Zoek binnen het forum
Vraag: dakopbouw
Naam: jong (datum: 05-05-2006 07:45)
wij zijn voornemens een dakopbouw te plaatsen tussen de reeds bestaande dakopbouwen die onze buren enkele jaren geleden hebben laten bouwen. De bouwvergunning is zo goed als rond. Nu echter maken de buren bezwaar i.v.m. de aansluiting op hun dak en zijgevel. wat zijn onze rechten en plichten en in hoeverre hebben mijn buren recht van spreken?
Reageer
Naam: jong (datum: 05-05-2006 07:45)
wij zijn voornemens een dakopbouw te plaatsen tussen de reeds bestaande dakopbouwen die onze buren enkele jaren geleden hebben laten bouwen. De bouwvergunning is zo goed als rond. Nu echter maken de buren bezwaar i.v.m. de aansluiting op hun dak en zijgevel. wat zijn onze rechten en plichten en in hoeverre hebben mijn buren recht van spreken?
Reageer
Re: dakopbouw
Naam: Joost hartman , van - (datum: 05-05-2006 08:42)
Burenrecht
Wie gaat bouwen of verbouwen, heeft rekening te houden met de buren. Zo zijn er allerlei regels en omgangsvormen wettelijk vastgelegd voor onder meer erfgrenzen, beplanting en de bouw van terrassen en balkons.
Gemeente en privaatrecht
Hebt u met uw buren een geschil over erfscheidingen, aanplant, gezamenlijk eigendom, uitzicht en dergelijke, dan is dat een privaatrechtelijke aangelegenheid: een zaak tussen burgers. Hiermee kan en zal de gemeente zich niet bemoeien. Men zal u verwijzen naar een instantie voor rechtshulp. Maar de gemeente wil u wel informeren over dit onderwerp.
Overleg met de buren
Als de verstandhouding met de buren goed is, wordt u het wel met elkaar eens over de plek van de schutting en betaalt u die samen. U zult in goed overleg ook best even een steiger in de tuin van de buren mogen plaatsen voor het onderhoud van uw pand. Bij plannen voor een uitbouw, een dakterras of een balkon voorkomt tijdig overleg veel onnodige problemen.
Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij buren bezwaar maken en zich beroepen op de wet. In het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht is geregeld wat mensen aan hun buren moeten toestaan en wat niet. Zo zijn er wettelijke regels over erfgrenzen en over beplanting. Ook beschermt de wet buren tegen ongewenst uitzicht en is er precies vastgelegd onder welke voorwaarden u een raam in de zijgevel mag aanbrengen en wanneer u wel of niet een balkon of dakterras mag maken. In het Burenrecht zijn in feite de gebruikelijke ?omgangsvormen? vastgelegd.
Toestemming van de buren
Stemmen de buren toe met een voorstel van uw kant, dan is het verstandig dit op schrift te stellen en te laten ondertekenen. Mocht u later onenigheid krijgen, dan ligt dat tenminste onomstotelijk vast. De toestemming heeft pas werking tegenover latere buren als deze via de notaris als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en wordt geregistreerd bij het Kadaster. Een balustrade van het dakterras op de aanbouw mag tot de dakranden als de buren daar toestemming voor geven.
Het Kadaster
Wordt u het met de buren niet eens over de plek van de erfgrens, dan kunt u bij het Kadaster tegen vergoeding een tekening krijgen waarop is aangegeven waar uw erfgrens exact ligt. Lost dat het probleem niet op, dan kunt u de landmeter van het Kadaster - in bijzijn van de buren - de erfgrens laten aanwijzen.
In strijd met wet, toch bouwvergunning
In Nederland hebben we gescheiden beoordelingstrajecten bij bouwaanvragen. Privaatrechtelijke belemmeringen spelen geen rol bij de verlening van een bouwvergunning (zie voor de uitzonderingen hieronder). Als uw plan voor bijvoorbeeld een dakterras past binnen de voorschriften van het bestemmingsplan, moet de gemeente u een bouwvergunning verlenen. Dat is onder meer het geval als het dakterras zich bevindt binnen de voor- en achtergevelrooilijnen. Hoewel u dan een bouwvergunning hebt, kunnen de buren toch vorderen dat u de 2 meter grens in acht neemt. Uiteraard zal de gemeente u bij het verlenen van de bouwvergunning wijzen op de regels in het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht.
De uitzonderingen
Bestaat voor een vergunning van een balkon of dakterras een mogelijk bezwaar vanwege het bestemmingsplan, dan spelen bezwaren van het privaatrecht w?l een rol. Dat moet de gemeente dan in haar oordeel betrekken.
Gezamenlijk eigendom
Bij gezamenlijk eigendom spreekt de wetgever van mandeligheid. Voorbeelden zijn de bouwmuur tussen twee woningen en een schutting op de erfscheiding. Bij een mandelige muur hebt u het recht van inbalken: u mag tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers aanbrengen of vervangen mits dit de muur en de daarmee verbonden werken geen schade toebrengt. Buren kunnen verlangen dat v??r de aanvang van het werk door een deskundige wordt vastgesteld hoe dit kan zonder nadeel voor de muur. U hebt het recht om tegen een mandelige muur aan te bouwen en om tot op de helft van de scheidsmuur een goot te leggen als het water op eigen erf wordt geloosd. Dat is handig voor een afdak tegen de (gemetselde) schutting. Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en zo nodig vernieuwd.
Steigerrecht
Wanneer buren bepaalde werkzaamheden aan hun huis slechts kunnen verrichten door tijdelijk gebruik te maken van uw grond, mag u dat niet weigeren. Wel moeten uw buren dat op een correcte manier aan u melden en eventuele schade die erdoor ontstaat vergoeden. U kunt alleen weigeren of uitstellen als u daarvoor gewichtige redenen heeft.
Andersom geldt dus: als het voor (onderhouds)werkzaamheden nodig is een steiger in de tuin van de buren te plaatsen, mogen ze u dat niet weigeren.
Afwatering
U bent verplicht uw daken en goten zo in te richten dat het regenwater niet op het terrein van anderen loost maar op eigen terrein. Als dat niet verboden is door plaatselijke verordeningen, mag u het regenwater op de openbare weg of op openbaar water lozen.
Overstekende bouw
Het kan voorkomen dat een gedeelte van uw bouwwerk over de perceelsgrens is gebouwd of na enige tijd is gaan overhellen. Voorbeelden zijn een fundering, dakoverstek of bij een muur. Het wegnemen van het overstekende gedeelte kan een onevenredig nadeel met zich meebrengen voor u. U kunt via de rechter eisen dat de bestaande toestand - tegen betaling van een schadevergoeding - wordt gelegaliseerd. Indien u te kwader trouw bent of er anderszins grove schuld in het spel is, gaat dit uiteraard niet op.
Ongewenst uitzicht
Wie plannen heeft om een zijraam te plaatsen of het dak van een aanbouw als dakterras in te richten, moet er rekening mee houden dat de wet buren beschermt tegen ongewenst uitzicht. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld onder welke voorwaarden een raam in de zijgevel mag worden aangebracht en wanneer wel of geen balkon of dakterras mag worden aangelegd.
Raam in zijgevel
Vensters met uitzicht op het erf van de buren zijn toegestaan in het geval de betreffende muur op minstens 2 meter vanaf de erfgrens staat. Binnen die 2 meter mag u een venster maken als:
de muur grenst aan een openbare weg of water
het uitzicht wordt belemmerd door een muur die zich binnen 2 meter van het venster bevindt, de buren toestemming hebben gegeven,
de buren al meer dan 20 jaar geen bezwaar hebben gemaakt tegen de aanwezigheid van een bestaand venster (verjaring).
In muren die korter dan 2 meter van de erfgrens staan mogen wel vaste ondoorzichtige vensters worden aangebracht. Een draairaam met ondoorzichtig glas is in dit geval dus niet toegestaan. Het aanbrengen van ramen in de zijgevel is licht-bouwvergunningplichtig.
Wilt u meer weten?
Voor meer informatie kunt u terecht bij de afdeling Bouw- en Woning Toezicht van uw gemeente.
Reageer
Naam: Joost hartman , van - (datum: 05-05-2006 08:42)
Burenrecht
Wie gaat bouwen of verbouwen, heeft rekening te houden met de buren. Zo zijn er allerlei regels en omgangsvormen wettelijk vastgelegd voor onder meer erfgrenzen, beplanting en de bouw van terrassen en balkons.
Gemeente en privaatrecht
Hebt u met uw buren een geschil over erfscheidingen, aanplant, gezamenlijk eigendom, uitzicht en dergelijke, dan is dat een privaatrechtelijke aangelegenheid: een zaak tussen burgers. Hiermee kan en zal de gemeente zich niet bemoeien. Men zal u verwijzen naar een instantie voor rechtshulp. Maar de gemeente wil u wel informeren over dit onderwerp.
Overleg met de buren
Als de verstandhouding met de buren goed is, wordt u het wel met elkaar eens over de plek van de schutting en betaalt u die samen. U zult in goed overleg ook best even een steiger in de tuin van de buren mogen plaatsen voor het onderhoud van uw pand. Bij plannen voor een uitbouw, een dakterras of een balkon voorkomt tijdig overleg veel onnodige problemen.
Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij buren bezwaar maken en zich beroepen op de wet. In het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht is geregeld wat mensen aan hun buren moeten toestaan en wat niet. Zo zijn er wettelijke regels over erfgrenzen en over beplanting. Ook beschermt de wet buren tegen ongewenst uitzicht en is er precies vastgelegd onder welke voorwaarden u een raam in de zijgevel mag aanbrengen en wanneer u wel of niet een balkon of dakterras mag maken. In het Burenrecht zijn in feite de gebruikelijke ?omgangsvormen? vastgelegd.
Toestemming van de buren
Stemmen de buren toe met een voorstel van uw kant, dan is het verstandig dit op schrift te stellen en te laten ondertekenen. Mocht u later onenigheid krijgen, dan ligt dat tenminste onomstotelijk vast. De toestemming heeft pas werking tegenover latere buren als deze via de notaris als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en wordt geregistreerd bij het Kadaster. Een balustrade van het dakterras op de aanbouw mag tot de dakranden als de buren daar toestemming voor geven.
Het Kadaster
Wordt u het met de buren niet eens over de plek van de erfgrens, dan kunt u bij het Kadaster tegen vergoeding een tekening krijgen waarop is aangegeven waar uw erfgrens exact ligt. Lost dat het probleem niet op, dan kunt u de landmeter van het Kadaster - in bijzijn van de buren - de erfgrens laten aanwijzen.
In strijd met wet, toch bouwvergunning
In Nederland hebben we gescheiden beoordelingstrajecten bij bouwaanvragen. Privaatrechtelijke belemmeringen spelen geen rol bij de verlening van een bouwvergunning (zie voor de uitzonderingen hieronder). Als uw plan voor bijvoorbeeld een dakterras past binnen de voorschriften van het bestemmingsplan, moet de gemeente u een bouwvergunning verlenen. Dat is onder meer het geval als het dakterras zich bevindt binnen de voor- en achtergevelrooilijnen. Hoewel u dan een bouwvergunning hebt, kunnen de buren toch vorderen dat u de 2 meter grens in acht neemt. Uiteraard zal de gemeente u bij het verlenen van de bouwvergunning wijzen op de regels in het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht.
De uitzonderingen
Bestaat voor een vergunning van een balkon of dakterras een mogelijk bezwaar vanwege het bestemmingsplan, dan spelen bezwaren van het privaatrecht w?l een rol. Dat moet de gemeente dan in haar oordeel betrekken.
Gezamenlijk eigendom
Bij gezamenlijk eigendom spreekt de wetgever van mandeligheid. Voorbeelden zijn de bouwmuur tussen twee woningen en een schutting op de erfscheiding. Bij een mandelige muur hebt u het recht van inbalken: u mag tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers aanbrengen of vervangen mits dit de muur en de daarmee verbonden werken geen schade toebrengt. Buren kunnen verlangen dat v??r de aanvang van het werk door een deskundige wordt vastgesteld hoe dit kan zonder nadeel voor de muur. U hebt het recht om tegen een mandelige muur aan te bouwen en om tot op de helft van de scheidsmuur een goot te leggen als het water op eigen erf wordt geloosd. Dat is handig voor een afdak tegen de (gemetselde) schutting. Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en zo nodig vernieuwd.
Steigerrecht
Wanneer buren bepaalde werkzaamheden aan hun huis slechts kunnen verrichten door tijdelijk gebruik te maken van uw grond, mag u dat niet weigeren. Wel moeten uw buren dat op een correcte manier aan u melden en eventuele schade die erdoor ontstaat vergoeden. U kunt alleen weigeren of uitstellen als u daarvoor gewichtige redenen heeft.
Andersom geldt dus: als het voor (onderhouds)werkzaamheden nodig is een steiger in de tuin van de buren te plaatsen, mogen ze u dat niet weigeren.
Afwatering
U bent verplicht uw daken en goten zo in te richten dat het regenwater niet op het terrein van anderen loost maar op eigen terrein. Als dat niet verboden is door plaatselijke verordeningen, mag u het regenwater op de openbare weg of op openbaar water lozen.
Overstekende bouw
Het kan voorkomen dat een gedeelte van uw bouwwerk over de perceelsgrens is gebouwd of na enige tijd is gaan overhellen. Voorbeelden zijn een fundering, dakoverstek of bij een muur. Het wegnemen van het overstekende gedeelte kan een onevenredig nadeel met zich meebrengen voor u. U kunt via de rechter eisen dat de bestaande toestand - tegen betaling van een schadevergoeding - wordt gelegaliseerd. Indien u te kwader trouw bent of er anderszins grove schuld in het spel is, gaat dit uiteraard niet op.
Ongewenst uitzicht
Wie plannen heeft om een zijraam te plaatsen of het dak van een aanbouw als dakterras in te richten, moet er rekening mee houden dat de wet buren beschermt tegen ongewenst uitzicht. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld onder welke voorwaarden een raam in de zijgevel mag worden aangebracht en wanneer wel of geen balkon of dakterras mag worden aangelegd.
Raam in zijgevel
Vensters met uitzicht op het erf van de buren zijn toegestaan in het geval de betreffende muur op minstens 2 meter vanaf de erfgrens staat. Binnen die 2 meter mag u een venster maken als:
de muur grenst aan een openbare weg of water
het uitzicht wordt belemmerd door een muur die zich binnen 2 meter van het venster bevindt, de buren toestemming hebben gegeven,
de buren al meer dan 20 jaar geen bezwaar hebben gemaakt tegen de aanwezigheid van een bestaand venster (verjaring).
In muren die korter dan 2 meter van de erfgrens staan mogen wel vaste ondoorzichtige vensters worden aangebracht. Een draairaam met ondoorzichtig glas is in dit geval dus niet toegestaan. Het aanbrengen van ramen in de zijgevel is licht-bouwvergunningplichtig.
Wilt u meer weten?
Voor meer informatie kunt u terecht bij de afdeling Bouw- en Woning Toezicht van uw gemeente.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)