Zoek binnen het forum
Vraag: woonvergunning op zolder
Naam: Paul (datum: 18-08-2009 17:54)
Ik heb een bod gedaan op een huis in Amsterdam. Het is een huis op de 3e verdieping met op de 4e verdieping bergingen die reeds verbouwd zijn tot slaapkamers en badkamer. Er bevindt zich ook een brede trap tussen deze twee verdiepingen. Het enige is dat de bergingen slechts 2.10 hoog zijn. Dit is ruim onder de 2.60 die de gemeente stelt. Mijn vraag is: kan ik hier wel of niet slapen of heb ik hier een woonvergunning voor nodig? En is het huis hierdoor minder waard?
Reageer
Naam: Paul (datum: 18-08-2009 17:54)
Ik heb een bod gedaan op een huis in Amsterdam. Het is een huis op de 3e verdieping met op de 4e verdieping bergingen die reeds verbouwd zijn tot slaapkamers en badkamer. Er bevindt zich ook een brede trap tussen deze twee verdiepingen. Het enige is dat de bergingen slechts 2.10 hoog zijn. Dit is ruim onder de 2.60 die de gemeente stelt. Mijn vraag is: kan ik hier wel of niet slapen of heb ik hier een woonvergunning voor nodig? En is het huis hierdoor minder waard?
Reageer
Re: woonvergunning op zolder
Naam: Robin (datum: 19-08-2009 08:08)
U koopt een bestaande woning, geen noeiwbouw. De 2.60 meter eis is hier niet van toepassing. "Art 4.33 Bouwbesluit: Een vloeroppervlakte van een verblijfsruimte heeft een hoogte boven de vloer van ten minste 2,1 m."
Dus het mag wel, mits de woning en de kamers aan de overige eisen voldoen en als zodanig benoemd zijn in een bestaande situatie.
Verandert men de situatie van opslag naar woonruimte tsja... dan komt de 2.6 meter tenzij er vrijstelling wordt verleend.
Naam: Robin (datum: 19-08-2009 08:08)
U koopt een bestaande woning, geen noeiwbouw. De 2.60 meter eis is hier niet van toepassing. "Art 4.33 Bouwbesluit: Een vloeroppervlakte van een verblijfsruimte heeft een hoogte boven de vloer van ten minste 2,1 m."
Dus het mag wel, mits de woning en de kamers aan de overige eisen voldoen en als zodanig benoemd zijn in een bestaande situatie.
Verandert men de situatie van opslag naar woonruimte tsja... dan komt de 2.6 meter tenzij er vrijstelling wordt verleend.
Re: woonvergunning op zolder
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 19-08-2009 08:33)
Waarvoor een woonvergunning nodig is weet ik niet maar vanuit de bouwregelgeving mag u overal slapen, verblijfsruimte of niet.
Het is niet zo dat een slaapkamer perse een verblijfsruimte of verblijfsgebied moet zijn.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 19-08-2009 08:33)
Waarvoor een woonvergunning nodig is weet ik niet maar vanuit de bouwregelgeving mag u overal slapen, verblijfsruimte of niet.
Het is niet zo dat een slaapkamer perse een verblijfsruimte of verblijfsgebied moet zijn.
Re: woonvergunning op zolder
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-08-2009 08:57)
De 'woonvergunning' komt uit art. 60 van de Woningwet. Beetje verouderd concept, omdat gelijktijdig met een woonvergunning bijna altijd een bouwvergunning nodig is, die je op dat moment ook weer kunt zien als woonvergunning.
Je mag op grond daarvan een (gedeelte van een) gebouw niet als woning gebruiken wanneer dat gedeelte al geen woning was. Het maakt niet uit of de ruimtes bouwkundig geschikt zijn voor woning of niet.
Voor het verbouwen van die bergingen tot woning zijn bouwkundige voorzieningen getroffen, dus in eerste instantie is daarvoor een bouwvergunning nodig. Die zal getoetst worden op nieuwbouweisen, met bepaalde ontheffingsmogelijkheden. De meeste gemeenten zullen bij dit soort wijzigingen niet onder de 2,3 a 2,4 mtr. willen ontheffen.
De gemeente kan je dus op grond van zowel art. 40 als art. 60 verbieden die bergingen als kamers te gebruiken. Of ze dat ook daadwerkelijk doen is een tweede.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-08-2009 08:57)
De 'woonvergunning' komt uit art. 60 van de Woningwet. Beetje verouderd concept, omdat gelijktijdig met een woonvergunning bijna altijd een bouwvergunning nodig is, die je op dat moment ook weer kunt zien als woonvergunning.
Je mag op grond daarvan een (gedeelte van een) gebouw niet als woning gebruiken wanneer dat gedeelte al geen woning was. Het maakt niet uit of de ruimtes bouwkundig geschikt zijn voor woning of niet.
Voor het verbouwen van die bergingen tot woning zijn bouwkundige voorzieningen getroffen, dus in eerste instantie is daarvoor een bouwvergunning nodig. Die zal getoetst worden op nieuwbouweisen, met bepaalde ontheffingsmogelijkheden. De meeste gemeenten zullen bij dit soort wijzigingen niet onder de 2,3 a 2,4 mtr. willen ontheffen.
De gemeente kan je dus op grond van zowel art. 40 als art. 60 verbieden die bergingen als kamers te gebruiken. Of ze dat ook daadwerkelijk doen is een tweede.
Re: woonvergunning op zolder
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-08-2009 08:58)
De verkoper moet je overigens duidelijk aangeven of de situatie daar ter plekke legaal is, zodat je daar bij je bod rekening mee kunt houden.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 19-08-2009 08:58)
De verkoper moet je overigens duidelijk aangeven of de situatie daar ter plekke legaal is, zodat je daar bij je bod rekening mee kunt houden.
Re: woonvergunning op zolder
Naam: Paul (datum: 19-08-2009 14:14)
De renovatie is uitgevoerd zonder bouwvergunning. Nu wil ik het misschien kopen, maar dan wel de zekerheid dat ik het over een aantal jaar weer kan doorverkopen. Het feit dat er geen woonvergunning op zit kan dan eventueel problemen opleveren. Is het mogelijk om alsnog een woonvergunning aan te vragen (ondanks een hoogte van slechts 2.10 in de slaapkamers) of moet ik dat risico niet nemen?
Naam: Paul (datum: 19-08-2009 14:14)
De renovatie is uitgevoerd zonder bouwvergunning. Nu wil ik het misschien kopen, maar dan wel de zekerheid dat ik het over een aantal jaar weer kan doorverkopen. Het feit dat er geen woonvergunning op zit kan dan eventueel problemen opleveren. Is het mogelijk om alsnog een woonvergunning aan te vragen (ondanks een hoogte van slechts 2.10 in de slaapkamers) of moet ik dat risico niet nemen?
Re: woonvergunning op zolder
Naam: Robin (datum: 19-08-2009 14:48)
Laat de verkoper maar aantonen (dat de bovenverdieping een slaapverdieping is) door dit in het koopcontract op te nemen.
Is dit niet het geval, dan betaalt de verkopende partij die het aan u verkoopt de rekening om dit alsnog in orde te maken. (wettelijk gergeld, vraag me niet waar)
Naam: Robin (datum: 19-08-2009 14:48)
Laat de verkoper maar aantonen (dat de bovenverdieping een slaapverdieping is) door dit in het koopcontract op te nemen.
Is dit niet het geval, dan betaalt de verkopende partij die het aan u verkoopt de rekening om dit alsnog in orde te maken. (wettelijk gergeld, vraag me niet waar)
Re: woonvergunning op zolder
Naam: Leon (datum: 19-08-2009 19:50)
Wanneer die kamers daadwerkelijk als slaapkamer genoemd en dus verkocht worden, kun je bij twijfel natuurlijk gewoon navraag doen bij de verkoper. Dat die verbouwing zonder vergunning is verlopen zegt helemaal niets, het ombouwen van een zolder naar een slaapkamer kun je gewoon vergunningsvrij doen, zolang je maar niet met de constructie (dragende wanden e.d.) gaat lopen klooien.
Naam: Leon (datum: 19-08-2009 19:50)
Wanneer die kamers daadwerkelijk als slaapkamer genoemd en dus verkocht worden, kun je bij twijfel natuurlijk gewoon navraag doen bij de verkoper. Dat die verbouwing zonder vergunning is verlopen zegt helemaal niets, het ombouwen van een zolder naar een slaapkamer kun je gewoon vergunningsvrij doen, zolang je maar niet met de constructie (dragende wanden e.d.) gaat lopen klooien.
Re: woonvergunning op zolder
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-08-2009 08:38)
@Leon
In amsterdam denken ze daar anders over, en ik moet ze dan ook wel gelijk geven. Het op die manier vergroten van je woning door de oorspronkelijke GEMEENSCHAPPELIJKE bergingen om te vormen tot een uitbreiding aan een particuliere woning is naar mijn mening zo ingrijpend van aard dat het met een reguliere bouwvergunning moet gebeuren. Die bouwvergunning is dan ook gelijk je toestemming vanuit art. 60 Ww. Juist dit soort uitspraken dat het vergunningsvrij zou kunnen zorgen voor veel frustratie bij de handhavers.
Er worden regelmatig dit soort bouwaanvragen gedaan, daar, en ze worden meestal ook wel verleend mits je aan een aantal voorwaarden voldoet.
De meeste stadsdelen hanteren het beleid uit de bouwbrieven dat men bereid is ontheffing op de hoogte te verlenen, maar dan slechts tot 2,4 mtr. in de verblijfsruimten en 2,3 in de ondergeschikte ruimten. Sommige stadsdelen eisen dit alleen voor 55% van de verdieping, naar analogie van de GO-VG verhouding. Zo kom je er met afgeschuinde kappen vaak wel uit.
Wanneer je een bergzolder hebt die structureel al lager is dan die 2,4 mtr. heb je een probleem, en zul je de oplossing moeten zoeken in het isoleren aan de bovenzijde van de balklaag of zelfs het gedeeltelijk) ophogen van je kapconstructie.
Voordeel is in dit geval wel dat je er geen nieuwe woning bijmaakt, je zit dus niet te kijken met splitsingsaanvragen en huisnummerbeschikkingen.
Wanneer je dat gebouw koopt, besef dan dat je nu weet dat de situatie illegaal is, en dat jij dat bij doorverkoop ook moet aangeven. Je koopt dus eigenlijk geen woning van 120 m2, maar een woning van 60 m2 met een verdieping vol gemeenschappelijke bergingen. Wil je dat?
Reageer
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 20-08-2009 08:38)
@Leon
In amsterdam denken ze daar anders over, en ik moet ze dan ook wel gelijk geven. Het op die manier vergroten van je woning door de oorspronkelijke GEMEENSCHAPPELIJKE bergingen om te vormen tot een uitbreiding aan een particuliere woning is naar mijn mening zo ingrijpend van aard dat het met een reguliere bouwvergunning moet gebeuren. Die bouwvergunning is dan ook gelijk je toestemming vanuit art. 60 Ww. Juist dit soort uitspraken dat het vergunningsvrij zou kunnen zorgen voor veel frustratie bij de handhavers.
Er worden regelmatig dit soort bouwaanvragen gedaan, daar, en ze worden meestal ook wel verleend mits je aan een aantal voorwaarden voldoet.
De meeste stadsdelen hanteren het beleid uit de bouwbrieven dat men bereid is ontheffing op de hoogte te verlenen, maar dan slechts tot 2,4 mtr. in de verblijfsruimten en 2,3 in de ondergeschikte ruimten. Sommige stadsdelen eisen dit alleen voor 55% van de verdieping, naar analogie van de GO-VG verhouding. Zo kom je er met afgeschuinde kappen vaak wel uit.
Wanneer je een bergzolder hebt die structureel al lager is dan die 2,4 mtr. heb je een probleem, en zul je de oplossing moeten zoeken in het isoleren aan de bovenzijde van de balklaag of zelfs het gedeeltelijk) ophogen van je kapconstructie.
Voordeel is in dit geval wel dat je er geen nieuwe woning bijmaakt, je zit dus niet te kijken met splitsingsaanvragen en huisnummerbeschikkingen.
Wanneer je dat gebouw koopt, besef dan dat je nu weet dat de situatie illegaal is, en dat jij dat bij doorverkoop ook moet aangeven. Je koopt dus eigenlijk geen woning van 120 m2, maar een woning van 60 m2 met een verdieping vol gemeenschappelijke bergingen. Wil je dat?
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)