Zoek binnen het forum
Vraag: Veranderend programma
Naam: Bas (datum: 12-05-2010 22:26)
Wij hebben een vrijstaande woning van een ontwikkelaar gekocht. Onze woning is gerealiseerd en gelegen aan straat A. Naast ons, haaks erop, was eenzelfde woning geprogrammeerd. De achtertuin van deze woning zou aansluiten op onze zijkant (met erker). Er zou dus een groene heg oid komen tussen onze erker en de betreffende achtertuin. De voorkant van deze woning zou naar het buitengebied zijn gericht aan straat B.
In eerste instantie was deze haakse positionering naar B niet mogelijk omdat de bouwstrook dit niet toeliet. In eerste instantie waren namelijk allemaal geschakelde woningen ingetekend met de voorkant naar A. De gemeente heeft toen op verzoek van de ontwikkelaar een bestemmingsplanprocedure gestart om de bouwstrook op te rekken waardoor het huis gekanteld kon worden naar B. Zo kwam eea ook weer in overeenstemming met de erfafscheidingen zoals aangegeven in het beeldkwaliteitsplan. Bij B is namelijk een lage, openbare erfafscheiding voorgeschreven. Het is logisch om je voorkant richting de lage erfafscheiding te richten en niet dat je zijtuin/achtertuin grenst aan de lage erfafscheiding.
Het advies van B&W aan de raad was om het bestemmingsplan vast te stellen met als argumenten "omissies rechtzetten tussen beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan" en "omdat het in de praktijk niet mogelijk bleek binnen het vigerende bestemmingsplan en bouwstrook een gewenste woning te realiseren". Het bestemmingsplan werd vastgesteld waardoor het geprojecteerde programma mogelijk werd en eea ook weer in overeenstemming kwam met het beeldkwaliteitsplan. Voor de ontwikkelaar was het natuurlijk ook een rendementskwestie: in plaats van geschakelde huizen kon hij, doordat alles iets opschoof, vrijstaande woningen neerzetten. Ik kon me hier wel in vinden: er werd immers ruimte en lucht gecreerd in het programma.
De huizen konden nu gebouwd worden. We zijn nu echter een kleine twee jaar verder en de ontwikkelaar heeft de kavel naast ons niet kunnen verkopen. Hij heeft besloten deze kavel in de vrije verkoop te doen. Dit betekent dat - ondanks het feit dat het niet zo is ingestoken en het niet de bedoeling is - de oude situatie zich toch weer voor kan doen. De situatie waarin de bouw van een gewenste woning niet mogelijk bleek. En dat een situatie kan ontstaan dat eventuele koper in de erfgrens bouwt (geschakeld bouwt) waarbij wij vanuit onze erker tegen een muur van 3 m hoog kijken ipv een groene erfafscheiding van 2 m. En op zo'n korte afstand maakt zo'n meter veel uit.
Bestemmingsplantechnisch is het helder: bouwen in de erfgrens mag. Echter wat is de waarde van het beeldkwaliteitsplan en de uitspraken/intenties/bedoelingen van B&W en gemeenteraad in deze? In het bestemmingsplan staat ook een artikel waarin B&W omwille van bepaalde redenen extra eisen kan stellen. Zgn flexibiliteitsartikel.
Het komt ook op ons over alsof gemeente en ontwikkelaar aan handje klap hebben gedaan voor de oprekking van het bestemmingsplan. De gemeente zat met een verkavelinsprobleem, de ontwikkelaar heeft dit voor hen opgelost en onder het motto voor wat hoort wat is het bestemmingsplan opgerekt. Eigenlijk heeft de ontwikkelaar voor niks vele m? extra bouwstrook gekregen. Hoe verhoudt zich dit tot de grexwet?
Ik ben benieuwd of er meer van dergelijke situaties bekend zijn? En stel dat het er komt, moeten wij nieuwe buren dan op onze grond laten om hun huis te bouwen? Tuin, groene erfafscheiding: alles is de afgelopen periode al netjes aangelegd. Het lieftste zien wij het huis gebouwd worden zoals bedoeld of anders een meter uit de erfgrens maar wij vermoeden dat mensen met andere plannen bezig zijn.
Wij hebben richting ontwikkelaar en gemeente onze zorg uitgesproken. Ook dat wij graag met nieuwe mensen willen overleggen etc. Dat is onze insteek. Wij willen niet verwikkeld raken in gezeur met onze nieuwe buren. Aan de andere kant moeten wij ook rekening houden met het alternatieve scenario.
Ik ben benieuwd of er meer van dergelijke situaties bekend zijn?
Reageer
Naam: Bas (datum: 12-05-2010 22:26)
Wij hebben een vrijstaande woning van een ontwikkelaar gekocht. Onze woning is gerealiseerd en gelegen aan straat A. Naast ons, haaks erop, was eenzelfde woning geprogrammeerd. De achtertuin van deze woning zou aansluiten op onze zijkant (met erker). Er zou dus een groene heg oid komen tussen onze erker en de betreffende achtertuin. De voorkant van deze woning zou naar het buitengebied zijn gericht aan straat B.
In eerste instantie was deze haakse positionering naar B niet mogelijk omdat de bouwstrook dit niet toeliet. In eerste instantie waren namelijk allemaal geschakelde woningen ingetekend met de voorkant naar A. De gemeente heeft toen op verzoek van de ontwikkelaar een bestemmingsplanprocedure gestart om de bouwstrook op te rekken waardoor het huis gekanteld kon worden naar B. Zo kwam eea ook weer in overeenstemming met de erfafscheidingen zoals aangegeven in het beeldkwaliteitsplan. Bij B is namelijk een lage, openbare erfafscheiding voorgeschreven. Het is logisch om je voorkant richting de lage erfafscheiding te richten en niet dat je zijtuin/achtertuin grenst aan de lage erfafscheiding.
Het advies van B&W aan de raad was om het bestemmingsplan vast te stellen met als argumenten "omissies rechtzetten tussen beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan" en "omdat het in de praktijk niet mogelijk bleek binnen het vigerende bestemmingsplan en bouwstrook een gewenste woning te realiseren". Het bestemmingsplan werd vastgesteld waardoor het geprojecteerde programma mogelijk werd en eea ook weer in overeenstemming kwam met het beeldkwaliteitsplan. Voor de ontwikkelaar was het natuurlijk ook een rendementskwestie: in plaats van geschakelde huizen kon hij, doordat alles iets opschoof, vrijstaande woningen neerzetten. Ik kon me hier wel in vinden: er werd immers ruimte en lucht gecreerd in het programma.
De huizen konden nu gebouwd worden. We zijn nu echter een kleine twee jaar verder en de ontwikkelaar heeft de kavel naast ons niet kunnen verkopen. Hij heeft besloten deze kavel in de vrije verkoop te doen. Dit betekent dat - ondanks het feit dat het niet zo is ingestoken en het niet de bedoeling is - de oude situatie zich toch weer voor kan doen. De situatie waarin de bouw van een gewenste woning niet mogelijk bleek. En dat een situatie kan ontstaan dat eventuele koper in de erfgrens bouwt (geschakeld bouwt) waarbij wij vanuit onze erker tegen een muur van 3 m hoog kijken ipv een groene erfafscheiding van 2 m. En op zo'n korte afstand maakt zo'n meter veel uit.
Bestemmingsplantechnisch is het helder: bouwen in de erfgrens mag. Echter wat is de waarde van het beeldkwaliteitsplan en de uitspraken/intenties/bedoelingen van B&W en gemeenteraad in deze? In het bestemmingsplan staat ook een artikel waarin B&W omwille van bepaalde redenen extra eisen kan stellen. Zgn flexibiliteitsartikel.
Het komt ook op ons over alsof gemeente en ontwikkelaar aan handje klap hebben gedaan voor de oprekking van het bestemmingsplan. De gemeente zat met een verkavelinsprobleem, de ontwikkelaar heeft dit voor hen opgelost en onder het motto voor wat hoort wat is het bestemmingsplan opgerekt. Eigenlijk heeft de ontwikkelaar voor niks vele m? extra bouwstrook gekregen. Hoe verhoudt zich dit tot de grexwet?
Ik ben benieuwd of er meer van dergelijke situaties bekend zijn? En stel dat het er komt, moeten wij nieuwe buren dan op onze grond laten om hun huis te bouwen? Tuin, groene erfafscheiding: alles is de afgelopen periode al netjes aangelegd. Het lieftste zien wij het huis gebouwd worden zoals bedoeld of anders een meter uit de erfgrens maar wij vermoeden dat mensen met andere plannen bezig zijn.
Wij hebben richting ontwikkelaar en gemeente onze zorg uitgesproken. Ook dat wij graag met nieuwe mensen willen overleggen etc. Dat is onze insteek. Wij willen niet verwikkeld raken in gezeur met onze nieuwe buren. Aan de andere kant moeten wij ook rekening houden met het alternatieve scenario.
Ik ben benieuwd of er meer van dergelijke situaties bekend zijn?
Reageer
Re: Veranderend programma
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 13-05-2010 11:38)
Dit soort bedenkingen had u m.i. bij het vaststellen van het bestemmingsplan moeten hebben, nu is het te laat.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 13-05-2010 11:38)
Dit soort bedenkingen had u m.i. bij het vaststellen van het bestemmingsplan moeten hebben, nu is het te laat.
Re: Veranderend programma
Naam: Rob (datum: 17-05-2010 16:52)
Wat mij bevreemdt is dat het gewijzigde bestemmingsplan nog steeds de mogelijkheid biedt om een geschakelde woning te bouwen. Bent u hiervan wel zeker? Is het bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar?
Overigens is het bestemmingsplan leidend en niet het beeldkwaliteitsplan. U mag dit zien als een wensbeeld of aanvullend toetsingscriterium.
Leuk hoor die flexibiliteitsbepaling, maar een bestemmingsplan moet ook voldoende rechtszekerheid bieden. Afgaande op uw verhaal staat die stelling nu ter discussie.
Reageer
Naam: Rob (datum: 17-05-2010 16:52)
Wat mij bevreemdt is dat het gewijzigde bestemmingsplan nog steeds de mogelijkheid biedt om een geschakelde woning te bouwen. Bent u hiervan wel zeker? Is het bestemmingsplan digitaal raadpleegbaar?
Overigens is het bestemmingsplan leidend en niet het beeldkwaliteitsplan. U mag dit zien als een wensbeeld of aanvullend toetsingscriterium.
Leuk hoor die flexibiliteitsbepaling, maar een bestemmingsplan moet ook voldoende rechtszekerheid bieden. Afgaande op uw verhaal staat die stelling nu ter discussie.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)