kans bestaat dat je de eerste fase opnieuw moet gaan doorlopen.
Dit heeft overigens niet met de Wabo te maken, zelfde situatie zou ontstaan met de gefaseerde bouwvergunning onder de woningwet.
Re: Gefaseerde bouwvergunning onder de Wabo
Naam: Leon (datum: 04-03-2011 20:05)
Ok, helder. Op zich ook niet heel verrassend hoor, ik was er al wel min of meer van uitgegaan dat het 0,6 moest worden. Komen we ook wel weer uit. Bedankt voor de reacties allen.
Reageer
Naam: Leon (datum: 04-03-2011 20:05)
Ok, helder. Op zich ook niet heel verrassend hoor, ik was er al wel min of meer van uitgegaan dat het 0,6 moest worden. Komen we ook wel weer uit. Bedankt voor de reacties allen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)