Zoek binnen het forum
Vraag: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Mirjam N (datum: 25-01-2010 17:00)
Beste heer, mevrouw,
We hebben een wijziging op een bestaande bouwvergunning aangevraagd en ontvangen. Peilhoogte op tekening aangegeven +100cm boven peil naastgelegen weg. Vandaag is de bouw uitgezet en gecontroleerd door BWT. BWT ambtenaar vindt 100cm teveel en wil terug naar in eerste instantie 15cm, na enig gepraat naar 35 cm. Wij vinden dit te laag. Staat de ambtenaar BWT in zijn recht? Op grond waarvan wel/niet? De vergunning is tenslotte verleend, waarbij geen opmerkingen over de peilhoogte zijn gemaakt. als hij niet in zijn recht staat, wat kan ik er tegenin brengen en waarop gebaseerd?
Reageer
Naam: Mirjam N (datum: 25-01-2010 17:00)
Beste heer, mevrouw,
We hebben een wijziging op een bestaande bouwvergunning aangevraagd en ontvangen. Peilhoogte op tekening aangegeven +100cm boven peil naastgelegen weg. Vandaag is de bouw uitgezet en gecontroleerd door BWT. BWT ambtenaar vindt 100cm teveel en wil terug naar in eerste instantie 15cm, na enig gepraat naar 35 cm. Wij vinden dit te laag. Staat de ambtenaar BWT in zijn recht? Op grond waarvan wel/niet? De vergunning is tenslotte verleend, waarbij geen opmerkingen over de peilhoogte zijn gemaakt. als hij niet in zijn recht staat, wat kan ik er tegenin brengen en waarop gebaseerd?
Reageer
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Leon (datum: 25-01-2010 17:57)
Zolang die peilhoogte (met daarbij het referentiepeil duidelijk vastgelegd!) in die vergunning is vastgelegd heeft die ambtenaar geen recht van spreken. Alleen B&W kunnen een bouwvergunning intrekken, waarbij er altijd een duidelijke en terechte reden moet zijn, ik vraag me af of dit geval daar onder valt. Medewerkers van BWT kunnen natuurlijk wel B&W adviseren om de vergunning in te trekken/aan te passen.
Vergelijkbaar voorbeeld: als jouw buurman toevallig politieagent is kan hij je ook wel een verklaring geven dat jij voortaan 200 km/u op de snelweg mag rijden, maar je snapt zelf ook wel dat zo'n uitspraak geen enkele juridische waarde heeft.
Naam: Leon (datum: 25-01-2010 17:57)
Zolang die peilhoogte (met daarbij het referentiepeil duidelijk vastgelegd!) in die vergunning is vastgelegd heeft die ambtenaar geen recht van spreken. Alleen B&W kunnen een bouwvergunning intrekken, waarbij er altijd een duidelijke en terechte reden moet zijn, ik vraag me af of dit geval daar onder valt. Medewerkers van BWT kunnen natuurlijk wel B&W adviseren om de vergunning in te trekken/aan te passen.
Vergelijkbaar voorbeeld: als jouw buurman toevallig politieagent is kan hij je ook wel een verklaring geven dat jij voortaan 200 km/u op de snelweg mag rijden, maar je snapt zelf ook wel dat zo'n uitspraak geen enkele juridische waarde heeft.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Mirjam N (datum: 25-01-2010 18:27)
Dankjewel Leon. Op de tekening behorend bij de vergunning (schetsontwerp) staat duidelijk aangegeven 1000mm boven as van de met naam genoemde weg. Dat lijkt me na lezing van je antwoord voldoende? Ambtenaar BWT vond dat teveel en wil naar 350mm. Hij had daarvoor geen redenen aangevoerd. Als hij dus niet in zijn recht staat, zal ik hem morgen motiveren dat ik de gewenste hoogte wil behouden.
Naam: Mirjam N (datum: 25-01-2010 18:27)
Dankjewel Leon. Op de tekening behorend bij de vergunning (schetsontwerp) staat duidelijk aangegeven 1000mm boven as van de met naam genoemde weg. Dat lijkt me na lezing van je antwoord voldoende? Ambtenaar BWT vond dat teveel en wil naar 350mm. Hij had daarvoor geen redenen aangevoerd. Als hij dus niet in zijn recht staat, zal ik hem morgen motiveren dat ik de gewenste hoogte wil behouden.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Kees (datum: 25-01-2010 18:45)
Op zich is het duidelijk hoe het formeel in elkaar styeekt.
Maar breng je je met een dergelijke hoogte niet zelf in de problemen?
Het terrein zal moeten worden opgehoogd. Heeft adt dan niet tot gevolg dat er water afloopt naar belendende percelen. Heeft dat dan niet tot gevolg dat je voorzieningen moet gaan treffen om dat te voorkomen?
Naam: Kees (datum: 25-01-2010 18:45)
Op zich is het duidelijk hoe het formeel in elkaar styeekt.
Maar breng je je met een dergelijke hoogte niet zelf in de problemen?
Het terrein zal moeten worden opgehoogd. Heeft adt dan niet tot gevolg dat er water afloopt naar belendende percelen. Heeft dat dan niet tot gevolg dat je voorzieningen moet gaan treffen om dat te voorkomen?
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Leon (datum: 25-01-2010 19:23)
Motiveren klinkt in mijn oren wat vrijblijvend. Jouw woning is vergund met de begane grondvloer 1 meter boven de desbetreffende weg. Als er iemand met een motiverend verhaal moet komen is het de gemeente wel. Je moet natuurlijk niet direct vol in de aanval gaan, maar in feite heeft hij geen poot om op te staan. Dat mag je 'm best op subtiele wijze duidelijk maken.
De opmerking van Kees ten aanzien van het regenwater vind ik wel een aardige, zeker iets om rekening mee te houden. Of het problemen op gaat leveren is via zo'n forum natuurlijk niet te zeggen.
Naam: Leon (datum: 25-01-2010 19:23)
Motiveren klinkt in mijn oren wat vrijblijvend. Jouw woning is vergund met de begane grondvloer 1 meter boven de desbetreffende weg. Als er iemand met een motiverend verhaal moet komen is het de gemeente wel. Je moet natuurlijk niet direct vol in de aanval gaan, maar in feite heeft hij geen poot om op te staan. Dat mag je 'm best op subtiele wijze duidelijk maken.
De opmerking van Kees ten aanzien van het regenwater vind ik wel een aardige, zeker iets om rekening mee te houden. Of het problemen op gaat leveren is via zo'n forum natuurlijk niet te zeggen.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: bas (datum: 25-01-2010 19:30)
u moet bouwen volgens bouwvergunning, het is verboden om hiervan af te wijken. ook niet op aanwijzing van een bwt-ambtenaar.
weet u het zeker dat dit de bedoeling is? je krijgt volgens mij een soort terpje), dan moet je allerlei voorzieningen treffen.
Naam: bas (datum: 25-01-2010 19:30)
u moet bouwen volgens bouwvergunning, het is verboden om hiervan af te wijken. ook niet op aanwijzing van een bwt-ambtenaar.
weet u het zeker dat dit de bedoeling is? je krijgt volgens mij een soort terpje), dan moet je allerlei voorzieningen treffen.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Timmer (datum: 25-01-2010 19:54)
Split-level kan ook nog
Naam: Timmer (datum: 25-01-2010 19:54)
Split-level kan ook nog
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Mirjam N (datum: 25-01-2010 20:26)
Dank jullie wel voor jullie reacties. Ik informeer morgen naar de motivatie van de gemeente (goede tip)!
Terp valt mee, we bouwen in de polder en de grond ligt daar plaatselijk gewoon een stuk lager. Met een agrarisch bedrijf is grond aanvullen zeker geen probleem. Daarnaast komt er drainage rondom de woning met een afvoer naar een goede sloot (redelijk dichtbij). Ik verwacht daarom geen problemen met hoog bouwen, maar wel met laag (water onder de vloer).
Naam: Mirjam N (datum: 25-01-2010 20:26)
Dank jullie wel voor jullie reacties. Ik informeer morgen naar de motivatie van de gemeente (goede tip)!
Terp valt mee, we bouwen in de polder en de grond ligt daar plaatselijk gewoon een stuk lager. Met een agrarisch bedrijf is grond aanvullen zeker geen probleem. Daarnaast komt er drainage rondom de woning met een afvoer naar een goede sloot (redelijk dichtbij). Ik verwacht daarom geen problemen met hoog bouwen, maar wel met laag (water onder de vloer).
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: bas (datum: 25-01-2010 20:41)
dan gewoon bouwen volgens de vergunde bouwtekening. de aanwezing van peilhoogte is verder niet relevant / noodzakelijk voor de bouw. wel een schriftelijke (of mail) melding sturen naar de gemeente.
Naam: bas (datum: 25-01-2010 20:41)
dan gewoon bouwen volgens de vergunde bouwtekening. de aanwezing van peilhoogte is verder niet relevant / noodzakelijk voor de bouw. wel een schriftelijke (of mail) melding sturen naar de gemeente.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: pino (datum: 25-01-2010 21:46)
Ik denk dat je nog wel even verder moet kijken als alleen een regeltje tekst ergens op de tekening.
Blijkt de hoogte bijvoorbeeld ook uit de gevelaanzichten /plattegronden.
bijvoorbeeld een trap bij de voordeur of hoge borstwering bij de ramen.
of bijvoorbeeld het aangeven van een talud als het terein wordt opgehoogd of dat soort zaken
denk er om dat er regels zijn met betrekking tot de toegangkelijkheid van woningen
Die een hoogte verschil van 1000mm behoorlijk lastig maken
Naam: pino (datum: 25-01-2010 21:46)
Ik denk dat je nog wel even verder moet kijken als alleen een regeltje tekst ergens op de tekening.
Blijkt de hoogte bijvoorbeeld ook uit de gevelaanzichten /plattegronden.
bijvoorbeeld een trap bij de voordeur of hoge borstwering bij de ramen.
of bijvoorbeeld het aangeven van een talud als het terein wordt opgehoogd of dat soort zaken
denk er om dat er regels zijn met betrekking tot de toegangkelijkheid van woningen
Die een hoogte verschil van 1000mm behoorlijk lastig maken
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 26-01-2010 10:12)
Alle opmerkingen m.b.t. de problematiek van het toepassen van een terpje zijn terecht, maar dat zijn zaken die de gemeente ook in haar toets heeft moeten meewegen. Wanneer zij die vergunning zo hebben afgegeven, mag je er van uit gaan dat het plan voldoet.
Waar je wel nog op zou moeten letten is de aansluiting van je NUTS-voorzieningen. Je zit al in een polder, zult dus te maken hebben met inklinking, en gaat ook nog grond aanvullen, je aansluitingen zullen waarschijnlijk flexibel moeten zijn. Ook zullen de inkomende leidingen op een bepaalde diepte bij je gebouw aankomen, waarbij die extra meter niet is opgeteld. Je zult dus een plannetje moeten maken over hoe je leidingen je gebouw binnen komen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 26-01-2010 10:12)
Alle opmerkingen m.b.t. de problematiek van het toepassen van een terpje zijn terecht, maar dat zijn zaken die de gemeente ook in haar toets heeft moeten meewegen. Wanneer zij die vergunning zo hebben afgegeven, mag je er van uit gaan dat het plan voldoet.
Waar je wel nog op zou moeten letten is de aansluiting van je NUTS-voorzieningen. Je zit al in een polder, zult dus te maken hebben met inklinking, en gaat ook nog grond aanvullen, je aansluitingen zullen waarschijnlijk flexibel moeten zijn. Ook zullen de inkomende leidingen op een bepaalde diepte bij je gebouw aankomen, waarbij die extra meter niet is opgeteld. Je zult dus een plannetje moeten maken over hoe je leidingen je gebouw binnen komen.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: pino (datum: 26-01-2010 11:04)
blijkbaar heeft de gemeente het niet opgemerkt.
Controleer voor de zekerheid even of de constructeur en de geomechanische adviseur het wel heeft gezien.
(het draagvermogen van de palen wordt minder door de negatieve kleef t.g.v het ophogen en de palen moeten een meter langer zijn)
Naam: pino (datum: 26-01-2010 11:04)
blijkbaar heeft de gemeente het niet opgemerkt.
Controleer voor de zekerheid even of de constructeur en de geomechanische adviseur het wel heeft gezien.
(het draagvermogen van de palen wordt minder door de negatieve kleef t.g.v het ophogen en de palen moeten een meter langer zijn)
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: Kees (datum: 26-01-2010 22:43)
1 meter langere palen??????
Dat kun je zo maar niet stellen.
Dat zal aan de hand van een onderzoek naar de draagkracht van de bodem moeten worden bezien.
Overigens wordt de grond onder de woning wellicht niet opgehoogd. Dat is een gunstige factor.
Naam: Kees (datum: 26-01-2010 22:43)
1 meter langere palen??????
Dat kun je zo maar niet stellen.
Dat zal aan de hand van een onderzoek naar de draagkracht van de bodem moeten worden bezien.
Overigens wordt de grond onder de woning wellicht niet opgehoogd. Dat is een gunstige factor.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: pino (datum: 27-01-2010 07:45)
Indien er sonderingen zijn uitgevoerd wat je in een polder wel zou verwachten
dan zijn deze in de huidege toestand uitgevoerd
Blijkbaar is het ophogen op tekening onduidelijk aangegeven en is het dus niet onmogelijk dat de constructeur dit ook niet heeft opgemerkt.
Naam: pino (datum: 27-01-2010 07:45)
Indien er sonderingen zijn uitgevoerd wat je in een polder wel zou verwachten
dan zijn deze in de huidege toestand uitgevoerd
Blijkbaar is het ophogen op tekening onduidelijk aangegeven en is het dus niet onmogelijk dat de constructeur dit ook niet heeft opgemerkt.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: huisman (datum: 27-01-2010 09:09)
Informeer ook bij de gemeente of het toegestaan is om het omliggende terrein op te hogen. Gezien de hoeveelheden grond die men wil transporteren zal hiervoor toestemming nodig zijn. Ga na of de constructieberekeningen deel uit maken van de bouwvergunning. Als hierin iets gaat wijzigen kan het zijn dat je in afwijking van de vergunning gaat bouwen.
Naam: huisman (datum: 27-01-2010 09:09)
Informeer ook bij de gemeente of het toegestaan is om het omliggende terrein op te hogen. Gezien de hoeveelheden grond die men wil transporteren zal hiervoor toestemming nodig zijn. Ga na of de constructieberekeningen deel uit maken van de bouwvergunning. Als hierin iets gaat wijzigen kan het zijn dat je in afwijking van de vergunning gaat bouwen.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: MirjamN (datum: 27-01-2010 18:51)
Wat een hoop reacties! En ik kan ze niet allemaal onthouden ben ik bang. Toch een poging om te reageren. De tekeningen komen bij de bouwer vandaan, dus die weet ervan. Alle vragen m.b.t. flexibele aansluitingen etc. wordt geregeld. De sonderingen zijn via hetzelfde bedrijf gedaan, dus ook dat is bekend. De grond ophogen is ook geen probleem. Er is op onze grond een woonwijke gebouwd en de uigegraven grond ligt nog op een berg (over terp gesproken, die hoop is wel 5 meter hoog!). Inklinken zal het vast doen, maar het zou onder de woning nog 6cm uitgegraven moeten worden, ook geen probleem dus. Echter, inmiddels BWT gesproken en we krijgen maximaal 50cm. Alle argumenten ten spijt, hebben we dat niet gered. In de tekst bij de vergunning staat dat zij de peilhoogte mogen bepalen bij het uitzetten. Ik dacht dat dat misschien 5-10cm zou schelen, maar niet us. Dus hebben we nu 20 palen ? 50 cm te lang besteld, dat kost toch al gauw een 1500 euri ben ik bang.
Naam: MirjamN (datum: 27-01-2010 18:51)
Wat een hoop reacties! En ik kan ze niet allemaal onthouden ben ik bang. Toch een poging om te reageren. De tekeningen komen bij de bouwer vandaan, dus die weet ervan. Alle vragen m.b.t. flexibele aansluitingen etc. wordt geregeld. De sonderingen zijn via hetzelfde bedrijf gedaan, dus ook dat is bekend. De grond ophogen is ook geen probleem. Er is op onze grond een woonwijke gebouwd en de uigegraven grond ligt nog op een berg (over terp gesproken, die hoop is wel 5 meter hoog!). Inklinken zal het vast doen, maar het zou onder de woning nog 6cm uitgegraven moeten worden, ook geen probleem dus. Echter, inmiddels BWT gesproken en we krijgen maximaal 50cm. Alle argumenten ten spijt, hebben we dat niet gered. In de tekst bij de vergunning staat dat zij de peilhoogte mogen bepalen bij het uitzetten. Ik dacht dat dat misschien 5-10cm zou schelen, maar niet us. Dus hebben we nu 20 palen ? 50 cm te lang besteld, dat kost toch al gauw een 1500 euri ben ik bang.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: MirjamN (datum: 27-01-2010 18:54)
@huisman: de omliggende grond is ook van ons. Het aanvullen van je eigen woning met eigen grond lijkt me niet zo'n probleem dat je er toestemming voor nodig hebt? Al is Nederland wel het toppunt van regulering natuurlijk...!
Naam: MirjamN (datum: 27-01-2010 18:54)
@huisman: de omliggende grond is ook van ons. Het aanvullen van je eigen woning met eigen grond lijkt me niet zo'n probleem dat je er toestemming voor nodig hebt? Al is Nederland wel het toppunt van regulering natuurlijk...!
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 28-01-2010 09:36)
Wanneer u het niet in de bouwaanvraag aangeeft mag de gemeente het bepalen inderdaad. Maar wanneer u in de aanvraag duidelijk heeft gesteld dat u die woning op een bepaalde maat boven NAP wilt hebben, had de gemeente dat moeten toetsen, en u tijdens het toetsingsproces moeten laten weten dat ze het daar niet mee eens waren. Dat is belangrijk, omdat u bij wet verplicht bent te bouwen volgens de vergunning die zij afgegeven. Wanneer ze daar later op terugkomen kunt u de gemeente waarschijnlijk wel aansprakelijk stellen voor de schade die u leidt voor het te lang bestellen van de palen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 28-01-2010 09:36)
Wanneer u het niet in de bouwaanvraag aangeeft mag de gemeente het bepalen inderdaad. Maar wanneer u in de aanvraag duidelijk heeft gesteld dat u die woning op een bepaalde maat boven NAP wilt hebben, had de gemeente dat moeten toetsen, en u tijdens het toetsingsproces moeten laten weten dat ze het daar niet mee eens waren. Dat is belangrijk, omdat u bij wet verplicht bent te bouwen volgens de vergunning die zij afgegeven. Wanneer ze daar later op terugkomen kunt u de gemeente waarschijnlijk wel aansprakelijk stellen voor de schade die u leidt voor het te lang bestellen van de palen.
Re: Peil hoogte nieuwbouw woning
Naam: hanna (datum: 29-04-2010 08:47)
Als in de voorwaarden staat dat het in het werk wordt bepaald, dan kan bwt er nog wat van zeggen
Reageer
Naam: hanna (datum: 29-04-2010 08:47)
Als in de voorwaarden staat dat het in het werk wordt bepaald, dan kan bwt er nog wat van zeggen
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)