Zoek binnen het forum
Vraag: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot?
Naam: Teuntje, van nvt (datum: 22-09-2010 14:30)
L.S.,
Het volgende is het geval. Wij wonen in een klein, vrijstaand huisje. Naast ons een weiland met vijver en achter ons een stuk oude bollengrond (huidig bestemmingsplan Agrarisch gedeelte zonder bebouwing en gedeelte (achter ons) kasbouw toegestaan). In de (woon)keuken en vanuit de achterkamer genieten wij van het weidse/vrije uitzicht. Aan de voorkant staat ons huis aan een provinciale weg. Ondanks dat wanen wij ons vrij door de schapen en de koeien naast ons.
Nu is er een aannemer van plan er een grote loods/bedrijf te bouwen. Ongeveer 18,5 meter vanaf onze gevel. Hoogte rond de 7,5 meter. Naast onze tuin komt een groenstrook van 2,25 m., dan asfalt (8 m) en parkeerplaatsen. Het gebouw "omsluit" onze tuin. DAG, VRIJ GEVOEL! Gevoelsmatig vinden wij het een ramp. Wij hebben niet voor niets dit huisje gekozen. Wij willen geen rijtjeshuis, waar "overlast" er gewoon bijhoort. Gevoelsmatig lijden wij enorm veel schade, MAAR hoe kom je achter de "echte" schade? Hoe en wie bepaalt de waardevermindering van je huis en wie hangt er een prijs aan het verminderen van het woongenot?
Wij voelen ons echt de kleine dwerg die het moet opnemen tegen een reus (de doorgewinterde aannemer).
Planschade indienen kan pas als het bestemmingsplan onherroepelijke gewijzigd is, dat is nog niet het geval. Graag willen wij vooraf, in goed overleg, tot een goede oplossing/schadevergoeding komen. Maar hoe doe je dat?
Kan iemand ons helpen?
Teuntje
Reageer
Naam: Teuntje, van nvt (datum: 22-09-2010 14:30)
L.S.,
Het volgende is het geval. Wij wonen in een klein, vrijstaand huisje. Naast ons een weiland met vijver en achter ons een stuk oude bollengrond (huidig bestemmingsplan Agrarisch gedeelte zonder bebouwing en gedeelte (achter ons) kasbouw toegestaan). In de (woon)keuken en vanuit de achterkamer genieten wij van het weidse/vrije uitzicht. Aan de voorkant staat ons huis aan een provinciale weg. Ondanks dat wanen wij ons vrij door de schapen en de koeien naast ons.
Nu is er een aannemer van plan er een grote loods/bedrijf te bouwen. Ongeveer 18,5 meter vanaf onze gevel. Hoogte rond de 7,5 meter. Naast onze tuin komt een groenstrook van 2,25 m., dan asfalt (8 m) en parkeerplaatsen. Het gebouw "omsluit" onze tuin. DAG, VRIJ GEVOEL! Gevoelsmatig vinden wij het een ramp. Wij hebben niet voor niets dit huisje gekozen. Wij willen geen rijtjeshuis, waar "overlast" er gewoon bijhoort. Gevoelsmatig lijden wij enorm veel schade, MAAR hoe kom je achter de "echte" schade? Hoe en wie bepaalt de waardevermindering van je huis en wie hangt er een prijs aan het verminderen van het woongenot?
Wij voelen ons echt de kleine dwerg die het moet opnemen tegen een reus (de doorgewinterde aannemer).
Planschade indienen kan pas als het bestemmingsplan onherroepelijke gewijzigd is, dat is nog niet het geval. Graag willen wij vooraf, in goed overleg, tot een goede oplossing/schadevergoeding komen. Maar hoe doe je dat?
Kan iemand ons helpen?
Teuntje
Reageer
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: Jordi Roks , van Gemeente Moerdijk (datum: 22-09-2010 14:40)
Ik zou eerst eens beginnen met koeieneren door zienswijzen in te dienen etc. bij het vaststellen van dit bestemmingsplan. Dan probeer je in eerste instantie zo e.e.a. te waarborgen, of anders zo lang mogelijk tegen te houden.
Op grond van de Wro kun je als het bestemmingsplan onherroepelijk is, binnen 5 jaar een verzoek om planschade indienen. Je betaald hiervoor 300 euro bij je gemeente en zij onderzoeken of je planschade lijdt! Jouw kost het dus hooguit 300 euro en als je in je gelijk wordt gesteld, ontvang je je 300 euro terug en de planschade.
Naam: Jordi Roks , van Gemeente Moerdijk (datum: 22-09-2010 14:40)
Ik zou eerst eens beginnen met koeieneren door zienswijzen in te dienen etc. bij het vaststellen van dit bestemmingsplan. Dan probeer je in eerste instantie zo e.e.a. te waarborgen, of anders zo lang mogelijk tegen te houden.
Op grond van de Wro kun je als het bestemmingsplan onherroepelijk is, binnen 5 jaar een verzoek om planschade indienen. Je betaald hiervoor 300 euro bij je gemeente en zij onderzoeken of je planschade lijdt! Jouw kost het dus hooguit 300 euro en als je in je gelijk wordt gesteld, ontvang je je 300 euro terug en de planschade.
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: pino (datum: 22-09-2010 15:18)
Planschade gaat alleen uit van 'werkelijke' waarde vermindering
en daarbij moet u werkelijk ook nog lezen als het verschil tussen de theoretische maximale huidige bouwmogelijkheden
ten opzichte van de nieuwe maximale theoretische bouwmogelijheden
u moet dus in gedachten de kassen uitwisselen tegen het bedrijfsgebouw
Het is daarbij niet van belang of de kassen er werkelijk staan.
Naam: pino (datum: 22-09-2010 15:18)
Planschade gaat alleen uit van 'werkelijke' waarde vermindering
en daarbij moet u werkelijk ook nog lezen als het verschil tussen de theoretische maximale huidige bouwmogelijkheden
ten opzichte van de nieuwe maximale theoretische bouwmogelijheden
u moet dus in gedachten de kassen uitwisselen tegen het bedrijfsgebouw
Het is daarbij niet van belang of de kassen er werkelijk staan.
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: robin (datum: 22-09-2010 15:20)
voor waardevermindering moet je een taxateur inschakelen. Die moet dan bekijken of je woning echt in waarde vermindert.
Maar ik vraag me af of je het gaat redden met het bezwaar dat je uitzicht wordt beperkt. Namelijk als de aannemer coniferen plaatst op de erfgrens is je uitzicht na een paar jaar ook weg.
Naam: robin (datum: 22-09-2010 15:20)
voor waardevermindering moet je een taxateur inschakelen. Die moet dan bekijken of je woning echt in waarde vermindert.
Maar ik vraag me af of je het gaat redden met het bezwaar dat je uitzicht wordt beperkt. Namelijk als de aannemer coniferen plaatst op de erfgrens is je uitzicht na een paar jaar ook weg.
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: Teuntje , van nvt (datum: 22-09-2010 15:53)
Wij zitten nu in een fase waarin we met de aannemer proberen een oplossing te vinden, zodat wij een bepaalde mate van "woongenot" behouden.
Op dit moment kunnen we nog niets indienen (zienswijze/bezwaren), omdat we nog in het voortraject zitten. Zolang mogelijk de boel tegenhouden is idd wat we van plan zijn te doen, als we niet tot een bevredigende oplossing komen.
De eerste 10 meter achter onze tuin is ook nog agrarische grond zonder bebouwing, daarachter is kasbouw toegestaan (en staat er momenteel niet).
Maar ik krijg de indruk dat de meningen verschillen omtrent "schade door vermindering van het woongenot". Enerzijds mensen die zeggen dat dit niet telt als schade en anderzijds mensen die zeggen dat het weldegelijk schade is die meetelt. Voor een leek, zoals ik, is dat best lastig.
uitzicht verminderd/privacy verminderd/zon-uren in de tuin worden minder/meer bewegingen (verkeer/mensen), dus andersoortig geluid/mogelijk geluidsweerkaatsing van de provinciale weg/... en het verminderen van de natuur om ons heen (dag salamanders, egeltjes, kikkers, mussen enz.)/ waarde van het huis wordt minder... het huisje ziet er leuker uit naast het weiland, dan straks naast een enorme loods.
Iedere situatie is uniek... toch hopen we op zoveel mogelijk informatie, zodat we weten waar we over praten en over kunnen onderhandelen.
(Alvast) bedankt voor de reacties!
Teuntje
Naam: Teuntje , van nvt (datum: 22-09-2010 15:53)
Wij zitten nu in een fase waarin we met de aannemer proberen een oplossing te vinden, zodat wij een bepaalde mate van "woongenot" behouden.
Op dit moment kunnen we nog niets indienen (zienswijze/bezwaren), omdat we nog in het voortraject zitten. Zolang mogelijk de boel tegenhouden is idd wat we van plan zijn te doen, als we niet tot een bevredigende oplossing komen.
De eerste 10 meter achter onze tuin is ook nog agrarische grond zonder bebouwing, daarachter is kasbouw toegestaan (en staat er momenteel niet).
Maar ik krijg de indruk dat de meningen verschillen omtrent "schade door vermindering van het woongenot". Enerzijds mensen die zeggen dat dit niet telt als schade en anderzijds mensen die zeggen dat het weldegelijk schade is die meetelt. Voor een leek, zoals ik, is dat best lastig.
uitzicht verminderd/privacy verminderd/zon-uren in de tuin worden minder/meer bewegingen (verkeer/mensen), dus andersoortig geluid/mogelijk geluidsweerkaatsing van de provinciale weg/... en het verminderen van de natuur om ons heen (dag salamanders, egeltjes, kikkers, mussen enz.)/ waarde van het huis wordt minder... het huisje ziet er leuker uit naast het weiland, dan straks naast een enorme loods.
Iedere situatie is uniek... toch hopen we op zoveel mogelijk informatie, zodat we weten waar we over praten en over kunnen onderhandelen.
(Alvast) bedankt voor de reacties!
Teuntje
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 22-09-2010 16:13)
Aan je woongenot is geen prijs te hangen, het gaat puur om de waardevermindering van je woning. Daar zit een 'maatschappelijke drempel' van ten minste 2% op, wanneer je woning dus maar 2% in verkoopwaarde daalt heeft het weinig zin planschade in te stellen.
Met wat voor procedure wordt die schuur daar gebouwd dan? Een bestemmingsplanprocedure is niet het enige besluit waartegen planschade open staat, ook tegen andere ruimtelijke besluiten kun je dit instellen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 22-09-2010 16:13)
Aan je woongenot is geen prijs te hangen, het gaat puur om de waardevermindering van je woning. Daar zit een 'maatschappelijke drempel' van ten minste 2% op, wanneer je woning dus maar 2% in verkoopwaarde daalt heeft het weinig zin planschade in te stellen.
Met wat voor procedure wordt die schuur daar gebouwd dan? Een bestemmingsplanprocedure is niet het enige besluit waartegen planschade open staat, ook tegen andere ruimtelijke besluiten kun je dit instellen.
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: Teuntje , van nvt (datum: 22-09-2010 16:49)
De aannemer is voornemens een voorstel tot wijziging van het bestemmingsplan in te dienen.
De kans van slagen is groot. Aangezien de provincie het gebied tot "postzegel-gebied" heeft verklaard. (Buitengebied waar uitbreiding van bedrijfsbebouwing mogelijk wordt gemaakt.) en de gemeente er belang bij heeft dat het bedrijf dat naast/achter ons gevestigd wordt verhuisd ten gunste van woningbouw op de plaats waar het bedrijf nu gevestigd is.
Het klinkt zo kansloos als ik het typ, maar we hebben toch wel wat rechten?
Groet, Teuntje
Naam: Teuntje , van nvt (datum: 22-09-2010 16:49)
De aannemer is voornemens een voorstel tot wijziging van het bestemmingsplan in te dienen.
De kans van slagen is groot. Aangezien de provincie het gebied tot "postzegel-gebied" heeft verklaard. (Buitengebied waar uitbreiding van bedrijfsbebouwing mogelijk wordt gemaakt.) en de gemeente er belang bij heeft dat het bedrijf dat naast/achter ons gevestigd wordt verhuisd ten gunste van woningbouw op de plaats waar het bedrijf nu gevestigd is.
Het klinkt zo kansloos als ik het typ, maar we hebben toch wel wat rechten?
Groet, Teuntje
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: pino (datum: 22-09-2010 21:35)
De vermindering van het woongenot is geen appart op te voeren bedrag.
Dat zit namelijk verwerkt in de eventueele daling van de waarde van de woning
Dat de kassen er niet staan doet niet ter zaken
voor het bepalen van de planschade moet je er vanuit gaan dat ze er staan
(met de maximaal toegestane grote)
Naam: pino (datum: 22-09-2010 21:35)
De vermindering van het woongenot is geen appart op te voeren bedrag.
Dat zit namelijk verwerkt in de eventueele daling van de waarde van de woning
Dat de kassen er niet staan doet niet ter zaken
voor het bepalen van de planschade moet je er vanuit gaan dat ze er staan
(met de maximaal toegestane grote)
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: hans (datum: 22-09-2010 21:42)
planschade kun je pas claimen nadat het besluit onherroepelijk is geworden. dus hoe langer je het besluit (bestemmingsplan of ontheffing)frustreerd met zienswijzen / beroep etc., des te later planschade wordt uitgekeerd.
stel je over het algemeen niet teveel voor over de hoogte van het bedrag. vermindering van woongenot voor u, betekent niet dat de waarde ineens met tonnen is gedaald.
Naam: hans (datum: 22-09-2010 21:42)
planschade kun je pas claimen nadat het besluit onherroepelijk is geworden. dus hoe langer je het besluit (bestemmingsplan of ontheffing)frustreerd met zienswijzen / beroep etc., des te later planschade wordt uitgekeerd.
stel je over het algemeen niet teveel voor over de hoogte van het bedrag. vermindering van woongenot voor u, betekent niet dat de waarde ineens met tonnen is gedaald.
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2010 08:58)
De provincie heeft dit waarschijnlijk in een verordening staan, en die verordening is (als ik het goed heb) zelf ook onderwerp voor planschade.
Wanneer je wacht totdat de gemeente haar bestemmingsplan heeft vastgesteld en dan pas een zienswijze indient, gaat de gemeente zeggen dat de schade 'voorzienbaar' was omdat de provincie eigenlijk al goedkeuring heeft gegeven voor die gebiedsontwikkeling.
Om zeker te gaan kun je waarschijnlijk het beste een RO-jurist raadplegen. Als je het zelf interessant vindt kun je de planschaderegels vinden vanaf art.6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2010 08:58)
De provincie heeft dit waarschijnlijk in een verordening staan, en die verordening is (als ik het goed heb) zelf ook onderwerp voor planschade.
Wanneer je wacht totdat de gemeente haar bestemmingsplan heeft vastgesteld en dan pas een zienswijze indient, gaat de gemeente zeggen dat de schade 'voorzienbaar' was omdat de provincie eigenlijk al goedkeuring heeft gegeven voor die gebiedsontwikkeling.
Om zeker te gaan kun je waarschijnlijk het beste een RO-jurist raadplegen. Als je het zelf interessant vindt kun je de planschaderegels vinden vanaf art.6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.
Re: Hoe bepaal je waardevermindering van woongenot
Naam: Teuntje (datum: 13-10-2010 16:30)
Het heeft even geduurd voordat ik weer aan dit vraagstuk toekwam. Bedankt voor alle informatie. Al met al best complex. Vandaag bij de aannemer een voorstel ingediend wat volgens ons een mogelijke tegemoetkoming/compensatie is van ons "gevoel van" waardevermindering. We vragen ter compensatie een stuk groenstrook om bij onze tuin te trekken. Niet geschoten is altijd mis. Of planschade haalbaar is is nog maar de vraag. Dat begrijpen we in ieder geval uit de antwoorden. Wie kunnen wij het beste inschakelen als wij willen weten of er sprake is van waardevermindering van de woning? Gewoon een taxateur van een willekeurige makelaar? En is het ook niet een kwestie van voorkeur (weiland of woonwijk e.d.)? We wachten eerst de reactie op ons voorstel af, voordat we verdere stappen zetten.
Stel dat de aannemer ingaat op ons voorstel (grond ter compensatie) verliezen we dan ons recht op planschade?
Alvast weer mijn hartelijke dank voor uw medewerking. Vriendelijke groet, Teuntje
Reageer
Naam: Teuntje (datum: 13-10-2010 16:30)
Het heeft even geduurd voordat ik weer aan dit vraagstuk toekwam. Bedankt voor alle informatie. Al met al best complex. Vandaag bij de aannemer een voorstel ingediend wat volgens ons een mogelijke tegemoetkoming/compensatie is van ons "gevoel van" waardevermindering. We vragen ter compensatie een stuk groenstrook om bij onze tuin te trekken. Niet geschoten is altijd mis. Of planschade haalbaar is is nog maar de vraag. Dat begrijpen we in ieder geval uit de antwoorden. Wie kunnen wij het beste inschakelen als wij willen weten of er sprake is van waardevermindering van de woning? Gewoon een taxateur van een willekeurige makelaar? En is het ook niet een kwestie van voorkeur (weiland of woonwijk e.d.)? We wachten eerst de reactie op ons voorstel af, voordat we verdere stappen zetten.
Stel dat de aannemer ingaat op ons voorstel (grond ter compensatie) verliezen we dan ons recht op planschade?
Alvast weer mijn hartelijke dank voor uw medewerking. Vriendelijke groet, Teuntje
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)