Zoek binnen het forum
Vraag: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: Johan, van Prive (datum: 26-05-2010 22:30)
Hallo,
Mijn vader woont in het buitengebied, en is 3 jaar geleden gestopt met zijn bedrijf. Nu wil de gemeente het bestemmingsplan wijzigen van 'bedrijf' naar 'wonen'. De kans is groot dat hij de komende jaren de woning en bedrijfspanden (2 schuren en een werkplaats) wil verkopen.
Schijnt dat hij nog 3 weken heeft om bezwaar te maken, maar het is onduidelijk wat de consequenties zijn. Bijvoorbeeld of er verschil is in de maximale grote en hoogte van de woning
De gemeente is niet erg happig hier duidelijkheid in te scheppen.
Iemand ervaring hiermee? Tips?
Alvast bedankt!,
Johan.
Reageer
Naam: Johan, van Prive (datum: 26-05-2010 22:30)
Hallo,
Mijn vader woont in het buitengebied, en is 3 jaar geleden gestopt met zijn bedrijf. Nu wil de gemeente het bestemmingsplan wijzigen van 'bedrijf' naar 'wonen'. De kans is groot dat hij de komende jaren de woning en bedrijfspanden (2 schuren en een werkplaats) wil verkopen.
Schijnt dat hij nog 3 weken heeft om bezwaar te maken, maar het is onduidelijk wat de consequenties zijn. Bijvoorbeeld of er verschil is in de maximale grote en hoogte van de woning
De gemeente is niet erg happig hier duidelijkheid in te scheppen.
Iemand ervaring hiermee? Tips?
Alvast bedankt!,
Johan.
Reageer
Re: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: R. van den Berg (datum: 26-05-2010 22:56)
De gemeente heeft de plicht het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het feitelijk gebruik van de de gronden OF om erop toe te zien dat de gronden feitelijk gebruikt worden conform de regels van de onderliggende bestemming. Zij is er natuurlijk al enige tijd van op de hoogte dat de bedrijfsvoering is be?indigd. In principe is het gebruik nu dus strijdig.
De gronden worden niet langer bedrijfsmatig gebruikt en dus ligt in de lijn der verwachting dat de gemeente de gronden vervolgens wil bestemmen als 'Wonen'. In principe wordt de bedrijfsbestemming wegbestemd. Gevoelsmatig zou ik zeggen dat het dan gaat om het opschonen van het buitengebied.
Het opschonen van het buitengebied is vaak een politieke ambitie en wordt meestal vastgelegd in gemeentelijk beleid. Het is dan ook openbaar. Ga dit na!
Indien uw vader ter plaatse een levensvatbaar bedrijf kan vestigen, lijkt me een bezwaar tegen een wijziging van de gronden in het bestemmingsplan meer dan voldoende. U dient uw bezwaar wel gemotiveerd te onderbouwen.
Overigens zou ik wel elke mogelijkheid om (gemotiveerd) bezwaar te maken aangrijpen.
Naam: R. van den Berg (datum: 26-05-2010 22:56)
De gemeente heeft de plicht het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met het feitelijk gebruik van de de gronden OF om erop toe te zien dat de gronden feitelijk gebruikt worden conform de regels van de onderliggende bestemming. Zij is er natuurlijk al enige tijd van op de hoogte dat de bedrijfsvoering is be?indigd. In principe is het gebruik nu dus strijdig.
De gronden worden niet langer bedrijfsmatig gebruikt en dus ligt in de lijn der verwachting dat de gemeente de gronden vervolgens wil bestemmen als 'Wonen'. In principe wordt de bedrijfsbestemming wegbestemd. Gevoelsmatig zou ik zeggen dat het dan gaat om het opschonen van het buitengebied.
Het opschonen van het buitengebied is vaak een politieke ambitie en wordt meestal vastgelegd in gemeentelijk beleid. Het is dan ook openbaar. Ga dit na!
Indien uw vader ter plaatse een levensvatbaar bedrijf kan vestigen, lijkt me een bezwaar tegen een wijziging van de gronden in het bestemmingsplan meer dan voldoende. U dient uw bezwaar wel gemotiveerd te onderbouwen.
Overigens zou ik wel elke mogelijkheid om (gemotiveerd) bezwaar te maken aangrijpen.
Re: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: R. van den Berg (datum: 26-05-2010 22:59)
Aanvullend:
Vaak worden bij een zogenaamde 'sanering' de bestaande bouwwerken meteen positief bestemd. Dat wil zeggen: wat er nu staat mag blijven staan. Herbouw is vaak niet mogelijk OF onder bijzondere omstandigheden en onder bepaalde voorwaarden. Bestaande bedrijfsgebouwen mogen blijven staan en worden vernieuwd, maar nimmer worden afgebroken en herbouwd (sterfconstructie).
Naam: R. van den Berg (datum: 26-05-2010 22:59)
Aanvullend:
Vaak worden bij een zogenaamde 'sanering' de bestaande bouwwerken meteen positief bestemd. Dat wil zeggen: wat er nu staat mag blijven staan. Herbouw is vaak niet mogelijk OF onder bijzondere omstandigheden en onder bepaalde voorwaarden. Bestaande bedrijfsgebouwen mogen blijven staan en worden vernieuwd, maar nimmer worden afgebroken en herbouwd (sterfconstructie).
Re: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 26-05-2010 23:08)
@ R vd Berg,
Dat de gemeente de plicht heeft het bestemmingsplan aan het huidige gebruik te laten voldoen is onzin. Er zijn legio constructies mogelijk, en de door jou omschreven 'luchtfoto' aanpak is er een van. De gemeente kan er ook voor kiezen bepaald afwijkend gebruik te laten bestaan, met uitsterfcontstructies te werken, toekomstige gebiedsontwikkelingen op te nemen etc etc.
Een bestemmingsplan is in wezen niets anders dan een gebiedsontwikkelingsplan voor de komende 10 jaren. Wanneer de gemeente op de plek van dat (voormalige) bedrijf geen nieuw bedrijf toe wil staan, kunnen ze het wegbestemmen. Als belanghebbende kun je hiertegen opkomen door een zienswijze in te dienen.
In het geval van de vraagsteller zou ik dit zeker doen, en daarbij ook al direct aangeven dat bij doorvoering van dit plan er een planschadeverzoek richting de gemeente zal komen wegens de waardevermindering van de opstallen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 26-05-2010 23:08)
@ R vd Berg,
Dat de gemeente de plicht heeft het bestemmingsplan aan het huidige gebruik te laten voldoen is onzin. Er zijn legio constructies mogelijk, en de door jou omschreven 'luchtfoto' aanpak is er een van. De gemeente kan er ook voor kiezen bepaald afwijkend gebruik te laten bestaan, met uitsterfcontstructies te werken, toekomstige gebiedsontwikkelingen op te nemen etc etc.
Een bestemmingsplan is in wezen niets anders dan een gebiedsontwikkelingsplan voor de komende 10 jaren. Wanneer de gemeente op de plek van dat (voormalige) bedrijf geen nieuw bedrijf toe wil staan, kunnen ze het wegbestemmen. Als belanghebbende kun je hiertegen opkomen door een zienswijze in te dienen.
In het geval van de vraagsteller zou ik dit zeker doen, en daarbij ook al direct aangeven dat bij doorvoering van dit plan er een planschadeverzoek richting de gemeente zal komen wegens de waardevermindering van de opstallen.
Re: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: R. van den Berg (datum: 27-05-2010 09:15)
@ J. Bolte
De gemeente heeft vanuit de jurisprudentie de plicht te onderzoeken of het meest doelmatig gebruik van gronden wordt nageleefd.
Onder ?meest doelmatige gebruik? moet in de eerste plaats worden verstaan het gebruik overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan, maar als zulk gebruik objectief bezien niet meer zinvol mogelijk is moet met toepassing van de toverformule vrijstelling voor een ander doelmatig gebruik vrijstelling (thans: ontheffing) worden verleend. Deze toverformule wordt na invoering van de Wro echter niet meer verplicht in bestemmingsplannen opgenomen.
Voorts zijn B&W verplicht om handhavend op te treden tegen strijdigheden met het bestemmingsplan. Zij kan dit doen door het bestemmingsplan voor de strijdige locatie in overeenstemming te brengen met het feitelijk gebruik ter plaatse OF erop toe zien dat de gronden gebruikt worden zoals de regels voorschrijven.
Naam: R. van den Berg (datum: 27-05-2010 09:15)
@ J. Bolte
De gemeente heeft vanuit de jurisprudentie de plicht te onderzoeken of het meest doelmatig gebruik van gronden wordt nageleefd.
Onder ?meest doelmatige gebruik? moet in de eerste plaats worden verstaan het gebruik overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan, maar als zulk gebruik objectief bezien niet meer zinvol mogelijk is moet met toepassing van de toverformule vrijstelling voor een ander doelmatig gebruik vrijstelling (thans: ontheffing) worden verleend. Deze toverformule wordt na invoering van de Wro echter niet meer verplicht in bestemmingsplannen opgenomen.
Voorts zijn B&W verplicht om handhavend op te treden tegen strijdigheden met het bestemmingsplan. Zij kan dit doen door het bestemmingsplan voor de strijdige locatie in overeenstemming te brengen met het feitelijk gebruik ter plaatse OF erop toe zien dat de gronden gebruikt worden zoals de regels voorschrijven.
Re: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: Johan , van Prive (datum: 27-05-2010 14:36)
Beiden reeds bedankt voor de reacties.
We zullen zeker bezwaar maken (/zienswijze indienen), in de eerste plaats om tijd te winnen en een onderhandelingspositie te creeeren.
Wat we ons wel afvragen: is het een voordeel of nadeel dat het BP wijzigt. Hangt natuurlijk erg van wie het in de toekomst wil kopen: een particulier, of iemand met een bedrijf.
Zou het bijv. kunnen dat met een woon bestemming, er een grotere woning geplaatst mag worden. Groter dan bij een bedrijfs- of argrarische bestemming.
Of kunnen we inzetten op 2 woningen. De kavel is groot genoeg, zeker als de bedrijfsruimten verdwijnen. Wellicht ook in het kader van mantelzorg?
Groet,
Johan
Naam: Johan , van Prive (datum: 27-05-2010 14:36)
Beiden reeds bedankt voor de reacties.
We zullen zeker bezwaar maken (/zienswijze indienen), in de eerste plaats om tijd te winnen en een onderhandelingspositie te creeeren.
Wat we ons wel afvragen: is het een voordeel of nadeel dat het BP wijzigt. Hangt natuurlijk erg van wie het in de toekomst wil kopen: een particulier, of iemand met een bedrijf.
Zou het bijv. kunnen dat met een woon bestemming, er een grotere woning geplaatst mag worden. Groter dan bij een bedrijfs- of argrarische bestemming.
Of kunnen we inzetten op 2 woningen. De kavel is groot genoeg, zeker als de bedrijfsruimten verdwijnen. Wellicht ook in het kader van mantelzorg?
Groet,
Johan
Re: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: R. van den Berg (datum: 28-05-2010 13:55)
Er zijn geen standaard bepalingen of uitgangspunten voor dergelijke wijzigingen. Soms heeft een gemeente een beleid voor het saneren van bedrijfslocaties. Daarin is dan vastgelegd wat de uitgangspunten en mogelijkheden zijn.
Woningen in het buitengebied worden vaak gemaximeerd op een vaste hoeveelheid kubieke meters inhoud. Zoals hiervoor beschreven worden bestaande situaties dan ook vaak in de bestaande opzet overgenomen in het bestemmingsplan. Het is vervolgens de vraag of de woning dan nog uitgebreid of veranderd kan worden. Dit is afhankelijk van de regels die aan de bestemming worden gegeven.
Indien er voor het perceel een separaat bestemmingsplan wordt opgesteld kan er natuurlijk maatwerk worden geleverd. Indien het perceel meegaat in een algehele herziening kan nog steeds maatwerk worden geleverd, maar zijn de mogelijkheden meestal iets meer beperkt. Gemeenten streven tegenwoordig naar een algemene regeling voor de bestemmingen. Raadpleeg daarom ook het thans vigerende bestemmingsplan Buitengebied en onderzoek de mogelijkheden voor woningen in het buitengebied. In de regel zal de gemeente bij deze regeling willen aanhaken.
Woningen TOEVOEGEN in het buitengebied is eigenlijk 'not done'. De provincies proberen verstening van het buitengebied zoveel mogelijk tegen te gaan.
Als je toch wilt inzetten op meerdere woningen zal er een soort verrekening moeten plaatsvinden. Dat kan doordat er vierkante meters bedrijfsbebouwing worden ingeleverd door de sloop van bedrijfsgebouwen of bijvoorbeeld door het inleveren van mestrechten (of een combinatie van die twee).
Op voorhand is dan ook niet te bepalen of uw opstallen en gronden meer of minder waard worden door de bestemmingsplanwijziging. Een makelaar in uw regio kan u wellicht daarbij adviseren. Als u planschade probeert te vorderen zou ik echter geen makelaar inschakelen.
Mantelzorg is een vorm van afhankelijk wonen. Dat betekent dat de mantelzorgwoning (eigenlijk) nooit zelfstandig in het commercieel verkeer mag belanden. Daarnaast dient de mantelzorgwoning te worden gesloopt en het gebruik van bewoning te worden gestaakt als de behoefte aan mantelzorg is verdwenen. De gemeente zal hiervoor met u een overeenkomst willen sluiten.
Naam: R. van den Berg (datum: 28-05-2010 13:55)
Er zijn geen standaard bepalingen of uitgangspunten voor dergelijke wijzigingen. Soms heeft een gemeente een beleid voor het saneren van bedrijfslocaties. Daarin is dan vastgelegd wat de uitgangspunten en mogelijkheden zijn.
Woningen in het buitengebied worden vaak gemaximeerd op een vaste hoeveelheid kubieke meters inhoud. Zoals hiervoor beschreven worden bestaande situaties dan ook vaak in de bestaande opzet overgenomen in het bestemmingsplan. Het is vervolgens de vraag of de woning dan nog uitgebreid of veranderd kan worden. Dit is afhankelijk van de regels die aan de bestemming worden gegeven.
Indien er voor het perceel een separaat bestemmingsplan wordt opgesteld kan er natuurlijk maatwerk worden geleverd. Indien het perceel meegaat in een algehele herziening kan nog steeds maatwerk worden geleverd, maar zijn de mogelijkheden meestal iets meer beperkt. Gemeenten streven tegenwoordig naar een algemene regeling voor de bestemmingen. Raadpleeg daarom ook het thans vigerende bestemmingsplan Buitengebied en onderzoek de mogelijkheden voor woningen in het buitengebied. In de regel zal de gemeente bij deze regeling willen aanhaken.
Woningen TOEVOEGEN in het buitengebied is eigenlijk 'not done'. De provincies proberen verstening van het buitengebied zoveel mogelijk tegen te gaan.
Als je toch wilt inzetten op meerdere woningen zal er een soort verrekening moeten plaatsvinden. Dat kan doordat er vierkante meters bedrijfsbebouwing worden ingeleverd door de sloop van bedrijfsgebouwen of bijvoorbeeld door het inleveren van mestrechten (of een combinatie van die twee).
Op voorhand is dan ook niet te bepalen of uw opstallen en gronden meer of minder waard worden door de bestemmingsplanwijziging. Een makelaar in uw regio kan u wellicht daarbij adviseren. Als u planschade probeert te vorderen zou ik echter geen makelaar inschakelen.
Mantelzorg is een vorm van afhankelijk wonen. Dat betekent dat de mantelzorgwoning (eigenlijk) nooit zelfstandig in het commercieel verkeer mag belanden. Daarnaast dient de mantelzorgwoning te worden gesloopt en het gebruik van bewoning te worden gestaakt als de behoefte aan mantelzorg is verdwenen. De gemeente zal hiervoor met u een overeenkomst willen sluiten.
Re: Gemeente wil bestemmingsplan wijzigen
Naam: R. van den Berg (datum: 28-05-2010 13:58)
aanvullend:
De mantelzorgwoning behoeft niet in alle gevallen te worden gesloopt. In sommige gevallen mag er een andere functie aan worden gegeven, zolang er geen bewoning meer plaatsvindt.
Reageer
Naam: R. van den Berg (datum: 28-05-2010 13:58)
aanvullend:
De mantelzorgwoning behoeft niet in alle gevallen te worden gesloopt. In sommige gevallen mag er een andere functie aan worden gegeven, zolang er geen bewoning meer plaatsvindt.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)