Zoek binnen het forum
Vraag: strengere epc eis.
Naam: Joost (datum: 04-06-2009 08:17)
In een post uit 2007 wordt hier al een vraag over gesteld. Er blijft echter nog wat onbeantwoord.
Ik heb een gemeente die stelt dat bij de bouw van woningen door particulieren op eigen gekochte kavels de epc maximaal 0,67 dient te zijn.
Ik begrijp uit de eerdere post (met dezelfde titel) dat dit dus eigenlijk niet kan. Hoe kan het dan dat de gemeente dit toch doet??? In die eerdere post wordt aangegeven dat wanneer een dergelijke eis wordt aangegeven bij de aankoop van grond je er wel aan moet voldoen. Maar vervolgens wordt dit door iemand anders tegen gesproken en blijft het stil.
De persoon die het tegenspreekt schrijft:
In artikel 122 van de woningwet is voorzien in een verbod voor gemeenten om langs privaatrechtelijke weg, zoalsbijv. verkoop van grond of het in erfpacht uitgeven van grond, voorwaarden te stellen die indruisen tegen de bedoelingen van het bouwbesluit en het vergunningsstelsel...
Een verhoogde eis ten aanzien van de energiezuinigheid lijkt mij indruisen tegen het idee van het bouwbesluit.
Weet iemand of dit waar is?
Hoe zou je een dergelijke stengere eis die blijkbaar onwettig is, moeten aanvechten. De ambtenaar is hierin duidelijk niet de aan te spreken party hebben wij gemerkt!
Joost
Reageer
Naam: Joost (datum: 04-06-2009 08:17)
In een post uit 2007 wordt hier al een vraag over gesteld. Er blijft echter nog wat onbeantwoord.
Ik heb een gemeente die stelt dat bij de bouw van woningen door particulieren op eigen gekochte kavels de epc maximaal 0,67 dient te zijn.
Ik begrijp uit de eerdere post (met dezelfde titel) dat dit dus eigenlijk niet kan. Hoe kan het dan dat de gemeente dit toch doet??? In die eerdere post wordt aangegeven dat wanneer een dergelijke eis wordt aangegeven bij de aankoop van grond je er wel aan moet voldoen. Maar vervolgens wordt dit door iemand anders tegen gesproken en blijft het stil.
De persoon die het tegenspreekt schrijft:
In artikel 122 van de woningwet is voorzien in een verbod voor gemeenten om langs privaatrechtelijke weg, zoalsbijv. verkoop van grond of het in erfpacht uitgeven van grond, voorwaarden te stellen die indruisen tegen de bedoelingen van het bouwbesluit en het vergunningsstelsel...
Een verhoogde eis ten aanzien van de energiezuinigheid lijkt mij indruisen tegen het idee van het bouwbesluit.
Weet iemand of dit waar is?
Hoe zou je een dergelijke stengere eis die blijkbaar onwettig is, moeten aanvechten. De ambtenaar is hierin duidelijk niet de aan te spreken party hebben wij gemerkt!
Joost
Reageer
Re: strengere epc eis.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 09:27)
Je moet 'de gemeente' opdelen in verschillende takken. Aan de ene kant heb je de afdeling BWT (laten we het maar even zo noemen) die zich bezighoudt met een publiekrechterlijke taak, de bouwvergunning. Daarnaast heb je de afdeling projecten, die zich net als elke andere ontwikkelaar bezighoudt met een privaatrechterlijke taak, namelijk het verkopen van grond en het realiseren van projecten daarop.
De gemeente als grond-eigenaar en ontwikkelaar mag jou gerust een stuk grond verkopen, en daar bepaalde voorwaarden aan stellen. Als een van de voorwaarden is dat het huis wat je daarop neerzet een EPC van 0.67 moet hebben, en de koper accepteert dat door het contract te ondertekenen, zit die koper vast aan een private afspraak.
Voor dat huis heb je uiteraard ook een bouwvergunning nodig, en die mag alleen worden geweigerd wanneer je niet aan het bouwbesluit voldoet, wat een EPC van 0,8 voorschrijft.
Op dat moment gaat het bij de meeste gemeenten met PO-constructies mis, omdat de gemeente de PRIVATE overeenkomst laat controleren door de PUBLIEKrechterlijke tak, en de vergunning dreigt te weigeren wanneer je niet aan de private afspraak voldoet. En dat mag niet, zoals je al zegt volgens art. 122 Ww.
Andere 'foute' constructie is de bouwvergunning te verlenen, maar tijdens de bouw de handhavers erop af sturen om de private afspraken te controleren en hierop aan te schrijven. Dat is niet hun taak, zij moeten zich ook binnen het publieke kader blijven bewegen.
De gemeente kan de bouwaanvraag dus niet weigeren, en ook niet publiekrechterlijk handhaven. Wat ze (IMHO) wel kunnen doen is je voor de civiele rechter dagen wegens contractbreuk.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 09:27)
Je moet 'de gemeente' opdelen in verschillende takken. Aan de ene kant heb je de afdeling BWT (laten we het maar even zo noemen) die zich bezighoudt met een publiekrechterlijke taak, de bouwvergunning. Daarnaast heb je de afdeling projecten, die zich net als elke andere ontwikkelaar bezighoudt met een privaatrechterlijke taak, namelijk het verkopen van grond en het realiseren van projecten daarop.
De gemeente als grond-eigenaar en ontwikkelaar mag jou gerust een stuk grond verkopen, en daar bepaalde voorwaarden aan stellen. Als een van de voorwaarden is dat het huis wat je daarop neerzet een EPC van 0.67 moet hebben, en de koper accepteert dat door het contract te ondertekenen, zit die koper vast aan een private afspraak.
Voor dat huis heb je uiteraard ook een bouwvergunning nodig, en die mag alleen worden geweigerd wanneer je niet aan het bouwbesluit voldoet, wat een EPC van 0,8 voorschrijft.
Op dat moment gaat het bij de meeste gemeenten met PO-constructies mis, omdat de gemeente de PRIVATE overeenkomst laat controleren door de PUBLIEKrechterlijke tak, en de vergunning dreigt te weigeren wanneer je niet aan de private afspraak voldoet. En dat mag niet, zoals je al zegt volgens art. 122 Ww.
Andere 'foute' constructie is de bouwvergunning te verlenen, maar tijdens de bouw de handhavers erop af sturen om de private afspraken te controleren en hierop aan te schrijven. Dat is niet hun taak, zij moeten zich ook binnen het publieke kader blijven bewegen.
De gemeente kan de bouwaanvraag dus niet weigeren, en ook niet publiekrechterlijk handhaven. Wat ze (IMHO) wel kunnen doen is je voor de civiele rechter dagen wegens contractbreuk.
Re: strengere epc eis.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 09:35)
In het kort dus: Je mag het privaatrecht het publiekrecht niet laten doorkruisen, maar wanneer je met een willekeurige partij een afspraak maakt dien je je daar wel aan te houden.
En 'indruisen tegen het bouwbesluit'... tja, het is nog steeds een minimale eis, dus een woning met een lagere EPC dan geeist druist (again, IMHO) niet in tegen het Bouwbesluit, maar is juist een verbetering daarop.
Stel: die gemeente zou de grond niet verkopen, maar in een soort PPS-constructie hierop woningen laten bouwen die ze daarna doorverkoopt. Ze kiest ervoor een EPC van 0.67 te hanteren, als een soort zelfopgelegde grenswaarde. Daarvoor mogen ze kiezen. Dat voldoet toch ook gewoon aan alle eisen?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 09:35)
In het kort dus: Je mag het privaatrecht het publiekrecht niet laten doorkruisen, maar wanneer je met een willekeurige partij een afspraak maakt dien je je daar wel aan te houden.
En 'indruisen tegen het bouwbesluit'... tja, het is nog steeds een minimale eis, dus een woning met een lagere EPC dan geeist druist (again, IMHO) niet in tegen het Bouwbesluit, maar is juist een verbetering daarop.
Stel: die gemeente zou de grond niet verkopen, maar in een soort PPS-constructie hierop woningen laten bouwen die ze daarna doorverkoopt. Ze kiest ervoor een EPC van 0.67 te hanteren, als een soort zelfopgelegde grenswaarde. Daarvoor mogen ze kiezen. Dat voldoet toch ook gewoon aan alle eisen?
Re: strengere epc eis.
Naam: Roel (datum: 04-06-2009 14:36)
Beste Bolte,
Ik snap hem...
wel weer een zeer moeilijke situatie.
Mag niet, kan niet, gebeurt wel...
en dan heb je dus het probleem dat een ambtenaar ook WIL toetsen aan die eis van 0,67 en zich niets aantrekt van artikel 122. Wat kan je daartegen dan doen????
(overigens wordt de woning gerealiseerd met een EPN van 0,62...ik wilde alleen even weten hoe dit juridisch nu zit)
Naam: Roel (datum: 04-06-2009 14:36)
Beste Bolte,
Ik snap hem...
wel weer een zeer moeilijke situatie.
Mag niet, kan niet, gebeurt wel...
en dan heb je dus het probleem dat een ambtenaar ook WIL toetsen aan die eis van 0,67 en zich niets aantrekt van artikel 122. Wat kan je daartegen dan doen????
(overigens wordt de woning gerealiseerd met een EPN van 0,62...ik wilde alleen even weten hoe dit juridisch nu zit)
Re: strengere epc eis.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 15:59)
Laat hem de bouwvergunning weigeren terwijl de epc voldoet, en ga een bezwaarzaak in die uiteindelijk bij de rechter of de raad van state uitmondt...
Je kunt natuurlijk ook je advocaat een briefje laten opstellen en dat naar de afdelingsmanager sturen, een soort 'zienswijze' vooruitlopend op een evt. weigering. Zie ook art. 4:7 van de Algemene wet bestuursrecht.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 15:59)
Laat hem de bouwvergunning weigeren terwijl de epc voldoet, en ga een bezwaarzaak in die uiteindelijk bij de rechter of de raad van state uitmondt...
Je kunt natuurlijk ook je advocaat een briefje laten opstellen en dat naar de afdelingsmanager sturen, een soort 'zienswijze' vooruitlopend op een evt. weigering. Zie ook art. 4:7 van de Algemene wet bestuursrecht.
Re: strengere epc eis.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 04-06-2009 16:01)
@ dhr Bolte,
Dat lijkt mij een heel vrije interpretatie van art. 122 Woningwet. Daarin staat toch geschreven:
"De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten etc".
Uw interpretatie lijkt verdacht veel op de linkerhand die niet weet wat de rechterhand doet. Volgens mij kan dit dus niet. Dergelijke aanvullende eisen kan en mag de gemeente niet stellen.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 04-06-2009 16:01)
@ dhr Bolte,
Dat lijkt mij een heel vrije interpretatie van art. 122 Woningwet. Daarin staat toch geschreven:
"De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten etc".
Uw interpretatie lijkt verdacht veel op de linkerhand die niet weet wat de rechterhand doet. Volgens mij kan dit dus niet. Dergelijke aanvullende eisen kan en mag de gemeente niet stellen.
Re: strengere epc eis.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 04-06-2009 16:12)
NB Voor de bouwvergunning is dit helemaal geen item, als de EPC voldoet aan 0,8 moet de bouwvergunning verleend worden. Dat zal de ambtenaar ook wel best wel wetenmaar die beste man doet waarschijnlijk ook zijn best nog iets van de goede gemeentelijke gedachte terecht te laten komen.
Ik zou het toejuichen als je deze kwestie eens echt door zou zetten tot een uitspraak. Dat gemeentes mensen stimuleren tot energiezuinig bouwen is natuurlijk heel mooi maar het kan en mag niet zo zijn dat de ene gemeente andere regels hanteert als de andere, daarvoor hebben we nou net een Bouwbesluit gekregen.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 04-06-2009 16:12)
NB Voor de bouwvergunning is dit helemaal geen item, als de EPC voldoet aan 0,8 moet de bouwvergunning verleend worden. Dat zal de ambtenaar ook wel best wel wetenmaar die beste man doet waarschijnlijk ook zijn best nog iets van de goede gemeentelijke gedachte terecht te laten komen.
Ik zou het toejuichen als je deze kwestie eens echt door zou zetten tot een uitspraak. Dat gemeentes mensen stimuleren tot energiezuinig bouwen is natuurlijk heel mooi maar het kan en mag niet zo zijn dat de ene gemeente andere regels hanteert als de andere, daarvoor hebben we nou net een Bouwbesluit gekregen.
Re: strengere epc eis.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 16:24)
@ Henk,
Ben ik met je eens, maar dan moet je je afvragen of 'de gemeente' als bestuursorgaan zich nog bezig mag houden met grondbezit en gebiedsontwikkeling. Eigenlijk is de 'moderne' gemeente net een holding met verschillende BV's, ieder met een andere taak...
En stel het mag niet, via via kun je dan natuurlijk ook leuke constructies verzinnen waardoor de eis indirect wordt opgelegd. Bijv. eerst doorverkopen aan een private ontwikkelaar, en hem bij het doorverkopen de eis laten stellen dat je een lagere epc moet realiseren... Dan wordt je daarna door de ontwikkelaar voor de rechter gedaagd, niet door de gemeente.
We zijn het denk ik wel met elkaar eens dat zodra een gemeente om deze reden bouwvergunningen gaat weigeren, ze verkeerd bezig zijn. Maar tegelijk toch eigenlijk ook wel een loflijk streven, dat de gemeente iets wil doen aan de milieu-footprint die we hebben.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 16:24)
@ Henk,
Ben ik met je eens, maar dan moet je je afvragen of 'de gemeente' als bestuursorgaan zich nog bezig mag houden met grondbezit en gebiedsontwikkeling. Eigenlijk is de 'moderne' gemeente net een holding met verschillende BV's, ieder met een andere taak...
En stel het mag niet, via via kun je dan natuurlijk ook leuke constructies verzinnen waardoor de eis indirect wordt opgelegd. Bijv. eerst doorverkopen aan een private ontwikkelaar, en hem bij het doorverkopen de eis laten stellen dat je een lagere epc moet realiseren... Dan wordt je daarna door de ontwikkelaar voor de rechter gedaagd, niet door de gemeente.
We zijn het denk ik wel met elkaar eens dat zodra een gemeente om deze reden bouwvergunningen gaat weigeren, ze verkeerd bezig zijn. Maar tegelijk toch eigenlijk ook wel een loflijk streven, dat de gemeente iets wil doen aan de milieu-footprint die we hebben.
Re: strengere epc eis.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 16:39)
Leuk stukje met diverse uitspraken hierover. De gemeente mag in dit opzicht meer dan je denkt...
http://www.pelsrijcken.nl/pdf/nieuws/contracteren_met_de_overheid.pdf
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 04-06-2009 16:39)
Leuk stukje met diverse uitspraken hierover. De gemeente mag in dit opzicht meer dan je denkt...
http://www.pelsrijcken.nl/pdf/nieuws/contracteren_met_de_overheid.pdf
Re: strengere epc eis.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 04-06-2009 17:50)
Die footprint is inderdaad een loffelijk streven, maar over bouwregelgeving hebben we nu eenmaal allemaal samen iets afgesproken, dat heet het Bouwbesluit. Als we het er allemaal over eens zijn dat het anders moet, prima, Bouwbesluit aanpassen maar wel voor iedereen hetzelfde.
Ook de omweg via een private partij lijkt mij niet kunnen. Dan moeten er immers toch weer illegale afspraken met die private partij gemaakt worden.
Wat ik overigens tegen heb op dergelijke constructies is dat de gemeentes over de rug van de burger mooie sier maken met een groen imago. Als gemeenten groen willen zijn (of lijken) dan doen ze dat maar in hun eigen projecten, op eigen kosten.
Naam: henk odijk , van odijk advies (datum: 04-06-2009 17:50)
Die footprint is inderdaad een loffelijk streven, maar over bouwregelgeving hebben we nu eenmaal allemaal samen iets afgesproken, dat heet het Bouwbesluit. Als we het er allemaal over eens zijn dat het anders moet, prima, Bouwbesluit aanpassen maar wel voor iedereen hetzelfde.
Ook de omweg via een private partij lijkt mij niet kunnen. Dan moeten er immers toch weer illegale afspraken met die private partij gemaakt worden.
Wat ik overigens tegen heb op dergelijke constructies is dat de gemeentes over de rug van de burger mooie sier maken met een groen imago. Als gemeenten groen willen zijn (of lijken) dan doen ze dat maar in hun eigen projecten, op eigen kosten.
Re: strengere epc eis.
Naam: Roel (datum: 05-06-2009 08:49)
"Laat hem de bouwvergunning weigeren terwijl de epc voldoet, en ga een bezwaarzaak in die uiteindelijk bij de rechter of de raad van state uitmondt..."
Ik zou vaak de kans gekregen hebben voor opdrachtgevers om een dergelijk proces op te starten. M.i. gaat het vaak op veel fronten fout. Maar wat er vaak gebeurt (eigenlijk altijd) is...
zucht...pas maar aan, aan de eisen van brandweer, gemeente of wie dan ook. Ook al weet je dat je gelijk hebt.
Dit enkel om te zorgen dat projecten geen vertragingen oplopen en er geen kosten hoeven worden gemaakt aan advocaten e.d.
maargoed...bedankt voor de informatie...
Naam: Roel (datum: 05-06-2009 08:49)
"Laat hem de bouwvergunning weigeren terwijl de epc voldoet, en ga een bezwaarzaak in die uiteindelijk bij de rechter of de raad van state uitmondt..."
Ik zou vaak de kans gekregen hebben voor opdrachtgevers om een dergelijk proces op te starten. M.i. gaat het vaak op veel fronten fout. Maar wat er vaak gebeurt (eigenlijk altijd) is...
zucht...pas maar aan, aan de eisen van brandweer, gemeente of wie dan ook. Ook al weet je dat je gelijk hebt.
Dit enkel om te zorgen dat projecten geen vertragingen oplopen en er geen kosten hoeven worden gemaakt aan advocaten e.d.
maargoed...bedankt voor de informatie...
Re: strengere epc eis.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 05-06-2009 11:04)
@ Henk
Ook dat snap ik, maar dan nog heb je het over twee 'sporen'. Aan de ene kant het bestuur en Den Haag die zeggen dat 0,8 het minimum is. Aan de andere kant twee partijen die met elkaar afspreken dat ze (om wat voor reden dan ook) daaronder willen gaan zitten.
Als je het heel bot wilt stellen: Je HOEFT als particulier dat stuk grond niet te kopen. Maar door dat wel te doen verklaar je je bereid de voorwaarden van de verkopende partij in te willigen.
Blijkbaar willen mensen toch zo graag op dat kavel bouwen dat ze de voorwaarden daarbij voor lief nemen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 05-06-2009 11:04)
@ Henk
Ook dat snap ik, maar dan nog heb je het over twee 'sporen'. Aan de ene kant het bestuur en Den Haag die zeggen dat 0,8 het minimum is. Aan de andere kant twee partijen die met elkaar afspreken dat ze (om wat voor reden dan ook) daaronder willen gaan zitten.
Als je het heel bot wilt stellen: Je HOEFT als particulier dat stuk grond niet te kopen. Maar door dat wel te doen verklaar je je bereid de voorwaarden van de verkopende partij in te willigen.
Blijkbaar willen mensen toch zo graag op dat kavel bouwen dat ze de voorwaarden daarbij voor lief nemen.
Re: strengere epc eis.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 05-06-2009 11:08)
@ Roel
Daarom ook de tweede optie: onderbouw je verhaal en ga een kletsen met het afdelingshoofd, de secretaris of met de portefeuillehouder.
Wanneer het echt zo duidelijk is dat de toetsers miskleunen moet het ook niet moeilijk zijn dit aan te tonen.
Probleempje is dan wel vaak dat ontwikkelaars veel 'vinden' maar eigenlijk ook te weinig kennis hebben om een alternatief te onderbouwen... En dan krijg je twee 'ik vind''s tegenover elkaar, daar kom je niet uit.
Reageer
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 05-06-2009 11:08)
@ Roel
Daarom ook de tweede optie: onderbouw je verhaal en ga een kletsen met het afdelingshoofd, de secretaris of met de portefeuillehouder.
Wanneer het echt zo duidelijk is dat de toetsers miskleunen moet het ook niet moeilijk zijn dit aan te tonen.
Probleempje is dan wel vaak dat ontwikkelaars veel 'vinden' maar eigenlijk ook te weinig kennis hebben om een alternatief te onderbouwen... En dan krijg je twee 'ik vind''s tegenover elkaar, daar kom je niet uit.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)