Zoek binnen het forum
Vraag: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: boslaan (datum: 28-07-2010 14:50)
Casus: bouwvergunning aangevraagd (door aannemer, die regelde alles) voor balkonvernieuwing. bouwvergunning wordt verleend onder voorwaarde. aannemer start desondanks wel de bouw. na afroning stelt gemeente dat balkonconstructie niet goed is, bewoners mogen niet op balkon. DAT was dus de voorwaarde in de bouwvergunning: er moest aandere bouwconstructie voor de balkons komen.
balkoncontractie moet gewijzigd worden.
is de aannemer aansprakelijk voor de extra kosten voor wijziging/aanpassingvan de balkons?
Reageer
Naam: boslaan (datum: 28-07-2010 14:50)
Casus: bouwvergunning aangevraagd (door aannemer, die regelde alles) voor balkonvernieuwing. bouwvergunning wordt verleend onder voorwaarde. aannemer start desondanks wel de bouw. na afroning stelt gemeente dat balkonconstructie niet goed is, bewoners mogen niet op balkon. DAT was dus de voorwaarde in de bouwvergunning: er moest aandere bouwconstructie voor de balkons komen.
balkoncontractie moet gewijzigd worden.
is de aannemer aansprakelijk voor de extra kosten voor wijziging/aanpassingvan de balkons?
Reageer
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: hans (datum: 28-07-2010 15:15)
als de aannemer alles regelt, dan moet hij dit ook regelen. maar klopt de vergunning wel? had deze niet geweigerd moeten worden? dan heeft de gemeente iets niet goed gedaan.
Naam: hans (datum: 28-07-2010 15:15)
als de aannemer alles regelt, dan moet hij dit ook regelen. maar klopt de vergunning wel? had deze niet geweigerd moeten worden? dan heeft de gemeente iets niet goed gedaan.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: pino (datum: 28-07-2010 15:17)
De gemeente mag m.i. fouten niet onder een voorwaarde onderbrengen.
Als de constructie niet klopt moet dit eerst worden opgelost voordat er een vergunning wordt verleend
Naam: pino (datum: 28-07-2010 15:17)
De gemeente mag m.i. fouten niet onder een voorwaarde onderbrengen.
Als de constructie niet klopt moet dit eerst worden opgelost voordat er een vergunning wordt verleend
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Joost (datum: 28-07-2010 16:16)
Dat is wel waar, maar de aannemer blijft verantwoordelijk en aansprakelijk, niet de gemeente.
Naam: Joost (datum: 28-07-2010 16:16)
Dat is wel waar, maar de aannemer blijft verantwoordelijk en aansprakelijk, niet de gemeente.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: jeroen (datum: 28-07-2010 18:29)
Klopt, maar als gemeente ga je natuurlijk ook niet vrij uit.
Leuk hoor zo een bouwvergunning afgeven. Ben je er ook weer vanaf.
De volgende aanvraag wordt vervolgens nog slechter.
Probleem wordt doorgeschoven naar het buitentoezicht.
Is dat nu echt zoals je wilt werken?
Er is er maar ??n die je kunt aanspreken en dat is de vergunninghouder.
Het gaat om veiligheid. Je hebt dan geen keus!
Naam: jeroen (datum: 28-07-2010 18:29)
Klopt, maar als gemeente ga je natuurlijk ook niet vrij uit.
Leuk hoor zo een bouwvergunning afgeven. Ben je er ook weer vanaf.
De volgende aanvraag wordt vervolgens nog slechter.
Probleem wordt doorgeschoven naar het buitentoezicht.
Is dat nu echt zoals je wilt werken?
Er is er maar ??n die je kunt aanspreken en dat is de vergunninghouder.
Het gaat om veiligheid. Je hebt dan geen keus!
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Leon (datum: 28-07-2010 20:07)
Voorwaarden in een vergunning hebben feitelijk een waarde van 0,0. Een vergunning wordt verleent of hij wordt geweigerd, niets anders.
Toegegeven: het gebeurt vaker, ik heb er zelf ook wel eens mee te maken gehad als aanvrager. E?n keer er zelfs om gevraagd bij de bewuste ambtenaar, dit om het proces niet verder te vertragen. Het is dan aan de aanvrager om het fair te spelen en ook gewoon de zaken voor elkaar te maken, maar als je het er op aan laat komen (tot aan de rechter aan toe) kunnen ze je niets maken. Aan de andere kant: je dient aan het Bouwbesluit te voldoen dus als die draagconstructie gewoon niet voldoet zul je dat moeten aanpassen. Linksom of rechtsom...
Naam: Leon (datum: 28-07-2010 20:07)
Voorwaarden in een vergunning hebben feitelijk een waarde van 0,0. Een vergunning wordt verleent of hij wordt geweigerd, niets anders.
Toegegeven: het gebeurt vaker, ik heb er zelf ook wel eens mee te maken gehad als aanvrager. E?n keer er zelfs om gevraagd bij de bewuste ambtenaar, dit om het proces niet verder te vertragen. Het is dan aan de aanvrager om het fair te spelen en ook gewoon de zaken voor elkaar te maken, maar als je het er op aan laat komen (tot aan de rechter aan toe) kunnen ze je niets maken. Aan de andere kant: je dient aan het Bouwbesluit te voldoen dus als die draagconstructie gewoon niet voldoet zul je dat moeten aanpassen. Linksom of rechtsom...
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Leon (datum: 28-07-2010 20:08)
Overigens is de aannemer dan inderdaad aansprakelijk voor de onkosten, de gemeente is dat nooit en kan dat ook niet zijn. Het is aan de aanvrager om e.e.a. te regelen. Wellicht dat hij een deel van de onkosten kan verhalen op de constructeur...
Naam: Leon (datum: 28-07-2010 20:08)
Overigens is de aannemer dan inderdaad aansprakelijk voor de onkosten, de gemeente is dat nooit en kan dat ook niet zijn. Het is aan de aanvrager om e.e.a. te regelen. Wellicht dat hij een deel van de onkosten kan verhalen op de constructeur...
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: tim tuinte (datum: 28-07-2010 21:42)
Ook u als opdrachtgever gaat mbt kosten e.d niet vrijuit. Als u een bouwkundige of een archtect had ingeschakeld dan had deze voor u de problemen opgelost en was het e.e.a. zeker anders gelopen en er was bij start bouw meer duidelijkheid geweest. Maarja de aannemers doet dit er wel voor niets even bij, maarja je weet nu wel beter. Goede les voor een volgende keer.
Naam: tim tuinte (datum: 28-07-2010 21:42)
Ook u als opdrachtgever gaat mbt kosten e.d niet vrijuit. Als u een bouwkundige of een archtect had ingeschakeld dan had deze voor u de problemen opgelost en was het e.e.a. zeker anders gelopen en er was bij start bouw meer duidelijkheid geweest. Maarja de aannemers doet dit er wel voor niets even bij, maarja je weet nu wel beter. Goede les voor een volgende keer.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Jens de P (datum: 28-07-2010 23:33)
Kijk na in je overeenkomst wat "alles" betekent. Waar gaf je hem precies opdracht voor?
Een aannemer een bouwaanvraag laten regelen is niet de normale gang van zaken.
Is er met de aanvraag een statische berekening / constructietekening gemaakt en ingediend de gemeente? Degene die de aanvraag verzorgde behoort te weten dat dat een indieningsvereiste is. Als de constructeur is uitbezuinigd door de aannemer die de aanvraag regelde ligt de schuld bij de aannemer, tenzij u zelf opdracht heeft gegeven aan de aannemer om alvast te gaan bouwen zonder dat de vergunning was verleend.
Naam: Jens de P (datum: 28-07-2010 23:33)
Kijk na in je overeenkomst wat "alles" betekent. Waar gaf je hem precies opdracht voor?
Een aannemer een bouwaanvraag laten regelen is niet de normale gang van zaken.
Is er met de aanvraag een statische berekening / constructietekening gemaakt en ingediend de gemeente? Degene die de aanvraag verzorgde behoort te weten dat dat een indieningsvereiste is. Als de constructeur is uitbezuinigd door de aannemer die de aanvraag regelde ligt de schuld bij de aannemer, tenzij u zelf opdracht heeft gegeven aan de aannemer om alvast te gaan bouwen zonder dat de vergunning was verleend.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: pino (datum: 29-07-2010 09:27)
Uiteraard kan je de kosten niet op de gemeente verhalen.
Maar ik vind het een ontzettende blunder om fouten onder een voorwaarde te vergunnen.
vergeet in dit geval ook niet dat bij een balkon de constructie gewoonlijk zichtwerk is en dus het uiterlijk van het balkon grotendeels bepaald
Of dit wel op de aannemer te verhalen valt hangt van het contract af.
Het komt overigens veelvuldig voor dat de aannemer de aanvraag verzorgd voor zijn opdrachtgever
Maar deze schakelt daar gewoonlijk een onderaannemer (lees architect en constructeur ) voor in.
Net zoals de aannemer vrijwel het hele bouwproces onder aanbesteed.
Naam: pino (datum: 29-07-2010 09:27)
Uiteraard kan je de kosten niet op de gemeente verhalen.
Maar ik vind het een ontzettende blunder om fouten onder een voorwaarde te vergunnen.
vergeet in dit geval ook niet dat bij een balkon de constructie gewoonlijk zichtwerk is en dus het uiterlijk van het balkon grotendeels bepaald
Of dit wel op de aannemer te verhalen valt hangt van het contract af.
Het komt overigens veelvuldig voor dat de aannemer de aanvraag verzorgd voor zijn opdrachtgever
Maar deze schakelt daar gewoonlijk een onderaannemer (lees architect en constructeur ) voor in.
Net zoals de aannemer vrijwel het hele bouwproces onder aanbesteed.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: jhon bosch (datum: 29-07-2010 09:52)
Los van een voorwaardelijke vergunning. De bouwaanvraag laat je niet door een aannemer aanvragen dat geeft geheid proiblemen en meestal zit de opdrachtgever met de gebakken peren. Schakel voor een bouwaanvraag nooit een aannemer in het lijkt wel goedkoop maar het is duur. Helaas kan ook ik uit ervaring spreken.
Naam: jhon bosch (datum: 29-07-2010 09:52)
Los van een voorwaardelijke vergunning. De bouwaanvraag laat je niet door een aannemer aanvragen dat geeft geheid proiblemen en meestal zit de opdrachtgever met de gebakken peren. Schakel voor een bouwaanvraag nooit een aannemer in het lijkt wel goedkoop maar het is duur. Helaas kan ook ik uit ervaring spreken.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Jeroen (datum: 29-07-2010 11:04)
Dat iemand een aannemer benadert en hem vraagt om de bouw helemaal te regelen is best begrijopelijk uit het oogpunt van een leek.
Je mag ook verwachten dat een aannemer dan alle stappen zet of voorstelt die noodzakelijk zijn.
Naam: Jeroen (datum: 29-07-2010 11:04)
Dat iemand een aannemer benadert en hem vraagt om de bouw helemaal te regelen is best begrijopelijk uit het oogpunt van een leek.
Je mag ook verwachten dat een aannemer dan alle stappen zet of voorstelt die noodzakelijk zijn.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: pino (datum: 29-07-2010 11:33)
m.i. ontwerpen de meeste aannemers voor de gewone m/v een gewild en bruikbaar product.
Anders dan menig architect die rechtstreeks voor de eindgebruiker werkt
Waar achteraf altijd te veel bezuinigd moet worden omdat er niemand te vinden is die het kan bouwen voor het gestelde budget
Ofwel aan een standaard oplossing valt weinig te ontwerpen
en wordt daardoor als te min beschouwd door veel architecten
Je staat af en toe versteld van de oplossingen die er bijvoorbeeld voor een simpel dakrand detail worden aangedragen
Naam: pino (datum: 29-07-2010 11:33)
m.i. ontwerpen de meeste aannemers voor de gewone m/v een gewild en bruikbaar product.
Anders dan menig architect die rechtstreeks voor de eindgebruiker werkt
Waar achteraf altijd te veel bezuinigd moet worden omdat er niemand te vinden is die het kan bouwen voor het gestelde budget
Ofwel aan een standaard oplossing valt weinig te ontwerpen
en wordt daardoor als te min beschouwd door veel architecten
Je staat af en toe versteld van de oplossingen die er bijvoorbeeld voor een simpel dakrand detail worden aangedragen
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 11:39)
De vergunning is verleend aan een aanvrager, en die aanvrager is in eerste instantie verantwoordelijk voor de uitvoering ervan. Wanneer er een voorwaarde wordt gevraagd, is het de verantwoordelijkheid van de aanvrager dat hieraan voldaan gaat worden. Je moet als aanvrager dus ?f alles zelf in de gaten houden wat dat betreft, ?f goede afspraken vastleggen met je aannemers hierover.
Je kunt de aannemer niet verantwoordelijk houden voor een startmelding die je zelf had moeten doen. En je kunt de gemeente niet verantwoordelijk houden voor ontbrekende constructiegegevens wanneer je ze niet laat weten dat je iets uitvoert.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 11:39)
De vergunning is verleend aan een aanvrager, en die aanvrager is in eerste instantie verantwoordelijk voor de uitvoering ervan. Wanneer er een voorwaarde wordt gevraagd, is het de verantwoordelijkheid van de aanvrager dat hieraan voldaan gaat worden. Je moet als aanvrager dus ?f alles zelf in de gaten houden wat dat betreft, ?f goede afspraken vastleggen met je aannemers hierover.
Je kunt de aannemer niet verantwoordelijk houden voor een startmelding die je zelf had moeten doen. En je kunt de gemeente niet verantwoordelijk houden voor ontbrekende constructiegegevens wanneer je ze niet laat weten dat je iets uitvoert.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 11:43)
En nog even over de rol van de gemeente hierin: Wanneer de hoofdlijn van de constructie duidelijk is, mag de detailuitwerking als voorwaarde worden opgenomen. Dat is zelfs wettelijk vastgelegd in het Biab, en het is meer regel dan uitzondering dat dit zo gebeurt.
Verplaats je ook eens in de aanvrager voordat je de gemeente hiervoor gaat afkatten. Zou je er zin in hebben een volledig uitgewerkt constructieplan in te dienen wanneer de haalbaarheid van je bouwvergunning nog niet duidelijk is?
Wat gemeenten verstaan onder de 'hoofdlijn van de constructie', dat verschilt. Ligt aan het soort van project, en de constructieve impact van de aanpassing. Het heeft ook te maken met het 'aannemelijk maken' dat iets KAN voldoen, constructief gezien. WAnneer uit de bouwaanvraag van dat balkon het constructieprincipe duidelijk bleek, en het aannemelijk was dat dit zou kon worden uitgevoerd, is de voorwaarde prima houdbaar.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 11:43)
En nog even over de rol van de gemeente hierin: Wanneer de hoofdlijn van de constructie duidelijk is, mag de detailuitwerking als voorwaarde worden opgenomen. Dat is zelfs wettelijk vastgelegd in het Biab, en het is meer regel dan uitzondering dat dit zo gebeurt.
Verplaats je ook eens in de aanvrager voordat je de gemeente hiervoor gaat afkatten. Zou je er zin in hebben een volledig uitgewerkt constructieplan in te dienen wanneer de haalbaarheid van je bouwvergunning nog niet duidelijk is?
Wat gemeenten verstaan onder de 'hoofdlijn van de constructie', dat verschilt. Ligt aan het soort van project, en de constructieve impact van de aanpassing. Het heeft ook te maken met het 'aannemelijk maken' dat iets KAN voldoen, constructief gezien. WAnneer uit de bouwaanvraag van dat balkon het constructieprincipe duidelijk bleek, en het aannemelijk was dat dit zou kon worden uitgevoerd, is de voorwaarde prima houdbaar.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: pino (datum: 29-07-2010 12:14)
@Bolte
De TS geeft aan dat de ingediende constructie niet goed is.
dat is heel iets anders dan onvolledig
Maar je hebt er gelijk in dat niemand kan beoordelen wat er presies aan de hand is.
Zonder de stukken zelf te hebben gelezen
Naam: pino (datum: 29-07-2010 12:14)
@Bolte
De TS geeft aan dat de ingediende constructie niet goed is.
dat is heel iets anders dan onvolledig
Maar je hebt er gelijk in dat niemand kan beoordelen wat er presies aan de hand is.
Zonder de stukken zelf te hebben gelezen
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Leon (datum: 29-07-2010 12:25)
He gezellig, laten we even een discussie gaan voeren over het verschil in kwaliteit tussen een bouwaanvraag die geregeld is door een architect of een aannemer. Lekker objectief en erg interessant voor de vraagsteller. Niet dus...
Een belangrijke vraag die m.i. nog niet beantwoord is, is deze: op wiens naam is de aanvraag ingediend? Op die van jou (de eigenaar) of die van de aannemer? En is er eventueel iemand gemachtigd?
Naam: Leon (datum: 29-07-2010 12:25)
He gezellig, laten we even een discussie gaan voeren over het verschil in kwaliteit tussen een bouwaanvraag die geregeld is door een architect of een aannemer. Lekker objectief en erg interessant voor de vraagsteller. Niet dus...
Een belangrijke vraag die m.i. nog niet beantwoord is, is deze: op wiens naam is de aanvraag ingediend? Op die van jou (de eigenaar) of die van de aannemer? En is er eventueel iemand gemachtigd?
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 13:08)
@Pino,
nee hoor, TS geeft aan dat de gemeente de constructie op hoofdlijnen heeft beoordeeld, en er akkoord mee was onder voorwaarde dat de uitwerking later VOOR DE UITVOERING zou komen.
Wanneer je je niet aan die voorwaarde houdt, en de gemeente constateert na uitvoering dat er iets mis is met de constructie, is dat alleen maar zuur voor de aanvrager. Wanneer hij zich aan de voorwaarde had gehouden had de gemeente hem voor uitvoering kunnen bijsturen, en was er weinig meer aan de hand geweest dan dat er een nieuwe berekening moest worden aangeleverd.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 13:08)
@Pino,
nee hoor, TS geeft aan dat de gemeente de constructie op hoofdlijnen heeft beoordeeld, en er akkoord mee was onder voorwaarde dat de uitwerking later VOOR DE UITVOERING zou komen.
Wanneer je je niet aan die voorwaarde houdt, en de gemeente constateert na uitvoering dat er iets mis is met de constructie, is dat alleen maar zuur voor de aanvrager. Wanneer hij zich aan de voorwaarde had gehouden had de gemeente hem voor uitvoering kunnen bijsturen, en was er weinig meer aan de hand geweest dan dat er een nieuwe berekening moest worden aangeleverd.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: pino (datum: 29-07-2010 13:51)
knip------
DAT was dus de voorwaarde in de bouwvergunning: er moest aandere bouwconstructie voor de balkons komen
------knip
Naam: pino (datum: 29-07-2010 13:51)
knip------
DAT was dus de voorwaarde in de bouwvergunning: er moest aandere bouwconstructie voor de balkons komen
------knip
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 15:43)
misschien kan de TS de letterlijke tekst uit de vergunning even overtypen hier...
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 29-07-2010 15:43)
misschien kan de TS de letterlijke tekst uit de vergunning even overtypen hier...
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Fred (datum: 30-07-2010 18:48)
De stabiliteit van een balkonconstructie betreft en maakt onderdeel uit van de hoofdconstructie. Dat is geen detailberekening. De stabiliteit van een balkonconstructie moet vooraf berekend zijn.
Met een detailberekening wordt bedoeld lasberekeningen, boutverbindingen, wapening van verdiepingsvloeren (mits de totale constructie voldoende statisch is berekend), e.d.
De gemeente heeft een oneigenlijk voorwaarde gesteld. Er deed een belangrijke weigeringsgrond op en die kun je niet wegnemen met een voorwaarden. Dat kan alleen op detailniveau.
Los van het feit dat de bouwvergunning geweigerd had moeten worden: : de aannemer is verantwoordelijk. Hij moet bouwen conform het Bouwbesluit (overeenkomst tussen jou en aannemer). In elke aannemersovereenkomst staat dat namelijk.
Naam: Fred (datum: 30-07-2010 18:48)
De stabiliteit van een balkonconstructie betreft en maakt onderdeel uit van de hoofdconstructie. Dat is geen detailberekening. De stabiliteit van een balkonconstructie moet vooraf berekend zijn.
Met een detailberekening wordt bedoeld lasberekeningen, boutverbindingen, wapening van verdiepingsvloeren (mits de totale constructie voldoende statisch is berekend), e.d.
De gemeente heeft een oneigenlijk voorwaarde gesteld. Er deed een belangrijke weigeringsgrond op en die kun je niet wegnemen met een voorwaarden. Dat kan alleen op detailniveau.
Los van het feit dat de bouwvergunning geweigerd had moeten worden: : de aannemer is verantwoordelijk. Hij moet bouwen conform het Bouwbesluit (overeenkomst tussen jou en aannemer). In elke aannemersovereenkomst staat dat namelijk.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 01-08-2010 20:29)
@Fred,
En dat weet jij allemaal op grond van dat ene berichtje? Dat vind ik knap zeg! :)
Ik wacht nog maar even op de vergunningstekst, en het liefst met een scan van de vergunningstekening en een fotootje van hoe het daadwerkelijk is uitgevoerd.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 01-08-2010 20:29)
@Fred,
En dat weet jij allemaal op grond van dat ene berichtje? Dat vind ik knap zeg! :)
Ik wacht nog maar even op de vergunningstekst, en het liefst met een scan van de vergunningstekening en een fotootje van hoe het daadwerkelijk is uitgevoerd.
Re: voorwaardelijke bouwvergunning verleend, maar toch starten met bouw
Naam: Fred (datum: 03-08-2010 15:48)
Er staat:
balkoncontractie moet gewijzigd worden.
Duidelijker kan toch niet. De getekende of berekende situatie voldoet dan volgens de gemeente niet.
Van waar het wantrouwen naar de vraagsteller.
Reageer
Naam: Fred (datum: 03-08-2010 15:48)
Er staat:
balkoncontractie moet gewijzigd worden.
Duidelijker kan toch niet. De getekende of berekende situatie voldoet dan volgens de gemeente niet.
Van waar het wantrouwen naar de vraagsteller.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)