Zoek binnen het forum
Vraag: Verjaring volgt de grond niet de bezitter?
Naam: S. de Zoete, van - (datum: 03-07-2009 15:25)
Mijn situatie is iets anders dan in de vraag over verjaring & kadaster. In mijn geval heeft de eigenaar niets van zich laten horen gedurende 55 jaar maar ..
Hierboven is geschreven dat verjaring de zaak betreft niet een persoon. Ik (voor het gemak A)ben sedert 5 jaar eigenaar van een woning met daarbij een stuk grond. Bij het stuk grond staat in het kadaster als eigenaar te boek: B)voor de woning: A. Het stuk grond is al 55 jaar (zover kan ik teruggaan op basis van de informatie die ik heb)in het bezit van iedere opvolgende bewoner die hiervoor in mijn huis woonde.Een stel woonde er 20 jaar, een stel 10 jaar, een stel 15 en nu ik 5 jaar. Het onderhoud (de tuin grenst voor de gehele lengte aan een brede sloot/rivier)is altijd volledig voor de achtereenvolgende bewoners van het pand geweest en er is geinvesteerd in een mooie tuin en een carpoort. Ik heb het huis gekocht en over de grond (die niet in de koopakte werd genoemd)werd opgemerkt door de makelaar van verkopers kant dat het eigenaarschap van B al lang verjaard was dus dat ik bij een claim van de kant van B dat moest tegenwerpen. Navraag bij alle buren van het hofje leverd op dat het stuk grond echt al sinds jaar en dag door de achtereenvolgende eigenaren van het huis is gebruikt, ook de buurt erkent dit bezit. Een echtpaar woont al 40 jaar in het hofje en kan dit bevestigen.
Nu krijg ik afgelopen week een brief van B waarbij ze mij uitnodigen om eens langs te komen om een gebruiksovereenkomst te tekenen waarbij ik de grond, om niet dat wel, mag gebruiken van hem. Over de duur is nog niets geschreven, voor hetzelfde geld is dat een jaar.
Wat moet ik nu doen? Als het gesprek aanga en ik teken erken ik, zo lees ik hierboven, het recht van B als eigenaar. Als ik geen gebruiksovereenkomst aanga moet ik dan een tegenclaim indienen, dat ik door het langdurige bezit eigenaar ben geworden en hoe pak ik dit aan?
Reageer
Naam: S. de Zoete, van - (datum: 03-07-2009 15:25)
Mijn situatie is iets anders dan in de vraag over verjaring & kadaster. In mijn geval heeft de eigenaar niets van zich laten horen gedurende 55 jaar maar ..
Hierboven is geschreven dat verjaring de zaak betreft niet een persoon. Ik (voor het gemak A)ben sedert 5 jaar eigenaar van een woning met daarbij een stuk grond. Bij het stuk grond staat in het kadaster als eigenaar te boek: B)voor de woning: A. Het stuk grond is al 55 jaar (zover kan ik teruggaan op basis van de informatie die ik heb)in het bezit van iedere opvolgende bewoner die hiervoor in mijn huis woonde.Een stel woonde er 20 jaar, een stel 10 jaar, een stel 15 en nu ik 5 jaar. Het onderhoud (de tuin grenst voor de gehele lengte aan een brede sloot/rivier)is altijd volledig voor de achtereenvolgende bewoners van het pand geweest en er is geinvesteerd in een mooie tuin en een carpoort. Ik heb het huis gekocht en over de grond (die niet in de koopakte werd genoemd)werd opgemerkt door de makelaar van verkopers kant dat het eigenaarschap van B al lang verjaard was dus dat ik bij een claim van de kant van B dat moest tegenwerpen. Navraag bij alle buren van het hofje leverd op dat het stuk grond echt al sinds jaar en dag door de achtereenvolgende eigenaren van het huis is gebruikt, ook de buurt erkent dit bezit. Een echtpaar woont al 40 jaar in het hofje en kan dit bevestigen.
Nu krijg ik afgelopen week een brief van B waarbij ze mij uitnodigen om eens langs te komen om een gebruiksovereenkomst te tekenen waarbij ik de grond, om niet dat wel, mag gebruiken van hem. Over de duur is nog niets geschreven, voor hetzelfde geld is dat een jaar.
Wat moet ik nu doen? Als het gesprek aanga en ik teken erken ik, zo lees ik hierboven, het recht van B als eigenaar. Als ik geen gebruiksovereenkomst aanga moet ik dan een tegenclaim indienen, dat ik door het langdurige bezit eigenaar ben geworden en hoe pak ik dit aan?
Reageer
Re: Verjaring volgt de grond niet de bezitter
Naam: Paul (datum: 03-07-2009 15:46)
Het eigenaarschap van B is al lang verjaard. Bij de claim van de kant van B kun je hem dat tegenwerpen.
Dus: uitnodiging om langs te komen aanvaarden, vertellen dat je zijn claim niet aanvaardt en uiteraard ook geen gebruiksovereenkomst tekenen.
Naam: Paul (datum: 03-07-2009 15:46)
Het eigenaarschap van B is al lang verjaard. Bij de claim van de kant van B kun je hem dat tegenwerpen.
Dus: uitnodiging om langs te komen aanvaarden, vertellen dat je zijn claim niet aanvaardt en uiteraard ook geen gebruiksovereenkomst tekenen.
Re: Verjaring volgt de grond niet de bezitter
Naam: pino (datum: 03-07-2009 16:16)
Volgens mij is B in ieder geval nog formeel eigenaar
er is immers nooit een verjaringsprocedure doorlopen.
(verjaring moet je officeel claimen)
ik ben er niet zo zeker van dat je verjaring kunt claimen op basis van gebruik door ander.
temeer je vooraf op de hoogte was gesteld door de makelaar.
(niet te goeder trouw, is de verjaringstermijn 20 jaar.)
Op zich is het zo te lezen een nette uitnodiging
Mischien kan je de grond van B kopen
B heeft er immers ook 50 jaar ontroerende zaken belasting voor afgedragen zonder daar wat voor terug te krijgen
Als je het hard gaat spelen loop je ook het risico dat je er helemaal niet meer mag komen
In pricipe staat b op dit moment voledig in zijn recht als b een afscheiding neerzet,
alles aan zijn zijde van de scheiding is in principe ook zijn eigendom
Naam: pino (datum: 03-07-2009 16:16)
Volgens mij is B in ieder geval nog formeel eigenaar
er is immers nooit een verjaringsprocedure doorlopen.
(verjaring moet je officeel claimen)
ik ben er niet zo zeker van dat je verjaring kunt claimen op basis van gebruik door ander.
temeer je vooraf op de hoogte was gesteld door de makelaar.
(niet te goeder trouw, is de verjaringstermijn 20 jaar.)
Op zich is het zo te lezen een nette uitnodiging
Mischien kan je de grond van B kopen
B heeft er immers ook 50 jaar ontroerende zaken belasting voor afgedragen zonder daar wat voor terug te krijgen
Als je het hard gaat spelen loop je ook het risico dat je er helemaal niet meer mag komen
In pricipe staat b op dit moment voledig in zijn recht als b een afscheiding neerzet,
alles aan zijn zijde van de scheiding is in principe ook zijn eigendom
Re: Verjaring volgt de grond niet de bezitter
Naam: S. de Zoete , van - (datum: 03-07-2009 20:43)
Zoals aangegeven is er reeds 55 jaar verstreken dus een periode van 10 of 20 jaar is in casu, afhankelijk van het bewijs daarvan lijkt mij niet relevant. Mijn vraag betreft het volgen van de verjaring van de grond.
Hoe claimt met eigenlijk "officieel verjaring"? Als men van te voren aangeeft aan de eigenaar dat hij 20 jaar op zijn grond gaat zitten dan ligt stuiting wel erg voor de hand. Is het niet iets wat B als eerste eigenaar juist kan worden tegengeworpen als deze bijv. een uitnodiging doet tot het tekenen van een gebruiks ovk of gaat revindiceren?
Ik heb nog even verder gezocht en op de site van jfas lees ik het volgende:
"De verjaring begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt. Het is daarbij niet van belang dat gedurende die verjaringstermijn het bezit in handen is geweest van ??n en dezelfde persoon of dat de eigenaar van het perceel ??n en dezelfde persoon is geweest.
Onder het voor 1992 geldende recht bestond reeds de verjaring tot be?indiging van bezit. Echter in het geval van kwader trouw had het voltooien van de verjaringstermijn niet tot gevolg dat de bezitter zijn positie zag uitgroeien tot die van een volledig rechthebbende. Er bestond dus een leemte in de wet. De wetgever heeft dit opgevangen met het "nieuwe" artikel 3:105 BW. In het overgangsrecht(artikel 93 Overgangswet) is echter bepaald dat de verjaringstermijn reeds voor de inwerkingtreding van het nieuwe BW kan zijn aangevangen.
Verjaring kan worden gestuit door een natuurlijk feit en door een gedraging van degene ten voordele of ten laste van wie de verjaring loopt. Natuurlijke stuiting vindt plaats door verlies van het bezit, een gedraging kan bestaan in bv. een daad van rechtsvervolging of erkenning van het recht door degene ten gunste van wie de verjaring loopt. Nadat de verjaring is gestuit begint een nieuwe verjaring te lopen. Een schriftelijke aanmaning kan de verjaringstermijn ook stuiten echter, dan moet deze wel binnen zes maanden worden gevolgd door een stuitingshandeling zoals het instellen van een eis die strekt tot revindicatie van het bezit''.
Kunnen degenen die eerder reageerden zich ook hierin vinden?
En hoe pakt men (A) dit concreet aan?
Naam: S. de Zoete , van - (datum: 03-07-2009 20:43)
Zoals aangegeven is er reeds 55 jaar verstreken dus een periode van 10 of 20 jaar is in casu, afhankelijk van het bewijs daarvan lijkt mij niet relevant. Mijn vraag betreft het volgen van de verjaring van de grond.
Hoe claimt met eigenlijk "officieel verjaring"? Als men van te voren aangeeft aan de eigenaar dat hij 20 jaar op zijn grond gaat zitten dan ligt stuiting wel erg voor de hand. Is het niet iets wat B als eerste eigenaar juist kan worden tegengeworpen als deze bijv. een uitnodiging doet tot het tekenen van een gebruiks ovk of gaat revindiceren?
Ik heb nog even verder gezocht en op de site van jfas lees ik het volgende:
"De verjaring begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt. Het is daarbij niet van belang dat gedurende die verjaringstermijn het bezit in handen is geweest van ??n en dezelfde persoon of dat de eigenaar van het perceel ??n en dezelfde persoon is geweest.
Onder het voor 1992 geldende recht bestond reeds de verjaring tot be?indiging van bezit. Echter in het geval van kwader trouw had het voltooien van de verjaringstermijn niet tot gevolg dat de bezitter zijn positie zag uitgroeien tot die van een volledig rechthebbende. Er bestond dus een leemte in de wet. De wetgever heeft dit opgevangen met het "nieuwe" artikel 3:105 BW. In het overgangsrecht(artikel 93 Overgangswet) is echter bepaald dat de verjaringstermijn reeds voor de inwerkingtreding van het nieuwe BW kan zijn aangevangen.
Verjaring kan worden gestuit door een natuurlijk feit en door een gedraging van degene ten voordele of ten laste van wie de verjaring loopt. Natuurlijke stuiting vindt plaats door verlies van het bezit, een gedraging kan bestaan in bv. een daad van rechtsvervolging of erkenning van het recht door degene ten gunste van wie de verjaring loopt. Nadat de verjaring is gestuit begint een nieuwe verjaring te lopen. Een schriftelijke aanmaning kan de verjaringstermijn ook stuiten echter, dan moet deze wel binnen zes maanden worden gevolgd door een stuitingshandeling zoals het instellen van een eis die strekt tot revindicatie van het bezit''.
Kunnen degenen die eerder reageerden zich ook hierin vinden?
En hoe pakt men (A) dit concreet aan?
Re: Verjaring volgt de grond niet de bezitter
Naam: Paul (datum: 04-07-2009 22:57)
Wat S. de Zoete schrijft klopt. A kan het beste doen wat ik eerder heb geadviseerd.
Naam: Paul (datum: 04-07-2009 22:57)
Wat S. de Zoete schrijft klopt. A kan het beste doen wat ik eerder heb geadviseerd.
Re: Verjaring volgt de grond niet de bezitter
Naam: S. de Zoete , van - (datum: 29-07-2009 10:42)
Wat is het advies Paul, hoe pak je het concreet aan als B van mening blijft dat het van hem is? Hoe kan men ook tegen derden duidelijk maken dat de grond door verjaring bij A hoort. Wat voor acties moeten er concreet worden ondernomen?
Naam: S. de Zoete , van - (datum: 29-07-2009 10:42)
Wat is het advies Paul, hoe pak je het concreet aan als B van mening blijft dat het van hem is? Hoe kan men ook tegen derden duidelijk maken dat de grond door verjaring bij A hoort. Wat voor acties moeten er concreet worden ondernomen?
Re: Verjaring volgt de grond niet de bezitter
Naam: Henk (datum: 04-05-2010 15:08)
Dat de mogelijkheid bestaat om een beroep te doen op verjaring, betekend niet dat u hier ook gebruik van moet maken. Dat iets in de wet is geregeld, betekend nog niet dat dit ook automatisch in lijn is met de geldende waarden en normen.
Het artikel waar u naar verwees, art. 3:105 BW, is het resultaat van een ongelukkige afweging van belangen. Hoewel verjaring in eerste instantie een middel is om een vordering van iemand af te weren, is het door 3:105 een middel geworden om het eigendom mee over te nemen.
Dit lijkt voor de koper in het verhaal wel heel interessant, maar aan de andere kant ook uiterst onbeschoft. De koper maakt gebruik van de zaak van een ander en als bedankje neemt deze het eigendom over.
Daarnaast is het ook onbekend of een beroep op verjaring wel lukt. Hadden de voorgangers bijvoorbeeld een gebruiksovereenkomst? Is er wel sprake van bezit? En hoeveel waarde is er te hechten aan het feit dat de koper al beter wist? Is daar geen rechtsverhouding mee ontstaan?
Uit het verhaal lijkt de koper er al vanuit te gaan dat een beroep op verjaring gaat slagen, maar daar ben ik niet zeker van.
Ik zou de koper adviseren om te handelen volgens de meest sociaal wenselijke weg. Accepteer de gebruiksovereenkomst en wees blij dat u gebruik mag maken van de grond zonder een vergoeding verschuldigd te zijn.
Mocht u nog bedenkingen hebben, draai de situatie eens om. Stel dat u de eigenaar bent van het stukje grond waarvoor u OZB betaalt. U laat mensen er gebruik van maken en nu komt er ineens iemand die het eigendom ervan wil claimen.
Reageer
Naam: Henk (datum: 04-05-2010 15:08)
Dat de mogelijkheid bestaat om een beroep te doen op verjaring, betekend niet dat u hier ook gebruik van moet maken. Dat iets in de wet is geregeld, betekend nog niet dat dit ook automatisch in lijn is met de geldende waarden en normen.
Het artikel waar u naar verwees, art. 3:105 BW, is het resultaat van een ongelukkige afweging van belangen. Hoewel verjaring in eerste instantie een middel is om een vordering van iemand af te weren, is het door 3:105 een middel geworden om het eigendom mee over te nemen.
Dit lijkt voor de koper in het verhaal wel heel interessant, maar aan de andere kant ook uiterst onbeschoft. De koper maakt gebruik van de zaak van een ander en als bedankje neemt deze het eigendom over.
Daarnaast is het ook onbekend of een beroep op verjaring wel lukt. Hadden de voorgangers bijvoorbeeld een gebruiksovereenkomst? Is er wel sprake van bezit? En hoeveel waarde is er te hechten aan het feit dat de koper al beter wist? Is daar geen rechtsverhouding mee ontstaan?
Uit het verhaal lijkt de koper er al vanuit te gaan dat een beroep op verjaring gaat slagen, maar daar ben ik niet zeker van.
Ik zou de koper adviseren om te handelen volgens de meest sociaal wenselijke weg. Accepteer de gebruiksovereenkomst en wees blij dat u gebruik mag maken van de grond zonder een vergoeding verschuldigd te zijn.
Mocht u nog bedenkingen hebben, draai de situatie eens om. Stel dat u de eigenaar bent van het stukje grond waarvoor u OZB betaalt. U laat mensen er gebruik van maken en nu komt er ineens iemand die het eigendom ervan wil claimen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)