Zoek binnen het forum
Vraag: daglicht bij binnentuin
Naam: Joost Hartman, van PelserHartman (datum: 23-02-2007 15:25)
Casus:
bestaande kantoorgebouw in een O-vorm. in het midden is een soort patio van 7,5x7,5 meter.
Het kantoorgebouw wordt omgebouwd naar woningen.
De gevels worden niet aangepast, ook de ramen niet veranderd/vergroot/verkleind.
De nieuwe Appartementen hebben een verblijfsruimte aan de "binnentuin" Doch door de gebouw hoogte en andere belemmeringen kom ik in een aantal gevallen niet aan de vereiste equivalente daglichtoppervlakte.
Het betreft koopappartementen, bij de huidige bepaling van daglichtoppervlakte heb ik de belemmering door de tegenovergelegen muren meegenomen. Doch die appartementen worden verkocht dus worden een ander perceel. Dan hoef ik ze niet meer mee te tellen? en voldoe ik aan mijn daglicht eis?
wanneer het nu huur betreft en de appartementen worden niet verkocht, het blijft dus allemaal 1 perceel. betekend het dan dat ik rond die patio geen verblijfsruimten kan realiseren omdat ik nooit aan mijn daglicht eis kan voldoen? of zijn er andere gelijkwaardige oplossingen?
Ik wil graag verblijfsruimten met voldoende daglicht ronddom de patio realiseren, dus ik ga niets doen met 55%-oppervlakten en krijtstrepen. e.d.
Reageer
Naam: Joost Hartman, van PelserHartman (datum: 23-02-2007 15:25)
Casus:
bestaande kantoorgebouw in een O-vorm. in het midden is een soort patio van 7,5x7,5 meter.
Het kantoorgebouw wordt omgebouwd naar woningen.
De gevels worden niet aangepast, ook de ramen niet veranderd/vergroot/verkleind.
De nieuwe Appartementen hebben een verblijfsruimte aan de "binnentuin" Doch door de gebouw hoogte en andere belemmeringen kom ik in een aantal gevallen niet aan de vereiste equivalente daglichtoppervlakte.
Het betreft koopappartementen, bij de huidige bepaling van daglichtoppervlakte heb ik de belemmering door de tegenovergelegen muren meegenomen. Doch die appartementen worden verkocht dus worden een ander perceel. Dan hoef ik ze niet meer mee te tellen? en voldoe ik aan mijn daglicht eis?
wanneer het nu huur betreft en de appartementen worden niet verkocht, het blijft dus allemaal 1 perceel. betekend het dan dat ik rond die patio geen verblijfsruimten kan realiseren omdat ik nooit aan mijn daglicht eis kan voldoen? of zijn er andere gelijkwaardige oplossingen?
Ik wil graag verblijfsruimten met voldoende daglicht ronddom de patio realiseren, dus ik ga niets doen met 55%-oppervlakten en krijtstrepen. e.d.
Reageer
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 15:36)
Je hebt het over de toekomst, maar je bent NU met een bouwaanvraag bezig voor al deze woningen tegelijk. Het is dus vreemd om ervan uit te gaan dat ze verkocht gaan worden.
Hoe rekenen jullie? pas je de 10% regel voor het gemak ook op ruimteniveau toe, of zeg je volgens wetgeving dat je totale VG 10% moet hebben met een minimum van 0,5 m2 per ruimte?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 15:36)
Je hebt het over de toekomst, maar je bent NU met een bouwaanvraag bezig voor al deze woningen tegelijk. Het is dus vreemd om ervan uit te gaan dat ze verkocht gaan worden.
Hoe rekenen jullie? pas je de 10% regel voor het gemak ook op ruimteniveau toe, of zeg je volgens wetgeving dat je totale VG 10% moet hebben met een minimum van 0,5 m2 per ruimte?
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 15:39)
Je zou natuurlijk altijd een beroep op gelijkwaardigheid kunnen doen en er een lichtsterkteberekening op loslaten...
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 15:39)
Je zou natuurlijk altijd een beroep op gelijkwaardigheid kunnen doen en er een lichtsterkteberekening op loslaten...
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: Wouter (datum: 23-02-2007 15:53)
Het bouwbesluit kijkt inderdaad niet verder dan de perceelgrens. Het lijkt me niet onmogelijk om ook al worden de woningen huur het perceel dusdanig te verkavelen dat elke (huur)woning op een apart perceel ligt.
Als dit allemaal wat te ingewikkeld wordt kun je mogelijk een beroep doen op de methode Scholten. De methode Scholten gaat uit dat bij een functiewijziging de bouwbesluit eisen behorende bij de nieuwe bestemming maar uit het oorspronkelijke bouwjaar van het gebouw.
Even een voorbeeld. Het kantoorpand komt bijvoorbeeld uit 1980. Als je de nu functie wijzigt van kantoor naar woningen dan mag je de bouwbesluit eisen van woningen uit 1980 toepassen (Bouwbesluit bestaand)
Naam: Wouter (datum: 23-02-2007 15:53)
Het bouwbesluit kijkt inderdaad niet verder dan de perceelgrens. Het lijkt me niet onmogelijk om ook al worden de woningen huur het perceel dusdanig te verkavelen dat elke (huur)woning op een apart perceel ligt.
Als dit allemaal wat te ingewikkeld wordt kun je mogelijk een beroep doen op de methode Scholten. De methode Scholten gaat uit dat bij een functiewijziging de bouwbesluit eisen behorende bij de nieuwe bestemming maar uit het oorspronkelijke bouwjaar van het gebouw.
Even een voorbeeld. Het kantoorpand komt bijvoorbeeld uit 1980. Als je de nu functie wijzigt van kantoor naar woningen dan mag je de bouwbesluit eisen van woningen uit 1980 toepassen (Bouwbesluit bestaand)
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: Richard Bluemink (datum: 23-02-2007 16:02)
Hier zijn veel reakties mogelijk.
Om te beginnen sluit ik me bij de reakties van de heer J. Bolte aan.
Daarnaast kun je bekijken of je de bewuste verblijfsruimte kunt verbinden / samenvoegen met een andere verblijfsruimte zodat de verblijfruimte aan de patio 'profiteert' van het overschot aan daglicht van de andere.
Dan heb je aan 0,5 m? voldoende.
Voor wat betreft krijtstrepen:
Vanwege ventilatie wil men vaak geen krijtstreep.
Maar als het gaat over daglicht wil ik je graag 2 situaties voorleggen:
.
Gisteren had ik een boerderij-achtige woning met kleine ramen en veel bergruimtes etc.
Ik kwam op 55,2 % VG en het daglicht voldeed maar net. Geen krijtstreep dus.
.
Nu heb ik een modern ontwerp met 72,8 % VG en het daglicht voldoet niet.
Om aan de daglicht-eis te voldoen moet ik krijtstrepen tot 68,5 % VG......
.
Conclusie: de woning met krijtstreep heeft toch meer licht dan de woning die zonder krijtstreep voldoet. (55,2% versus 68,5%)
Het is maar net hoe je het benaderd.
Naam: Richard Bluemink (datum: 23-02-2007 16:02)
Hier zijn veel reakties mogelijk.
Om te beginnen sluit ik me bij de reakties van de heer J. Bolte aan.
Daarnaast kun je bekijken of je de bewuste verblijfsruimte kunt verbinden / samenvoegen met een andere verblijfsruimte zodat de verblijfruimte aan de patio 'profiteert' van het overschot aan daglicht van de andere.
Dan heb je aan 0,5 m? voldoende.
Voor wat betreft krijtstrepen:
Vanwege ventilatie wil men vaak geen krijtstreep.
Maar als het gaat over daglicht wil ik je graag 2 situaties voorleggen:
.
Gisteren had ik een boerderij-achtige woning met kleine ramen en veel bergruimtes etc.
Ik kwam op 55,2 % VG en het daglicht voldeed maar net. Geen krijtstreep dus.
.
Nu heb ik een modern ontwerp met 72,8 % VG en het daglicht voldoet niet.
Om aan de daglicht-eis te voldoen moet ik krijtstrepen tot 68,5 % VG......
.
Conclusie: de woning met krijtstreep heeft toch meer licht dan de woning die zonder krijtstreep voldoet. (55,2% versus 68,5%)
Het is maar net hoe je het benaderd.
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: Joost Hartman , van PelserHartman (datum: 23-02-2007 16:05)
@ bolte:
- waarom is het vreemd ervan uit te gaan dat ze verkocht worden, wanneer ze na realisatie te koop worden aangeboden.
- aan de patio ligt 1 verblijfsgebied bestaande uit 1 verblijfsruimte die volgens mijn inzicht moet voldoen aan de eisen voor bestaande bouweisen voor woonfuncties (ik verander immers de gevel en kozijnen niet) en ik dien derhalve 0,5 m2 equivalent glasoppervlak dient te hebben.
Naam: Joost Hartman , van PelserHartman (datum: 23-02-2007 16:05)
@ bolte:
- waarom is het vreemd ervan uit te gaan dat ze verkocht worden, wanneer ze na realisatie te koop worden aangeboden.
- aan de patio ligt 1 verblijfsgebied bestaande uit 1 verblijfsruimte die volgens mijn inzicht moet voldoen aan de eisen voor bestaande bouweisen voor woonfuncties (ik verander immers de gevel en kozijnen niet) en ik dien derhalve 0,5 m2 equivalent glasoppervlak dient te hebben.
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 16:27)
De verkaveling heeft op het moment van aanvraag nog niet plaatsgevonden, dus in principe kijkt de gemeente ernaar als ??n bouwplan met ??n aanvrager op ??n perceel. Zoals gezegd zou je met een verzoek om gelijkwaardigheidstoepassing jouw redenatie aan B&W kunnen aanbieden. Kan me voorstellen dat ze het accepteren.
Verder is Dhr. Scholten nog steeds niet onze wetgever (hoewel hij een aardige vinger in de pap heeft hier en daar). Wanneer je het netjes doet is een nieuw gebruik ook 'bouwen in de zin van de woningwet', en moet je voor alle vernieuwde gedeeltes nieuwbouweisen toepassen. Wanneer je door de bestaande situatie dit niet in redelijkheid kunt uitvoeren, kunnen B&W ontheffing geven van eisen uit het bouwbesluit. Ik denk niet dat ze bij een compleet nieuwe indeling ontheffing gaan geven op je daglichtoppervlakte.
Terug naar Joost: Jammer, ik kan me voorstellen dat je een soort 'doorzonwoning' maakt waarbij van beide zijdes licht het VG in kan komen. Dan zou het een kwestie kunnen zijn van de raam aan de voorzijde lekker groot houden...
Beste kans lijkt me een overlegje met de gemeente, en een verzoek om gelijkwaardigheid.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 16:27)
De verkaveling heeft op het moment van aanvraag nog niet plaatsgevonden, dus in principe kijkt de gemeente ernaar als ??n bouwplan met ??n aanvrager op ??n perceel. Zoals gezegd zou je met een verzoek om gelijkwaardigheidstoepassing jouw redenatie aan B&W kunnen aanbieden. Kan me voorstellen dat ze het accepteren.
Verder is Dhr. Scholten nog steeds niet onze wetgever (hoewel hij een aardige vinger in de pap heeft hier en daar). Wanneer je het netjes doet is een nieuw gebruik ook 'bouwen in de zin van de woningwet', en moet je voor alle vernieuwde gedeeltes nieuwbouweisen toepassen. Wanneer je door de bestaande situatie dit niet in redelijkheid kunt uitvoeren, kunnen B&W ontheffing geven van eisen uit het bouwbesluit. Ik denk niet dat ze bij een compleet nieuwe indeling ontheffing gaan geven op je daglichtoppervlakte.
Terug naar Joost: Jammer, ik kan me voorstellen dat je een soort 'doorzonwoning' maakt waarbij van beide zijdes licht het VG in kan komen. Dan zou het een kwestie kunnen zijn van de raam aan de voorzijde lekker groot houden...
Beste kans lijkt me een overlegje met de gemeente, en een verzoek om gelijkwaardigheid.
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 16:28)
Hoeveel verdiepingen hebben we het trouwens over? Ik kan me voorstellen dat ze met een patio van 10 verdiepingen hoog moeilijk gaan doen wat betreft de onderste woningen.
Misschien kun je een mooie reflector in de patio hangen?! :o)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-02-2007 16:28)
Hoeveel verdiepingen hebben we het trouwens over? Ik kan me voorstellen dat ze met een patio van 10 verdiepingen hoog moeilijk gaan doen wat betreft de onderste woningen.
Misschien kun je een mooie reflector in de patio hangen?! :o)
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: Jack , van SA (datum: 23-02-2007 17:06)
aanvullend op eerdere reacties:
- Waarom zou bij koop een andere definitie van perceel gelden als bij huur. In een woongebouw met koopappartementen moet je m.i. dezelfde regels toepassen v.w.b. daglichtberekening als bij huurapp. Bovendien geeft het bouwbesluit geen definitie van perceel.
- gezien de afmetingen van de patio (7,5x7,5m) adviseer ik je (voor zover je dat nog niet gedaan had) na te denken over de brandcompartimentering; elke woning is een subbrandcompartiment. Mogelijk moeten bij een afstand van 7,5m extra bouwkundige maatregelen getroffen moeten worden.
Naam: Jack , van SA (datum: 23-02-2007 17:06)
aanvullend op eerdere reacties:
- Waarom zou bij koop een andere definitie van perceel gelden als bij huur. In een woongebouw met koopappartementen moet je m.i. dezelfde regels toepassen v.w.b. daglichtberekening als bij huurapp. Bovendien geeft het bouwbesluit geen definitie van perceel.
- gezien de afmetingen van de patio (7,5x7,5m) adviseer ik je (voor zover je dat nog niet gedaan had) na te denken over de brandcompartimentering; elke woning is een subbrandcompartiment. Mogelijk moeten bij een afstand van 7,5m extra bouwkundige maatregelen getroffen moeten worden.
Re: daglicht bij binnentuin
Naam: henk odijk , van adviesbureau van der Weel (datum: 01-03-2007 20:35)
Het is al vaker ter sprake geweest, maar wat is eigenlijk een perceelsgrens in het Bouwbesluit? Het begrip is niet gedefinieerd. Een Bouwbesluit-perceelsgrens kan dus heel iets anders zijn dan een kadastrale perceelsgrens.
In mijn beleving mag je zelf de perceeelsgrenzen vastleggen, als je dat maar voor alle aspecten consequent hetzelfde doet. Dus ofwel alles op ??n perceel, ofwel iedere woning op eigen perceel.
Reageer
Naam: henk odijk , van adviesbureau van der Weel (datum: 01-03-2007 20:35)
Het is al vaker ter sprake geweest, maar wat is eigenlijk een perceelsgrens in het Bouwbesluit? Het begrip is niet gedefinieerd. Een Bouwbesluit-perceelsgrens kan dus heel iets anders zijn dan een kadastrale perceelsgrens.
In mijn beleving mag je zelf de perceeelsgrenzen vastleggen, als je dat maar voor alle aspecten consequent hetzelfde doet. Dus ofwel alles op ??n perceel, ofwel iedere woning op eigen perceel.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)